116 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

116 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Как правильно оформить деятельность базы отдыха?

Здравствуйте!

Я имею в собственности земельный участок (под ИЖС), на этом участке построено 2х этажное здание (примерно 400кв.м.), на здание также оформлено право собственности (как жилой дом). В настоящее время данное здание работает как база отдыха (гостиница), т.е. занимается размещением туристов. Хотелось бы узнать как правильно оформить данную деятельность? Что лучше оформить ООО или ИП? Какая система налогообложения - патент, ЕНВД?

Юристы ранее разъяснили мне, что в первую очередь нужно менять вид разрешенного использования. 3-4 года назад я уже начинала действия по этому вопросу, были пройдены публичные слушания по вопросу изменения разрешенного использования земельного участка. Однако далее ничего не было сделано. Вопрос - действительны ли сейчас результаты публичных слушаний или процедуру нужно проходить снова? Если я решу разделить участок на две части и только у одной части изменить вид разр. использования, мне также нужно снова проходить публичные слушания? Есть ли какой-то другой способ изменить вид разр. использования?

Как нужно правильно оформить помещение, которое сейчас является по документам жилым?

Также на территории планируется кафе для питания гостей, как нужно оформлять его, отдельно? как оформить отношения между гостиницей и кафе?

Какие нужно получать разрешения на деятельность кафе и гостиницы (СЭС, пожарная и т.д.)?

27 Ноября 2015, 14:33, вопрос №1053672
Клиент оставил отзыв о сервисе
показать
1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (5)

получен
гонорар
33%
Юрист - Вагиз
8952
ответа
3715
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Уфа
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте!

Как нужно правильно оформить помещение, которое сейчас является по документам жилым?
Екатерина

Надо подать заявление и в местной администрации получить разрешение на реконструкции жилого дома под гостиницу.А потом ввести в эксплуатацию гостиницу.

27 Ноября 2015, 14:50
q Отблагодарить
0 0
8952
ответа
3715
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Уфа
Общаться в чате
Вопрос — действительны ли сейчас результаты публичных слушаний или процедуру нужно проходить снова?
Екатерина

Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования, поэтому для точного ответа надо смотреть местные нормативные акты.

В Градостроительном кодексе срок, в течение которого действительны результаты публичных слушаний, не установлен.

Тут проблема в другом, сразу в течение 3 дней, после проведения публичного слушания, при положительном решении, должно быть издано постановление главы администрации об изменении разрешенного использования. Надо в местной администрации уточнить было ли издано такое постановление.

Если не издано, на мой взгляд, публичные слушания придется пройти заново.

27 Ноября 2015, 15:04
8952
ответа
3715
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Уфа
Общаться в чате
Хотелось бы узнать как правильно оформить данную деятельность? Что лучше оформить ООО или ИП?
Екатерина

В принципе это и не зависит от вида деятельности. У ИП ведение документации и бухгалтерии проще, но он отвечает всем своим имуществом по своим обязательства. А в ООО учредитель несет ответственность только в размере своей доли в УК.

27 Ноября 2015, 15:09
8952
ответа
3715
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Уфа
Общаться в чате
Если я решу разделить участок на две части и только у одной части изменить вид разр. использования, мне также нужно снова проходить публичные слушания?
Екатерина

В этом случае надо будет сперва провести межевание и только потом провести публичные слушания (их надо будет пройти однозначно).

27 Ноября 2015, 15:12
8952
ответа
3715
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Уфа
Общаться в чате
Зем. участок и дом принадлежат мне как физ лицу, если я регистрирую ООО, то как это ООО будет осуществлять деятельность? нужен договор между физ.лицом и ИП?
Екатерина

Заключается договор аренды между физ. лицом и ООО (если будет создано ООО).

02 Декабря 2015, 14:57
получен
гонорар
50%
Юрист - Руслан
14931
ответ
8250
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте!

Для организации базы отдыха лучше зарегистрировать ООО, чем зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Это объясняется ответственностью по обязательствам. ИП отвечает лично как физическое лицо по обязательствам, а по обязательствам организации отвечает ООО.

Что касается изменения вида разрешенного использования, то согласно п.1 ст.7 Земельного кодекса РФ

Любой вид разрешенного использования
из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

То есть, если зонированием территории предусмотрен вид разрешенного использования земель для базы отдыха, то проблем нет и достаточно заявления в администрацию.

Согласно ст.37 ГрК РФ

1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

3.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

4.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства предусмотрен ст.39 Градостроительного кодекса РФ.

Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи.

То есть, если зонированием не предусмотрен такой вид разрешенного использования, то публичные слушания необходимы.

К тому же у Вас на участке уже расположен жилой дом.

Поэтому для получения разрешения на условно разрешенный вид использования необходимо пройти процедуру публичных слушаний.

Как нужно правильно оформить помещение, которое сейчас является по документам жилым?
Екатерина

База отдыха не относится к жилому фонду, поэтому нужно переводить в нежилой фонд.

Какие нужно получать разрешения на деятельность кафе и гостиницы (СЭС, пожарная и т.д.)?
Екатерина

Нужно уведомить Роспотребнадзор и пожнадзор о начале деятельности.

Также на территории планируется кафе для питания гостей, как нужно оформлять его, отдельно? как оформить отношения между гостиницей и кафе?
Екатерина

Не нужно отдельно, Вы можете устроить кафе на участке после выдачи разрешения на условный вид разрешенного использования. По поводу оформления отношений между гостиницей и кафе не совсем ясно. Если это будет одно ООО, то принимаете работников по трудовому договору. Если же Вы планируете сдать в аренду часть участка под кафе, то это будет договор аренды.

