Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Нужно ли оформлять назначение нижилого помещения, если я буду его использовать под апартаменты?
У меня не жилое помещение в жилом доме, на 1-ом этаже, с двумя отдельными входами. Назначение помещения в конкурсной документации от Правительства Москвы было свободное. Я сделал из этого помещения 4-е апартамента, можно сказать 4-е отдельные квартиры. Я сделал в каждую кВ по проекту вентиляцию, пожарную сигнализацию, звукоизоляцию. Там временно живут люди, которые приезжают в Москву на 2-15 суток. Вопросы:
1. Нужно ли мне оформлять назначение помещения, или не нужно?
2. Если оформлять нужно, то какое назначение? Под гостиницу я не попадаю т.к., у меня нет решепшен, нет не обходимого минимума номеров для мини гостиницы. Мини гостиницы от 5-и номеров.
3. Какие штрафы и какие конкретные действия может применить надзорный орган, если помещение используется не по назначению? В данном случаи там живут люди приезжающие в Москву на короткие сроки от 2 до 15 дней.
Добрый день, Павел.
1. Нужно ли мне оформлять назначение помещения, или не нужно?
Павел
Нет, не нужно, Вы можете использовать помещение под апартаменты, закон этого не запрещает, главное платить налоги и чтобы помещение соответствовало всем требованиям.
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 02.06.2016)ЖК РФ, Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
3. Какие штрафы и какие конкретные действия может применить надзорный орган, если помещение используется не по назначению? В данном случаи там живут люди приезжающие в Москву на короткие сроки от 2 до 15 дней.
Павел
Поскольку Вы ничего не нарушите, то соответственно и ответственности не будет.
С Уважением.
Васильев Дмитрий.
1. Нужно ли мне оформлять назначение помещения, или не нужно?
Павел
Нет, не нужно.
Главное — не нарушать права и законные интересы других лиц.
ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
3. Какие штрафы и какие конкретные действия может применить надзорный орган, если помещение используется не по назначению? В данном случаи там живут люди приезжающие в Москву на короткие сроки от 2 до 15 дней.
Павел
Если со стороны Вас не будет нарушения закона, то и ответственности Вы нести тоже не будете.
Здравствуйте. В соответствии с п.2 ст. 23 закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается.
Назначение Вашего помещения «нежилое». Следовательно, Вы нарушаете указанную норму закона. Теоретически Вас могут привлечь за это к ответственности, но практически с таким не сталкивалась.
Любопытно, каким образом Вы оформляете отношения с проживающимми, как проводите оплату и т.д.
Здравствуйте! В соответствии с частью 2 статьи 23 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ (ред. от 28.11.2015) «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается. Таким образом, проживать в нежилом помещении нельзя в соответствии с действующим законодательством.
Также в указанном федеральном законе предусмотрена ответственность.
Глава VII. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ
САНИТАРНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
Статья 55. Ответственность за нарушение санитарного законодательства
За нарушение санитарного законодательства устанавливается дисциплинарная, административная и уголовная ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Статья 56. Утратила силу. — Федеральный закон от 30.12.2001 N 196-ФЗ.
Статья 57. Гражданско-правовая ответственность за причинение вреда вследствие нарушения санитарного законодательства
Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица вследствие нарушения санитарного законодательства, подлежит возмещению гражданином или юридическим лицом, причинившими вред, в полном объеме в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Здравствуйте. Апартаменты не являются жилым помещением так как не предназначены для постоянного проживания, поэтому ст. 17 ЖК РФ на них не распространяется. В российском законодательстве не существует чёткого определения, что такое апартаменты. Эта недвижимость не подпадает под понятие жилой, но и коммерческой, по сути, не является.
1. Нужно ли мне оформлять назначение помещения, или не нужно?
Павел
Оформлять помещение как гостиницу не обязательно, у Вас помещение свободного назначения, т.е. Вы вправе сделать из него нежилое помещение на свое усмотрение. Апартаменты — это нежилое помещение и их можно сдавать в аренду, как например офис.
3. Какие штрафы и какие конкретные действия может применить надзорный орган, если помещение используется не по назначению? В данном случаи там живут люди приезжающие в Москву на короткие сроки от 2 до 15 дней.
