Завершение срока действия договора аренды

Здравствуйте, Алла!

Не могли бы Вы выложить договор?

Здравствуйте, Алина!

Имеется обеспечительный платеж.
Алина

Обеспечительный платёж — это не что иное, как задаток, т.е. один из способов обеспечения исполнения обязательств. Насколько я понимаю, речь идёт о задатке в счёт нового, продлённого периода.

На основании п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

В данном случае обязательства между Вами в отношении нового срока ещё не возникли, поэтому удерживать задаток Арендатор не имеет права.

Задаток( обеспечительный платеж) должен быть вам возвращен в соотвестсвии с п.1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполненияпо соглашению сторонлибо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

Добрый вечер.

Имеется обеспечительный платеж.
Алина

Для начала обратимся к трактовке обеспечительного платежа с точки зрения ст. 381.1 ГК РФ

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом
может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Таким образом, для более полного представления о том, что обеспечено внесенными Вами средствами — необходимо ознакомиться с содержанием Вашего договора.

Задаток( обеспечительный платеж) должен быть вам возвращен в соотвестсвии с п.1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполненияпо соглашению сторонлибо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен
Колковская Лада Фаридовна

Обеспечительный платёж — это не что иное, как задаток, т.е. один из способов обеспечения исполнения обязательств. Насколько я понимаю, речь идёт о задатке в счёт нового, продлённого периода.
Юрлов Игорь Алексеевич

А причем здесь задаток?

Задаток и обеспечительный платеж — два самостоятельных способа обеспечения исполнения обязательства

Статья 329 ГК РФ

1. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести иличастично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

Поэтому отвечая на вопрос

законно ли удержание обеспечительного платежа при отсутствии предупреждения о намерении завершить договор аренды в указанный договором срок?
Алина

могу сказать, что да — это законно, поскольку в законе прямо отмечена такая возможность.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, вступившей в силу с 1 июня 2015 г., обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства при наступлении установленных договором обстоятельств.
Сторонам следует указать в договоре такие обстоятельства. К ним могут быть отнесены, в частности:
— неисполнение обеспеченного обязательства;
— расторжение договора;
— истечение срока действия договора.
Нормы п. п. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ диспозитивны, поэтому стороны вправе предусмотреть условия, при которых обеспечительный платеж не возвращается стороне, которая его внесла, но и не засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства. (Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора АО «Консультант Плюс»)

Выложите договор пожалуйста.

Из описанного Вами, действия арендодателя будут законными. Направьте ему сейчас уведомление о прекращении договора аренды и нежелании его продлевать.

Направлять уведомление лучше заказным письмом с уведомлением и описью вложения

Алина, добрый вечер! К сказанному коллегами добавлю, что согласно ст. 421 ГК

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными
правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая
применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное
(диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее
применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
При отсутствии такого соглашения условие договора определяется
диспозитивной нормой.

Применительно к договорам аренды н/д имущества каких либо ограничений на установление стонами по договору минимальных сроков уведомления о намерении не продлять заключенный на определенный срок договор ни ГК ни другими законами не установлено.

Согласно ст. 610 ГК

Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от
договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде
недвижимого имущества за три месяца. Законом
или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о
прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно приведенной коллегой ст. 381.1 ГК

Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить
неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по
основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062
настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены
внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной
суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть
обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма
обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения
соответствующего обязательства.
2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1
настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства
обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено
соглашением сторон.

Поскольку стороны своей волей определили иные условия, удержания обеспечительного платежа в случае нарушения предусмотренного договором срока уведомления будет со стороны арендодателя законным и соответствующим условиям договора

Алина, здравствуйте,

считаю, что удержание обеспечительного платежа в данном случае не соответствует законодательству.

Хотелось бы посмотреть договор, но надеюсь, что процитировали дословно — из этого и буду исходить.

1. Обеспечительный платеж обеспечивает только денежное обязательство.

Согласно п.1 ст.381.1 ГК РФ

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В данном случае денежного обязательства нет, то есть при буквальном толковании и применении ст.381.1 ГК РФ сам факт удержания обеспечительного платежа в счет неденежного обязательства противоречит ГК.

Формально этого и достаточно, поскольку есть иные способы обеспечения обязательств, и если была бы указана неустойка, то обеспечительный платеж теоретически можно было бы удержать в счет неустойки.

Но если арендодатель будет пытаться переквалифицировать обеспечительный платеж в штраф, а в случае взыскания именно так и получится, рассмотрю формулировки договора.

2. Ответственность за нарушение ст.3 Договора

в статье договора №3 Продление аренды указано, что арендатор обязан уведомить арендодателя о намерении заключить новый договор, либо завершить текущий не менее чем за 60 дней до окончания аренды.

Во-первых, если читать буквально, то обязанности арендатора:
— уведомить арендодателя о намерении заключить новый договор;
либо
— завершить текущий (договор) не менее чем за 60 дней до окончании аренды.

То есть можно исходить и из этого, совершенно буквального толкования (при условии точного, до запятой, цитирования). И тогда получается, что срок уведомления о заключения договора на новый срок не установлен, а завершить договор за 2 месяца до конца срока вообще нереально — это противоречит сути договорных отношений.

Во-вторых, если исходить из того, что «не менее чем за 60 дней до окончания аренды» относится не только к завершению договора, но и к намерению заключить новый договор. Причем речь не о завершении договора, а об уведомлении о том, что новый договор арендатор заключать не будет. Сразу хочу сказать, что если дойдет до суда, то в суде арендодателю придется доказывать именно такое толкование, и не факт, что это будет принято. Кроме того, при этой трактовке не очень понятно — а что будет, если арендатор промолчит? Ну ладно, удержат обеспечительный платеж, но договор-то «завершится» или нет? То есть такое «соглашение сторон» просто не имеет смысла.

Но даже если исходить из этого, весьма спорного толкования, то обязанность уведомления о заключении нового договора аренды является реализацией преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно п.1 ст.621 ГК РФ Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

То есть преимущественное право на заключение договора защищает в первую очередь арендатора. В том случае, если он не воспользовался своим правом, арендодатель вправе не заключать новый договор.

Аналогично в отношении срока действия договора — это императивная норма

п.1 ст.610 ГК РФ

Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Ни одной из сторон не надо сообщать о «завершении» договора — это уже установлено законодательством.

Таким образом, я бы предложила сейчас, за три недели до окончания договора аренды, не уведомлять о намерении «завершить» текущий договор.
Если арендодатель захочет удержать обеспечительный платеж, он и так его удержит, сочтя срок нарушенным. И более того, будет считать Ваше уведомление подтверждением признания этой нормы договора.

В договоре должен быть предусмотрен порядок передачи помещения — вот на это и ориентируйтесь, четко выполните — сообщите о готовности передать по акту и т.п.
После передачи помещения и окончания срока договора потребуйте возврат обеспечительного платежа.

Хотя опять же, если Вы буквально процитировали -"в случае окончания срока аренды Арендодатель обязан возвратить обеспечительный платеж". Это что означает — договор может и не закончиться?

Ну и в случае отказа вернуть обеспечительный платеж изложите аргументы и обращайтесь в суд, требуя также проценты по ст.395 ГК РФ.

P.S. увлеклась формулировками вашего договора, точнее, вопроса)