Собственник комнаты, имеющий преимущественное право покупки, отказывается дать нотариальный отказ

Question

Продаем комнату (А) в коммунальной квартире, собственник другой комнаты (Б) проживает в ней постоянно, он также знает, что комната продается. 25.06 отправляем телеграммы всем собственникам остальных комнат, собственник комнаты Б не получает телеграмму (ссылается на занятость). Появляется реальный покупатель, третье лицо, покупка по ипотеке (банки обязательно требуют отказы от других собственников в нотариальной форме), поэтому мы обращаемся к собственнику комнаты Б с просьбой выдать нотариальный отказ. На это собственник комнаты Б 18 июля получает наконец телеграмму, и так же телеграммой отвечает, мол, хочу купить Вашу комнату, затем обращается в банк. Ему отказывают в кредите, о чем становится известно 25 июля, он по телефону через посредника сообщает, что покупать комнату не намерен, но и нотариальный отказ не даст. Можно ли его принудить (через суд?) дать нотариальный отказ? Когда мы имеем право продать комнату третьим лицам?

Мария Лобеева · Answer

Ксения, (1) По закону нотариально удостоверенного отказа не требуется, достаточно просто письменного отказа. Нотариальное удостоверение — это требование исключительно банка , а не закона. Так что теоретически можно попробовать взять ипотеку в другом банке: возможно, там не потребуют нотариально удостоверенных отказов. Гражданский кодекс РФ Статья 250. Преимущественное право покупки 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. (2) Гражданский кодекс РФ Статья 250. Преимущественное право покупки 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца , а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Обратите на формулировку: другой собственник может отказаться от покупки ИЛИ не приобрести в течение месяца . Был ли представлен отказ от этого собственника комнаты Б в течение месяца? Нет. Была ли доля приобретена им в течение месяца, хотя бы на условиях рассрочки/отсрочки платежа или ипотеки? Нет. Следовательно, теперь (с 26 июля, т.е. спустя месяц) вы имеете право продавать квартиру любому третьему лицу. Но это по ГК. Банк может предъявлять свои требования при выдаче ипотеки, так что тут два варианта: — искать компромисс с банком и/или соседом Б, Например, уговорить соседа предоставить хотя бы просто письменный отказ, а банку напомнить, что срок для преимущественной покупки доли уже в любом случае вышел, так что требования соблюдены; — искать другой банк.