Покупаю квартиру за наличные. У продавца продажа с ипотекой

1) По моему настоянию он уже сделал свежий техпаспорт и кадастровый план, хотя риэлтор говорил, что сгодится и вариант 2009г. Перепланировок в квартире не было. Какие еще документы необходимы, чтобы в Росреестре гарантированно не завернули на этапе сдачи документов? Желательно строго по пунктам, исходя из опыта. С меня, я так понимаю, паспорт, снилс и инн.
Валерий

— Три экземпляра договора купли-продажи;

— Паспорта продавца и покупателя;

— Свидетельство о государственной регистрации права;

— Правоустанавливающий документ (свидетельство о праве на наследство);

— Выписка из домовой книги и лицевого счета;

Квитанция об уплате госпошлины за переход права 2 000 рублей;

2) Если в окошке были приняты документы вместе с договором к/п и мне выдана расписка в получении документов, означает ли это, что регистрация точно пройдет успешно?
Валерий

Не факт, но хочется в это верить. Собственно для этого документы и сдают на регистрацию перехода прав.

3) Уже выписались жена с ребенком к его родителям. Сам он сказал, что выписаться пока не может из-за ипотечных документов. Дескать, везде адресом регистрации стоит именно адрес квартиры, которую я покупаю, и он не хочет потенциальных проблем с банком, если адрес регистрации вдруг изменится. Это нормальная практика? Не возникнет ли каких-либо коллизий, если регистрация на меня будет оформлена раньше, чем он выпишется, и сможет ли он вообще выписаться, если на момент выписки собственником буду уже я? Ну и крайний вариант — смогу ли я выписать его «сам», если он будет тянуть резину?
Валерий

Нормальная практика. Он сможет сняться с регистрационного учета в любое время по заявлению форма 6. Если не снимется, то придется обратиться в суд. Суд признает право пользования прекращенным и на основании решения суда ФМС снимет его с учета.

Основание ст.35 ЖК РФ, ст.292 ГК РФ.

4) Очень волнует временной зазор между моментом сдачи документов/передачей денег и непосредственным получением мной св-ва о регистрации, и их выезда из квартиры. (Договор к/п будем делать на реальную стоимость квартиры.) Если по вопросу (2) ответ «нет», то какие меня могут ждать проблемы?
Валерий

Никаких, если все документы в порядке и нет обременений.

5) Акт приема-передачи. Сдается ли он в окно росреестра, или подписывается на момент фактического выселения предыдущего хозяина и передачи ключей?
Валерий

Не сдается, это приложение к договору купли-продажи подтверждает передачу имущества.

6) Cроки регистрации. Он (и его риелтор) говорят от 4-5 рабочих днях, я же год назад покупал машиноместо и сказали приходить через месяц. Какова реальность?
Валерий

10 рабочих дней.

Здравствуйте!

2) Если в окошке были приняты документы вместе с договором к/п и мне выдана расписка в получении документов, означает ли это, что регистрация точно пройдет успешно?

Не всегда. Иногда государственный регистратор может приостановить регистрацию либо отказать. Если с пакетом документов все в порядке, то переживать не о чем.

Ну и крайний вариант — смогу ли я выписать его «сам», если он будет тянуть резину?

Только в судебном порядке.

5) Акт приема-передачи. Сдается ли он в окно росреестра, или подписывается на момент фактического выселения предыдущего хозяина и передачи ключей?

Вы можете предусмотреть сразу в самом договоре, что он имеет силу акта приема-передачи.

6) Cроки регистрации. Он (и его риелтор) говорят от 4-5 рабочих днях, я же год назад покупал машиноместо и сказали приходить через месяц. Какова реальность?

Срок составляет 10 дней.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Статья 13. Порядок проведения государственной регистрации прав
3. Государственная регистрация прав проводится в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом.
Государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, ипотеки жилых помещений не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня.
Государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов проводится не позднее чем в течение трех рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Валерий, добрый день.

С меня, я так понимаю, паспорт, снилс и инн.
Валерий

С Вас обоих только паспорта, квитанции об оплате госпошлины, договор купли продажи. Все остальное не нужно.

2) Если в окошке были приняты документы вместе с договором к/п и мне выдана расписка в получении документов, означает ли это, что регистрация точно пройдет успешно?
Валерий

Нет, не означает, может быть и отказ и приостановка.

