Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Понятие категории земель
Добрый вечер. Приобрел земельный участок, в свидетельстве о праве собственности указанно: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживание дачного строения; по кадастровому паспорту: (По классификатору (описание) Для ведения гражданами садоводства и огородничества.
1. возможно ли возвести жилой дом и прописаться в нем? какие подводные камни возможны?
2. возможно ли в данном случае возвести коммерческое нежилое помещение (под фитнес клуб) или что нужно для этого сделать?
Андрей, здравствуйте!
возможно ли возвести жилой дом и прописаться в нем?
Андрей
да, можно
возможно ли в данном случае возвести коммерческое нежилое помещение (под фитнес клуб) или что нужно для этого сделать?
Андрей
нет, сначала надо изменить вид разрешенного использования участком.
Здравствуйте, Андрей!
Под категорией земель понимается их классификация в соответствии с целями и особенностями их использования.
1. возможно ли возвести жилой дом и прописаться в нем? какие подводные камни возможны?
Андрей
На основании п. 1 ст. 83 ЗК РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Таким образом, возводить строения Вы вправе. А вот тип строений опредляется как раз видом разрешённого использования з/у.
2. возможно ли в данном случае возвести коммерческое нежилое помещение (под фитнес клуб) или что нужно для этого сделать?
Андрей
Нет, нельзя. Для это нужно как минимум сменить тип разрешённого использования.
В Вашем случае Вы имеете право построить только жилое строение.
1. возможно ли возвести жилой дом и прописаться в нем? какие подводные камни возможны?
Андрей
Здравствуйте!
Да, возможно. На землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для обслуживание дачного строения можно возводить жилой дом.
2. возможно ли в данном случае возвести коммерческое нежилое помещение (под фитнес клуб) или что нужно для этого сделать?
Андрей
Для этого необходимо изменить вид разрешенного использования. Для изменения вида разрешенного использования обратитесь с заявлением в администрацию города.
Положительный исход будет зависеть от градостроительного регламента и правил землепользования и застройки территории.
Дополню, что скорей всего данный земельный участок находится в зоне сельскохозяйственного использования.
Согласно ч. 1 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ .
В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
Согласно ч.9 данной статьи
В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:
1) зоны сельскохозяйственных угодий — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);
2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
То есть, если это так, то коммерческое нежилое помещение (под фитнес клуб) Вам построить не получится.
1. возможно ли возвести жилой дом и прописаться в нем? какие подводные камни возможны?
Андрей
на землях, выделенных для ведения дачного хозяйства можно строить жилой дом с правом регистрации проживания в нем, хозяйственные строения и сооружения.
2. возможно ли в данном случае возвести коммерческое нежилое помещение (под фитнес клуб) или что нужно для этого сделать?
Андрей
Для возведения и/или использования участка под коммерческое строительство придется менять разрешенное использование земельного участка и не факт, что это сделать разрешат.
Андрей добрый вечер!
Согласно ст. 7 Земельного кодекса
Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли
промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,
телевидения, информатики, земли для обеспечения космической
деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального
назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
2. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в
соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной
категориии разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются
федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой
вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием
территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных
разрешений и
процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором,
утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим
функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому
регулированию в сфере земельных отношений.
Классификатор видов разрешенного использования ЗУ утвержден
Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540
«Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»
Согласно ст. 8 ЗК
Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:
4) земель, находящихся в частной собственности
земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
земель иного целевого назначения — органами местного самоуправления.
Перевод
земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных
категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности
осуществляется путем установления или изменения границ населенных
пунктов в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.
Таким образом построить жилой дом и прописаться в нем возможно, а вот возвести без изменения категории участка коммерческое нежилое помещение (под фитнес клуб) не получится без перевода участка (части участка) в соответствующую категорию
В дополнение выдержки из приказа Минэкономразвития №540 от 01.09.2014
«Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»
Наименование вида разрешенного использования земельного участка
Ведение садоводства
Описание вида разрешенного использования земельного участка
Осуществление
деятельности, связанной с выращиванием плодовых, ягодных, овощных,
бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля;
размещение садового дома, предназначенного для отдыха и не подлежащего разделу на квартиры;
размещение хозяйственных строений и сооружений Наименование вида разрешенного использования земельного участка
Ведение дачного хозяйства
Описание вида разрешенного использования земельного участка Размещение
жилого дачного дома (не предназначенного для раздела на квартиры,
пригодного для отдыха и проживания, высотой не выше трех надземных
этажей);
осуществление
деятельности, связанной с выращиванием плодовых, ягодных, овощных,
бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля;
размещение хозяйственных строений и сооружений
О возможности регистрироваться в таких домах отмечала ранее коллега со ссылкой на акт Конституционного суда РФ
1. В соответствии с разъяснениями данными в Постановлениях Конституционного суда РФ от 30 июня 2011 года N 13-П и от 14.04.2008 N 7-П.
При постройке жилого строения (дома) пригодного для постоянного проживания на земельном участке имеющим вид разрешенного использования: для садоводства( и огородничества), гражданин имеет право быть зарегистрирован в указанном жилом строении. Право предоставлено каждому гражданину РФ Конституцией РФ, а именно п.1 ст. 27. Поэтому вы можете построить жилой дом на земельном участке предоставленном для садоводства.
А для строительства фитнес клубов вам нужно чтобы земля была промышленного назначения:
Земли промышленности — земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным Земельным Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Земельные участки промышленного назначения используются или предназначены для:- размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, в целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности;- разработки полезных ископаемых, предоставляемые организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности. В соответствии с положениями земельного законодательства, земли промышленности могут находится в государственной, коммунальной и частной собственности, а собственниками их могут быть как юридические, так и физические лица.
Уважаемый Андрей! Здравствуйте! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите во внимание следующее:
согласно ч.4 ст.37 Градостроительного кодекса РФ
Основные
и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов
капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов
капитального строительства, за исключением органов государственной власти,
органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений,
государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно
без дополнительных разрешений и согласования.
То есть, чтобы точно знать, можно или нет строить фитнесс-клуб на Вашем ЗУ который находится в той или иной территориальной зоне (см. ст.ст.83-85 Земельного кодекса РФ) надо смотреть местные ПЗЗ с приложениями (картой зонирования), и что все-таки точно разрешено в Вашей территориальной зоне.
Фитнесс-клуб все-таки не завод, и перевод земли, на мой взгляд, здесь не нужен, но посмотреть ПЗЗ все-таки необходимо.
Далее, что для строительства жилого дома, что и для строительства фитнесс-центра Вам надо будет получить как градостроительный план, так и разрешение на строительство (см.ст.51 ГрК РФ), при этом по окончанию строительства фитнесс-клуба также и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию…
Уважаемый Андрей! В дополнение: смотреть ПЗЗ надо обязательно, как и принятые градостроительные регламенты. При этом согласно п.3 ст.85 ЗК РФ
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми
собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и
арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на
земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в
соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой
территориальной зоны видом разрешенного
использования.
Имейте также в виду и следующее: возможно имеет смысл рассмотреть на месте вопрос о разделе ЗУ в порядке ст.ст.11.4,11.9 ЗК РФ, один использовать под жилую застройку, другой под фитнесс-клуб… Но здесь также нужен толковый кадастровый инженер.
Уважаемый Андрей! Здравствуйте! В дополнение на Ваши уточнения, да и к мнениям уважаемых коллег примите следующее: если уж и придется изменять ВРИ Вашего ЗУ (одного из них), то процедура хлопотная, но решаемая… Главное пройти Вам публичные слушания (смотрите местные правила проведения таковых, — придется вносить изменения в ПЗЗ), иначе трудностей прибавиться… А так все решаемо...
возможно ли в данном случае возвести коммерческое нежилое помещение (под фитнес клуб) или что нужно для этого сделать?
Андрей
Здравствуйте, Андрей!
В дополнение к консультациям юристов прилагаю разъяснения о порядке изменения
вида разрешенного землепользования из ПС «Консультант Плюс»
«Электронный журнал „Азбука права“, 31.12.2015
КАК ИЗМЕНИТЬ ВИД РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА?
До 01.07.2016 решение об изменении вида разрешенного использования земельных участков принимает глава местной администрации с учетом результатов публичных слушаний (ч. 1 ст. 4 Закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ). Такой порядок установлен до принятия в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке правил землепользования и застройки применительно к г. Москве и Московской области. Однако, если новый вид разрешенного использования предусматривает жилищное строительство, решение принимается без публичных слушаний — при условии, что новый вид не противоречит его целевому назначению.
Для изменения вида разрешенного использования земельных участков рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Подготовьте документы и представьте их в администрацию по месту нахождения земельного участка.
К ним относятся (п. 2.6 Административного регламента, утв. Постановлением администрации городского поселения Чехов Чеховского муниципального района Московской области от 16.08.2012 N 387/9-1):
1) заявление на имя главы местной администрации об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой;
2) документ, удостоверяющий личность заявителя;
3) доверенность на право представлять интересы (при обращении представителя) с точным указанием полномочий и приложением копии паспорта;
4) копии правоустанавливающих документов на земельный участок;
5) схема расположения земельного участка (ситуационный, адресный план), позволяющая однозначно определить его местоположение и расположение соседних земельных участков;
6) копии документов государственного кадастра недвижимости на указанный в обращении земельный участок (копии выписок из сведений государственного кадастра недвижимости по формам КВ.1, КВ.2, КВ.3);
7) заключение (согласование) арендодателя земельного участка по вопросу изменения вида разрешенного использования в случае, если земельный участок принадлежит заявителю на правах аренды (выдается арендодателем (собственником) земельного участка);
8) копии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на здание (строение) или сооружение, расположенное на этом земельном участке, при его наличии;
9) утвержденный проект планировки территории, в границах которой расположен земельный участок.
Документы можно представить лично (через представителя) или отправить по почте.
Вам или вашему представителю должна быть выдана (отправлена) расписка в получении документов.
Срок рассмотрения документов составляет, как правило, не более 60 дней с учетом проведения публичных слушаний и 30 дней — при отсутствии необходимости в публичных слушаниях (п. 2.4 Регламента).
Как правило, эта услуга предоставляется бесплатно. Однако за изменение вида разрешенного использования земельного участка в пределах г. Москвы и Московской области на другой вид использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, предусмотрена плата, которая определяется законодательством г. Москвы и Московской области соответственно (ч. 1 ст. 22 Закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ).
Шаг 2. Получите решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Вам должны выдать решение главы местной администрации об изменении вида разрешенного использования земельного участка или письменный отказ в предоставлении услуги. Отказ можно обжаловать во внесудебном и в судебном порядке (разд. 5 Регламента).
Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка — основание для внесения изменений в государственный кадастр недвижимого имущества. Соответствующие изменения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Шаг 3. Внесите изменения в кадастровый учет земельного участка.
В настоящее время можно подать заявление о кадастровом учете изменений земельного участка через сайт Росреестра. Для этого необходимы следующие документы:
— межевой план в формате XML, подписанный ЭЦП кадастрового инженера;
— при приложении отсканированного образа межевого плана — его ЭЦП.
При подаче заявления представителем нужен образец документа, подтверждающего полномочия, подписанный ЭЦП.
На последнем шаге формирования заявления его необходимо подписать ЭЦП заявителя.
Если не пользоваться электронной услугой, заявление и иные документы можно подать в бумажном виде лично или по почте с описью вложения и с уведомлением о вручении в орган кадастрового учета по месту нахождения земельного участка.
Помимо заявления представьте:
— свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок;
— кадастровый паспорт земельного участка;
— решение главы местной администрации об изменении вида разрешенного использования земельного участка;
— межевой план.
Подавая заявление лично, вы или ваш представитель должны предъявить документ, удостоверяющий личность.
Срок рассмотрения документов составляет 10 рабочих дней (ч. 1 ст. 17 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ).
В результате вы должны получить кадастровую выписку о земельном участке, содержащую внесенные в государственный кадастр недвижимости при кадастровом учете сведения о новом виде разрешенного использования земельного участка.
По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, в случае изменения в государственном кадастре недвижимости сведений о виде разрешенного использования земельного участка эти сведения вносятся в ЕГРП без заявления правообладателя земельного участка.
Обратите внимание!
В результате изменения вида разрешенного использования земельного участка может измениться его кадастровая стоимость, что повлияет на величину земельного налога (п. 1 ст. 391 НК РФ). Если вы считаете, что кадастровая стоимость земельного участка оказалась завышенной, вы можете обжаловать результаты кадастровой оценки в Росреестре или в суде (ч. 2, 3 ст. 24.18 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).
Полезная информация по вопросу
:
Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии — www.rosreestr.ru
Материал подготовлен при содействии
члена Общероссийской общественной организации
»Ассоциация юристов России"
Макеева
П.В.
«возможно ли возвести жилой дом и прописаться в нем? какие подводные камни возможны?»
Андрей, на земельном участке «с разрешенным использованием: для обслуживания дачного строения; Для ведения гражданами садоводства и огородничества» возвести жилой дом и прописаться в нем не получиться по определению, указанному в назначении.
«Возвести коммерческое нежилое помещение (под фитнес клуб) или что нужно для этого сделать» на земельном участке «с разрешенным использованием: для обслуживания дачного строения; Для ведения гражданами садоводства и огородничества» невозможно с точки зрения отказа в выдаче Ваш разрешительной документации на такой бизнес, предприятие.
Построить -то можно, но работать не получиться.
Для первой цели возвести жилой дом и прописаться в нем подойдут земли ИЖС и Личное подсобное хозяйство, причем второе и для целей предпринимательства!
Изменить вид разрешенного использования, это конечно Круто, но проще на Луне построиться !
п.3 ст. 85 ЗК РФ — «Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
У Вас вид разрешенного использования „для ведения гражданами садоводства и огородничества».
П.3 ст. 37 ЗК РФ Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Видите, как сложно изменить вид разрешенного использования.
зачем? достаточно того, что это земля населенных пунктов, просто по зонированию она должна относится к общественно-деловой зоне