Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.
Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Категории
600 ₽
Вопрос решен
Заключение договоров при сдаче квартиры при этом не являясь собственником
Добрый день. Я являюсь ИП УСН 6% (физическое лицо) с видом деятельности, сдача внаем собственного недвижимого имущества и деятельность агенств по операциям с недвижимым имуществом.
Ко мне обратился свёкр с предложением сдать квартиру, собственником которой является он. Свёкр не имеет ИП и ООО. Какие виды договоров мы можем заключить, чтобы всеми вопросами занималась я и кто из нас будет платить налоги или мы оба будем платить налоги.
, Вера Анатольевна, г. Уфа
Павел Гришко
Вы можете заключить со свекром договор безвозмездного пользования жилым помещением (ст. 36 ГКРФ), при том налоги ему платить не придется. Уплачивать налог будете только Вы.
Лада Колковская
Вы можете заключить со свекром договор безвозмездного пользования и тогда будете отчитываться и платить налоги только Вы сами. В указанном случае думаю, что наиболее подходящим будет УСН 6%, на котором Вы сейчас и находитесь.
Лада Колковская
Владимир Балашов
рейтинг 9.6
Эксперт
Какие виды договоров мы можем заключить, чтобы всеми вопросами занималась я и
Вера Анатольевна
Здравствуйте. Между вами может быть договор либо коммерческого найма (а вы уже потом будете сдавать кв. в поднайм), либо договор безвозмездого пользования — однако этот вариант может вызвать вопросы у налоговой- т.к. потом вы будете в коммерческой деятельности использовать это имущество. Но думаю можно попробовать на самом деле
гк
ст 689
Статья 689. Договор безвозмездного пользования
1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Про налоги- вы будете платить как ип стандартные налоги от доходов (усн например как у вас)
Свекр будете платить налог только если получит доход- налог 13% ндфл и все. При безвозмездном варианте- он налогов платить не будет т.к. нет дохода.
Руслан Шахбанов
Здравствуйте!
Как вариант вы можете заключить договор безвозмездно пользования (ссуды) недвижимым имуществом между свекром и вами, в нем прописать, что вы имеете без согласия собственника недвижимости сдавать ее в аренду
Статья 689. Договор безвозмездного пользования
Позиции высших судов по ст. 689 ГК РФ >>>
1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Так как свекр передает имущество по безвозмездной сделке, налоговое бремя будет лежать на вас.
Александр Безгодов
Здравствуйте, Вера Анатольевна!
ГК РФ
Статья 1005. Агентский договор
1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
Таким образом, Вы можете заключить со свекром агентский договор, который бывает двух видов:
- от своего имени, но за счет принципала либо
- от имени и за счет принципала.
Если Вы заключаете договор для сдачи жилья от своего имени, то и налоги платите сами. Если от имени свекра — налоги платит свекр.
Вера Анатольевна, вариант заключения договора безвозмездного пользования с последующей сдачей в субаренду также возможен. На это указывает судебная практика.
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения
Подготовлен специалистами АО «Консультант Плюс»
Дата
31.12.2015
4. Передача в аренду имущества, полученного по договору безвозмездного пользования (договору ссуды)
Глава 36 ГК РФ не регулирует вопросы, связанные с передачей ссудополучателем в аренду имущества, полученного по договору безвозмездного пользования, но такие сделки заключаются. Анализ судебной практики позволяет выявить условия, необходимые для их совершения.
4.1. Вывод из судебной практики: Ссудополучатель может передавать имущество в аренду с согласия ссудодателя, выступая в качестве арендодателя.
Судебная практика:
Определение ВАС РФ от 29.01.2009 N 2128/08 по делу N А48-1314/07-10
"… По мнению заявителя, предприниматель Комарова С.В. была не вправе передавать спорное нежилое помещение в аренду, поскольку законом запрещена передача ссудополучателем имущества, полученного им на основании договора безвозмездного пользования, в аренду.
Данный довод заявителя является ошибочным исходя из следующего.
В пункте 2 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) перечислены нормы, которые применяются к договору безвозмездного пользования. Пункт 2 статьи 615 Кодекса, которым предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, в названном перечне не указан.
Вместе с тем, глава 36 Кодекса не содержит норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, в аренду.
