Таунхаус на ИЖС

Здравствуйте!

Суд защищает оспоренные или нарушенные права граждан (п. 1 ст. 11 ГК РФ). Таким образом, для получения гражданам решения в свою пользу мало одного только нарушения закона. Если сможете доказать то, каким образом именно Ваши права нарушаются в связи со строительством, чего, по крайней мере из вопроса, не следует, то шанс есть. 

За соблюдением закона следят контролирующие органы и прокуратура, именно они могут получить судебное решение о сносе. 

Если оценивать ситуацию в целом, то безусловно таунхаус не относится к объектам индивидуального жилищного строительства, потому как объект ИЖС — отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи (пп. 1 п. 2 ст. 49 ГрК РФ), а таунхаус (по крайней мере, в России) — это или жилой дом блокированной застройки, или многоквартирный дом (пп. 2, 3 п. 2 ст. 49 ГрК РФ). 

Строительство такого дома на земельном участке с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства» — грубое нарушение земельного законодательства (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). Такой объект недвижимости — самовольная постройка, которая, в соответствии со ст. 222 ГК РФ, подлежит сносу. Однако право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В то же время, право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Здравствуйте!
Константин, конечно же в той ситуации которую Вы описали и суд и указанный Самвел довольно сильно нарушили законодательство в части размещения объектов жилого строительства.

При таких условиях Вы можете обжаловать и судебное решение, по основаниям ст.330 ГПК как существенное нарушение норм материального и процессуального права. Однако, при этом, следует помнить, что у застройщика есть реальный шанс сделать все законно и время играет на него.

В современной ситуации он может попробовать перевести участок из одной категории в другую. В силу ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Статья 2. Состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую 

1. Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (далее также — ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. 

4. Для принятия решения о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую также необходимы следующие документы: 

1) выписка из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить, или кадастровый паспорт такого земельного участка; 

2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя — физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц; 

3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить; 

4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами; 

5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую 

Cтатья 3. Порядок рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую 

4. По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в следующие сроки:

 1) в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации, — Правительством Российской Федерации; 

2) в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства — исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. 

Статья 4. Основания отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае: 

1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод; 

2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами; 

3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации

Реально что еще можно сделать, если получится, это от имени покупателя квартиры обратиться в полицию по счт.159 УК. В заявлении указать: купил квартиру, документы не в порядке, теперь соседи грозят судом, застройщик обещал что все будет отлично. Прошу привлечь к ответственности" это самый хороший вариант и там реально может многое получиться.

здравствуйте Константин! вы изначально неправильно выбрали тактику защиты своих прав, понадеявшись на администрацию. 

если я вас правильно поняла, с иском о сносе данного таунхауса обратилась только администрация, вы как собственники соседних земельных участков, чьи права собственно говоря и нарушены в первую очередь, к участию в деле привлечены только в качестве третьих лиц, а возможно и не привлечены вообще, судя по тому, что вам даже не предоставляют возможность ознакомиться с материалами дела и находящимся в них заключением эксперта. теоретически вам необходимо было также выступить соистцами по данному делу и также заявить требования о сносе, наравне с администрацией.

согласно ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
то есть для сноса данной постройки, возведенной как минимум на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, а возможно и без разрешения на строительство, необходимо было доказать также нарушение прав и охраняемые законом интересов других лиц, либо создание угрозы жизни и здоровью граждан.

исходя из моей практики по данной категории дел, администрации отказали в иске вероятнее всего потому, что собственником данного таунхауса был предъявлен встречный иск о признании права собственности на данную самовольную постройку, была проведена экспертиза, которая сделала заведомо незаконные выводы о ее соответствии строительным нормам и правилам, и суд отказал в иске администрации о сносе.

что касается вашего вопроса о дальнейших действиях, то они зависят от того, были ли вы все-таки привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц или нет. если были, то вам необходимо ознакомиться с материалами дела и подать на решение суда апелляционную жалобу в Краснодарский краевой суд. к сожалению, в компетенцию краевого суда назначение повторной судебной строительной экспертизы не входит, поэтому просите отменить решение суда и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. ну и при новом рассмотрении конечно же вам необходимо заявить самостоятельные требования о сносе таунхауса, наравне с администрацией.

если вы не были привлечены к участию в деле вообще, что я предполагаю из ваших слов о невозможности ознакомиться с заключением эксперта, то подать апелляционную жалобу на решение суда вам будет очень сложно. согласно ч.3 ст. 320 ГПК РФ право апелляционного обжалования решения суда принадлежит сторонам и другим лицам, участвующим в деле. Апелляционную жалобу вправе подать также лица, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом. однако на практике вам будет очень сложно обосновать в жалобе ваше право на подачу такой жалобы. в таком случае помогайте в подаче жалобы от имени администрации.

Строительство такого дома с разрешением — «для индивидуального
жилищного строительства»  нарушает п. 2 ст. 7 ЗК РФ.

Но право
собственности на самовольную постройку может быть признано судом при наличии земельного участка, на котором стоит данная постройка, в собственности или пожизненном  постоянном
(бессрочном) пользовании. При этом, признание такой постройки с сохранением на нее права собственности, т.е. «не снос», если не нарушает права и охраняемые законом интересы других
лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Поэтому таким лицам, необходимо подавать самостоятельный иск об устранении препятствий права пользования. Здесь важный размеры, которые не согласуются с допустимыми ЗК РФ при строительстве индивидуальных жилых домов.