Проверить договор долевого участия

Здравствуйте.

п.2.1- сроки продлять только через доп соглашение

2.4- стандартный в принципе

п.2.5 — они вам говорят только об устранении недостатков, в то же время фз 214 дает вам больше прав на выбор (ст 7)

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Так что считаю что пункт не годиться

Дольщики обязаны принять Квартиру по Акту приёма-передачи
и не имеют права отказываться от приёмки Квартиры в течение 10 (десяти) дней
после устранения указанных в Акте о несоответствии недостатков и получения
Дольщиками от Застройщика извещения об устранении недостатков. Период времени
по истечении таких 10 (десяти) дней не будет включён в период просрочки
Застройщика по передаче Квартиры, если таковой будет иметь место.

тоже 2.5 — тоже не очень хорошо — даже если для устранения недостатков- это все равно просрочка.

п. 2.6 — фактически вам могут позвонить и сообщить о приемке и не учитывать потом почту… не оч хорошо но не критично

Щас дальше посмотрю- укажу если что то увижу

Здравствуйте.

1.4.1. При невозможности исполнения указанного поручения в части внешних инженерных сетей и иных объектов инженерной инфраструктуры (отказе указанных субъектов принять сети в собственность) ---тут бы желательно еще прописать не просто отказ муниципалиетта принять, но и обязанность застройщика оспорить данный отказ в суде.

2.3. 2.4. Соответственно, Застройщик считается не нарушившим срок передачи Квартиры, если до истечения указанного в пункте 2.2. срока передачи Квартиры был подписан Акт приёма-передачи Квартиры, а равно в случае, если не позднее, чем за 10 дней до истечения срока, указанного в пункте 2.2 настоящего договора один или оба Дольщика получили сообщение о готовности Квартиры к приёмке и необходимости принять Квартиру, но не явились для приёмки Квартиры, а в сообщении о готовности Квартиры к приёмке был указан 10-дневный срок для её приёмки, а также в случае возврата оператором почтовой связи заказного письма, в котором содержалось уведомление о необходимости приёмки Квартиры, с сообщением об отказе Дольщиков от его получения либо по причине отсутствия Дольщиков по почтовому адресу, указанному в настоящем договоре в качестве адреса для направления корреспонденции. ---срок оповещения не мене чем за 14 дней до наступления срока передачи

3.2. — тут не верно, так как до передачи по акту, дом управляется УК застройщика и комм. услуги должны быть. Причём тут что застройщик ТСЖ создать не может, непонятно.

3.5. — советую уточнить, что должны быть аналогичные по качеству все заменяемые приборы и элементы, иначе могут поставить какое нибудь старье.

3.6.
• непригодность Квартиры в целом, либо каких-либо из её комнат для постоянного проживания, что определяется по критериям, установленным «Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утверждённым Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006г. и иными законодательными актами.--вот этот пункт советовал бы убрать, так как непригодность жилья, это по факту отсутствие батарей, воды, разрушение стен, отсутствие окон и т.д. А если например батарея одна не будет присутствовать, то всё хорошо. Что не выгодно Вам.

Не признается существенным нарушением требований о качестве Квартиры в случае, если в соответствии с условиями настоящего договора в качестве одной из характеристик Квартиры, подлежащей передаче Дольщикам, указано наличие лоджии, однако, в результате строительства Объекта и проведения его технического учета и инвентаризации будет установлено, что согласно данным органа технического учета и инвентаризации (или кадастрового инженера) в Квартире фактически имеется балкон, а не лоджия, как это установлено настоящим договором. Аналогично не признается существенным нарушением требований о качестве Квартиры, если в результате строительства Объекта и проведения его технического учета и инвентаризации будет установлено, что в Квартире фактически имеется лоджия, в то время как одной из характеристик Квартиры по договору является наличие балкона.---тоже убрать

3.7. Застройщик также уведомляет Дольщиков, что трубы водоснабжения или отопления могут быть проведены в Квартире как это допускается согласно действующих строительных правил (СП), строительных норм и правил (СНиП).---трубы проходящие по квартире в неожиданных местах, это видимо очень удобно.

Кроме того, также допускается без дополнительного согласования с Дольщиками выделение и создание Застройщиком в Объекте из первоначально предусмотренных нежилых помещений, входящих в состав общего имущества, отдельных самостоятельных объектов недвижимости (встроенных нежилых помещений) с последующим заключением Застройщиком в отношении выделенного самостоятельного объекта недвижимости отдельного договора участия в долевом строительстве (или инвестиционного договора) предметом которого будет передача таких встроенных нежилых помещений в качестве отдельных объектов недвижимости в собственность самого ТСЖ для размещения служб эксплуатации Объекта, либо в собственность сетевых специализированных организаций (например, ОАО «Ростелеком») но исключительно для использования таких помещений в технических целях – для размещения обслуживающего Объект в целом соответствующего оборудования (телефонного в приведённом примере), и с соответствующим исключением указанных нежилых помещений из состава общего имущества всех собственников квартир и помещений Объекта.----это даёт право застройщику по факту уменьшить площадь помещений находящихся в общей собственности, решать Вам.

