Какая допустимая погрешность при обмерах БТИ? Как происходит расторжение ДДУ?

Анна, добрый день! Обычно предел погрешности определяется в самом договоре ДДУ. Например не менее 1% и не более 10%. Но не во всех договорах прописывается этот потолок. Обычно предел в 10% от площади квартиры, изначально указанной в договоре.

Обычно 1 кв.м

Если у вас возникла перспектива оплаты дополнительного метража, вы можете доплатить за «излишек», отказаться от сделки и забрать свои деньги

либо

обменять покупаемую квартиру на меньшую по площади.

Здравствуйте, Анна!

Максимально допустимая погрешность указывается в самом договоре. Можете его выложить? Персональные данные можно скрыть.

Согласно ст.9 ФЗ о долевом участии 1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства,в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

То есть, вы можете направить уведомление застройщику о расторжении договор, также его нужно направить в росреестр. В течение 20 дней застройщик вам возвращает деньги с процентами по ставке рефинансирования.

Желаю удачи!

Уважаемая Анна! Здравствуйте! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее: БТИ является всего лишь одним из множества кадастровых инженеров… Если БТИ измеряло от «Застройщика» стоит просто перемерить или по крайней мере посмотреть что и как измеряли… Также чем измеряли — проходило ли оборудование поверку… А так нужно смотреть ДДУ...

Здравствуйте уважаемая Анна! По поводу расторжения договора ДДУ действуют следующие положения:

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Статья 9. Расторжение договора
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3)существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Соглашусь с коллегами, что если в самом договоре ДДУ, указан предельный размер и он больше 8%, то суд не расторгнет данный договор, поскольку будут отсутствовать основания. Необходимо смотреть договор ДДУ.

Здравствуйте, Анна! Привожу пример из судебной практики по расторжению договора долевого участия в связи с задержкой оплаты увеличенной площади.

