Как защититься от недобросовестного покупателя жилой недвижимости?

Здравствуйте. Продажа с использованием банковской ячейки сейчас довольно широко распространена. Смотрите. Вы приходите в банк, вместе с покупателем пересчитываете деньги, при желании проверяете их на фальшивость. Как только вы их заложите в ячейку ни у вас и ни у покупателя доступа к ней не будет. Задаете документы в Росреестр, если все проходит успешно, вы, с выпиской о регисрации права приходите в банк и их забираете. Если что то срывается, то собсвенность у вас остается, а деньги, покупатель свои сможет забрать. Вы и покупатель будете подстрахованы. Рисков не будет. Все упирается в момент регистрации права собственности. А не в каком то затягивании этого процесса.

Я вижу риск в том, что недобросовестный покупатель намеренно приостановит регистрацию до окончания моего доступа в ячейку.
Наталья

Здравствуйте.

Какой срок доступа банк ставит в договоре на аренду банковской ячейки?

А потом регистрация состоится, а доступа у меня к деньгам уже не будет.
Наталья

Наталья, здравствуйте.

Покупатель без причины не может приостановить сделку, только если решит расторгнуть договор, в таком случае как указал коллега, деньги заберет покупатель на основании документа из Росреестра ( или соглашения о расторжении договора), а у вас останется объект недвижимости, т.е. в данном случае рисков нет.

Существует два вида хранения денежных средств в ячейке:

Ответственное сейфовое хранение. В этом случае помимо договора с банком печатается еще и дополнительное соглашение, в нем указывается лицо, которое может взять деньги из ячейки и при каких условиях.
Индивидуальное сейфовое хранение. Представляет собой договор между банком и тем, кто будет забирать деньги. При этом никакие дополнительные условия не оговариваются.

Здравствуйте Наталья. Вы вправе приостановить регистрацию права.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ
(ред. от 03.07.2016)
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2016)
Статья 19. Основания для приостановления государственной регистрации прав
3. Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме правообладателя, стороны или сторон сделки либо уполномоченного им или ими на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. Поступление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления о приостановлении государственной регистрации прав прерывает течение срока, установленного пунктом 3 статьи 13 настоящего Федерального закона. Срок, истекший до поступления указанного заявления, не засчитывается в новый срок.
Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением. Если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.
Указанные заявления могут быть представлены в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, с описью вложения и уведомлением о вручении. В этом случае подлинность подписи заявителя на указанных заявлениях должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке и, если заявителем является уполномоченное правообладателем, стороной или сторонами сделки лицо, к указанному заявлению должна быть приложена надлежаще оформленная доверенность.
В день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав государственный регистратор обязан подготовить в письменной форме уведомление о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения и выдать или направить его заявителю (заявителям) в порядке, установленном пунктом 5 настоящей статьи.
(в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 250-ФЗ)
Правила настоящего пункта не применяются к государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если оно приобретается с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом. Приостановление государственной регистрации прав или отказ в такой регистрации в этом случае допускается только на основании совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца).

Если денежные средства в установленный договором срок не передадут, то необходимо будет обращаться в суд с иском о расторжении договора.

Однако расторгнуть сделку будет проблематично, увы практика неоднозначна.

Апелляционное определение Московского городского суда от 06.07.2015 по делу N 33-23582/2015
Ни законом, ни договором купли-продажи истцу (продавцу) не предоставлено право требовать от ответчика (покупателя) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате ее стоимости, следовательно, исковые требования о расторжении договора купли-продажи квартиры не подлежат удовлетворению.
Договор купли-продажи квартиры не предусматривал случаев расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения. В гл. 30 ГК РФ также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателей право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой ими покупной цены. Истец не представил доказательства причинения ему значительного ущерба (п. 2 ст. 450 ГК РФ), посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиками; однако саму по себе ссылку истца на такую невыплату как на существенное нарушение договора покупателем нельзя признать достаточной для квалификации указанных нарушений со стороны покупателя как существенных. В п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи.

Хотя ВС РФ считает несколько иначе.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
(ред. от 23.06.2015)
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
65. При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Так что расторгнуть договор и вернуть обратно квартиру можно, но возможно идти придется до ВС РФ.