Статья 19. Основания для приостановления государственной регистрации прав

[Закон о госрегистрации прав на недвижимость][Глава III][Статья 19]

1. Государственная регистрация прав приостанавливается
государственным регистратором при возникновении у него сомнений в
наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности
представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а
также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в
них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию
прав, по межведомственным запросам.

Статья 20. Основания для отказа в государственной регистрации прав. Прекращение государственной регистрации прав

[Закон о госрегистрации прав на недвижимость][Глава III][Статья 20]

1. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации
которого просит заявитель, не является правом, подлежащим
государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным
законом;
с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
документы, представленные на государственную регистрацию прав, по
форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего
законодательства;
акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о
предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с
момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в
месте его издания на момент издания;
лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества
свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект
недвижимого имущества;
правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы
на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект
недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной
регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального
закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или
совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона
сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по
представлению таких документов возложена на заявителя;
не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим
Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях,
если обязанность по представлению таких документов возложена на
заявителя;
имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

. Это нормальная практика? Не возникнет ли каких-либо коллизий, если регистрация на меня будет оформлена раньше, чем он выпишется, и сможет ли он вообще выписаться, если на момент выписки собственником буду уже я? Ну и крайний вариант — смогу ли я выписать его «сам», если он будет тянуть резину?
Валерий

Вполне нормальная, только в договоре купли-продажи укажите срок, в течении которого он обязуется сняться с рег. учета. Сможете сам, в судебном порядке.

то какие меня могут ждать проблемы?
Валерий

Если договор будет расторгнут, то вам должны будут вернуть деньги. А так как нюансов может быть великое множество, в двух словах все не опишешь.

5) Акт приема-передачи. Сдается ли он в окно росреестра, или подписывается на момент фактического выселения предыдущего хозяина и передачи ключей?
Валерий

Не нужен он в Росреестре.

6) Cроки регистрации. Он (и его риелтор) говорят от 4-5 рабочих днях, я же год назад покупал машиноместо и сказали приходить через месяц. Какова реальность?
Валерий

Срок регистрации не более 14 дней.

1) По моему настоянию он уже сделал свежий техпаспорт и кадастровый план, хотя риэлтор говорил, что сгодится и вариант 2009г. Перепланировок в квартире не было. Какие еще документы необходимы, чтобы в Росреестре гарантированно не завернули на этапе сдачи документов? Желательно строго по пунктам, исходя из опыта. С меня, я так понимаю, паспорт, снилс и инн.
Валерий

Ни технический паспорт, ни кадастровый Вам для сдачи не нужны, нужен только договор купли-продажи и его свидетельство о праве собственности

2) Если в окошке были приняты документы вместе с договором к/п и мне выдана расписка в получении документов, означает ли это, что регистрация точно пройдет успешно?
Валерий

ничего это не означает, так как регистратор должен принять все документы которые ему дали

3) Уже выписались жена с ребенком к его родителям. Сам он сказал, что выписаться пока не может из-за ипотечных документов. Дескать, везде адресом регистрации стоит именно адрес квартиры, которую я покупаю, и он не хочет потенциальных проблем с банком, если адрес регистрации вдруг изменится. Это нормальная практика?
Валерий

в принципе практика нормальная, укажите в ДКП срок его снятия с регистрационного учета

Не возникнет ли каких-либо коллизий, если регистрация на меня будет оформлена раньше, чем он выпишется, и сможет ли он вообще выписаться, если на момент выписки собственником буду уже я?
Валерий

нет никаких коллизий не будет

Ну и крайний вариант — смогу ли я выписать его «сам», если он будет тянуть резину?
Валерий

да, сможете, путем обращенияя в суд

4) Очень волнует временной зазор между моментом сдачи документов/передачей денег и непосредственным получением мной св-ва о регистрации, и их выезда из квартиры. (Договор к/п будем делать на реальную стоимость квартиры.) Если по вопросу (2) ответ «нет», то какие меня могут ждать проблемы?
Валерий

Что именно вас волнует в этом моменте?

5) Акт приема-передачи. Сдается ли он в окно росреестра, или подписывается на момент фактического выселения предыдущего хозяина и передачи ключей?
Валерий

вы вообще в договоре можете указать что акт приема-передачи не составляется

6) Cроки регистрации. Он (и его риелтор) говорят от 4-5 рабочих днях, я же год назад покупал машиноместо и сказали приходить через месяц. Какова реальность?
Валерий

все правильно они говорят, во всяком случае в Московской области при таких регистрациях переходов права собственности свидетельства получаем ровно через неделю.