Судами установлено, что пунктом 2 договора безвозмездного пользования от 27.09.2004 N 7/1/40 предпринимателю Комаровой С.В. (ссудополучателю) предоставлено право передавать спорное помещение в субаренду или перенаем.
При указанных обстоятельствах следует признать, что суды, принимая оспариваемые судебные акты, обоснованно исходили из действительности договора субаренды, заключенного между предпринимателем Комаровой С.В. и обществом «Золотой Орел»..."
Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд сделал вывод о том, что ссудополучатель может передавать имущество в аренду с согласия ссудодателя. Вместе с тем суд указал на то, что стороны по договору безвозмездного пользования определили, что для передачи имущества в аренду не требуется согласия ссудодателя.
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.12.2012 по делу N А19-9059/2012
"… Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора безвозмездного пользования имуществом от 01.01.2012, заключенного между Шикуевым А.Д. (ссудодатель) и обществом (ссудополучатель), обществу «Девелоперская группа Время» передано в безвозмездное пользование имущество: здание, нежилое 2-этажное, общей площадью 1 467,9 кв.м, инв. N 25:001:200484160, лит А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Баррикад, д. 24а, кадастровый номер 38:36:000018:0377:25:401:200484160 на срок с 01.01.2012 по 31.12.2017, принадлежащее ссудодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 27 апреля 2011 года 38 АД 475125).
Пунктом 1.10 упомянутого договора предусмотрено право ссудополучателя без согласия ссудодателя в пределах срока действия договора распоряжаться полученным по договору имуществом путем сдачи его в аренду третьим лицам, передачи в качестве вклада в уставный капитал, передачи в безвозмездное пользование.
03.02.2012 между ООО «Девелоперская группа Время» (арендодатель) и предпринимателем Родогузовым А.Б. (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости, согласно которому последнему переданы в аренду принадлежащие обществу на основании договора безвозмездного пользования имуществом от 01.01.2012, заключенного с Шикуевым А.Д., помещения, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Баррикад, д. 24а: на 1-ом этаже — 197,5 кв. м; на 2-втором этаже — 575 кв. м, согласно поэтажному плану из технического паспорта (приложение N 1 к договору), сроком на 3 года с момента подписания акта приема-передачи.
Из материалов дела усматривается, что основанием для приостановления регистрации, а затем для оспариваемого отказа регистрирующего органа послужил вывод Управления Росреестра по Иркутской области о том, что ООО «Девелоперская группа Время» не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества, поскольку договор безвозмездного пользования, на основании которого общество владеет поименованным в договоре аренды имуществом, не может рассматриваться в качестве документа, подтверждающего права ООО «Девелоперская группа Время» на распоряжение указанным недвижимым имуществом.
Суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали данные выводы регистрирующего органа основанными на ошибочном толковании норм гражданского права.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В пункте 2 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации перечислены нормы главы 34 этого Кодекса (общие положения об аренде), которые применяются к договору безвозмездного пользования. При этом пункт 2 статьи 615 Кодекса (о праве арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду) в названном перечне не указан.
Учитывая названное и принимая во внимание отсутствие в главе 36 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей положения о договоре безвозмездного пользования, норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, в аренду, а также положения пункта 2 статьи 1, статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации суды правильно указали на то, что передача ссудополучателем имущества в аренду с согласия ссудодателя не свидетельствует о нарушении закона..."
Западно-Сибирский округ
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд сделал вывод о том, что ссудополучатель может передавать имущество в аренду с согласия ссудодателя. Также суд указал следующее: стороны по договору безвозмездного пользования определили, что для передачи имущества в аренду не требуется согласия ссудодателя.
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.05.2010 по делу N А75-2599/2009
"… Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО «Фортуна» (арендодатель) и ООО «ОТС» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 15.01.2007, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на срок с 01.02.2007 по 01.01.2008 нежилые помещения по адресу: город Ханты-Мансийск, улица Красноармейская, дом 35, общей площадью 84,3 кв. м.