Павел
У Вас же назначение нежилого помещения — свободное:
Назначение помещения в конкурсной документации от Правительства Москвы было свободное
Павел
Поэтому нежилое помещение Вы используете по назначению. Однако, согласно Постановлению Правительства Москвы от 29 июня 2010 г. N 540-ПП «Об утверждении Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы»
2.1.3. Для целей настоящего Положения выделяются следующие виды назначения объектов нежилого фонда:
а) административное;
б) торговое;
в) производственное;
г) складское;
д) образовательное;
е) медицинское;
ж) культурно-просветительское;
з) культовое;
и) спортивное;
к) бытовое обслуживание;
л) общественное питание;
м) гаражи и объекты гаражной инфраструктуры;
н) гостиницы;
о) иное.
2.1.4. Назначение объекта нежилого фонда определяется с учетом необходимости соблюдения санитарных норм, обеспечения охраны окружающей среды, соблюдения требований действующего законодательства и отражается в договоре с пользователем объекта нежилого фонда.
2.1.5. Департамент городского имущества города Москвы вправе в установленном порядке изменить назначение объекта нежилого фонда по согласованию с функциональными, отраслевыми и территориальными органами исполнительной власти города Москвы, а также на основании заключений федеральных органов исполнительной власти, уполномоченных на осуществление государственного пожарного, санитарно-эпидемиологического, технического и иного надзора. Порядок изменения назначения объекта нежилого фонда определяется Департаментом городского имущества города Москвы.
Здравствуйте!
Определение родового понятия «помещение» содержится в пункте 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ«Технический регламент
о безопасности зданий и сооружений», согласно которому помещение это — часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная
строительными конструкциями. Жилые и нежилые помещения являются недвижимым
имуществом (ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Согласно части 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым признается изолированное помещение,
которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного
проживания граждан (отвечает установленным санитарным
и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Определение понятия нежилого помещения в действующем российском
законодательстве отсутствует, однако из приведенной нормы ЖК РФ можно
сделать вывод о том, что нежилым будет являться всякое помещение,
которое не пригодно для постоянного проживания граждан. В литературе справедливо
отмечается, что пригодность помещения для постоянного проживания
означает его соответствие системе требований, которые обеспечивают
возможность проживания в нем в течение всех сезонов года
<1>. Эти требования установлены, во-первых, в отношении самого
здания и помещения (в частности, несущих и ограждающих
конструкций зданий; безопасности их обустройства и оборудования;
оснащенности инженерными системами и безопасности этих систем; пожарной
безопасности, и проч.) и, во-вторых, в отношении условий окружающей
среды (в частности, уровня шума, вибрации,
инфразвука, электромагнитного облучения, концентрации вредных веществ
в воздухе жилого помещения и проч.) <2>
-------------------------------
<1> Халдеев А. В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном
кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. N 8.
<2> См.: Положение о признании
помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания
и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или
реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006
г. N 47 // СЗ РФ. 1996. N 6. Ст. 702.
Несоответствие помещения критериям жилого автоматически не означает,
что оно не может быть пригодным для временного проживания.
Согласно части 2 ст. 15 ЖК РФ помещения, пригодные
для временного проживания, но непригодные для постоянного,
являются нежилыми. К таковым могут быть отнесены те, в которых административным законодательством предусмотрена регистрация по месту временного пребывания. Это, во-первых, помещения гостиниц, санаториев, домов отдыха, пансионатов, кемпингов, туристских баз, во-вторых, помещения больниц, иных лечебных учреждений, а также помещения исправительных учреждений (п. 3 Правил
регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного
учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах
Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995
г. N 713 <3> (далее — Правила N 713)). На наш взгляд, вторую группу помещений не следует считать помещениями, пригодными для временного проживания,
так как их функциональное предназначение совершенно иное,
и тот факт, что граждане временно в них проживают,
является лишь сопутствующим обстоятельством.
--------------------------------
<3> СЗ РФ. 1995. N 30.
Ст. 2939.
Соответствующими нормативными
документами в области проектирования и строительства
к помещениям для временного проживания установлены специальные
технические требования, соблюдение которых необходимо для того, чтобы
они использовались в качестве гостиничных номеров.
Однако предлагаемые на продажу апартаменты, студии и лофты
не являются частью гостиниц и иных подобных объектов, приобретаются
не для оказания гостиничных услуг <4> и выступают
в обороте в качестве самостоятельных объектов. Что же
представляют собой данные помещения?
--------------------------------
<4> Сдача в аренду
такого помещения физическому лицу для целей проживания не является
гостиничной услугой по смыслу Правилпредоставления гостиничных услуг
в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства
РФ от 25 апреля 1997
г. N 490 // СЗ РФ. 1997. N 18. Ст. 2153.