Валерий, добрый день!

1) По моему настоянию он уже сделал свежий техпаспорт и кадастровый план, хотя риэлтор говорил, что сгодится и вариант 2009г. Перепланировок в квартире не было. Какие еще документы необходимы, чтобы в Росреестре гарантированно не завернули на этапе сдачи документов? Желательно строго по пунктам, исходя из опыта. С меня, я так понимаю, паспорт, снилс и инн.
Валерий

Поскольку в вопросе присутвует несовершеннолетний, в случае если в покупаемой вами квартире на него была доля в праве собственности, для ее продажи необходимо предварительно согласие органа опеки

Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ
«Об опеке и попечительстве»

ст. 20

Для заключения в соответствии с частью 1
настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого
имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное
разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
ст. 21
Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2
настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть
предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем
через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого
разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого
разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

Так как квартира унаследована вопрос о согласии супруга отпадает

2) Если в окошке были приняты документы вместе с договором к/п и мне выдана расписка в получении документов, означает ли это, что регистрация точно пройдет успешно?
Валерий

Разумеется нет, это не означает 100% регистрации, означает только то что документы приняты

ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход,
ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые
на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям,
установленным законодательством Российской Федерации, и отражать
информацию, необходимую для государственной регистрации прав на
недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные
документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное
не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права ив установленных законодательством
случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями,
должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных
законодательством должностных лиц.
2.Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав,
должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без
сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества
физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны
полностью.
3.Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы,
имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные
в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы
с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их
содержание.

Если основания для первичного отказа в приеме документов отсутствуют их примут и будут проверять.

Основания для отказа в регистрации прав а также случае приостановления государственной регистрации прав а также сроки такого приостановления определены ст. 19, 20 указанного закона

Здравствуйте, Валерий!

Вы спрашиваете:

«1) По моему настоянию он уже сделал свежий техпаспорт и кадастровый план, хотя риэлтор говорил, что сгодится и вариант 2009г. Перепланировок в квартире не было. Какие еще документы необходимы, чтобы в Росреестре гарантированно не завернули на этапе сдачи документов? Желательно строго по пунктам, исходя из опыта. С меня, я так понимаю, паспорт, снилс и инн».

Продавец должен представить в регистрационную палату договор купли-продажи в трех экземплярах, свидетельство о праве собственности на жилье, копию своего паспорта, копию технического паспорта, квитанцию об уплате госпошлины, согласие органа опеки и попечительства на продажу жилья, если там зарегистрированы несовершеннолетние дети. От Вас требуется копия паспорта.

«2) Если в окошке были приняты документы вместе с договором к/п и мне выдана расписка в получении документов, означает ли это, что регистрация точно пройдет успешно?»

Нет, это еще не означает, что право собственности будет зарегистрировано, поскольку документы должны быть изучены, проведена так называемая правовая экспертизы.

«3) Уже выписались жена с ребенком к его родителям. Сам он сказал, что выписаться пока не может из-за ипотечных документов. Дескать, везде адресом регистрации стоит именно адрес квартиры, которую я покупаю, и он не хочет потенциальных проблем с банком, если адрес регистрации вдруг изменится. Это нормальная практика? Не возникнет ли каких-либо коллизий, если регистрация на меня будет оформлена раньше, чем он выпишется, и сможет ли он вообще выписаться, если на момент выписки собственником буду уже я? Ну и крайний вариант — смогу ли я выписать его „сам“, если он будет тянуть резину?»

Если дети выписались — это хорошо. Значит, не нужно будет сдавать в окошко согласие органа опеки и попечительства на продажу жилья. То, что продавец останется зарегистрированным, ничего страшного нет. Такая практика имеет место сплошь и рядом. После регистрации права собственности, если он не снимется с регистрации, Вы можете это сделать в судебном порядке без проблем. Но в договоре купли-продажи желательно отдельным пунктом указать, что продавец обязуется сняться с регистрации непосредственно после выдачи Вам свидетельства о регистрации права собственности.