Поскольку арендатор ненадлежаще выполнял условия названного договора по оплате арендных платежей, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что у ООО «Фортуна», как ссудополучателя по договору аренды нежилого помещения от 14.01.2007, заключенного с собственником имущества — Фаиной Николаевной Чекиной, не возникло право на передачу нежилого помещения в возмездное пользование ответчику в порядке статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции считает указанный вывод судов противоречащим действующему законодательству.
В пункте 2 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) перечислены нормы, которые применяются к договору безвозмездного пользования. Пункт 2 статьи 615 Кодекса, которым предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, в названном перечне не указан.
Вместе с тем, глава 36 Кодекса не содержит норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, а аренду.
Учитывая отсутствие такого запрета, а также принимая во внимание, что в силу статьи 608 Кодекса арендодателями могут быть в том числе лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду, передача ссудополучателем имущества в аренду с согласия ссудодателя не может расцениваться в качестве нарушения закона, а условие договора безвозмездного пользования, предусматривающее такое право ссудополучателя, не является недействительным.
Пунктом 2.2.7 договора аренды нежилого помещения от 14.01.2007 ООО «Фортуна» предоставлено право сдавать нежилое помещение в субаренду без согласования с арендодателем — Ф.Н. Чекиной.
При указанных обстоятельствах нельзя согласиться с выводом судов о недействительности договора аренды нежилого помещения от 15.01.2007, так как он не противоречит закону и заключен в рамках предоставленных ООО «Фортуна» договором ссуды прав..."
Московский округ
Постановление ФАС Московского округа от 27.02.2013 по делу N А41-22922/12
"… Как следует из названного договора (подпункт «г» пункта 2.1) ссудодатель (Еврухин В.В.) дал согласие ссудополучателю (ООО «Губерния») на сдачу последним помещения в аренду третьим лицам.
Письмом от 17.03.2011 Еврухин В.В. дополнительно дал ООО «Губерния» согласие на сдачу в аренду ЗАО «ДИКСИ Юг» нежилых помещений общей площадью 333,4 кв. м: номера комнат по плану N 19, 20, 21, 22, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, лит. Б, этаж 1, находящихся в нежилом помещении общей площадью 2589,3 кв. м, по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, городское поселение Верея, площадь Советская, дом 2А, сроком по 18.03.2018 включительно на условиях, согласованных между ООО «Губерния» и ЗАО «ДИКСИ Юг».
ООО «Губерния» (арендодатель) и ЗАО «ДИКСИ Юг» (арендатор) подписан договор от 18.03.2011 N 0193-Ю-ОРБ аренды, предметом которого являются вышеназванные помещения.
Согласно пункту 1 статьи 698 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В пункте 2 статьи 689 названного Кодекса перечислены нормы, которые применяются к договору безвозмездного пользования. Пункт 2 статьи 615 Кодекса, которым предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, в названном перечне не указан.
Вместе с тем, глава 36 Кодекса не содержит норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, а аренду.
Учитывая отсутствие такого запрета, а также принимая во внимание, что в силу статьи 608 Кодекса арендодателями могут быть в том числе лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду, передача ссудополучателем имущества в аренду с согласия ссудодателя не может расцениваться в качестве нарушения закона.
Указанная позиция соответствует сложившейся судебно-арбитражной практике, в частности, изложенной в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.01.2009 N 2128/08.
Десятый арбитражный апелляционный суд установил, что из договора от 22.09.2010, заключенного между Еврухиным В.В. и ООО «Губерния», следует, что данный договор является договором именно ссуды, в связи с чем положения пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, к рассматриваемым правоотношениям между ООО «Губерния» и ЗАО «ДИКСИ Юг» не могут быть применены.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что ООО «Губерния» в соответствии с нормами действующего законодательства управомочено Еврухиным В.В. (собственником имущества) на распоряжение нежилыми помещениями путем сдачи их в аренду третьим лицам, в том числе ЗАО «ДИКСИ Юг».
Апелляционный суд, установив незаконность решения Управления Росреестра по Московской области об отказе в государственной регистрации договора N 0193-Ю-ОРБ от 18.03.2011, правомерно обязал Управление произвести регистрацию данного договора..."
Северо-Кавказский округ
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.07.2012 по делу N А18-1054/2009
"… В пункте 2 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации перечислены нормы, которые применяются к договору безвозмездного пользования. Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, в названном перечне не указан.
