8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
300 ₽
Вопрос решен

Определить стратегию переговоров

Здравствуйте.

В 2012 году купили (как физ лицо) 60 соток земли у ООО, на ней был уже дом построен.

Пару месяцев назад решили установить границы земельного участка, провели межевание и тут новость: при установке gps, кадастровые инженеры установили, что из 60 соток 1/3 оказалась в овраге.

При продаже не оговаривалось, что 1/3 участка ИЖС - овраг.

Никаких ограничений по документам не установлено.

По документам нам невыгодно отказываться от сделки.

Нам нужно юридическое обоснование наших претензий по восстановлению первоначальных условий сделки - 60 соток "нормальной" земли под ИЖС

Нам нужно выстроить стратегию переговоров, юридическое обоснование, почему та сделка не соответствует критериям типовой продажи земли под ИЖС.

Помогите сформулировать наши требования.

Спасибо.

    0 - Свидетельство на Участок
    .jpg
07 апреля 2016, 11:14, Ольга, г. Москва
Михаил Григорьев
Михаил Григорьев
Юрист, г. Санкт-Петербург

Уважаемая Ольга! Здравствуйте! «Стратегия переговоров» — вот уж… как...

В Вашей ситуации надо находить того, кто делал уточнение границ ЗУ и брать его за «шкирку»…
Так, согласно ч.6 ст.11. 9 Земельного кодекса РФ

образование земельных участков не должно приводить к
вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности
размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному
использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования,
установленные настоящим Кодексом, другими федеральными
законами.

То есть если при уточнении границ ЗУ вдруг его территория оказалась в овраге — вопросы к кадастровому инженеру, либо к тому, кто его изначально определял и выделял...

Но это только один из вопросов: Вы взяли кадастровую выписку из ГКН и посредством кадастрового инженера с применением системы GPS восстановили точки в натуру… Так вот… в какой системе координат снимался участок, не было ли пересчета… Каких-либо технических и прочих ошибок… В Вашей ситуации надо начинать с привлечение грамотного и толкового (что, впрочем, одно и то же) кадастрового инженера...

Если уточнение было сделано неверно, значит надо исправлять кадастровую ошибку в порядке ст.28 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», то есть новое заявление и новый межевой план… Проблема здесь смежники, так как заново надо будет согласовывать границы и переделывать (возможно) межевые планы смежников… А вот это либо полюбовно либо через суд в порядке ст.64 ЗК РФ.

07 апреля 2016, 11:38
0
0
0
0
Ольга
Ольга
Клиент, г. Москва

Спасибо.

Это все понятно, сделку мы не отменим, нам это не нужно и не выгодно.

Я прихожу к своим компаньонам, что мне сказать в части данного ЗУ? Какие требования предъявить?

В суд тоже не пойдем, все должно решится на уровне переговоров, ООО скорее всего о том, что 1/3 участка - овраг незнали.

07 апреля 2016, 11:46

Уважаемая Ольга! Значит пусть ООО берет на себя все затраты на исправление создавшейся ситуации: привлечения кадастрового инженера, оформления нового межевого плана, работы со смежниками… Короче, исправления кадастровой ошибки… Здесь может быть соответствующее соглашение между Вами и ООО… Нужен проект — обращаетесь к любому юристу ...

07 апреля 2016, 11:49
Консультация юриста бесплатно
Елена Смирнова
Елена Смирнова
Юрист, г. Екатеринбург

В силу ч. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

На основании ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.
В случае ненадлежащего качества части товаров, входящих в комплект (статья 479), покупатель вправе осуществить в отношении этой части товаров права, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи.

07 апреля 2016, 11:52
0
0
0
0
Ольга
Ольга
Клиент, г. Москва

Елена, статьи - это хорошо, но мне не нужно расторгать договор, мне нужна стратегия, что я могу потребовать от них?

07 апреля 2016, 11:58
Елена, статьи — это хорошо, но мне не нужно расторгать договор, мне нужна стратегия, что я могу потребовать от них?
Ольга

Как вариант- требуйте соразмерного уменьшения покупной цены либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.

07 апреля 2016, 13:15
Елена Каравайцева
Елена Каравайцева
Юрист, г. Новоалтайск

Здравствуйте, Ольга! Если информация, сообщенная кадастровым инженером верна и часть участка находится в овраге, то предмет договора купли-продажи ненадлежащего качества, поскольку территорию, расположенную в овраге, нельзя использовать по прямому назначению. Вы вправе требовать по своему выбору либо безвозмездного устранения недостатка (досыпки, выравнивания овражной части), либо возмещения Ваших расходов на устранение недостатка. Единственное, что придется надеяться только на понимание продавца, поскольку срок давности прошел. Он составляет 3 года. Каким-либо образом заставить устранить недостатки зем. участка в добровольном порядке или возместить расходы на устранение недостатка практически невозможно. Только если Продавец каким-то образом заинтересован в отношениях между Вами. Через суд возможно требовать только если Продавец не заявит о применении срока исковой давности.