«4) Очень волнует временной зазор между моментом сдачи документов/передачей денег и непосредственным получением мной св-ва о регистрации, и их выезда из квартиры. (Договор к/п будем делать на реальную стоимость квартиры.) Если по вопросу (2) ответ „нет“, то какие меня могут ждать проблемы?»

Нужно специально в ДКП отдельным пунктом сделать оговорку о сроке освобождения жилья.

«5) Акт приема-передачи. Сдается ли он в окно росреестра, или подписывается на момент фактического выселения предыдущего хозяина и передачи ключей?»

Не обязательно. Он Росреестру не нужен. Акт нужно составить непосредственно при передаче жилья в двух экземплярах — каждому по экземпляру.

«6) Cроки регистрации. Он (и его риелтор) говорят от 4-5 рабочих днях, я же год назад покупал машиноместо и сказали приходить через месяц. Какова реальность?»

Как правило, в течение 5-ти дней. Возможно и 10, но не больше.

Здравствуйте.

По моему настоянию он уже сделал свежий техпаспорт и кадастровый план, хотя риэлтор говорил, что сгодится и вариант 2009г. Перепланировок в квартире не было. Какие еще документы необходимы, чтобы в Росреестре гарантированно не завернули на этапе сдачи документов? Желательно строго по пунктам, исходя из опыта. С меня, я так понимаю, паспорт, снилс и инн.
Валерий

Наличие технического и кадастрового паспорта при сдачи в Росреестр не требуют, но это очень хорошо, что вы их сделали для себя, теперь вы уверены, что не было перепланировок. Ваш ИНН не нужен. Необходим номер СНИЛС, так как, во-первых, при оплате госпошлины вы обязаны его указать, во-вторых, сейчас в свидетельстве о праве собственности указывается именно номер СНИЛС. В перечень обязательных документов он не входит, но из практики его копию просят предоставить(поэтому возьмите оригинал и копию).И, конечно, оригинал паспорта, копию также просят предоставить.

Если в окошке были приняты документы вместе с договором к/п и мне выдана расписка в получении документов, означает ли это, что регистрация точно пройдет успешно?
Валерий

Нет, это не гарантия того, что точно зарегистрируют.

Уже выписались жена с ребенком к его родителям. Сам он сказал, что выписаться пока не может из-за ипотечных документов. Дескать, везде адресом регистрации стоит именно адрес квартиры, которую я покупаю, и он не хочет потенциальных проблем с банком, если адрес регистрации вдруг изменится. Это нормальная практика? Не возникнет ли каких-либо коллизий, если регистрация на меня будет оформлена раньше, чем он выпишется, и сможет ли он вообще выписаться, если на момент выписки собственником буду уже я? Ну и крайний вариант — смогу ли я выписать его «сам», если он будет тянуть резину?
Валерий

Это обычная практика. Повторюсь за коллегами, если что сможете снять его с регистрации через суд. Но можете потребовать, чтобы он снялся с регистрации в момент сделки и предоставил вам справку об отсутствии зарегистрированных лиц.

Никаких согласий и т.п. от органов опеки не нужно.

Очень волнует временной зазор между моментом сдачи документов/передачей денег и непосредственным получением мной св-ва о регистрации, и их выезда из квартиры. (Договор к/п будем делать на реальную стоимость квартиры.) Если по вопросу (2) ответ «нет», то какие меня могут ждать проблемы?
Валерий

Их выезд из квартиры вы оговариваете заранее, это может быть день заключения договора купли-продажи.

Акт приема-передачи. Сдается ли он в окно росреестра, или подписывается на момент фактического выселения предыдущего хозяина и передачи ключей? 6) Cроки регистрации. Он (и его риелтор) говорят от 4-5 рабочих днях, я же год назад покупал машиноместо и сказали приходить через месяц. Какова реальность?
Валерий

Обычно передаточный акт сдается вместе с договором, он подтверждает, что деньги переданы, квартира принята, что претензий друг к другу нет. Сейчас действуют новые правила, поэтому срок отличается от того, когда вы покупали машино место.Срок регистрации, если сдаете документы в Росреестр, то 10 рабочих дней, если в МФЦ («мои документы»), то срок может быть продлен еще на 4 дня.

Я бы еще вам посоветовала заказать выписку из ЕГРП о наличие/отсутствие обременений на указанную квартиру(то есть не под арестом ли она, ни в залоге). Также справку об отсутствие долгов по коммунальной плате.

Удачи!!!