Дело № 2-2938/11

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 октября 2011 года г. Королев, МО
Королёвский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Шишкова С.В.,
при секретаре Каганец С. Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Закрытого акционерного общества «РАЗВИТИЕ-XXI» к Цукановой Евдокии Дмитриевне о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома,
УСТАНОВИЛ:
Истец ЗАО «РАЗВИТИЕ- XXI» обратилось в суд с требованиями к ответчику, Цукановой Евдокии Дмитриевне о расторжении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома № 010-М от 05.02.2009 г. (далее по тексту — Договор) в части переуступленных ответчику прав требования на <адрес> (адрес строительный) по договору цессии от 17.12.2009 года, по основаниям, предусмотренным Договором, Договором уступки и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» 214-ФЗ вследствие просрочки ответчицей внесения платежа в течение более чем два месяца.
Представитель истца Ануфриев И.И. в судебное заседание явился. Исковые требования поддержал. В обоснование своих требований указал, что 17 декабря 2010 года на основании договора цессии (уступки права требования) к ответчику перешли права и обязанности по договору № 010-М от 05.02.2009 г. участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> (адрес строительный), в части права требования трехкомнатной № 12, общей проектной площадью 86,4 кв.м, которая будет находится на 3 этаже дома. Цена Договора за квартиру № 12 была определена в размере 5101 056 рублей. Пунктом 3.4. Договора предусмотрено, что если общая площадь квартиры по результатам обмеров Бюро технической инвентаризации окажется больше общей проектной площади квартиры, указанной в п.3.1. Договора, участник долевого строительства обязан произвести застройщику доплату разницы, исходя из цены квартиры, указанной в п.4.1.Договора, в течение пяти дней с момента получения участником долевого строительства письменного уведомления о перерасчете стоимости, направленного застройщиком.
Согласно замерам БТИ, проведенным 27.12.2010 г. в процессе введения жилого дома в эксплуатацию, общая площадь квартиры составила 89,00 кв.м., т.е. увеличилась на 2,60 кв.м.Истцом 25 марта 2011 года было направлено ответчику письменное уведомление (исх. № 68) об увеличении общей площади квартиры с просьбой произвести доплату в сумме 153 504, 00 рублей в течение пяти рабочих дней. Со стороны ответчика данное уведомление было оставлено без внимания. Аналогичное уведомление было направлено ответчику повторно 20.04.2011 г (исх. № 139). Оба уведомления были получены ответчиком 09.03.2011 г. и 21.04.2011 г. соответственно. Игнорируя данные уведомления ответчик в адрес истца стал направлять письма с требованиями об устранении существующего по его мнению брака и перерасчета стоимости квартиры по причине уменьшения ее площади.
18 июля 2011 годаИстцом в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении Договора с предложением предоставить в течении десяти дней банковские реквизиты для возврата денежных средств. В связи, с чем истец считает, что со стороны ответчика имеет место нарушение условия Договора и Договор о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома был расторгнут истцом по основаниям, и в порядке, предусмотренном статьями 5 и 9 Федерального закона ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а также положений, предусмотренных п. 7.6 Договора, а именно ввиду просрочки внесения платежа в течение более чем два месяца.Просит расторгнуть договор участия в долевом строительстве.
Ответчица в судебное заседание не явилась, извещена.
Представитель ответчицы Цуканов Ю.И. в судебное заседание явился, против удовлетворения заявленных требований возражал, пояснив, что договор о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома № 010-М заключен с противоречиями пунктов 8.5. и 9.8. Договора требованиям закона о защите прав потребителей, противоречием пункта 1.1.4. норме ст.15 Жилищного кодекса, так как согласно данному положению ЖК РФ общая площадь жилого помещения должна определяться без учёта площадей лоджий, балконов и иных вспомогательных помещений. Уведомления застройщика об увеличении площади квартиры влекут за собой изменения Договора и порождают обязанность застройщика заключить дополнительные соглашения. Кроме того, представитель ответчика указал, что дом построен с отступлениями от условий договора и Федерального закона № 214-ФЗ и что эти отступления направлены на завышение площади квартиры, также истцом нарушены сроки строительства. Требования истца о расторжении договора ответчик считает незаконными и не подлежащими удовлетворению.
Согласно ст.ст. 55, 59, 67 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что 17.12.2010 года между Инновационным строительным банком ООО «Башинвест» и гражданкой Цукановой Евдокией Дмитриевной был заключен договор уступки прав требования (цессии), зарегистрирован в Росреестре 26.01.2011 за №, согласно которому к последней перешли права требования на квартиру № 12 по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 010-М от 05.02.2009 г. по строительному адресу <адрес> (зарегистрирован в Росреестре 24.02.2009 за № 50-50-12/012/2009-302). Проектная площадь данной квартиры, согласно Договора участия в долевом строительстве (далее Договор) составляет 86.4 кв.м. Согласно п. 1.1.4 Договора общая площадь квартиры определена как сумма площадей помещений с учётом встроенных шкафов, лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых. Цена Договора в части прав требования на квартиру № 12 составляет 5101 056 (пять миллионов сто одна тысяча пятьдесят шесть) рублей, с условием доплаты либо возврата денежных средств в случае соответственно увеличения либо уменьшения размера общей площади по сравнению с проектной площадью в результате обмеров Бюро технической инвентаризации исходя из стоимости квартиры в течение пяти дней с момента получения письменного уведомления о перерасчете стоимости (п. 3.4 Договора).
В соответствии с ч. 1 ст. 157 ГК РФ сделка может быть совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Таким образом, полная цена договора частично была определена сторонами под отлагательным условием, поставленным в зависимость от окончательных размеров площади помещения в результате замеров БТИ.
Ответчицей Цукановой Е.Д. обязательства по оплате до момента проведения замеров БТИ исполнены в полном объеме, денежные средства внесены полностью, что не оспаривалось представителем истца.
Согласно представленной в материалы дела копии технического паспорта жилого дома, составленного Бюро технической инвентаризации по состоянию на 27.12.2010 года, общая площадь кв. № 12 составляет 89 кв.м, что на 2,6 кв.м больше проектной.
Истцом были направлены два уведомления об увеличении общей площади квартиры с предложением доплатить стоимость вышеуказанных квадратных метров в сумме 153 504 (сто пятьдесят три тысячи пятьсот четыре) рубля. Согласно имеющимся в материалах дела копиям почтовых уведомлений с описью вложения уведомления получены ответчицей 09.03.2011 г. и 21.04.2011 г. Данное обстоятельство также не оспаривается представителем ответчицы.