Понятие «апартамент» в законодательных актах
Российской Федерации не встречается. Оно используется лишь
в нормативных документах, относящихся к строительной
и туристической деятельности. Так, согласно пункту 27 Порядка
классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные
средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой
аккредитованными организациями, утв. Приказом Минкультуры России от 11
июля 2014г. N 1215 <5> (далее —Порядок), апартаментом является «номер в средстве размещения площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более комнат (гостиной, столовой и спальни) с кухонным уголком». Под средством размещения в Порядке понимаются гостиница, дом отдыха, пансионат, апартотель; при этом средство размещения не обязательно должно являться отдельным зданием, допустимо, чтобы оно находилось в части здания <6>, например
многофункционального комплекса. Аналогичное определение апартамента было закрепленои в ранее действовавшем Приказе МинкультурыРоссии от 3 декабря 2012 г. N 1488. Порядок применяется в двух случаях. Во-первых, при собственно классификации объектов туристской индустрии, которая, за некоторыми исключениями, являетсядобровольной (п. 3 Порядка).
Во-вторых, при проектировании гостиниц. В силу пункта 5.37 «СП 118.13330.2012. Свод правил.Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП31-06-2009» <7> проектирование гостиниц и других объектов временного
пребывания, в том числе состав и площади помещений и их оборудование,
в зависимости от категории номеров следует осуществлять
в соответствии с Порядком.
--------------------------------
<5> Российская газета (специальный выпуск). 2015. 6 февр.
<6> Пункт 2 Правил
предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утв.
Постановлением Правительства РФ от 25.04.1997 N 490.
<7> Минрегион России, 2011.
Иное понимание апартамента содержится в недавно утвержденном документе «СП 160.1325800.2014. Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» <8>. Согласно пункту 3.1 данного документа апартаментами являются жилые помещения, предназначенные для временного проживания, которые могут проектироваться в виде гостиничных номеров или квартирного типа для временного проживания (например, при сдаче внаем).
Данное определение противоречит законодательству Российской Федерации
и является небезупречным с логической точки зрения. Во-первых, как уже отмечалось, ЖК РФ не относитк жилым помещения, предназначенные для временного проживания.
Во-вторых, под одним термином в СП объединены
гостиничные номера и квартиры. Однако согласно статье 15 ЖК РФ квартиры
предназначены для постоянного проживания. Если помещение пригодно
лишь для временного проживания, это уже не квартира.
При этом сам же СП распространяет на квартиры-апартаменты
все требования для обычных квартир, оговаривая лишь незначительные
особенности для кухонь и санузлов (п. 6.2.2), из чего следует,
что такие апартаменты все-таки пригодны для проживания постоянного.
Апартамент — гостиничный номер должен состоять не менее
чем из двух жилых комнат (что предусмотрено и Порядком),
а также иметь не менее двух санузлов (это требование
в Порядке отсутствует) (п. 6.2.6). Наконец, в-третьих, данное
определение не имеет всеобщего характера, а актуально только
для помещений многофункционального здания или комплекса <9>.
--------------------------------
<8> Утвержден Приказом Минстроя
России от 7 августа 2014
г. N 440/пр, включен в Перечень документов
в области стандартизации, в результате применения которых
на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального
закона «Техническийрегламент
о безопасности зданий и сооружений» (Приказ Росстандарта от 30 марта 2015
г. N 365).
<9> Попутно следует
отметить, что само определение многофункционального здания
как здания, включающего в свой состав два и более
функционально-планировочных компонента (под функционально-планировочным
компонентом понимается группа помещений, обеспечивающих выполнение
определенного процесса (проживания,
сервисного обслуживания, досуга и др.), взаимосвязанных друг с другом
с помощью планировочных приемов (п. п. 3.3, 3.6), практически лишено какого-либо смысла.
Под это определение подпадают многоквартирный дом с хотя
бы одним нежилым помещением, нежилое здание с помещениями,
планируемыми к использованию хотя бы для двух различных целей,
и проч.
Определить содержание понятий «студия» и «лофт» значительно сложнее. Широко
распространенная точка зрения о том, что студия —
это квартира со свободной планировкой (без перегородок),
требует немаловажного уточнения. Квартиры, которые не находятся
в зданиях, относящихся к государственному и муниципальному
жилищному фонду или к жилищному фонду социального использования,
могут иметь свободную планировку (п. 5.3а СП 54.13330.2011 «Свод правил. Здания жилые
многоквартирные»). На практике они, как правило, именуются квартирами-судиями,
хотя такого словосочетания нет ни в актах жилищного
законодательства, ни в упомянутом СП. Ключевым словом в нем является «квартира», однозначно указывающее
на то, что речь идет о жилом помещении. Если же употреблен
термин «студия»,
то под ним вполне может скрываться и нежилое помещение
с любыми техническими характеристиками, в том числе
не пригодное даже для временного проживания.
Лофты (от англ. «loft» — «чердак») как разновидность
помещений для проживания впервые появились в Манхэттене в 1940-е
гг. после вывода из центральной части Нью-Йорка промышленных предприятий.
Огромные помещения в пустующих фабричных и складских строениях
освобождались, распродавались по относительно невысоким ценам
и вскоре превратились в место обитания богемы. В дальнейшем мода
на лофты перекинулась на европейские страны. Недавно
они появились в Москве. Как правило, лофтами называют помещения
значительной площади, расположенные в зданиях бывших производств
и переустроенные для нужд проживания. Они нередко отличаются особым
стилем отделки — холодные цвета, элементы индустриального декора
и т.п. Иногда можно встретить словосочетание лофт-апартаменты,
позволяющее предположить, что такие помещения по своим качественным
характеристикам соответствуют гостиничным номерам.
Итак, мы видим,
что в соответствии с законодательством, регулирующим
туристическую и строительную деятельность, апартамент —
это разновидность гостиничного номера, находящийся в некоем средстве
размещения <10>. Однако гостиничный номер не является объектом
гражданских прав. Он есть часть гостиницы как имущественного
комплекса (неделимой вещи) и не может
самостоятельно выступать в обороте — быть предметом договора
купли-продажи, мены, аренды и т.д. В условиях же современного
рынка апартаменты — это именно отдельные объекты гражданских прав, не имеющие
никакой связи с гостиницей и не используемые для оказания
гостиничных услуг. Они созданы в соответствии с техническими
требованиями для гостиниц, но это не гостиничные номера
в строгом значении этого термина.
--------------------------------
<10> Апартаменты-квартиры
мы рассматривать не будем, поскольку, как уже отмечалось,
под ними понимаются жилые помещения с некоторыми конструктивными
особенностями. Их правовой режим полностью совпадает с правовым
режимом квартир.
Студии и лофты также
предназначены для целей временного проживания. Однако между ними
и апартаментами имеется одно существенное отличие. Если апартаменты
в силу распространения на них специальных требований
по своим техническим характеристикам должны быть пригодны для временного
проживания, то пригодность студий и лофтов для временного
проживания в силу неопределенности этих терминов может
следовать из проектной
документации на строительство или реконструкцию соответствующего
здания <11>. Поэтому при совершении сделки с апартаментом цель
его использования для временного проживания предполагается,
при совершении же сделки со студией или с лофтом цель
приобретения имущества должна быть специально указана в договоре.
--------------------------------
<11> Поэтому использование
в рекламе термина «апартаменты»
применительно к помещениям, которые не соответствуют требованиям
специальных технических норм, может быть расценено как недостоверная
реклама. Использование же терминов «студия»
или «лофт» само по себе
не может являться недостоверной рекламой.
Таким образом, можно сделать
предварительный вывод: предлагаемый для приобретения в собственность
апартамент, студия или лофт есть предназначенное для временного
проживания нежилое помещение,
технически созданное как гостиничный номер, но юридически гостиничным
номером не являющееся. В дальнейшем мы будем исходить
из такого понимания этой разновидности нежилых помещений. Кроме того,
для удобства изложения для апартаментов, студий и лофтов
мы будем использовать единый термин —«апартамент», не упуская
из вида их различия, о которых было сказано выше.
Если мы обратимся
к регулирующим порядок регистрации граждан по месту жительства
и месту пребывания Правилам N
713, то увидим, что рассматриваемые нами помещения находятся
вне сферы их действия. Апартаменты не являются жилыми
помещениями, следовательно, регистрация в них по месту
жительства невозможна. Регистрация же по месту пребывания
в нежилых помещениях осуществляется только тогда, когда соответствующее
помещение входит в сферу ведения специализированного учреждения —
гостиницы, дома отдыха, больницы и т.п. Обязанность по регистрации
лежит в этом случае на администрации соответствующего учреждения (п. 14 Правил
N 713). Если же помещение для временного проживания не является частью
гостиницы или иного средства проживания (а мы ведем речь именно о них),
то обязанность по регистрации просто-напросто отсутствует.
На наш взгляд, такая ситуация является следствием более
чем осторожного отношения нашего законодателя к апартаментам, и обязанность
по регистрации появится после того, как им будет придан
соответствующий правовой статус.