В остальном более менее. Во всяком случае противоречий закону не нашёл.

Так же указать, какие моменты стоит отметить в диалоге с застройщиком и что потенциально можно в нем поменять.
Алексей

Вот это всё и нужно бы поменять, желательно протоколом разногласий. Но вот пойдёт ли застройщик на изменение, это вопрос.

Здравствуйте.
1) Обратите внимание на п. 1.4 «услуг по рекламе

инвестиционного проекта по строительству Объекта» — вы как дольщики не обязанны платить за это!
2) хочу обратить внимание на п.2.1 «Застройщик планирует завершить строительство

Объекта (т.е. получить разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию) в 3-м
квартале 2016 года. Застройщик вправе завершить строительство Объекта досрочно,
в любое время до наступления указанного срока.» — хочу заметить что получение разрешения, это не значит что вы получите свое жилье.
3) п. 2.5 «При этом, согласно

пунктам 2 и 3 ст. 720 ГК РФ Дольщики лишаются права ссылаться в дальнейшем на
явные недостатки, которые могли быть выявлены Дольщиками, но не были выявлены
ими при приёмке Квартиры и/или не были зафиксированы Акте о несоответствии,
оформленном при приемке Квартиры, и лишаются права в последующем отказываться
от приёмки Квартиры со ссылкой на такие недостатки, не зафиксированные в Акте о
несоответствии.» — явно ставит вас под удар! Если вы увидите недостатки жилья позже то, вы ничего не сделаете, я бы точно требовал изменения этого пункта, ведь более не защищенная сторона это вы!
4) п. 2.7 однозначно нужно менять, если вас уведомят по почте что нужно принять квартиру, а вы не увидите письмо, то риск случайной гибели имущества на вас! Явная проволочка!
5) п. 3.3 «Стороны признают, что не считается нарушением

настоящего Договора (и не считается существенным изменением размера Квартиры в
терминах п/п 2 п. 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ) отклонение общей фактической
площади Квартиры от общей проектной, указанной в п. 1.2 настоящего договора, в
пределах 10 % от общей проектной площади.» — я думаю что 10% это очень много, не хотелось бы получить квартиру, у которой метраж будет настолько меньше!
6)4.2.3. Без согласия Застройщика не передавать свои

права, предусмотренные настоящим договором, третьим лицам согласно пункту 2 ст.
382 ГК РФ, а также без согласия Застройщика не заключать сделки по обеспечению
своих обязательств перед третьими лицами залогом принадлежащего им права
требования предоставления Квартиры до момента полного
исполнения Дольщиками обязательств по настоящему договору. — мое мнение пункт лишний, на всякий случай стоит оставить за собой право уступки по договору.
7) п. 7.1 — говориться о том что застройщик вправе заключить аналогичный договор если вы не регистрируете право собственности, который конкретизируется в п. 7.7
Для того чтобы защитить себя и не остаться без денег, эти оба пункта должны быть одним общим пунктом, т.к. каждый по своему может интерпритировать положения договора.
Надеюсь мои комментарии будут полезны. Так же согласен с предыдущим юристом.

ДОПОЛНЮ:

Просить предоставить проектную декларацию, разрешение на строительство, документы на земельный участок

все сроки прописывать только через доп. соглашения. либо имеете право их вообще не подписывать.

подп 2. п 2.1.Стороны соглашаются и признают, что указанный в настоящем пункте
срок окончания строительства Объекта считается соответственно измененным в
случае продления срока действия указанного в абзаце 2 пункта 1.3. разрешения на строительство
Объекта в порядке, установленном действующим законодательством. В этом случае
срок окончания строительства Объекта определяется по дате окончания срока
действия разрешения на строительство Объекта с учетом продления срока.

с данным пунктом не соглашусь, т.к. срок сдачи квартиры у вас указан — 3 квартал 16 года, т.е. 30.09.2016 г, а передача квартиры 31,03,2017 г

2.6. Застройщик вправе уведомлять любого
из Дольщиков о необходимости приёмки Квартиры также по
указанным в настоящем договоре телефонам, и Дольщики вправе являться для
приёмки Квартиры в согласованный с Застройщиком срок, не дожидаясь получения
уведомления о необходимости приёмки Квартиры по почте.

