Как быть, если продавец не выполняет Соглашение о намерениях?

Question

10 декабря 2014 г. мною (далее Покупатель) был подписано Соглашение о намерении по приобретению земельного участка (далее Участок) в коттеджном поселке Московской области. Продавцом выступал индивидуальный предприниматель (далее Продавец). Согласно Соглашению Продавец обязан: 1) осуществить регистрацию права собственности на Участок на имя Продавца, выкупив предварительно у другого ООО; 2) в срок не позднее 10 марта 2015 г. заключить с Покупателем Основной договор; 3) выполнить все необходимое для обеспечения перехода права собственности на Участок на имя Покупателя. Особенностью Соглашения является один пункт Заключительных положений: «Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания Договор подряда на строительство жилого дома.». Договор подряд на строительство не был подписан, потому что на момент подписания в этом не были заинтересованы ни Продавец, ни Покупатель. По устной договоренности Основной договор далее включал бы только договоренность о продаже и покупке Участка. 10 декабря 2014 г. 50% стоимости Участка, 100% работ за подведение сети энергоснабжения и 100% работ за подведение сети газоснабжения были оплачены. Продавец не выполнил своих обязательств подписанного Соглашения по настоящее время (на момент написания 06 марта 2016 г.). По заверению ООО, в собственности которого находится Участок, денежные средства для приобретения Участка не передавались Продавцом этому ООО равно как и средства за подведение энергоснабжения и газоснабжения. Продавец утверждает, что не располагает денежными средствами для выкупа Участка у ООО и перевода его в свою собственность, так как ведёт еще и другую предпринимательскую деятельность. Ежемесячно Продавец переносит выполнение своих обязательств на следующий месяц. На требование о возврате денежных средств Продавец заявляет, что не может вернуть всю сумму заплаченного сразу же, а может лишь возвращать частями. Продавец затруднятся ответить о сроках полной выплаты денежных средств. Отсюда, 1) имеет ли Соглашение о намерениях какую-либо юридическую силу без подписанного Договор подряда на строительство? 2) Какие судебные перспективы этого дела? 3) Есть ли в этом деле всё же возможности по приобретению Участка, что предпочтительнее, чем возврат денежных средств?

Наталья Шелковая · Answer

Здравствуйте. 1) имеет ли Соглашение о намерениях какую-либо юридическую силу без подписанного Договор подряда на строительство? Если расценивать данный пункт как отлагательное условие и опираться на «свободу договора», то Ваш договор не уступил в силу. Даже если настаивать на том факте, что были переданы денежные средства во исполнение Договора о намерениях и применять положения ГК о предварительном договоре, то: 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. 2) Какие судебные перспективы этого дела? Вы не принудите Вашего Продавца выкупить земельный участок у ООО. Поэтому я бы расценивала судебные перспективы как 100 % — отрицательные. Подавайте иск о взыскании с Продавца уплаченных ее денежных средств, одновременно с ходатайством о наложении обеспечительных мер. С уважением, Шелковая Наталья Николаевна