Расчёт налога НДФЛ при продаже квартиры

В дополнение разъяснения Минфина. Согласно им вычет в данном случае будет считаться немного по другому но налогооблагаемый доход составит туже величину — 833 тыс. и соот. также 108 тыс. налога

Вопрос: Квартира находилась в собственности у двух физических лиц. Каждый собственник владел по 1/2 доли квартиры. Доля, принадлежащая одному собственнику, находилась у него в собственности более трех лет. Доля, принадлежащая другому собственнику, перешла к нему по наследству по завещанию (дата вступления в наследство — 10.11.2011). 24.11.2011 квартира была продана двумя собственниками одному покупателю за 2 150 000 руб. Какой имущественный налоговый вычет по НДФЛ вправе получить собственник, который владел 1/2 доли квартиры менее трех лет?

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 17 февраля 2012 г. N 03-04-05/7-193

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Абзацем 3 пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса определено, что при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с указанным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Из обращения следует, что в 2011 г. была продана квартира, находившаяся в общей долевой собственности с равными долями двух собственников. При этом один собственник владел своей долей менее трех лет.
Таким образом, при получении вышеуказанным собственником дохода от продажи в 2011 г. квартиры, пропорционального его доле в праве собственности на квартиру, он имеет право на получение имущественного налогового вычета, установленного пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, в размере, пропорциональном его доле в этой квартире, то есть 1/2 от 1 000 000 руб.
Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

а 1/3 была подарена вам в 2016г., когда было зарегистрировано право по договору дарения 1/3 доли?
Бельдяева Наталья

Наталья, это в данном случае не имеет значения

Письмо Минфина России от 04.03.2013 N 03-04-05/7-166

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо и дополнительно предоставленную информацию по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Из обращения следует, что в июле 2009 г. налогоплательщик и его сестра получили в наследство после смерти отца по 1/4 доли в праве собственности на квартиру. В 2011 г. налогоплательщикам было подарено матерью еще по 1/4 доли в праве собственности на данную квартиру, в результате чего каждый из налогоплательщиков стал собственником 1/2 доли в праве собственности на квартиру. В 2012 г. квартира была продана.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников и размера их долей не влечет для этих лиц прекращения права собственности на имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества и размера их долей предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
В связи с этим моментом возникновения права собственности на 1/2 доли в праве собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением размера долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
В соответствии с п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.
Учитывая изложенное, поскольку право собственности на квартиру принадлежало налогоплательщикам (независимо от изменения размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, доходы, полученные налогоплательщиками от продажи квартиры, не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Право по договору дарения было зарегистрировано в марте 2016

Свидетельство сестра получила новое, но право возникло 20 лет назад, все верно

Наталья, это в данном случае не имеет значения
Власов Андрей

Андрей, не все так однозначно… В силу последних изменений в законодательстве, я стараюсь почаще заглядывать в правовые базы прежде чем дать ответ, и вот исходя из анализа АО «Консультант плюс» /Путеводитель по налогам. Энциклопедия спорных ситуаций по НДФЛ и взносам во внебюджетные фонды/ следует:

1.6. До 31.12.2015 (включительно).
В каком размере не облагается НДФЛ доход при продаже недвижимости, переходившей в собственность по частям: одна доля стала собственностью более трех лет назад, вторая получена по наследству и находится в собственности менее трех лет (п. 17.1 ст. 217, пп. 1 п. 1, пп. 1, 3 п. 2 ст. 220 НК РФ)?
Рассматриваемая ситуация основана на законодательстве, действующем до 31.12.2015 включительно.С 01.01.2016 вступил в силу п. 11 ст. 2 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ. Данным пунктом в Налоговый кодекс РФ введена ст. 217.1, в которой установлены особенности освобождения от обложения НДФЛ доходов, полученных от продажи недвижимости. Согласно новым правилам минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом в целях освобождения зависит от основания приобретения права собственности и в случаях, предусмотренных данной статьей, может быть уменьшен законом субъекта РФ.…
Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ доходы от продажи имущества и долей в нем, находившихся в собственности физического лица три года и более, освобождаются от обложения НДФЛ.
Имущественный вычет при продаже жилых домов, квартир, комнат или долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, предоставляется в сумме, которая не превышает в целом 1 млн руб. (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Согласно пп. 3 п. 2 указанной статьи размер вычета распределяется между совладельцами либо пропорционально их доле (если имущество находится в общей долевой собственности), либо по договоренности между ними (если собственность общая совместная). В редакции, действовавшей до 01.01.2014, аналогичные положения были установлены в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Возникновение, переход и прекращение права собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в ЕГРП (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Именно с момента регистрации возникают права на данное имущество (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).
По данному вопросу есть две точки зрения.
Официальная позиция финансового ведомства заключается в следующем. Доход от реализации такого имущества не облагается НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ), поскольку моментом возникновения права собственности следует считать дату первоначальной регистрации данного права. Аналогичное мнение высказано в письмах ФНС России и УФНС России по г. Москве.
В то же время есть письма Минфина России, в которых содержится противоположная точка зрения: при продаже доли квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, имущественный вычет предоставляется в размере не более 1 млн руб. С дохода от продажи доли, находящейся в собственности более трех лет, НДФЛ не уплачивается. Аналогичное мнение высказано УФНС России по г. Москве.

Свидетельства все от 2015 года (моё 206) так как мы начали в это время готовить квартиру к продаже и регистрировать право собственности. До этого владение было на основании ДКП от 1997 года

По моему мнению налога не возникает. Ни у Вас, ни у сестры. Вы обе владеете имуществом более 3-х лет, что позволяет воспользоваться положениями статьи 217.1 НК РФ.

Что касается наследованной трети, то изменение долей в собственности не изменяет срок владения имуществом с момента первоначальной государственной регистрации права собственности. То есть можно считать, что Вы уже 20 лет владеете 2/3 квартиры.

Официальные органы это ни раз разъясняли, о чем коллеги здесь привели много Писем и других разъяснений. Тот факт, что с этого года введена статья 217.1 НК РФ по моему мнению не изменяет этого подхода.

Нет, почему. Договор купли продажи был зарегистрирован в регистрационной палате в 97 году. Состоялась сделка. А свидетельства получали уже в 2015
Анна

В таком случае никакого налога ни Вы, ни Ваша сестра платить не будете, так как в данном случае дата получения Вами свидетельств о праве собственности абсолютно никакой роли не играет.

Основную роль играет то, что договор купли-продажи был надлежащим образом зарегистрирован в 1997 году и именно с даты его регистрации и отсчитывается срок владения Вами квартирой.

и факт дарения доли от мамы в этом году также не будет облагаться налогом?