Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Неправомерное взыскание арендной платы
Наш арендатор неправомерно требует призвести оплату за арендуемое помещение. 22.03. 2010 года между нашей организацией и арендатором заключен договор аренды. Пунктом 30 предусмотрено, что основанием прекращения договора аренды является приобретение арендатором помещения в собственность. Выкуп помещения подтверждается заключенным между нами договором купли - продажи помещения. Итак, следует, что с момента прекращения договора аренды помещения арендодатель не вправе требовать уплаты арендной платы .. Помещение было приобретено нами 22.04.2012 года. Договор в установленном порядке зарегистрировано. Государственный акт на право собственности на помещение выдано 25.06.2012р. Однако арендодатель требует дополнительную оплату аренды с 22.04.2012 года по 25.06.2012 год. Кто в данной ситуации прав. Обязаны ли мы дополнительно оплачивать аренду с 22.04.2012 года по 25.06.2012 год?
Право собственности наступает с момента ее государственной регистрации, а не с момента заключения договора купли-продажи или передачи денег. Так что если в свидетельстве о государственной регистрации права собственности у вас стоит дата регистрации права (внесения в реестр) 25.06.2012, то до этой даты вы собственником не были.
Согласно Граждланского кодекса РФ:
Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Добрый день!
На Ваш вопрос сообщаю следующее.
Согласно положениям Гражданского кодекса:
Статья 223
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статья 551.
1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Из изложенных положений закона следует, что если в свидетельстве о праве собственности стоит дата регистрации перехода права собственности 25.06.2012, то исходя из указанных Вами положений договора аренды, данный договор действовал до 24.06.2012 (включительно). Если стоит иная дата, то значит счет действия договора аренды необходимо вести до нее.
В связи с чем у Вас имеется обязаность уплаты арендной платы, до даты регистрации права собственности в ЕГРП.
Добрый день.
Полагаю, что правомерно требование о взыскании арендной платы с 22 апреля по 24 июня 2012 года. Поскольку договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его государственной регистрации в Росрегистрации (статья 551 Гражданского Кодекса РФ), постольку Вы приобрели помещения в собственность с момента его заключения, то есть внесения данных о Ваших правах на недвижимость в ЕГРП, то есть с 25 июня 2012 года.
!Также рекомендую Вам составить и подписать с бывшим арендодателем соглашение о расторжении договора аренды в соответствии с пунктом 30 на основании статьи 651 части 3 Гражданского Кодекса РФ и сдать соглашение в Росрегистрацию для погашения записи об аренде в ЕГРП.
Так будет совсем правильно.
Уточнение: в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2011г. №4408/11 по делу №А68-6859/10 Высший Арбитражный суд РФ признает моментом заключения вступление в законную силу решение арбитражного суда о понуждении продавца заключить договор с покупателем в редакции, определенной судом.
И это совершенно обоснованно, исходя из положений пункта 3 части 1 статьи 8 Гражданского Кодекса РФ.
У Вас таких судебных актов не имеется.
Но всё же, можно ссылаться на указанное Постановление Президиума ВАС РФ, при условии, что бывший арендодатель не будет его читать, и если закрыть глаза на буквальное содержание и императивность требований статей: 433 части 3, 551, 131, 164 и 223 части 2 Гражданского Кодекса РФ, а также части 1 статьи 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Главное, что придётся проигнорировать и содержание пункта 30 заключенного между Вами договора аренды.
!То есть, Ваш договор купли-продажи с момента его подписания до момента внесения сведений в ЕГРП был подписан сторонами, но не заключен.
Исходя из приводимой и иной существующей судебной практики, с момента подписания до момента заключения Вы были его владельцем, но не собственником.
Здравствуйте!
Право собственности на приобретаемое по договору купли-продажи помещение возникает у Покупателя лишь после внесения сведений о сделке в ЕГРП (ст. 223 ГК РФ ).
В свидетельстве, есть графа: - запись регистрации в ЕГРП номер и дата внесения. Обычно дата внесения записи и дата свидетельства совпадают.
Договор купли-продажи нежилого помещения подлежит государственной регистрации в территориальном отделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии - Росреестре. Вместе с регистрацией договора купли-продажи происходит регистрация прав собственности на нежилое помещение, в подтверждение которого выдается свидетельство о регистрации.
Право собственности на приобретенный объект недвижимости возникает только с момента государственной регистрации прав на недвижимость.
В свидетельстве указана дата внесения записи в Единый гос. реестр за №_, с которой объект недвижимости будет считаться собственностью. Эта дата обычно совпадает с датой выдачи свидетельства.
Т.к. пунктом 30 Вашего договора аренды предусмотрено, что основанием прекращения договора аренды является приобретение арендатором помещения в собственность, то аренду следует платить по 24.06.2012г. включительно, т.е. до даты, указанной в свидетельстве о гос. регистрации, как даты внесения записи в Единый гос. реестр (если стоит дата 25.06.2012г).
ЗДравствуйте!
В соответствии со ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, в Вашем случае переход права собственности данным помещением датируется 25.06.2012 г.
Поскольку в Вашем Договоре аренды указано, что "основанием прекращения договора аренды является приобретение арендатором помещения в собственность", то соответственно Договор аренды считается прекращенным с 25.06.2012 г. Поэтому,требование арендной платы за период с 22.04.2012 г. по 25.06.2012 г. правомерно.
С уважением Ф. Тамара
Доброго Вам дня!
Не соглашусь с мнениями коллег.
Закон и судебная практика на Вашей стороне!
Постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.2011г. №4408/11 по делу №А68-6859/10:
Заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство бывшего арендатора по внесению арендной платы за нежилые помещения; с момента заключения названного договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи, следовательно, у арендодателя отсутствуют основания для получения с арендатора арендных платежей за период с момента заключения договора купли-продажи.
Аналогичное Вашему дело, рекомендую почитать: http://urpremia.ru/EsseDetails.aspx?pid=558795
-------------
Ознакомьте Вашего бывшего арендодателя с судебной практикой по данному вопросу. Ваша компания не должна платить арендную плату за период с 22.04.2012 года по 25.06.2012 года.
Успехов!
Константин, не могу с Вами согласиться по следующим причинам.
Судебная практика это конечно хорошо, но существуют требования закона, предусматривающие на мой взгляд, в данном случае, немного другую конструкцию.
Сторонами, при заключении договора аренды были взяты соответствующие им обязательства, в частности арендодатель взял на себя обязательство предоставить помещение, а арендатор обязался вносить плату за данное помещение.
При этом данные обязательства действовали в течении всего срока действия договора аренды, то есть до 25.06.2012.
Соответственно определяющим моментом в данной ситуации, для нас является основание прекращения обязательства по оплате аренды помещения, предусмотренного договором аренды.
Исходя из главы 26 Гражданского кодекса, единственным применимым в нашем случае основанием является прекращение обязательства, совпадением должника и кредитора в одном лице (статья 413).
Согласно статье 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. То есть должник и кредитор в нашем случае совпадут только после регистрации права собственности в ЕГРП.
А вот такого основания, как заключение договора купли-продажи, которое прекращает на будущее время обязательство бывшего арендатора по внесению арендной платы, указанного в выше приведенном Вами постановлении Президиума ВАС РФ, в законе не предусмотренно.
При этом, конечно в случае судебного разбирательства, суд может особо не вдаваться в положения закона, а сослаться на выше приведенное постановление Президиума ВАС РФ. В любом случае, при обращении бывшего арендодателя в суд за взысканием арендной платы именно ему придется доказывать приведенные положения, а Вы можете просто ссылаться на указанное Жуковым Константином постановление Президиума ВАС РФ.