Статья 469. Качество товара
1. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
2. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

3. При продаже товара по образцу и (или) по описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу и (или) описанию.
4. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.
По соглашению между продавцом и покупателем может быть передан товар, соответствующий повышенным требованиям к качеству по сравнению с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке.
Статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества
1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;или:
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
07 апреля 2016, 13:03
0
0
0
0

Овраги не являются охраняемыми зонами и ограничений на пользование ими не установлено.

Возможно кадастровый инженер допустил ошибку. Это уже спор с межевой организацией.

07 апреля 2016, 13:07
Ольга
Ольга
Клиент, г. Москва

Спасибо, они нам в плане об овраге ничего не написали Это так и должно быть? Визуально его не видно

07 апреля 2016, 13:13
Виктор Богаченков
Виктор Богаченков
Юрист, г. Калининград
Для чего? Не поняла, извините

Потребуйте от продавца, чтобы заполнил овраг землей.

14 апреля 2016, 00:24
0
0
0
0
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Договорное право
На какой момент должна быть определена сторона?
При поиске «близкого» права могут оцениваться разнообразные признаки и элементы договора. Применительно к договору купли-продажи к их числу можно отнести: • место заключения договора и место проведения переговоров; • место нахождения суда, если стороны определили таковой в договоре; • валюта, в которой оценивается товар и валюта, в которой производятся расчеты; • язык, на котором составлен договор; право, к нормам которого больше тяготеют условия договора, и др. Можно ли выстроить иерархию этих признаков? В соответствии с п. 2 ст. 1211 ГК РФ «близким» правом считается право страны, где находится место жительства или основное место деятельности стороны, которая осуществляет исполнение, имеющее решающее значение для содержания договора. Этот принцип не действует, если иное вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела. На какой момент должна быть определена сторона, чье исполнение имеет решающее значение для содержания договора (п. 2 ст. 1211 ГК РФ)? Приведите примеры опровержения привязки, установленной в п. 2 ст. 1211 ГК РФ.
19 сентября 2019, 19:04, вопрос №2517133, Алёна, г. Санкт-Петербург
1 ответ
Программы ЭВМ и базы данных
Стратегия юридического оформления мобильного приложения
Нужна помощь в выборе стратегии юридического оформления мобильного приложения. И если есть такая вазможность дальнейшее ведение, не бесплатно. Мобильное приложение создано для сотрудничества физических лиц, в сфере недвижимости. У каждого пользователя к личному кабиету привязан личный кошелек с возможностью ввода и вывода средств. Пользователи будут совершать сделки между собой,(обмениваются клиемнами) при завершение сделки со счета того, кто взял клиента списывается 10% от суммы сделки, и начисляются тому кто дал клиента. Монетизация приложение заключается в том что приложение списывает 1% от сделок ( это является доходом) Вопрос в том что все средства с личных кабинетов будут окомулироватся на расчетном счете компании, но 90% средств доходом приложения не являются. Также вопрос с выводом средств, так как они будут выводится физ.лицам.( есть возможность выводить средства с личного счета) Очень нужна помощь в выборе стратегии оформления приложения, чтобы минимализировать налоги, и риски.
10 апреля 2018, 15:14, вопрос №1962779, Андрей Владимирович, г. Новокузнецк
4 ответа
389 ₽
Вопрос решен
Уголовное право
Cт. 125 У.К. Оставление в опасности несовершеннолетней. Как лучше построить стратегию защиты и что должен делать бесплатный адвокат
Ученица покончила жизнь самоубийством в школе. Посещала консультации у педагогу - психологу (меня) в течении полутора месяцев 5 раз касаясь тем успеваемости, злости, любви. О суицидальных намерениях или попытках не заявляла. После беседы отмечала улучшения состояния.