Помимо различных технических
требований, которые предъявляются к квартирам и к пригодным
для временного проживания нежилым помещениям, можно выделить следующие
отличия апартаментов от жилья.
Во-первых,
на порядок управления нежилым зданием не распространяются нормы
жилищного законодательства. Собственники находящихся в нем помещений
для целей совместного владения, пользования и в установленных
законом пределах распоряжения имуществом (вещами),
в силу закона находящимся в их общей собственности или
в общем пользовании, вправе создать товарищество собственников
недвижимости (ст. ст. 123.12 — 123.14 Гражданского
кодекса РФ) <12>. Деятельность ТСН гораздо менее регламентирована
законодателем, чем деятельность ТСЖ, в силу чего собственники нежилых
помещений менее защищены от возможных злоупотреблений,
в том числе со стороны управляющих организаций; издержки
на подготовку соответствующих юридических документов, касающихся ТСН,
могут быть существенно выше, чем издержки на ТСЖ, и т.д.
<13>. Впрочем, если апартаменты расположены в многоквартирном
доме, то управление зданием осуществляется в соответствии
с правилами, установленными жилищным законодательством.
-------------------------------
<12> До дополнения ГК РФ нормами
о ТСН (Федеральный закон от 5
мая 2014 г.
N 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4
части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании
утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской
Федерации») управление нежилым зданием могло осуществляться лишь посредством
созданного собственниками помещений некоммерческого партнерства.
<13> До принятия Постановления Пленума ВАС РФ от 23
июля 2009
г. N 64 «О некоторых вопросах практики
рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее
имущество здания» общее имущество в нежилом здании не рассматривалось
как общая собственность собственников отдельных помещений.
В настоящее время режим такого имущества аналогичен режиму общего
имущества в многоквартирных домах.
Во-вторых, расходы
на содержание апартаментов существенно выше расходов на содержание
жилого помещения. Так, ставка налога на имущество физических
лиц в отношении нежилых помещений составляет не более 0,5%
их кадастровой стоимости, в то время как применительно
к жилым помещениям ее размер не может превышать 0,1%
их кадастровой стоимости <14> (ст. 406 Налогового
кодекса РФ). Тарифы на коммунальные услуги в отношении нежилых
помещений превышают соответствующие тарифы в отношении жилых помещений
на 15 — 40%.
--------------------------------
<14> Налоговая ставка
в отношении жилых помещений может быть увеличена до 0,3% нормативными
правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы,
Санкт-Петербурга и Севастополя) (п. 3 ст. 406 НК РФ).
В-третьих,
на апартаменты не распространяются нормы Федерального закона от 16
июля 1998
г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залогенедвижимости)», существенно
усложняющие процесс обращения взыскания на заложенное жилое помещение
и иным образом защищающие интересы залогодателя — собственника жилого
помещения (см., например, ст. ст. 55, 74, 75, 77, 78 Закона
об ипотеке).
В-четвертых,
к нежилым помещениям не применяются нормы жилищного законодательства
о переустройстве и перепланировке жилого помещения (гл. 4 ЖК РФ).
Собственник нежилого помещения вправе выполнять работы
по перепланировке или переустройству без получения согласования
государственных органов и органов местного самоуправления,
если только соответствующие работы не имеют признаков реконструкции.
В специальной литературе
обращается внимание и на иные отличия апартаментов от квартир,
но эти отличия касаются в основном сделок с соответствующим
имуществом <15>. Например, приобретение на стадии строительства
нежилых помещений возможно не только на основании договора участия
в долевом строительстве, но и на основании иных,
в том числе не поименованных, договоров; в отношении
нежилых помещений не могут быть заключены договоры найма жилого помещения
по правилам главы 35 ГК РФ;
операции по реализации нежилых помещений облагаются НДС и проч.
--------------------------------
<15>
Шарапов В. В. Защита инвестиций в новостройки // СПС «КонсультантПлюс». 2014. Гл. 26.
Вопрос о порядке
использования помещений для временного проживания неразрывно связан
с непростым вопросом о видах нежилых помещений.
Если апартамент создан как гостиничный номер, откуда следует,
что собственник может использовать это помещение не только
для целей оказания гостиничных услуг?
С точки зрения гражданского
законодательства и государственного кадастрового учета вид нежилого
помещения не является ни уникальной характеристикой недвижимого
имущества, ни сведениями, которые должны быть отражены
в государственном кадастре недвижимости (далее —
ГКН).
Порядок ведения
ГКН предусматривает деление зданий и помещений по двум
назначениям: жилые и нежилые. При этом, если жилые помещения
подразделяются на виды (жилой дом, часть жилого дома, квартира,
часть квартиры, комната — ст. 16 ЖК РФ, п. 17 ч. 2 ст. 7Федерального закона от 24
июля 2007
г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре)),
то виды нежилых помещений в ГКН не предусмотрены.
Отсутствует указание на вид нежилого помещения
и в техническом плане помещения. Так, хотя информация
о характеристиках нежилого помещения может вноситься в технический
план в соответствии с проектной документацией (п. п. 13, 23 Требований
к подготовке технического плана помещения, утв. Приказом Минэкономразвития
России от 29 ноября 2010
г. N 583, далее — Требования <16>),
в состав этих характеристик вид нежилого помещения,
в том числе содержащийся в проектной документации,
не входит (п. 25 Требований).
--------------------------------
<16> Бюллетень нормативных
актов федеральных органов исполнительной власти. 2011. N 6.
До вступления в силу Закона о кадастре
и принятых в соответствии с ним подзаконных нормативных
правовых актов указание видов нежилых помещений было предусмотрено Правилами ведения
Единого государственного реестра объектов капитального строительства, утв.
Приказом Минэкономразвития России от 8 сентября 2006
г. N 268 <17>. Данный документ упоминал 15 видов
общественных нежилых помещений, 28 видов промышленных нежилых помещений, семь
видов транспортных нежилых помещений и т.д. Правилатак и не были введены
в действие на всей территории Российской Федерации и утратили
силу с 1 января 2012
г. <18>. В то же время виды нежилых
помещений продолжают сохранять значение при проектировании зданий. Так, СП 118.13330.2012 «Свод правил. Общественные здания
и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009» предусматривает
восемь видов помещений общественного назначения и 41 их подвид;
для каждого из них установлены особые технические требования.
--------------------------------
<17> Бюллетень нормативных
актов федеральных органов исполнительной власти. 2006. N 44.
<18> Пункт 4 Приказа
Минэкономразвития России от 14 октября 2011
г. N 577 «О порядке осуществления государственного
учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства
в переходный период применения Федерального закона „О государственном
кадастре недвижимости“ к отношениям, возникающим в связи
с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений,
объектов незавершенного строительства» // Бюллетень нормативных актов
федеральных органов исполнительной власти. 2011. N 48.
Фактическое использование здания,
в котором находятся нежилые помещения, должно соответствовать виду
разрешенного использования земельного участка. Например, здание, в котором
находятся апартаменты, должно располагаться на земельном участке, одним из видов
разрешенного использования которого является гостиничное обслуживание (код 4.7 по Классификатору
видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом
Минэкономразвития России от 1 сентября 2014
г. N 540 <19>). Однако использование объекта
капитального строительства не в соответствии с градостроительным
регламентом правонарушением не является и само по себе
не служит основанием для ограничения его эксплуатации. Такое
ограничение возможно только тогда, когда использование помещений
в противоречие с градостроительным регламентом опасно
для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов
культурного наследия (ч. ч. 8, 10 ст. 36 Градостроительного
кодекса РФ) <20>.-------------------------------
<19> Российская газета.
2014. 24 сент.
<20> Показательно
в этом отношении Постановление ФАС Западно-Сибирского округа
от 24 августа 2012
г. по делу N А45-7869/2011. Суд удовлетворил
иск сособственников здания о запрещении другому сособственнику
осуществлять деятельность по сдаче в аренду нежилых помещений
для использования в целях организации тренажерного зала
по тем основаниям, что, во-первых, подобное использование помещений
не было предусмотрено проектной документацией и, во-вторых, технические
характеристики помещения(нагрузка на полы,
объемно-планировочные решения и проч.) не допускают использовать
его для тренажерного зала и в силу этого такое
использование не является безопасным
Цель использования нежилого
помещения имеет значение и в налоговом законодательстве. Например,
услуги застройщика на основании договора участия в долевом
строительстве, которые оказываются при строительстве объектов
производственного назначения, подлежат обложению НДС; при этом
к объектам производственного назначения в целях применения данной
нормы относятся объекты, предназначенные для использования
в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг) <21>.
--------------------------------
<21> См.: подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, письмо Минфина России
от 7 августа 2013
г. N 03-07-07/31823.
На наш взгляд,
если одна из главных особенностей правового режима жилого помещения
состоит в том, что оно не может использоваться иначе
как для проживания граждан (за небольшими исключениями,
установленными частью 2 ст. 17 ЖК РФ), то правовой режим
нежилого помещения базируется на совершенно ином принципе. Собственник
нежилого помещения вправе использовать его любым образом, если только
избранный им вид использования не противоречит санитарно-эпидемиологическим,
противопожарным и иным подобным требованиям. Указание в проектной
документации вида нежилого помещения само по себе собственника
ни к чему не обязывает. Например, факт, что здание (или его часть),
в котором находятся апартаменты, спроектировано и построено
как гостиница, означает лишь то, что эти апартаменты могут
быть использованы
собственником для оказания гостиничных услуг (при условии
получения необходимых разрешений для ведения данного вида
предпринимательской деятельности). Но это совершенно
не означает, что собственник обязан его использовать
для оказания гостиничных услуг. Собственник апартамента может
в нем временно проживать, использовать его для деловых
встреч и переговоров, для творческой деятельности и т.п.
Не противоречит действующему законодательству размещение помещений,
именуемых студиями и лофтами, в здании, которое спроектировано
и построено как административное. Каковы пределы использования этого
нежилого помещения собственником? Если его технические характеристики
соответствуют требованиям, предъявляемым к помещениям для временного
проживания, то те же самые, и в этом случае неважно,
как эти помещения поименованы в проектной документации.
Однако ни в апартаменте, ни в студии,
ни в лофте собственник не сможет проживать постоянно,
так как в этом случае он не сможет выполнить
требования административного законодательства о регистрации по месту
постоянного жительства.
При этом следует иметь
в виду, что Кодексом РФ об административных
правонарушениях не предусмотрена какая-либо ответственность
за проживание граждан в принадлежащих им на праве
собственности нежилых помещениях. Не установлена такая ответственность
и кодексами об административной ответственности, принятыми
в субъектах Федерации.
Используя нежилое помещение
тем или иным образом, собственник обязан обеспечить соответствие этого
помещения специальным техническим требованиям. Примечательно,
что некоторые из таких требований идентичны как для жилых
помещений, так и для гостиничных номеров. Так, едиными
для многоквартирных домов и гостиниц, в том числе
с апартаментами, являются нормы противопожарной безопасности: обе эти разновидности
зданий отнесены к одному классу функциональной пожарной опасности Ф1.3
<22>. Одинаковыми являются нормы естественного освещения для жилых
комнат в квартирах и для гостиничных номеров (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Проектирование, строительство,
реконструкция и эксплуатация предприятий, планировка и застройка
населенных пунктов. Гигиенические требования к естественному,
искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий»
<23>). Другие нормативы действуют только в отношении жилых помещений
и неприменимы к помещениям для временного проживания. Так,
для помещений гостиниц не установлены требования
о продолжительности инсоляции (п. 2.3 СанПиН
2.2.1/2.1.1.1076-01«Проектирование, строительство, реконструкция
и эксплуатация предприятий, планировка и застройка населенных мест.
Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых
и общественных зданий и территорий» <24>). На помещения
гостиниц не распространяются санитарно-эпидемиологические нормы
для жилья, содержащиеся в СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические
требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»
<25> (при этом по состоянию на май 2015
г. в России нет специальных СанПиН
для гостиниц, хотя в некоторых субъектах Федерации приняты
региональные нормы (например,
в Москве действуют МосСанПиН 2.1.2.043-98 «Гигиенические требования к устройству,
оборудованию и содержанию гостиниц Москвы») <26>.
Как уже отмечалось, при проектировании гостиниц применяется
документ «СП 118.13330.2012. Свод правил. Общественные
здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009»,
требования которого существенно отличаются от требований, предъявляемых
к жилым зданиям. Создание гостиниц не предполагает
их обеспеченность объектами социальной инфраструктуры — детскими
садами, школами, поликлиниками и проч. На апартаменты
не распространяются нормы, предусмотренные Положениемо признании помещения жилым
помещением, жилого помещения непригодным для проживания
и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или
реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006
г. N 47 <27>.
--------------------------------
<22> Пункт 5.2.1 «СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы
противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах
защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным
решениям».
<23> Бюллетень нормативных
актов федеральных органов исполнительной власти. 2003. N 31.
<24> Бюллетень нормативных
актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. N 48.
<25> Российская газета.
2010. 21 июля.
<26> В то жев ремя к апартаментам в составе многофункционального здания или
комплекса применяются санитарно-эпидемиологические требования для жилых
помещений, установленные «СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые
многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» (п. 8.1 СП 160.1325800.2014).
<27> СЗ РФ. 2006. N 6.
Ст. 702.