Вместе с тем, глава 36 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, а аренду.
Учитывая отсутствие такого запрета, а также принимая во внимание, что в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателями могут быть в том числе лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду, передача ссудополучателем имущества в аренду с согласия ссудодателя не может расцениваться в качестве нарушения закона, а условие договора безвозмездного пользования, предусматривающее такое право ссудополучателя, не является недействительным.
В деле отсутствуют доказательства дачи министерством предприятию согласия на предоставление используемого по договору ссуды оборудования в аренду обществу, в связи с чем суды пришли к правомерному выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды оборудования..."
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.10.2010 по делу N А63-17918/2009
"...1 октября 2008 года Карагезов Г.К. (ссудодатель) и предприниматель (ссудополучатель) заключили договор безвозмездного пользования нежилым помещением. В соответствии с договором ссудодатель передает ссудополучателю по акту приема-передачи в безвозмездное временное пользование нежилое помещение общей площадью 1578,5 кв. м, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 39/просп. Калинина, 86/просп. Кирова, 70. Срок безвозмездного пользования определен сторонами — 5 лет с момента принятия имущества по акту приема-передачи. Имущество передано и принято по акту приема-передачи от 01.10.2008 (приложение N 1 к договору).
Пунктом 3.4 договора предусмотрено право ссудополучателя на сдачу нежилого помещения либо его части в аренду третьим лицам с письменного согласия ссудодателя.
1 октября 2008 года Карагезовым Г.К. выдано предпринимателю письменное согласие на сдачу нежилого помещения либо отдельных его частей в аренду третьим лицам в соответствии с пунктом 3.4 договора от 01.10.2008.
5 ноября 2008 года предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения, по которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду для использования под офис нежилое помещение общей площадью 55 кв. м на третьем этаже здания по адресу: г. Пятигорск, ул. Кирова, 70 (пункт 1.1 договора).
С августа 2009 года ответчик отказался производить оплату арендных платежей, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с иском.
В пункте 2 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) перечислены нормы, которые применяются к договору безвозмездного пользования. Пункт 2 статьи 615 Кодекса, которым предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, в названной статье не указан. Однако глава 36 Кодекса не содержит норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, в аренду.
Поскольку такой запрет отсутствует и в силу статьи 608 Кодекса арендодателями могут быть лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду, передача ссудополучателем имущества в аренду с согласия ссудодателя не противоречит положениям гражданского законодательства (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.01.2009 N 2128/08).
Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о правомерности заявленных истцом требований. Доводы кассационной жалобы были предметом оценки судов и направлены на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции..."
Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 19.04.2011 N Ф09-1855/11-С6 по делу N А07-14569/2010
"… При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждается, что между обществом НПЦ «Эко-Гарант» (ссудодатель) и обществом НПЦ «Приуральская Экологическая Компания» (ссудополучатель) 22.12.2009 заключен договор N 46 безвозмездного пользования земельным участком, согласно условиям которого ссудодатель предоставляет, а ссудополучатель принимает во временное безвозмездное пользование производственный участок (иловые карты N 17, 18, 19, 25 — 32, приложение N 2), расположенный на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:69:02 04 01:0188, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Благовещенск, ул. Социалистическая, д. 31, общей площадью 37 393,7 кв. м, на срок до 08.10.2010 (л. д. 56 — 59).
Согласно п. 4.5 данного договора ссудодатель подписанием договора дает свое согласие ссудополучателю на предоставление в аренду земельного участка, являющегося предметом настоящего договора.
Между обществом НПЦ «Приуральская экологическая компания» (арендодатель) и обществом «Центр экологии и технологий» (арендатор) 22.12.2009 заключен договор аренды земельного участка N 1, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в субаренду производственный участок (иловые карты N 26, 27, 28, 29, 30, 31 приложение N 3), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:69:02 04 01:0188, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Благовещенск, ул. Социалистическая, д. 31, общей площадью 6482 кв. м, на срок до 21.12.2010. В договоре отражено, что земельный участок на момент заключения договора принадлежит арендодателю на основании договора безвозмездного пользования от 22.12.2009 N 46 (л. д. 10 — 13).
