Нарушено ли равенство прав граждан при доступе к землям общего пользования

Какие права собственников жилых помещений ущемляются?

Здравствуйте. необходимо обратиться к положениям законодательства.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Прав не землю общего пользования у Вас нет, соответственно ущемить эти права нельзя. А, что касается установки и содержания шлагбаума, то данная установка незаконна по вышеназванной причине (земли общего пользования, а не земли собственников помещений МКД), соответственно его нужно убирать.

А было ли какое-либо решение общего собрания по установке данного шлагбаума? Если решения не было, то плата взимаемая за установку и обслуживание не законна. Именно в этом и могут быть ущемлены Ваши права.

Собственники квартир в многоквартирных домах вынуждены оплачивать установку и содержание шлагбаумов для ограничения проезда на дворовую территорию,
Михаил Шерстобитов

Здравствуйте. А почему собственники оплачивают такой шлагбаум?

Либо же он стоит на придомовой территории? Тогда всё верно, и если ОС дома решило установить шлагбаум, то это решение выполняют все собственники помещений.

при этом на эту же территорию имеют право БЕЗВОЗМЕЗДНОГО проезда собственники гаражного комплекса и бизнес-центра расположенные на этой же территории.
Михаил Шерстобитов

Непонятно. Стоят и дом и гаражный комплекс и бизнес центр на одной земле? Такого быть не должно.

Если же они просто транзитом через двор проезжают, то такое возможно, если подъезд один к их землям или им дали право проезда.

Но именно права собственников ничем не ущемляются в данном случае. Поменять порядок проезда (если на то есть основания) ОС дома может в любой момент. А взымать плату можно или по соглашению или по сервитуту. Видимо нет ни того, ни другого. Это право собственников бесплатно пропускать через свой шлагбаум.

Получается, Вы сами даете, собственникам машиномест в паркинге и бизнес-центру, пользоваться проездом через Ваши шлагбаумы.
Нарушается Ваше право на собственность, и право получения выгоды, от ее использования. Если по простому.
Обратитесь с заявлением к собственникам машиномест в паркинге и бизнес-центру, об определении солидарной платы, за проезд, по Вашей придомовой территории, и пользование платными для Вас шлагбаумами.
При отказе в Выплате, обращайтесь в суд по месту жительства, для взыскания данной платы, по решению суда.
Кроме того, если это не является единственным проездом к этим обьектам, и поэтому не требует установления сервитута, Вы вообще можете запретить им вьезд по Вашей придомовой территории, и пользовании шлагбаумом.
Вы этого не знаете, но скорее всего, собственники машиномест в паркинге и бизнес-центр, уже что то платят, Вашей УК, но Вас просто не уведомили об этом. Им же это выгодно. Бизнес.

Здравствуйте. Если я правильно поняла, Вы голосовали против такого решения собрания. Пока есть решение собрания собственников помещений в доме об установке шлагбаума и оно не признано недействительным, Вы обязаны его исполнять и тот факт что иные лица ездят безвозмездно не имеет в данном случае никакого значения.

Если по существу вопроса, то необходимо смотреть каким образом был сформирован земельный участок под Вашим домом, поставлен ли он на кадастровый учет, установлены ли границы. Если этого ничего не произведено, то установка шлагбаума была незаконной, вне зависимости от того какое приняло решение собрание, т.к. фактические нет земельного участка, который принадлежит собственникам, т.е. нечего огораживать.

Если же все процедуры по земельному участку соблюдены, и однозначно можно установить границы земельного участка под домом, то в этом случае ни о каком безвозмездном пользовании речи не идет, т.к. в силу ст. 1. ЗК РФ

1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:

7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;

Статья 23. ЗК РФ Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
1. Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
6. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Статья 274. ГК РФ
Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Т.е. Вы вправе ограничить проезд и проход до установления сервитута и после установления брать плату за проезд.

Однако, теоретически может быть ситуация при которой земельный участок является общим и для Вас и для бизнесцентра и для гаражей.

