Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Переподписание договора аренды при продаже бизнеса ИП
Добрый день
Я ИП. У меня малый бизнес в арендованном помещении.
Я продаю бизнес. Договор продажи бизнеса между моим ИП и ООО покупателя.
Постоплата безналом
В ходе сделки необходимо будет расторгнуть мой договор аренды, и подписать новый договор аренды между собственником помещения и ООО
Вопрос:
Как мне застраховаться от случая, что я свой договор аренды расторгнул, собственник договор с покупателем подписал. А потом, до оплаты, покупатель отказывается от исполнения договора.
И я остаюсь без помещения
Как мне застраховаться от случая, что я свой договор аренды расторгнул, собственник договор с покупателем подписал. А потом, до оплаты, покупатель отказывается от исполнения договора.
Алексей
Здравствуйте, Алексей.
А нельзя договор аренды подписать после передачи денег Вам?
Возможен залог имущества со стороны покупателя, то есть покупатель Вам передает имущество в залог, либо 100% предоплата Вам.
Также возможна передача Вами прав и обязанностей арендатора помещения, зачем Вам расторгать договор аренды!
Гражданский кодекс
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Может выложите проект договора, без персональных данных?
С уважением! Г.А. Кураев
Добрый день!
Как мне застраховаться от случая, что я свой договор аренды расторгнул, собственник договор с покупателем подписал. А потом, до оплаты, покупатель отказывается от исполнения договора.
Алексей
Как я понимаю из вопроса Вы продаёте оборудование, которое необходимо для бизнеса и такое оборудование находится в помещении. Продавайте оборудование, а после новый его собственник заключит договор аренды с арендодателем, который сдает это помещение. Возможно заключить сразу два договора одновременно — Вы продаёте оборудование, а Собственник помещения заключает договор аренды с новым собственником бизнеса, а с Вами соглашение о расторжении договора аренды. С уважением, Урванцев Евгений.
В ходе сделки необходимо будет расторгнуть мой договор аренды, и подписать новый договор аренды между собственником помещения и ООО
Алексей
Здравствуйте. В принципе можно сделать замену стороны в договоре, что то вроде цессии.
то есть вы уступаете покупателю за деньги — место, а арендодатель — дает свое согласие- подпись грубо говоря в договоре этом тоже ставит.
Но это сложнее, чем договор расторгнуть и потом подписать новый.
Это практически тоже что и перенайм получиться — ст. 615 гк выше указал коллега.
Ну помещение вы потеряете при любом исходе в общем то… разве что- в том договоре уступки (перенайма допустим) писать- что помещение переходит к новому арендатору только после полного расчета с вами.
аренды расторгнул, собственник договор с покупателем подписал
Алексей
так возможно в принципе
А потом, до оплаты, покупатель отказывается от исполнения договора. И я остаюсь без помещения
Алексей
лучше такие вещи делать конечно после оплаты, хотя бы 50 на 50.
вопрос — как ему застраховаться от того, что я свой договор аренды расторгну, а собственник заключит договор с покупателем
Алексей
ну 100% страховки тут нет, все равно у вас получается отсрочка по дням, пусть и небольшая
3) Если в течение 10 дней — нет отплаты — покупатель обязан расторгнуть договор аренды
Алексей
не так… не покупатель обязан… а сделка расторгается и покупатель обязан все вернуть вам
4) Если в течение 15 дней договор не расторгнут — штраф в 50% от суммы сделки Что скажете?
Алексей
но вот это можно сделать.
но учтите… если добровольно это не произойдет- придется идти в суд
Алексей, здравствуйте!
договоритесь с арендодателем о предоставлении Вам права переуступки прав аренды, если данное право не предусмотрено условиями договора аренды. в этом случае Вы уступите право за деньги и сможете предусмотреть условие об отказе и/или расторжении уступки с возвратом Вам арендных прав.
В ходе сделки необходимо будет расторгнуть мой договор аренды, и подписать новый договор аренды между собственником помещения и ООО
Алексей
Здравствуйте, такое возможно если собственник согласится на подобное, я надеюсь с ним Вы согласовали данный момент.
Как мне застраховаться от случая, что я свой договор аренды расторгнул, собственник договор с покупателем подписал. А потом, до оплаты, покупатель отказывается от исполнения договора.
Алексей
В этом случае лучше всего будет заключить трехсторонний договор перенайма, который по условиям договора вступит в силу с момента оплаты Вашего бизнеса.
Статья 615. ГК РФ Пользование арендованным имуществом
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
договоритесь с арендодателем о предоставлении Вам права переуступки прав аренды,
Чернобавский Дмитрий
Договор цессий по мнению ВАС РФ в данном случае заключать нельзя, только перенайм.
Пункт 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными п. 2 ст. 615 ГК РФ, т.е. в порядке перенайма, внесения вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения паевого взноса в производственный кооператив. Поскольку право аренды было передано истцу путем заключения между ним и прежним арендатором договора уступки права аренды, отказ ответчика в регистрации такой сделки соответствует законодательству.
Статья 157. ГК РФ Сделки, совершенные под условием
2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
1) Оплата в течение 5 дней с момента подписания договора
2) В течение 2х дней с момента подписания — переподписание договора аренды
3) Если в течение 10 дней — нет отплаты — покупатель обязан расторгнуть договор аренды
Алексей
Очень похоже на отменительное условие, но таковым не является, т.к. зависит от воли сторон, а не от объективных обстоятельств.
Расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке он не может, т.к. такого права не представлено законом и это вполне может быть основанием для признания данного пункта недействительным по ч.1 ст. 168 ГК РФ.Признание недействительным этого условия влечет за собой признания недействительным условия о неустойке, как дополнительного требования.
В общем мутная получается сделка. Настаивайте на перенайме.
Как мне застраховаться от случая, что я свой договор аренды расторгнул, собственник договор с покупателем подписал. А потом, до оплаты, покупатель отказывается от исполнения договора.
Алексей
Здравствуйте! Сначала продаете свой товар, оборудование, мебель и т.п. в общем все что Вы называете бизнесом, передаете по акту приема передачи, под расписку или по безналу получаете деньги.
После этого занимаетесь переоформлением договора аренды.
коллеги, спасибо большое
Если сначала получить деньги за договор продажи бизнеса, то у покупателя позникает резонный вопрос - как ему застраховаться от того, что я свой договор аренды расторгну, а собственник заключит договор с покупателем
Мне предлагают прописать в договоре:
1) Оплата в течение 5 дней с момента подписания договора
2) В течение 2х дней с момента подписания - переподписание договора аренды
3) Если в течение 10 дней - нет отплаты - покупатель обязан расторгнуть договор аренды
4) Если в течение 15 дней договор не расторгнут - штраф в 50% от суммы сделки
Что скажете?
Если сначала получить деньги за договор продажи бизнеса, то у покупателя позникает резонный вопрос — как ему застраховаться от того, что я свой договор аренды расторгну, а собственник заключит договор с покупателем
Алексей
А зачем Вам это помещение без товара? Встречный вопрос.
Мне предлагают прописать в договоре:
1) Оплата в течение 5 дней с момента подписания договора
2) В течение 2х дней с момента подписания — переподписание договора аренды
3) Если в течение 10 дней — нет отплаты — покупатель обязан расторгнуть договор аренды
4) Если в течение 15 дней договор не расторгнут — штраф в 50% от суммы сделки
Алексей
Я бы отказался от таких условий и предложил.
1) Оплата в течение 5 дней с момента подписания договора
2) Расторжение договора аренды в течение 2-х дней с момента поступления денег на счет.
3) В случае невнесения денег в течение 5-ти дней неустойка.
4). В случае невнесения денег в течение 10-ти дней расторжение договора.
5.) В случае нерасторжения договора аренды расторжение договора купли-продажи.
Алексей, здравствуйте,
не зная деталей, сложно предлагать варианты, но ситуация выглядит странно.
Во-первых, вообще не учитывается мнение арендодателя. С ним существуют чёткие договоренности? Он готов расторгать и заключать договоры аренды по требованию любого лица, в любой момент, без каких-либо дополнительных условий? И уплата арендной платы его не интересует?
Во-вторых, не очень понятно беспокойство нового покупателя в отношении того, что оборудование Вы продадите, а договор аренды не расторгнете. Если это малый бизнес в арендованном помещении, то платить за аренду, не имея возможности вести бизнес, со стороны выглядит не очень логично. Вероятно, ситуация имеет какие-то нюансы, которые мы не знаем.
Поэтому, не зная деталей, оптимальный вариант, при условии согласия арендодателя, это договоренности о датах и процедуре перезаключении договора.
Но если необходима какая-либо «подстраховка», то присоединюсь к коллегам, которые предлагают перенайм.
Что касается этого варианта
Мне предлагают прописать в договоре: 2) В течение 2х дней с момента подписания — переподписание договора аренды 3) Если в течение 10 дней — нет отплаты — покупатель обязан расторгнуть договор аренды 4) Если в течение 15 дней договор не расторгнут — штраф в 50% от суммы сделки
Алексей
то я бы не советовала соглашаться на такие условия. Вы по сути пытаетесь установить обязательства с третьим лицом — заключить и расторгнуть договор с арендодателем. И устанавливаете неустойку за неисполнение.
Неизвестно, будет ли в договоре аренды условие об одностороннем расторжении арендатором через 10 дней после заключения договора. И штраф в размере 50% от суммы вашей сделки за нерасторжение через 15 дней договора между новым покупателем и арендодателем, думаю, что и в судебном порядке взыскать не сможете.
п.2. ст.330 ГК РФ Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
Арендодатель откажется расторгать договор, и всё.
Поэтому с правовой точки зрения — перенайм, договор между Вами и покупателем, можете регулировать и условиями, и установлением неустойки.
Можете ещё рассмотреть предварительный договор аренды между покупателем и арендодателем, если покупатель хочет гарантий и арендодатель согласен учитывать вашу ситуацию с продажей бизнеса. Только срок увязывать не с оплатой покупателем Вашей сделки, а с иными фактами
Алексей, Вам необходимо заключить договор перехода прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) в соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса РФ, в котором указать, что он вступает в силу с момента расчета по договору купли-продажи бизнеса от _____________ числа.
Поскольку в договоре купли-продажи бизнеса будет указан срок расчетов, то указанное условие не будет отменительным, следовательно является действительным.
С уважением! Г.А. Кураев