Все же пусть это лучше будет уведомление по почте, а не по телефону

Стороны признают, что не считается нарушением настоящего
Договора (и не считается существенным изменением размера Квартиры в терминах
п/п 2 п. 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ) отклонение общей фактической площади
Квартиры от общей проектной, указанной в п. 1.2 настоящего договора, в пределах
10 % от общей проектной площади.

отклонения указывают в кв.м, а не в % соотношении

3.5. Не является нарушением требований о
качестве Квартиры и не считается существенным изменением проектной документации
по строительству Объекта следующие, не согласованные с Дольщиками изменения в
Объекте (и, соответственно, в проектной документации):·

создание в коридорах лестничных площадок тамбуров, либо,
наоборот, их ликвидация,

создание вентиляционных каналов и шахт в кухнях,
санузлах, коридорах, которые будут выступать из стен и уменьшать площадь кухни
в пределах 5 % проектной площади кухни, при условии, что изменение общей
площади Квартиры не превысит пределы, установленные в пункте 3.3. настоящего
договора;·

замена видов и типов электрических концевых приборов
(розеток, выключателей);

·
замена видов и типов оконных стеклопакетов; — если не оговорено какие стеклопакеты будут установлены

замена видов и типов отопительных батарей; — если не оговорено, какие будут установлены

замена вида и типа входной двери; — аналогично

замена вида и типа квартирного счётчика, электрического
щитка;·

размещение в квартире объектов согласно требованиям
противопожарных норм (рукавов, вентилей и т.д.);·

отклонение помещений, входящих в состав Квартиры, самой
Квартиры, от осевых линий по проектной документации; — будет считаться нарушением·

появление или удаление дополнительных балконов, лоджий
вне Квартиры Дольщиков, появление или удаление козырьков парадных, пандусов,
перил лестниц Объекта;·

появление или удаление сетей электро-, тепло-,
водоснабжения на лестничных площадках;-удаление невозможно, т.к. далее не будет соблюден тепловой режим в данных посещениях·

изменение цвета и/или материала наружной отделки фасадов
Объекта, элементов фасадной отделки и декора, при условии, что они не затеняют
Квартиру Дольщиков; -если не оговорено в договоре

изменение проекта благоустройства прилегающей территории;

иные изменения, производимые Застройщиком в Объекте и/или
в Квартире, без их согласования (уведомления) с Дольщиками, при условии их
согласования с соответствующими государственными органами и организациями, или
изменения, производимые без такого согласования, если такое согласование не
требуется по законодательству Российской Федерации.

7.8.В случае принятия
Застройщиком предложения Дольщиков о расторжении настоящего договора и
подписания между сторонами соглашения о расторжении настоящего договора,
Застройщик в течение 90 дней с даты получения такого извещения, возвращает
Дольщикам все внесённые ими Застройщику
денежные средства, подтверждённые платёжными документами, за вычетом суммы,
выступающей в качестве отступного, составляющей 20% от общего размера
долевого взноса, установленного настоящим договором, но в любом случае не
превышающей суммы фактически внесенной Дольщиками на момент такого расторжения
суммы денежных средств.
обратите внимание на % ставку

Алексей, добрый вечер.

Ниже приведенный пункт на первый взгляд ничего опасного не представляет, но если после строительства окажется, что у Вас кухня больше жилой комнаты, думаю Вам вряд ли это понравится.

3.3. Стороны признают, что в связи с неизбежной строительной погрешностью и допустимыми по правилам СНиП отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий по проекту фактическая площадь Квартиры Дольщиков может отличаться от площади,
указанной в п. 1.2 настоящего договора, и это не будет считаться нарушением
требований о качестве Квартиры, при условии, что отклонения площади не будут превышать пределы, установленные настоящим договором.

Стороны признают, что не считается нарушением настоящего
Договора (и не считается существенным изменением размера Квартиры в терминах п/п 2 п. 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ) отклонение общей фактической площади Квартиры от общей проектной, указанной в п. 1.2 настоящего договора, в пределах10 % от общей проектной площади.

10% это очень много и в деньгах и в метраже. П 3.5 копировать не буду, но там перечислено все, что могут заменить Вас не спросив, это не хорошо, так как вместо железной двери у Вас может оказаться деревянная и т.д.

Не признается существенным нарушением требований о
качестве Квартиры в случае, если в соответствии с условиями настоящего договора
в качестве одной из характеристик Квартиры, подлежащей передаче Дольщикам,
указано наличие лоджии

п. 3.6. вообще странный, т.е Вы выбираете квартиру с балконом, а Вам строят лоджию и наоборот, а дальше в договоре, что Вас вообще могут лишить и того и другого или построить и обязать за это доплачивать, так как это лишнии метры, хоть и с коэффициентом.

