Можно ли через суд оформить право собственности?

Возможность положительного разрешения требования о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте определяется многими факторами. При вынесении решения по указанным делам суды исходят из необходимости доказывания факта совершения сделки и ее действительности, исполнения сторонами обязательств по сделке, в частности уплаты истцом предусмотренных договором денежных средств, создания спорного объекта за их счет, причин, по которым дом не введен в эксплуатацию, а также степени готовности объекта незавершенного строительства, факта осуществления строительства с соблюдением строительных норм и правил, других обстоятельств с учетом требований и возражений сторон. При этом позиция судов не единообразна. При этом указанное решение не будет подлежать регистрации без данных по общей площади квартиры, общей площади жилого дома по строительному проекту, данных о степени готовности и отсутствии постановки объекта незавершенного строительства на ГКН. Так как в ЕГРП указывается следующее: вид
права: общая долевая собственность, доля в праве ХХХ/ХХХХХХХ (в виде дроби, в
числителе которой указывается общая площадь квартиры, а в знаменателе — общая
площадь жилого дома по строительному проекту, объект права: Объект
незавершенного строительства, назначение: многоквартирный дом, площадь
застройки ХХХХ кв.м., степень готовности ХХ %, инв № ХХХХХХ, адрес объекта и
т.д.

Т.е. иными словами в суд желательно обращаться с требованиями о признании права собственности на ххх/хххх кв.м. доли в незавершенном строительством объекте, что соответствует (или в виде) ххх комнатной квартиры № хх, общей площадью ххх кв.м. (проектные характеристики этаж, секция, условный номер и ориентировочная площадь) по адресу: _______________________.

Необходимо обратить внимание, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требованияо передаче жилых помещений могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного порядка предъявления требований к застройщику.

Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:

1). Посредством передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен ст. 201.10 Закона о банкротстве и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими ЖСК и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;

2). Посредством передачи жилых помещений. Порядок погашения требований участников строительства более чем подробно изложен в ст. 201.11
Закона о банкротстве и предусматривает последующее оформление в собственность
лишь после соответствующего судебного акта, принятого на основании ходатайства
управляющего по результатам проведенного собрания, естественно при достигнутом
на нем кворуме при соответствующей явке и исключительно после ввода объекта в
эксплуатацию;

3). Посредством привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1-201.15-2 Закона о банкротстве). Данный способ является новшеством законодательства о банкротстве, поскольку введен ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации» и начал действовать лишь с 29
декабря 2015 года. Институт привлечения нового застройщика представляет собой
возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств
застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному
застройщику.

4). И самый популярный способ «сегодняшнего дня» (Статья
201.8-2), «первооткрывателем» которого стало АО «СУ-155» — путем финансирование строительства объекта незавершенного строительства застройщиком, а в случае прекращения полномочий его руководителя арбитражным управляющим от имени застройщика посредством специального банковского счета застройщика, при этом, поступающие денежные средства со специального банковского счета застройщика списываются с согласия арбитражного управляющего (в ходе наблюдения и финансового оздоровления) или по распоряжению арбитражного управляющего (в случае прекращения полномочий руководителя застройщика в ходе любой процедуры, применяемой в деле о банкротстве) только в целях произведения расчетов по обязательствам застройщика в соответствии с целями, предусмотренными статьей 18 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и не могут быть списаны для погашения иных обязательств застройщика или обязательств арбитражного управляющего либо осуществляющих удовлетворение требований кредиторов лиц. На средства, находящиеся на специальном банковском счете застройщика в соответствии с настоящей статьей, не может быть обращено взыскание по иным обязательствам застройщика или обязательствам арбитражного управляющего либо осуществляющих удовлетворение требований кредиторов лиц.

При этом, в случае банкротства застройщика все будет зависеть от степени готовности объекта, при введенном объекте в эксплуатацию, при невозможности оформления в обычном порядке – обращение в суд в порядке ст. 201.8 Закона о банкротстве с заявлением о признании права собственности, при не введенном объекте в порядке ст. 201.4 Закона о банкротстве с требованием участника строительства о передаче жилого помещения и о включении в реестр требований о передаче жилых помещений.

При этом, Закон о банкротстве предусматривает сроки для обращения с соответствующими требованиями. Требования можно подавать как в ходе наблюдения, так и в последующей процедуре (в ходе конкурсного производства), так и после закрытия реестра, лишив себя в первом случае права на участие в первом (крайне значимом) собрании, а во втором (при подаче после закрытия реестра требований кредиторов) с осознанием того, что Вы утрачиваете возможность влиять на ход дела о банкротстве и Ваши требования будут удовлетворяться за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника (п.4 ст.142 Закона о несостоятельности). Т.е. после всех.

По второму вопросу необходимо отметить, что суд может снизить размер заявленной неустойки. При снижении неустойки, суд, как правило, указывает следующее: «Суд считает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ и уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, учитывая возражения ответчика против
удовлетворения исковых требований, длительность неисполнения обязательств
ответчиком, баланс законных интересов обеих сторон по делу, конкретные
последствия нарушения обязательства, отсутствие доказательств того, что истец в
связи с неисполнением обязательств ответчиком претерпели существенные
негативные последствия. Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2
Определения от 21.12.2000 г. № 263-О, указал, что положения п. 1 ст. 333 ГК РФ
содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю
мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера
ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера
неустойки, то есть, по существу, — на реализацию требования статьи 17 (часть 3)
Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации
речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс
между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств».