Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Расторгнуть договоры с риэлторской компанией
Добрый день!
Прошу проконсультировать в сложившейся ситуации: пенсионер, заключил с риэлторской компанией договор на оказание услуг при продаже и одновременной покупке недвижимого имущества, предварительный договор купли-продажи квартиры с получением задатка и затем 2 договора займа. Срок действия всех их - до 29.06.16. За практически год квартира не продана. При этом за это время были желающие купить квартиру напрямую (их искал собственник), но Договор мешает это сделать... Создается впечатление,что Компания специально тянет время,чтобы не заключать Основной оговор и реализовать квартиру в счет все возрастающей задолженности. На вопрос,что будет,если до окончания срока действия договора квартиру не продадут- ответили,что снова продлят сроки по всем договорам.. Соответственно, проценты продолжат возрастать и, в итоге, видимо, всю квартиру придется продать в счет долга..
Цель- расторгнуть все договоры, долги выплатить в рассрочку и осуществить сделку купли-продажи квартиры через проверенного риэлтора или напрямую. Если квартира продастся быстро- то разницу от продажи 2ухкомнатной и покупки однокомнатной направить на погашение всего долга,т.к.по факту иной возможности вернуть им деньги нет.
Вопросы такие:
- 2ух-комнатная квартира на окраине Москвы оценена Компанией в 6800000 руб.- кажется,что ст-ть занижена,так ли это? Можно ли оспорить сумму оценки? Как лучше это сделать и стоит ли?
- как получить обратно хранящиеся в Компании оригиналы документов на право собственности на квартиру и др. Отдавать их явно не хотят.
- возможно ли с минимальными убытками расторгнуть предварительный договор продажи непосредственно с риэлторской компанией и какие могут быть для этого законные основания?
- можно ли на каком-то основании, не дожидаясь окончания срока его действия, подать заявление в суд о расторжении Предварительного договора,при этом обязуясь выплатить имеющийся долг в рассрочку (по решению суда) в течение,например,2-ух лет.. или как описано выше (при продаже квартиры)? При этом хочется,чтобы исполняли решение в Службе судебных приставов (с ними проще взаимодействовать), а не через коллекторов.
- займы (100000 и 85000) выданы на год по условиям- 3% от суммы за пользование ежемесячно и если через год не возвращаю,то затем по 3% от суммы ежедневно в течение месяца,потом возможна реализация квартиры. Законны ли такие условия?
И может быть Вы,как специалисты, посоветуете еще что-то,что можно в данной ситуации предпринять!
Спасибо!
Ксения
- IMAG2150_1.jpg
- IMAG2151_1.jpg
- IMAG2160_1.jpg
- IMAG2154_1.jpg
- IMAG2155_1.jpg
- IMAG2156_1.jpg
Уважаемые юристы, благодарю за оперативность!
Прикладываю те документы, которые есть на руках в данный момент.
Сроки всех договоров продлены доп.соглашениями до 29.06.2016.
Второй договор займа аналогичен вложенному.
Стоимость квартиры в 6,8 млн установлена дополнительно Актом согласования цены.
Здравствуйте. Вы в любое время вправе отказаться от исполнения договора по ст. 32 Закона РФ О защите прав потребителей, но при этом Вы будете обязаны возместить фактические расходы риэлтора.
Выложите пожалуйста договор, чтобы можно было дать обоснованную консультацию.
— 2ух-комнатная квартира на окраине Москвы оценена Компанией в 6800000 руб.- кажется, что ст-ть занижена, так ли это? Можно ли оспорить сумму оценки? Как лучше это сделать и стоит ли?
Ксения
Ксения, добрый вечер! Оценка рыночной стоимости квартиры должна проводится в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», у оценщика должна быть лицензия на осуществление оценочной деятельности. Если оценку проводило само риэлторское агентство у которого такой лицензии наверняка нет — тот такая оценка никакой юридической силы не имеет и легко может быть оспорена. Но тут надо смотреть как данный вопрос урегулирован в договоре с РА,
— возможно ли с минимальными убытками расторгнуть предварительный договор продажи непосредственно с риэлторской компанией и какие могут быть для этого законные основания?
Ксения
Основные требования к предварительному договору определены ст. 429 ГК
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договорзаключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
По окончании срока предварительного договора вы вправе не соглашаться на продление,
Также отмечу, что в силу ст. 32 Закона о защите прав потребителя
Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17
«О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»
На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.
Т.е. вы вправе разорвать договор оказания риелторских услуг в любое время, вопрос в размере фактических затрат которые сможет вам в связи с этим предъявить контора (реклама напр.). По предварительному договору, договорам займа, надо смотреть договоры чтобы видеть картину в целом, но думаю что такие космические проценты можно будет оспорить в судебном порядке. Если есть возможность прикрепите к вопросу сканы договоров без личных данных
Второй договор займа аналогичен вложенному.
Ксения
По договору займа. Во первых на данный договор на мой взгляд будут распространяться положения
Федерального закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ
«О потребительском кредите (займе)»
1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с предоставлением потребительского кредита (займа) физическому лицу в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, на основании кредитного договора, договора займа и исполнением соответствующего договора.
2. Настоящий Федеральный закон не применяется к отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой.
Согласно ст. 14 данного закона
1. Нарушение заемщиком сроков возврата основной суммы долга и (или) уплаты процентов по договору потребительского кредита (займа) влечет ответственность, установленную федеральным законом, договором потребительского кредита (займа), а также возникновение у кредитора права потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы потребительского кредита (займа) вместе с причитающимися по договору потребительского кредита (займа) процентами и (или) расторжения договора потребительского кредита (займа) в случае, предусмотренном настоящей статьей.
2. В случае нарушения заемщиком условий договора потребительского кредита (займа) в отношении сроков возврата сумм основного долга и (или) уплаты процентов продолжительностью (общей продолжительностью) более чем шестьдесят календарных дней в течение последних ста восьмидесяти календарных дней кредитор вправе потребовать досрочного возврата оставшейся суммы потребительского кредита (займа) вместе с причитающимися процентами и (или) расторжения договора потребительского кредита (займа), уведомив об этом заемщика способом, установленным договором, и установив разумный срок возврата оставшейся суммы потребительского кредита (займа), который не может быть менее чем тридцать календарных дней с момента направления кредитором уведомления.
Пункт 4.4. договора займа данной норме противоречит. Также указанный пункт предполагает передачу недвижимости и ее продажу для уплаты задолженности Тут фактически речь о залоге недвижимости идет в обеспечение обязательств по договору залога., при том, что согласно ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.
Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Т.е. данное условие ничтожно т.к. я предполагаю никакой госрегистрации залога недвижимости не проводилось
Ну и по тому же ФЗ Об Ипотеке во внесудебном порядке не может произвоидся обращение взыскание на жилое помещение, а в судебном порядке обращение взыскания на жилое помещение не может быть обращено при размере задолженности менее 10% стоимости имущества и сроке просрочки менее трех месяцев,
По пеням 3 процента в день — ничего страшного нет т.к. на основании ст. 333 ГК в случае взыскания их с вас в судебном порядке размере будет снижен, это не проценты по займу
Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Не смог найти именно размер процентов за пользование займом. Для чего вообще понадобилось заключение договоров займа с риэлторской конторой?
Ксения, добрый день! 1. Да Вы можете оспорить сумму оценки квартиры, при этом Вам необходимо будет обратиться в специализированную экспертную компанию, которые Вам выдадут соответствующую экспертную оценку, с которой Вы вправе обратиться в суд и оспорить ранее указанную сумму.
2. Напишите заявление на имя руководителя риэлторской компании и потребуйте вернуть документы. Никакой договор не может предусмотреть изъятие документов у собственника. В случае если в сроки установленные законом не последует ответа или действий пишите жалобу в суд, при этом Вы вправе возложить все судебные издержки связанные с обращением в суд на ответчика.
3. Для того, чтобы понимать каким образом расторгать договор с компанией необходимо его прочитать. Законом предусмотрен порядок расторжения договоров, однако есть определенные нюансы, а также процедура такого расторжения.
4. Расторжение договора возможно в судебном порядке, но опять таки, для определения минимальных потерь необходимо знать о чем идет речь,
5. начисление огромных процентов возможно оспорить в суде, конечно же есть механизмы управления, но в силу того что под руками нет договора говорить о конкретике сложно. После изучения договора, смогу порекомендовать меры для принятия дальнейших действий и разрешения ситуации по существу.
При этом за это время были желающие купить квартиру напрямую (их искал собственник), но Договор мешает это сделать…
Ксения
Добрый день, Ксения.
Каким образом договор мешает это сделать? Проведите сделку через риэлтеров по цене которую согласуете сами с покупателем. Это наименее безболезненное решение проблемы.
Обращение покупателя необходимо письменно зафиксировать, если риэлторы откажутся, очевидно, что это мошенники и цель не продажа квартиры, тогда можно действовать уже другими методами, в том числе с помощью правоохранительных органов.
Кроме того, в таким случае необходимо самостоятельно продавать квартиру, документы восстановить большого труда не составит, все должно быть в деле, в росреестре.
А так, конечно необходимо смотреть документы.
Уважаемые юристы, благодарю за оперативность! Прикладываю те документы, которые есть на руках в данный момент. Сроки всех договоров продлены доп.соглашениями до 29.06.2016. Второй договор займа аналогичен вложенному. Стоимость квартиры в 6,8 млн установлена дополнительно Актом согласования цены.
Ксения
А что за предварительный договор? кто у кого квартиру покупает?
1.Договор на оказание услуг расторгаете в одностороннем порядке (достаточно уведомления), понесете только фактические расходы. Квартиру после этого можете продавать самостоятельно.
2.По предварительному договору максимум потеряете задаток, если вы покупатель.
3.По займу, вернете долг после продажи квартиры, все пункты касающиеся залога можно проигнорировать, проценты (если до них дойдет дело, уменьшить).
В данном случае вам необходимо срочно приступить к данным действиям.
— займы (100000 и 85000) выданы на год по условиям- 3% от суммы за пользование ежемесячно и если через год не возвращаю, то затем по 3% от суммы ежедневно в течение месяца, потом возможна реализация квартиры. Законны ли такие условия?
Ксения
Добрый день, согласна с коллегами в части возможности расторгнуть договор на оказание услуг, а также предварительный договор купли-продажи. Исполнитель действительно имеет право требовать вас оплатить фактические расходы, но их он обязан обосновать, т.е. указать, какие услуги были оказаны в рамках договора.Но, учитывая, что квартира так и не продана за целый год, можно говорить и вовсе о некачественном оказании услуг, требовать возврата оплаты средств, перечисленных на оплату услуг, а также возмещение убытков, которые последовали.
Касательно договоров займа, хотелось бы их увидеть. Возможно есть основания для признания условий сделки «кабальными», в этом случае проценты на сумму займа будут начислены по ст. 395 ГК РФ.
— как получить обратно хранящиеся в Компании оригиналы документов на право собственности на квартиру и др. Отдавать их явно не хотят.
Ксения
При расторжении договора оригиналы документов вам обязаны вернуть, в противном случае вы имеете право истребовать их в судебном порядке с возмещением судебных расходов.
При этом хочется, чтобы исполняли решение в Службе судебных приставов (с ними проще взаимодействовать), а не через коллекторов.
Ксения
Этим и так всегда занимается Служба судебных приставов, коллекторы не исполняют судебные решения.
Нужно видеть ваши договоры, но, честно говоря, действительно описанная ситуация напоминает мошенническую схему...
Пункт 4.2.1 в договоре на оказание услуг явно противоречит законодательству и в соответствии со ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» может быть признан недействительным в судебном порядке. Поскольку какие — то неустойки, штрафные санкции с вас не имеют право требовать.
Вы имеете полное право написать заявление об отказе от услуг. В этом случае с вас имеют право потребовать только фактические расходы, которые фирма обязана обосновать в письменной форме. Если квартира до сих пор не продана, возникает вопрос, что вообще исполнитель сделал, показывал ли он ее потенциальным покупателя, осуществлял ли рекламную компанию( что вообще включено в это понятие), содействовала ли в сборе документов и прочее из обязательств, перечисленных в п.2.1., если ничего этого не было, то и фактические расходы минимальны.
Касательно этого заявления:
ответили, что снова продлят сроки по всем договорам
Ксения
С какой стати, без вашего согласия не имеют права! Договор истек, фирма свои обязательства по продаже/покупке жилья не выполнила. Вы имеете право не отказываться от договора на основании ст. 32 за вычетом фактических расходов, а потребовать возврат денег и компенсацию убытков в связи с неисполнением обязательств исполнителем по данному договору.
В продолжение. Пункт 2.2.6 в договоре на оказание услуг, отмеченный вами явно ущемляет ваши права, вы имеете полное право расторгнуть договор и заключить его с другой фирмой или продать квартиру самостоятельно в любой момент. Поэтому данное условие заведомо ничтожно.
Пункт 4.4. в договоре займа, также не применим. Так как у вас обычный договор займа, а не договор займа по залог недвижимости. В этом случае должен был быть также договор залога, который в соответствии со ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» должны был содержать указание на предмет ипотеки, его оценку, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Такое обременение должно быть зарегистрировано в Росреестре.
Ксения, что касается договора на оказание услуг, то его Вы можете расторгнуть в любой момент.
Что касается п. 2.2.6 то он ничтожен, неустойку указанную в п. 4.2.1 тоже не взыщет ни один суд, так как она противоречит природе возмездного оказания услуг
Теперь, относительно предварительного договора купли-продажи — то если риэлторы до 29.06.16 года не потребуют от Вас заключения основного договора, то договор будет прекращен и никто не обяжет Вас продать эту квартиру.
Ну и последнее, по договору займа то условие о продаже квартиры недействительно, так как это фактически условие об ипотеке, и такой договор должен был быть зарегистрирован в Росреестре.
Указанную в п. 4.4 пени суд может признать завышенными и снизить до разумных пределов