Один раз бабушка приходила на консультацию. Последняя консультация 23, а две попытки были предприняты ученицей 30 и 5 о которых мне стало известно после случившегося. В школе нет врача. Что указывает на то, что ученица находилась в психотравмирующей ситуации с позиции закона разъясните и Признаки опасного состояния. Оказание психологической помощи это оставление в опасности? Подскажите оптимальную стратегию защиты, так как дело "резонанансное" следователь настроен решительно. В сельской местности предоставят бесплатного адвоката, могу я с ним поговорить до дачи показаний следователю и можно мне записывать на диктофон допрос. Как правильно звучит формулировка если я не готова отвечать на данный вопрос. Могу ли я подготовить ответы письменно и читать их , а потом приобщить. Ниже привожу темы консультаций и краткое описание, как юридически грамотно оформить их для следователя. Первая консультация. Среда 05.10.2016 Тема: Агрессивное поведение внутри. Ученица сообщила что чувствует злость. Я уточнила на одного человека или многих. Тамара сказала: на многих. Мы поговорили о том что злится это человеческое состояние которые можно регулировать и предложила попробовать. Эмпатийная беседа и техники саморегуляции. Дыхательная техника Эвалар, работа с любимым цветом. Ученица ответила: состояние изменилось «стало легче». Для закрепления навыка и снятия напряжения, регуляции состояния порекомендовала выполнять перед сном дома и в ситуациях где чувствуешь напряжение. Вторая консультация. Вторник 08.11.2016 Тема: Трудности обучения на «5». Отвечая на запрос ученицы спросила по всем или не интересным именно для нее. "Да не все интересно и заставлять себя не хочется." Ученица делилась тем, что трудно быть активной и успешной в общественной жизни и отличной по каждому предмету. В ходе беседы мы формируем стратегию по формированию приоритетов так как выпускной класс надо сделать акцент на экзаменнационные предметы, а другие отодвинуть на второй план. Ученицу волновало не обидятся ли учителя мы посовещались и пришли к выводу, что если поговорить и сказать как есть. То другие учителя люди в первую очередь и поймут. Я прояснила у ученицы сможет ли она сама поговорить или есть потребность составить разговор совместно. Она сказала: " что сделает сама". По завершению беседы я спросила, как изменилось состояние, с чем уходишь? Стало проще и оказывается не так трудно поговорить с учителями. Третья консультация. Четверг. 10.11.2016 Тема: Снятие эмоционального напряжения чувство люби. Ученица сообщила, что надо быть хорошей для всех. В процессе эмпатийной беседы я прояснила, что это значит. Когда есть хорошие оценки — любят учителя и родители. Когда работаешь по дому и так — хорошая. Участвуешь активно опять — хорошая. Я уточнила правильно ли я поняла, что у ученицы складывается такое впечатление, что любят за что -то например за достижения, а ты хотела бы что бы просто так безусловно. Ученица подтвердила, что да, верно. Я сказала, что у меня была бабушка и она тебя любит и вас, просто ей трудно с вами общаться на так как вы взрослеете у вас свои секреты, но она готова разговаривать. Я спросила есть кто то кого ты любишь просто так. ""Да и мы друзья". Я уточнила ты любишь и вы друзья по чьей инициативе? "По его, Он сказал надо подождать и я согласилась. Он учится в нашей школе да, но я не скажу кто это." Хорошо, наверно тебе хочется большего или достаточно быть другом, как ты себя чувствуешь? "По разному, когда, как". Ждать это трудно или просто для тебя? " Не очень просто". Что можно изменить? Сколько вы общаетесь ? "Второй год". Да это долгое время и ты терпеливый друг. Ученица улыбнулась. Ты можешь переключить внимание и начать делать то что тебе нравится. Если вы друзья то он поймет ведь ты его понимаешь? "Да. Ты хорошая, веселая, яркая такая как есть важная и значимая и еще умная. Возможно для тебя дружить с ним и посмотреть вокруг и удивить других ребят и дружить и интересоваться, общаться еще и с ними. Да. Если у тебя есть свободное продолжай участвуй в проектах школы в которых тебе хорошо, делай то что любишь. Как чувствуешь себя сейчас? "Стало понятнее". Можно ждать и дружить или просто дружить поступай так чтобы тебе было хорошо и комфортно. "Хорошо". Если ты захочешь поговорить с кем то еще помнишь есть телефон психологической службы 8 800... там всегда свободно можно рассказать. "Да знаю". Четверг. 17.11.2016 Командное участие в интеллектуальной игре « Я и мой права». После профориентационное мероприятие в форме концерта. Четвертая консультация. Четверг. 18.11.2016 Тема: Профориентация (Буклет). Ученица пришла в хорошем настроении: «Я решила поступать в институт». Отделение режиссуры? "Да". На концерте тебе понравилось? " Очень". Что больше всего? Танцы и чувства актеров. Актер это ремесло нужно много труда и талант. И они дарят людям красоту и любовь, сильные чувства. Учится у них интересно и институт открыт только после 11 класса. Так, что будем учится? "Да это так интересно и мне по душе, люди они приятные и сцена, здорово". Ты профориентационные материалы брала? " Нет." Я взяла специально для вас на возьми буклет, принесешь его потом для других ребят может быть полезно. Расскажи дома поделись с близкими, обсудите и примите решение. " Хорошо, обсудим." Посмотри на каждый факультет свои экзамены, это те предметы которые тебе понадобятся. "Понятно" Ты рада, что приняла участие в игре и посетила концерт? "Да, конечно, мне очень понравилось"!. "И мне радостно". С каким настроением идешь сейчас на уроки? "С хорошим". Ученица получила эмоциональню поддержку и информационное сопровождение. Пятая консультация. Среда. 