Обстоятельство,
что вышеприведенные технические требования разработаны для гостиниц
и иных средств размещения и формально не распространяются
на здания, где находятся апартаменты, но которые
не функционируют как гостиницы, не должно исключать
их применение к таким зданиям. До того времени, пока
для помещений для временного проживания не будут приняты
специальные технические нормы, для них в силу аналогии закона
должны действовать нормы, установленные для гостиниц <28>.
При этом в каждом случае должен быть исследован вопрос,
применима ли конкретная норма к апартаменту.
--------------------------------
<28> Отчасти данная
проблема решена упоминавшимся ранее Сводом правил для многофункциональных
зданий.
Поскольку проектная документация
на строительство здания или части здания, в котором находятся
апартаменты, должна разрабатываться согласно техническим нормам, предъявляемым
к гостиницам и иным средствам размещения, соответствие апартамента
этим нормам предполагается. В противном случае использование таких помещений
для временного проживания может нести риск применения
к собственнику или пользователю мер административной
ответственности (например, ст. 6.4 «Нарушениесанитарно-эпидемиологических
требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений,
зданий, сооружений и транспорта», ст. 20.4 «Нарушение требований пожарной безопасности» КоАП
РФ)
В заключение можно сделать
некоторые выводы.
1. Помещения для временного
проживания разделяются на две группы. К первой относятся
помещения в составе гостиницы или иного средства проживания. Условно
их можно назвать гостиничными номерами. Вторая группа —
это помещения, созданные как гостиничные номера,
но не имеющие никакой правовой связи с гостиницей. Условно
их можно назвать апартаментами.
2. Общим признаком этих помещений
выступает то, что все они являются нежилыми и предназначены
для временного проживания граждан. Это, в свою очередь, предполагает
распространение на них единых технических требований, призванных
обеспечить безопасность жизни и здоровья людей. Отличия заключаются
в том, что апартаменты самостоятельно выступают в гражданском
обороте как разновидность недвижимого имущества, а гостиничные номера
используются для оказания гостиничных услуг как часть
соответствующего имущественного комплекса.
3. Для помещений второй
группы нет в настоящее время даже общепризнанного термина.
Его отсутствие неминуемо влечет за собой неопределенность правил,
применяемых к этим объектам гражданских прав, порождает многочисленные
споры и злоупотребления. Законодательное признание существования
апартаментов, закрепление их признаков, их отграничение от жилых
помещений, с одной стороны, и от гостиничных номеров —
с другой, будет способствовать, на наш взгляд, развитию
и упорядочиванию как гражданского оборота,
так и градостроительной деятельности в Российской Федерации.
Автор:
М.М. Монастырев
Источник:
Консультант Плюс
Павел, также необходимо помнить о соблюдении миграционного законодательства РФ, если Вы сдаете апартаменты как юридическое лицо, за нарушение правил предусмотрена суровая административная ответственность от от четырехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.
В соответствии с ч. 4 ст. 18.9 КоАП РФ неисполнение принимающей стороной обязанностей в связи с осуществлением миграционного учета, если эти действия не содержат признаков уголовно наказуемого деяния, — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до четырех тысяч рублей; на должностных лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от четырехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.
Пунктом 3 части 3 и подпунктом «а» пункта 1 части 2 статьи 20 Федерального закона N 109-ФЗ установлена обязанность принимающей стороны в течение одного рабочего дня, следующего за днем прибытия иностранного гражданина в место пребывания (гостиницу) уведомить орган миграционного учета о прибытии иностранного гражданина в место пребывания (гостиницу) путем направления (передачи) уведомления о прибытии для его постановки на учет по месту пребывания.
Согласно пункту 2 части 2 статьи 22 Федерального закона N 109-ФЗ принимающая сторона с соблюдением сроков, установленных пунктами 1 и 2 части 2 и частью 3 статьи 20 настоящего Федерального закона представляет уведомление о прибытии иностранного гражданина в место пребывания в орган миграционного учета непосредственно либо направляет его в установленном порядке почтовым отправлением, за исключением случаев, предусмотренных частями 3 и 4 настоящей статьи; передает иностранному гражданину отрывную часть бланка уведомления о прибытии данного иностранного гражданина в место пребывания.
Пунктом 7 статьи 2 Федерального закона N 109-ФЗ установлено, что принимающей стороной является, в том числе, юридическое лицо, у которого иностранный гражданин или лицо без гражданства фактически проживает (находится) либо в которых иностранный гражданин или лицо без гражданства работает.
Порядок осуществления миграционного учета иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации регламентирован Правилами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 15.01.2007 N 9.