Апелляционным судом рассмотрен и отклонен довод общества «Центр экологии и технологий» об отсутствии у общества НПЦ «Приуральская экологическая компания» права на заключение договора аренды земельного участка от 22.12.2009 N 1.
В п. 2 ст. 689 Гражданского кодекса Российской Федерации перечислены нормы, которые применяются к договору безвозмездного пользования. Пункт 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, в названном перечне не указан.
Глава 36 данного Кодекса не содержит норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, в аренду.
Учитывая отсутствие такого запрета, а также принимая во внимание, что в силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателями могут быть в том числе лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду, и в соответствии с п. 4.5 указанного договора ссудодатель дал свое согласие на предоставление спорного земельного участка в аренду, передача ссудополучателем имущества в аренду с согласия ссудодателя не может расцениваться в качестве нарушения закона, а условие договора безвозмездного пользования, предусматривающее такое право ссудополучателя, не является недействительным.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба — без удовлетворения..."
Центральный округ
Постановление ФАС Центрального округа от 04.08.2009 по делу N А14-15825/2007/543/13
"...27.12.2004 постановлением главы администрации г. Россоши Воронежской области N 1807 объекты муниципальной собственности, в том числе и спорное помещение переданы ООО «Городское ЖКХ» в безвозмездное временное пользование.
Спорное нежилое здание, литер В, расположенное по адресу: Воронежская область, г. Россошь, пер. Тихий, 7, площадью 348,2 кв. м, кадастровый (условный) номер 36-36-28/003/2005-170 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию — городское поселение город Россошь Россошанский муниципальный район Воронежской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.05.2005 серии 36-АБ N 168354.
01.01.2006 по договору аренды N 3, заключенному между ООО «Городское ЖКХ» и ИП Кальченко Н.И., спорное помещение передано арендатору в аренду на срок с 01.01.2006 по 31.12.2007, о чем составлен акт приема-передачи от 01.01.2006.
В силу ст. ст. 608, 690 ГК РФ право сдачи имущества в аренду, равно как и право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежат его собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником.
Как установлено судами обеих инстанций, договора аренды спорного помещения от 01.09.2004, от 01.01.2005 и от 01.01.2006 заключены без согласия собственника и в силу чего являются недействительными (ст. 608 ГК РФ)..."
Руслан Григорьев
Здравствуйте! Вам проще заключить агентский договор согласно которому Вы обязуетесь за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
А именно от своего имени за вознаграждение будете сдавать квартиру в наем. При этом свекр обязан будет задекларировать доход от сдачи с наем жилого помещения за вычетом агентского вознаграждения, а Вы уплатить налог с этого агентского вознаграждения.
Таким образом, свекр уплатит 13% с дохода от сдачи квартиры в наем, а Вы 6% с агентского вознаграждения.
Вы будете платить налог с вознаграждения, а в отношении свёкра Вы будете выступать в качестве налогового агента, т.е. удерживать с его дохода 13% НДФЛ и перечислять его в бюджет.
Чернобавский Дмитрий
Хотя, действительно ИП в данном случае будет выступать налоговым агентом и обязан уплатить налог 13% за свекра.
Договор безвозмездного пользования или аренды скорей не подойдет, так как не позволяет вид деятельности.
с видом деятельности, сдача внаем собственного недвижимого имущества и деятельность агенств по операциям с недвижимым имуществом.
Вера Анатольевна
Анастасия Наумова
Здравствуйте.
Вы можете заключить со свекром агентский договор — по нему он поручает вам как агенту найти нанимателя для квартиры, заключить договор и получать денежные средства, за что платит некоторое вознаграждение, — как раз попадаете под свой второй вид деятельности. Вы будете платить налог с вознаграждения, свекр будет платить НДФЛ 13% с суммы платы за найм.
Второй вариант — с договором безвозмездного пользования, — коллеги уже указали, повторять не буду.
Дмитрий Чернобавский
рейтинг 7.4
Эксперт
Вера Анатольевна, здравствуйте!
Какие виды договоров мы можем заключить, чтобы всеми вопросами занималась я
Вера Анатольевна
договор поручения или агентский договор, при этом свёкр должен выдать Вам нотариальную доверенность для подписания договора. либо свёкр может передать квартиру Вам в доверительное управление.
Статья 971. Договор поручения
1. По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.
Статья 1005. Агентский договор
1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
Статья 1012. Договор доверительного управления имуществом
1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
кто из нас будет платить налоги или мы оба будем платить налоги.
Вера Анатольевна
Вы будете платить налог с вознаграждения, а в отношении свёкра Вы будете выступать в качестве налогового агента, т.е. удерживать с его дохода 13% НДФЛ и перечислять его в бюджет.
Максим Лаврентьев
«Какие виды договоров мы можем заключить, чтобы всеми вопросами занималась я и кто из нас будет платить налоги или мы оба будем платить налоги?».
Вера Анатольевна, Вам со Свекром или любым иным лицом, чью недвижимость Вы будете сдавать, надо заключить Агентский Договор, а, затем, с Арендатором Договор Аренды, если Арендатор юр.лицо.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ).
Причем, если Вы, действуя на основании Агентского Договора сдаете жилое помещение, то можете заключать Договор Найма
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст. 671 ГК РФ).
Безусловно у Вас должен быть рабочий пакет документов — Акт приема-сдачи, Согласовательный Лист / Дополнительное соглашение к Договору Аренды / Найма и Агентскому Договору так же.
Так же, в отдельных случаях, Вам потребуется Доверенность от Принципала (Собственника Квартиры или иного объекта недвижимости) на принятие Аванса при заключении Договора Найма.Арендатору — Нанимателю.
Что касается Вашего статуса ИП, то это ничего не меняет, коре Вашего наименования в Договорах, как Стороны и, соответственно порядка установленной отчетности УСН.
То есть, фактически, Вы действуете, как Агенство недвижимости, скорее, Отдел Агенства недвижимости по сдаче в аренду.
Если Вам нужны образцы Договоров, Мы Вам их найдем!
Вера Анатольевна, все риелторы не случайно работают по Агентскому Договору с Хозяевами недвижимости и арендаторами. Правильно Кто-то сказал в беседе «Вы будете платить налог с вознаграждения, свекр будет платить НДФЛ 13% с суммы платы за найм».
Но, как показывает жизнь, Свекр не будет ничего платить, просто свой Налог с вознаграждения Вы обоснованно прибавите к Вашему вознаграждению.
Вообще, делайте 2 Договора, один для Налоговой с Агентом, другой для Арендатора с Хозяином. Первый показываете, второй так, для Вас. А, лучше, к Первому с низкой ценой делаете Допник, который никому не показываете, а оплата Собственнику на Карту СБ ежемесячно. Да, ВАм даже цену в Договоре указывать не надо, все по приложению, но это при работе с «Физиками». С «Юриками» такое не прокатит. Но Свекр не Юрик.
Все остальные Виды договоров Вам не подойдут!
Лариса Гусева
Здравствуйте, Вера Анатольевна!
Вы можете использовать такую простую правовую конструкцию как доверенность, в Вашем случае — на заключение договора аренды (найма) квартиры. Но в таком случае документально свекр не будет обязан выплачивать Вам вознаграждение, только на основании устных договоренностей. Поэтому если у Вас с ним хорошие доверительные отношения, почему бы и нет. Есть и плюс: Вы не будете платить никаких налогов, т.к. формально нет дохода. А свекр будет платить налог на доход физического лица-13%.
Марина Болтунова
Здравствуйте. Коллеги все возможные способы указали, я позволю себе раскрыть тему налогов.
При безвозмездном пользовании, Вы будете платить налог только за себя.
Вопрос: Об учете ИП, применяющим УСН, доходов при получении имущества в безвозмездное пользование и дальнейшей передаче его в аренду (субаренду) третьим лицам.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 25 августа 2014 г. N 03-11-11/42295
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу определения доходов индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, и сообщает следующее.
В соответствии со статьей 689 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя — вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
К договору безвозмездного пользования применяются правила о договоре аренды, предусмотренные отдельными положениями статей 607, 610, 615, 621 и 623 ГК РФ.
При предоставлении имущества в безвозмездное пользование у физического лица — ссудодателя не возникает доход, учитываемый при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Кодекса налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые на основании статьи 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые на основании статьи 250 Кодекса. Доходы, предусмотренные статьей 251 Кодекса, при определении налоговой базы не учитываются.
Согласно пункту 8 статьи 250 Кодекса к внереализационным доходам отнесены доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 Кодекса.
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 40 Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с главой 25 Кодекса остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки.
Установленный в пункте 8 статьи 250 Кодекса принцип определения дохода при безвозмездном получении имущества, заключающийся в его оценке исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 Кодекса, подлежит применению и при оценке имущественного права, в том числе права пользования вещью.
Таким образом, индивидуальный предприниматель, получающий по договору в безвозмездное пользование имущество и применяющий упрощенную систему налогообложения, включает в состав доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества.
Что касается вопроса о налогообложении доходов, полученных в связи с дальнейшей передачей в аренду (субаренду) третьим лицам имущества, полученного в безвозмездное пользование, то согласно пункту 4 статьи 250 Кодекса к внереализационным доходам налогоплательщика также относятся доходы от сдачи имущества в аренду (субаренду), если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном статьей 249 Кодекса.
Учитывая изложенное, доходы от оказания услуг по предоставлению имущества в аренду (субаренду) учитываются налогоплательщиком — индивидуальным предпринимателем в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, в качестве внереализационных доходов или доходов от реализации услуг.
Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
25.08.2014
Если Вы заключите договор найма со свекром и будете сдавать в субаренду, то платить придется и за свекра.
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 29 апреля 2011 г. N 03-04-05/3-314
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу признания индивидуального предпринимателя налоговым агентом в отношении доходов, выплачиваемых физическим лицам — арендодателям по договорам аренды, и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 226 Кодекса индивидуальные предприниматели, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в п. 2 ст. 226 Кодекса, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 224 Кодекса. Указанные индивидуальные предприниматели являются налоговыми агентами.
Согласно п. 2 ст. 226 Кодекса исчисление сумм и уплата налога в соответствии со ст. 226 Кодекса производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. ст. 214.1, 214.3, 214.4, 227, 227.1 и 228 Кодекса.
Индивидуальный предприниматель, выплачивающий арендную плату физическим лицам за арендуемые у них помещения, признается налоговым агентом в отношении таких доходов физических лиц и, соответственно, должен исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном ст. 226 Кодекса.
При этом в соответствии с п. 5 ст. 3 Кодекса ни на кого не может быть возложена обязанность уплачивать налоги и сборы, а также иные взносы и платежи, обладающие установленными Кодексом признаками налогов или сборов, не предусмотренные Кодексом либо установленные в ином порядке, чем это определено Кодексом.
Условия в договоре в части исполнения обязанностей по уплате налога, противоречащие порядку, установленному Кодексом, будут являться ничтожными.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
29.04.2011
Также имеются важные моменты связанные с получением платы за коммунальные услуги.
Подготовлен специалистами АО «Консультант Плюс»
Путеводитель по налогам. Практическое пособие по УСН
15.3.1. УЧЕТ ПРИ УСН ДОХОДОВ АРЕНДОДАТЕЛЯ-ПОСРЕДНИКА
В СЛУЧАЕ ОПЛАТЫ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
По условиям посреднического договора (договора комиссии, агентского договора) арендодатель-посредник приобретает коммунальные услуги для арендатора. За выполнение этого поручения он получает вознаграждение (ст. ст. 991, 1006 ГК РФ).
Таким образом, если вы сдаете в аренду помещение и как посредник участвуете в расчетах арендатора за коммунальные услуги, то в доходы у вас включаются:
— сумма арендной платы за сданное в аренду помещение (п. 1 ст. 346.15 НК РФ);
— вознаграждение за посреднические услуги, которое вам выплачивает арендатор.
Это следует из пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ.
Аналогичные разъяснения приведены, в частности, в Письмах Минфина России от 09.08.2013 N 03-11-11/32283, от 17.04.2013 N 03-11-06/2/13101, от 17.04.2013 N 03-11-06/2/13097, УФНС России по г. Москве от 23.10.2006 N 18-11/3/93008@.
Указанные доходы арендодатель-посредник отражает на дату их фактического поступления в графе 4 разд. I «Доходы и расходы» Книги учета доходов и расходов.