4.2.3. Без согласия Застройщика не передавать свои
права, предусмотренные настоящим договором, третьим лицам согласно пункту 2 ст.
382 ГК РФ, а также без согласия Застройщика не заключать сделки по обеспечению
своих обязательств перед третьими лицами залогом принадлежащего им права
требования предоставления Квартиры до момента полного
исполнения Дольщиками обязательств по настоящему договору.
При этом Застройщик вправе без объяснения причин
отказать в выдаче согласия на передачу прав и обязанностей по настоящему
договору третьим лицам. Выдача Застройщиком согласия на передачу прав и/или
обязанностей Дольщиков по настоящему договору (замену стороны в настоящем
договоре) в любом случае оформляется подписанием трёхстороннего соглашения о
замене стороны в договоре, где участвуют Дольщики, лицо, которому передаются
права и обязанности по Договору, и Застройщик.

Вот на это обратите внимание, если Вы захотите переуступить права (продать) квартиру до окончания строительства, то Застройщик может отказать Вам без объяснения причин и Вы ее вообще продать не сможете.

При этом
сумма долевого взноса на строительство 1 м2 не является стоимостью
строительства 1 м2 общей площади Объекта или Квартиры с учётом
положений п. 1.4 настоящего Договора и не может быть использована в качестве
таковой для каких бы то ни было целей, если только стороны не предусмотрят
дополнительным соглашением иное.
Настоящий
пункт рассматривается сторонами как предусмотренная договором возможность и
обязанность сторон в будущем изменить цену договора по правилам пункта 2 статьи
5 Закона № 214-ФЗ.

Очень замысловато здесь все описано, после перерасчета по измерам, на какую сумму ориентироваться не понятно.

5.6. Если по
соглашению Сторон Застройщик будет осуществлять в Квартире дополнительные
работы по проекту Дольщиков, размер долевого взноса будет подлежать увеличению
по такому соглашению.

Уточните у Застройщика, какие такие дополнительные работы могут потребовать дополнительных вложений.

Застройщику денежные
средства, подтверждённые платёжными документами, за вычетом суммы, выступающей
в качестве отступного, составляющей 20% от общего размера долевого
взноса, установленного настоящим договором, но в любом случае не превышающей
суммы фактически внесенной Дольщиками на момент такого расторжения суммы
денежных средств.
При таком расторжении денежные средства
возвращаются Застройщиком без оплаты процентов за пользование средствами Дольщиков.

20% в качестве отступного, за расторжение договора, еще и отсутствие процентов, это противоречит закону.

И нигде не указана ответственность Застройщика за просрочку сдачи объекта.

Добрый день, Алексей!

Так как договор подписывает со стороны застройщика лицо по доверенности, в первую очередь необходимо будет проверить полномочия данного лица указанные в доверенности и срок ее действия. Желательно также убедиться, что лицо ее выдавшее, само в настоящий момент имеет соответствующие полномочия.

Без доверенности в настоящий момент, согласно выписке, может действовать ТИКТИНСКИЙ ЭДУАРД САУЛЬЕВИЧ.

Изменение сроков окончания строительства по п.2.1 договора желательно осуществлять только путем подписания дополнительного соглашения к договору.

Фразу в пункте 2.5 договора «Дольщики обязаны принять Квартиру по Акту приёма-передачи и не имеют права отказываться от приёмки Квартиры в течение 10 (десяти) дней после устранения указанных в Акте о несоответствии недостатков и получения Дольщиками от Застройщика извещения об устранении недостатков. Период времени по истечении таких 10 (десяти) дней не будет включён в период просрочки Застройщика по передаче Квартиры, если таковой будет иметь место», предлагаю изложить следующим образом:
«После устранения указанных в Акте о несоответствии недостатков и получения Дольщиками от Застройщика извещения об устранении недостатков, повторная приемка Квартиры осуществляется в том же порядке, предусмотренным настоящим разделом».

Пункт 2.7 предлагаю исключить. Влечет риски того, что в случае не принятия квартиры в установленный срок, акт подписывается в одностороннем порядке и риск случайной гибели возлагается на Вас. Так как застройщик может сдать квартиру досрочно, не исключено, что его уведомления Вас придется на какой-нибудь отпуск или заграничную поездку/командировку, в результате которой Вы уведомление не получите, а квартиру примут без Вас.

На мой взгляд, в п.3.3 указан завышенный %, при котором нарушение размера квартиры будет существенным. Если площадь квартиры планируется 100 кв.м., то 10% — это плюс/минус 10 кв.м.

Обратите внимание на п.3.5.

Пункт 4.2.3 — предлагаю исключить.

В целом договор соответствует требованиям действующего законодательства и Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»