Например

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 27 сентября 2011 г. N д23-4059
О ВОЗМОЖНОСТИ
РАСПОЛОЖЕНИЯ НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ НЕСКОЛЬКИХ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел письмо о строительстве нескольких многоквартирных домов, представляющих собой единый комплекс недвижимого имущества, на одном земельном участке и в пределах компетенции сообщает.
Исходя из содержания письма, земельный участок, на котором планируется строительство нескольких многоквартирных домов, принадлежит на праве собственности застройщику. Соответственно, указанный земельный участок сформирован и в отношении него проведены кадастровые работы.
Действующим законодательством Российской Федерации допускается строительство нескольких отдельно стоящих многоквартирных домов на одном земельном участке.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, то есть в соответствии с проектом межевания территории данного земельного участка (часть 10 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). При этом ограничений в отношении количества размещения на одном земельном участке нескольких многоквартирных домов не предусмотрено. В связи с чем, требование о том, что на земельном участке должен быть расположен только один многоквартирный дом, по мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, является необоснованным.
В то же время, Департамент недвижимости считает, что если земельный участок, на котором расположено несколько многоквартирных жилых домов, является делимым, то есть имеется возможность обеспечения доступа к жилым домам, соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и т.п. требований, наиболее целесообразно считать раздел земельного участка по числу расположенных на нем жилых домов. В данном случае это будет способствовать упрощению управления многоквартирным домом, так как голосование значительного количества собственников помещений в многоквартирном доме, которое проводится в целях его управления, оформить сложнее. Кроме того, совокупность многоквартирных домов, расположенных на одном земельном участке, может представлять собой жилой комплекс с самостоятельными почтовыми адресами и (или) корпусами. Однако в любом случае раздел земельного участка в зависимости от количества расположенных на нем многоквартирных домов — это право, а не обязанность владельцев жилых помещений многоквартирных домов, как собственников земельного участка.
На основании статей 11.3, 29 Земельного кодекса Российской Федерации решение об образовании земельного участка (при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков) принимается органами, осуществляющими предоставление земельных участков, на основании обращения заинтересованного правообладателя земельного участка.
В связи с изложенным, отдельно стоящие многоквартирные дома, расположенные на одном земельном участке и объединенные общим инженерным оборудованием, могут рассматриваться как составная часть сложного недвижимого имущества — имущества общего пользования собственников помещений в многоквартирном доме. Однако механизм управления таким домом значительно усложнен в отличие от ситуации, когда осуществлен раздел земельного участка по числу расположенных на нем многоквартирных домов.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от 15 февраля 2013 г. N 14-00559/13
Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев обращения от 09.01.2013, сообщает следующее.
Росреестр и его территориальные органы осуществляют деятельность в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании и в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»:
в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме;
земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме;
в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК, любой собственник помещений в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления;
с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, когда на одном земельном участке расположены несколько многоквартирных домов, должен быть сформирован земельный участок непосредственно для эксплуатации какого-либо конкретного многоквартирного дома (под каждым многоквартирным домом), в связи с чем требуется обращение в органы государственной власти или органы местного самоуправления с соответствующим заявлением о формировании земельного участка.
Также согласно позиции Минэкономразвития России (например, письма от 10.12.2010 N Д23-5067, от 27.09.2011 N Д23-4059) в случае, если земельный участок, на котором расположены несколько многоквартирных домов, является делимым, то есть имеется возможность обеспечения доступа к домам, соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и т.п. требований, наиболее целесообразно считать раздел земельного участка по числу расположенных на нем жилых домов.

Понятно, что у Вас не только многоквартирные дома, но ещё раз повторяю такая ситуация в нашем государстве. вполне возможна и тогда Вам необходимо делить земельный участок. До того момента пока он не разделен, иные сособственники земельного участка вправе пользоваться им безвозмездно и ограничить их право Вы не сможете…