23.11.2016 Тема: Школьные трудности. "Ученики мальчики в классе шумные нет возможности нормально воспринимать информацию. Да просто услышать тему". Понимаю что, класс большой и не все хотят учится это мешает или злит тебя? Скорее мешает, они не слушают не меня, не слышат учителя. Одни словам шум и гам. "Да". Ребята шумят часто или всегда? "Часто". Каждый несет ответственность за свое поведение и если ты не можешь повлиять на шум в классе в целом,то есть возможно сохранения внутренней тишины и саморегуляции это ты можешь. Посчитай до 10 в обратном порядке, сделай вдох и выдох. Помнишь мы дышали это помогает тебе? " Когда делаю. то да" Давай сделаем. Вдох носом выдох ртом. И еще на уроке можно поднять руку и сказать хочу тишины. После урока подойти и сказать давай договоримся не мешать друг другу. И подойди к учителю может стоить пересесть поближе. Как ты сейчас, готова продолжить обучение или нужен отдых. "Готова". Ребята шумные и творческие, ваш класс большой. " Да уж". Улыбнулась. Шум уменьшился или увеличился. "Стало спокойней".
18 декабря 2016, 05:50, вопрос №1477515, Галина, г. Улан-Удэ
4 ответа
Уголовное право
Следователь получил судебное решение на контроль и запись переговоров подозреваемого
18 марта следователь получил судебное решение на контроль и запись переговоров, ведущихся с домашнего телефона Савощенко, в отношении которого имелась информация о его активном участии в деятельности организованной преступной группы. В тот же день постановление было передано для исполнения оперативным сотрудникам. 10 июня из очередного телефонного разговора Савощенко было установлено, что через два дня он на целый месяц уезжает отдыхать за границу. Данная информация была тут же доложена следователю, который принял решение о временном приостановлении контроля и записи переговоров (с 12 июня по 10 июля), о чем вынес соответствующее постановление. После возобновления производства этого следственного действия телефон Савощенко продолжали прослушивать вплоть до 17 октября. Полученные таким образом сведения в совокупности с другими доказательствами позволили изобличить Савощенко в совершении ряда тяжких преступлений и привлечь его к ответственности. После ознакомления с материалами уголовного дела защитник Савощенко заявил ходатайство о назначении предварительного слушания для решения вопроса о признании части полученной фонограммы недопустимым доказательством. Он аргументировал это тем, что прослушивание продолжалось на 28 дней свыше установленного законом шестимесячного срока. Отстаивая позицию государственного обвинения в предварительном слушании, прокурор возразил доводам защиты. Он сказал, что в связи с отсутствием Савощенко прослушивание его телефона прерывалось именно на указанные 28 суток, а в ст. 186 УПК РФ не определено, что шестимесячный срок не может прерываться. Тогда адвокат заявил, что в этом случае следователь должен был прекратить процедуру контроля и записи переговоров в порядке ч. 5 ст. 186 УП К РФ. а затем при необходимости обратиться в суд за новым судебным решением. Оцените правомерность действий следователя. Оцените обоснованность аргументов защиты и контраргументов обвинения в ходе предварительного слушания уголовного дела. Какое бы решение приняли вы на месте судьи по результатам рассмотрения подобного ходатайства защитника?
28 марта 2016, 20:07, вопрос №1198941, Оксана, г. Санкт-Петербург
1 ответ
Семейное право
Судебная стратегия, чтобы была возможность полноценно общаться с ребенком
день добрый. вопрос в выборе судебной стратегии . Есть несовершеннолетний (10 мес) и 2 родителя. Живут в разных местах. У матери родственники в 1700 км от места жительства отца, и ребенок в основном находится там (после того как мама смылась). Зарегистрированы и ребенок, и она недалеко от отца (что собственно позволяет полноценно общаться и принимать участие в воспитании, ибо мама сама...как бэ.....даже не гуляет с ним.) У меня лично (как у отца) мысли такие. Определить м.ж. ребенка - конечно в 99% с матерью по конкретному адресу. То есть рядом со мной, что ок. Скорее всего мать будет в 1700 км от суда и на суд не явится. И наложить запрет на изменение м.ж. ребенка без согласия отца. Дальше действовать по обстоятельствыам - если увезет, то исплист итд. После всего определить порядок общения (я заинтересован чтобы летом например пупс был у меня в загородном домк по причине очччч хзорошей экологической обстановки, ну и вообще там все для него подготовлено). Ваши мысли, господа юристы?
18 апреля 2015, 08:18, вопрос №808437, Алексей, г. Москва
1 ответ
Дата обновления страницы 07.04.2016