Судом, по ходатайству представителя ответчика, был сделан запрос в Бюро технической инвентаризации о проведении повторных замеров площади данной квартиры при участии представителей истца и ответчицы. В результате повторных замеров общая площадь квартиры увеличилась по сравнению с проектной площадью на 1,0 кв.м., а не на 2,6 кв.м как указано в техническом паспорте жилого дома.
Со слов представителя ответчицы такое изменение площади произошло по причине проведения дополнительного переустройства в данной квартире, дополнительной штукатурке стен и закрытия водопроводных и канализационных труб и санитарно-технического оборудования коробами по соглашению с предполагаемым приобретателем данной квартиры. По мнению представителя ответчика, данные изменения являются результатом приведения квартиры в соответствие с проектной документацией и пожарно-техническими регламентами и доказывают несоответствие размера общей площади квартиры, указанной в паспорте жилого дома реальной площади квартиры.
Суд, оценивая представленное доказательство в виде результата повторного замера площади квартиры, согласно которому размер увеличения общей площади изменился на 1 кв.м, а не на 2,6 кв.м, приходит к выводу, что общая площадь жилого помещения по данным повторного замера изменилась также в сторону увеличения, но на меньший размер.
Факт проведения изменений в квартире после осуществления первичных замеров и изготовления БТИ технического паспорта жилого дома стороны не отрицали. По смыслу положений главы 4 Жилищного кодекса РФ действия, повлекшие уменьшение площади помещения, представляют собой переустройство или перепланировку жилого помещения, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, поэтому не могут быть приняты судом во внимание.
Не могут быть судом приняты во внимание также доводы представителя ответчицы о том, что общей площадью жилого помещения, согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ следует считать сумму площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, площадь которых не должна учитываться при определении размера общей площади квартиры. Положение п. 1.1.4 Договора, определяющее общую площадь помещения с учетом всех помещений, включая лоджию, по мнению представителя ответчицы, противоречит закону.
Данная позиция представителя ответчицы, по мнению суда, основана на ошибочном применении норм закона к возникшим правоотношениям. Область правоотношений, возникших между истцом и ответчиком в этой части урегулирована нормами ГК РФ, ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Жилищный кодекс РФ регулирует жилищные правоотношения, перечень которых предусмотрен ст. 4 ЖК РФ и в отношениях возникающих из договора участия в строительстве многоквартирного дома, как разновидности договора подряда, применен быть не может, кроме случаев специально указанных в Кодексе (например в части обязанности оплаты коммунальных услуг после принятия помещения по акту приёма передачи).
Площадь спорного объекта по договору определена, как общая проектная площадь и из представленных доказательств не следует, что в эту площадь не входит лоджия, которая была построена и является неотъемлемой частью построенного объекта, которым пользуется ответчица.
Таким образом, судом установлено, что у ответчицы в указанный период возникло обязательство по окончательной оплате цены договора в указанной представителем истца сумме (сто пятьдесят три тысячи пятьсот четыре рубля).
Доказательств иных уважительных причин невозможности исполнить обязательства по оплате увеличения площади помещения после проведения замеров БТИ и ввода дома в эксплуатацию представителем ответчицы представлено не было.
В связи с чем, истцом заявлено требование о расторжении Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в части прав требования ответчика на <адрес> по строительному адресу: МО, <адрес> по следующим основаниям.
Согласно ч. 5, ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Согласно частей 3,4 ст. 9 вышеуказанного закона, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4, 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Обязательство произвести доплату, согласно п. 3.4 Договора, возникло у ответчицы не позднее пяти дней с момента получения ею письменного уведомления о перерасчете стоимости, то есть не позднее 26 апреля 2011 года с момента получения последнего уведомления. Соответственно, право отказаться от исполнения договора, согласно ч. 5, ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», у истца возникло после 26 июня 2011 года.
Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что 18 июля 2011 года Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении Договора с предложением предоставить в течении десяти дней банковские реквизиты для возврата денежных средств. Уведомление о расторжении Договора получено ответчиком 25 июля 2011 г.
Согласно ч. 4, ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» № 214-ФЗ, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Также, согласно ч. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Таким образом, порядок расторжения Договора застройщиком соблюден. Договор участия в долевом строительстве расторгнут 18 июля 2011 года.
Согласно ч. 1, ст. 3 ГПК РФ правом на обращение в суд обладает заинтересованное лицо в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. В данном случае Договор расторгнут во внесудебном порядке и суд не находит ущемления прав заявителя, в связи с чем требование истца о расторжении Договора участия в долевом строительстве многоквартирного в судебном порядке удовлетворению не подлежит.
При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями ч. 3, ст. 450 ГК РФ, частями 3, 4 ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» 214-ФЗ, ч. 1, ст. 3 ГПК РФ суд считает необходимым в иске отказать.
В силу ст. 98 ГПК РФ с истца подлежат взысканию в пользу ответчика судебные расходы в сумме 1518 рублей, 22 коп. за проведение повторного обмера БТИ.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ЗАО «РАЗВИТИЕ-ХХI» к Цукановой Евдокии Дмитриевне о расторжении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома № 010-М от 05.02.2009 г. в части переуступленных ответчику прав требования на <адрес> по <адрес> (адрес строительный) по договору цессии от 17.12.2009 года отказать.
Взыскать с ЗАО «Развитие-ХХI» в пользу Цукановой Евдокии Дмитриевны расходы в сумме 1518 рублей 22 коп.

судебныерешения.рф/bsr/case/536139

Здравствуйте Анна.В договоре ДДУ может быть прописана погрешность замера площади, но замеры БТИ согласно п.3.6 инструкции «о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв.приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37) (с изменениями от 4 сентября 2000 г.)» производятся с точность в один см ." Измерение помещений производится с точностью до 1 см по всему периметру стен на высоте 1.10 — 1.30 м от пола, с одновременным измерением дверей, печей, выступов и др элементов".Уточните пожалуйста основание по которым ВЫ хотите расторгнуть договор ДДУ?

Владимир