Что касается сумм возмещения коммунальных платежей, которые получает арендодатель от арендатора, то их арендодатель в доходах не учитывает. Но только при условии, если он не включает в расходы затраты на «коммуналку» для арендатора (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ).
Похожие вопросы
После чего я выехал и снялся с регистрационного учёта в данной квартире
Проживал и был постоянно зарегистрирован в квартире, но не являюсь собственником данной квартиры. Собственник решил продать данную квартиру и сказал чтобы я выехал и снялся с регистрационного учёта. После чего я выехал и снялся с регистрационного учёта в данной квартире. Собственник не проживает в данной квартире. Через два месяца после того как я выехал и снялся с регистрации, собственник подал на меня иск в суд " о выселении и снятии с регистрационного учёта меня". Искового заявления я не получал, так как фактически и юридически проживал по другому адресу. Получил только судебную повестку через Госуслуги. После этого я обратился в суд для ознакомления с иском и делом. Деле имеются старые данные из МФЦ что я зарегистрирован в данной квартире. Что мне нужно предпринять в данный ситуации для суда и какие последствия могут быть для меня?
Может ли мне Администрация на этом основании отказать в заключении договора соц найма?
Здравствуйте. У меня на руках судебное решение, вступившее в законную силу, о признании меня членом семьи нанимателя и признании права пользования мною жилым помещением, в данном случае, комнатой в коммунальной квартире. В этой комнате я долго проживала одна,мне неизвестно было о местонахождении первоначального нанимателя, и только судья по запросу установила, что он умер в 2004 году, но в судебное решение данный факт не внесла. Так вот, когда я направила копию судебного решения в жилищный отдел администрации для заключения со мной договора социального найма, мне перезвонили и заявили, что отправят мне отказ, на том основании, что из Решения неясно, жив первоначальный наниматель или умер, и что его отчество в решении в разных местах написано по разному, то есть его личность не установлена. Я в замешательстве. Может ли мне Администрация на этом основании отказать в заключении договора соц найма? Спасибо.
Здравствуйте мне мой знакомый хочет подарить двухкомнатную квартиру но я ему не являюсь родственником
Здравствуйте мне мой знакомый хочет подарить двухкомнатную квартиру но я ему не являюсь родственником скажите пожалуйста у этого человека есть сын он с ним в Плохих отношениях Я просто боюсь что допустим если мне этот человек подарит квартиру я на это соглашусь а потом не дай бог он напишет я не знаю может быть ли такое что он напишет заявление в полицию о том что ему угрожали чтобы лишить его имущество и все в этом роде как вообще как поступить
Но если нет такой возможности, что можно сделать, чтобы УК не отключала электричество и не приходила
Имеется долг за оплату квартиры перед управляющей компанией, электричество. Человек платит ежемесячно + еще немного больше, что-бы закрыть долг. Однако управляющая компания зверствует, отключает электричество ежемесячно, при это громко стучат в дверь, пугают жильцов. Уведомление по почте отправляли, но мы его не получали. Сейчас вставляют в дверь типовую бумажку, без указания номера квартиры, даты и т.п. Понятно, что один из вариантов решения, это сразу оплатить долг. Но если нет такой возможности, что можно сделать, чтобы УК не отключала электричество и не приходила. Человек, который проживает, там не прописан и не является собственником, просто живет у родственников. Поэтому УК говорит, что он не имеет никаких прав. Тем не менее, он там живет и страдает хроническими заболеваниями, такими как диабет и т.п., в холодильнике хранятся дорогостоящие лекарства, которые необходимы и которые испортятся без электричества. Он вызвал частного электрика и подключил счетчик. Судебный приказ приходил, но его отменили. В суд УК подавать не спешит, т.к. сумма не такая большая, к моменту выхода решения + обжалования, долг уже скорее всего будет погашен, поэтому они придумали такой способ воздействия на жильцов.
При покупке квартиры которая была в обременении заключили договор займа на 800 000 с собственником жилья
При покупке квартиры которая была в обременении заключили договор займа на 800 000 с собственником жилья,передали сумму и закрыли кредит который обременял покупку квартиры,после снятия обременения собственник квартиры умер, как вернуть по закону денежные средства?