27 Ноября 2015, 14:58
q Отблагодарить
0 0
14931
ответ
8250
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате
Если я решу разделить участок на две части и только у одной части изменить вид разр. использования, мне также нужно снова проходить публичные слушания?
Екатерина

Для раздела участка на два участка нужно провести межевание. После чего продаете документы в Росреестр и получаете два отдельных свидетельства о государственной регистрации права на участки.

Первый участок, на котором расположен жилой дом имеет вид разрешенного использования под ижс, а второй, на котором ничего не построено нужно изменить под базу отдыха.

Для этого нужно обратиться в администрацию с заявлением. Если градостроительным регламентом предусмотрен вид разрешенного использования под базу отдыха, то публичные слушания не нужны, так как в соответствии со ст. 7 ЗК РФ

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

А переводить участок из одной категории земель в другую Вам не требуется.

27 Ноября 2015, 16:31
Екатерина
клиент

Добрый день!

Вы пишите, что лучше оформить ООО, чем ИП. Однако я не совсем понимаю тогда причастность ООО к зем. участку и дому. Зем. участок и дом принадлежат мне как физ лицу, если я регистрирую ООО, то как это ООО будет осуществлять деятельность? нужен договор между физ.лицом и ИП? или нужно, чтобы зем. участок и дом был зарегистрирован на ООО ?

02 Декабря 2015, 12:26
14931
ответ
8250
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате
Однако я не совсем понимаю тогда причастность ООО к зем. участку и дому. Зем. участок и дом принадлежат мне как физ лицу, если я регистрирую ООО, то как это ООО будет осуществлять деятельность? нужен договор между физ.лицом и ИП? или нужно, чтобы зем. участок и дом был зарегистрирован на ООО?
Екатерина

Все верно. Здание базы отдыха будет арендовано организацией у физического лица. Собственно разница между ип и организацией в обязательствах.

02 Декабря 2015, 12:36
получен
гонорар
17%
Юрист - Александр
9,0
Рейтинг Правовед.ru
11177
ответов
6921
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Как нужно правильно оформить помещение, которое сейчас является по документам жилым?
Екатерина

Здравствуйте. Его нужно перевести в нежилое.

Процедура указана в ЖК РФ

Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий перевод помещений).
2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 133-ФЗ)
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Полностью статьи можно посмотреть здесь: base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=182377#2

Также на территории планируется кафе для питания гостей, как нужно оформлять его, отдельно? как оформить отношения между гостиницей и кафе?
Екатерина

На мой взгляд проще отдельно оформить, но например рестораны также могут входить в деятельность гостиниц (если не будете как базу отдыха оформлять) по Постановлению Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст

«О принятии и введении в действие ОКВЭД»
(вместе с «ОК 029-2001 (КДЕС Ред. 1). Общероссийский классификатор видов экономической деятельности»)

И кафе, бары, рестораны входят в одну группировку.

РАЗДЕЛ H ГОСТИНИЦЫ И РЕСТОРАНЫ

55 Деятельность гостиниц и ресторанов
55.1 Деятельность гостиниц
55.11 Деятельность гостиниц с ресторанами
55.12 Деятельность гостиниц без ресторанов
55.23.2 Деятельность пансионатов, домов отдыха и т.п.
55.23.3 Сдача внаем для временного проживания меблированных
комнат
55.30 Деятельность ресторанов и кафе
55.4 Деятельность баров

А отношения для чего оформлять между кафе и гостиницей?

Если для обедов и т.д., тогда договорами и заявками на питание.

Вопрос — действительны ли сейчас результаты публичных слушаний или процедуру нужно проходить снова? Если я решу разделить участок на две части и только у одной части изменить вид разр. использования, мне также нужно снова проходить публичные слушания? Есть ли какой-то другой способ изменить вид разр. использования?
Екатерина

Перевод земель из одной категории в другую регулирует:

Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ
(ред. от 20.04.2015)
«О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»

Статья 2. Состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую
1. Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (далее также — ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

А публичные слушания и когда они должны проводиться ГрК,

На публичные слушания выносятся:
— проект акта об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»);
— проект акта об утверждении генерального плана поселения и городского округа (п. 11 ст. 24 ГрК РФ);
— проект акта о внесении изменений в генеральный план поселения и городского округа, за исключением изменений, предусматривающих изменение границ населенных пунктов в целях жилищного строительства или определения зон рекреационного назначения (п. 17 ст. 24 ГрК РФ);
— проект правил землепользования и застройки (п. 11 ст. 31 ГрК РФ);
— проект акта о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (п. 2 ст. 39 ГрК РФ);
— проект акта о предоставлении права на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (п. 4 ст. 40 ГрК РФ);
— проект планировки и проект межевания территории (п. 5 ст. 46 ГрК РФ);
— проект акта об установлении публичного сервитута для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).

То есть если Вы попадает под категорию когда проводятся публичные слушания, считаю их должны будут провести еще раз, так как первый раз Вы дело до конца не довели.

27 Ноября 2015, 15:13
q Отблагодарить
0 0
9,0
Рейтинг Правовед.ru
11177
ответов
6921
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Хотелось бы узнать как правильно оформить данную деятельность? Что лучше оформить ООО или ИП?
Екатерина

Здесь как удобнее. На мой взгляд лучше ООО, так как в случае долгов отвечать только имуществом ООО будете, а ИП отвечает всем своим имуществом, даже личным, кроме того на которое нельзя взыскание обратить по закону.

27 Ноября 2015, 15:16
Юрист - Ирина
395
ответов
218
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Петрозаводск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
разделить участок на две части и только у одной части изменить вид разр. использования,
Екатерина

Во первых для этого необходимо провести кадастровые работы (межевание).

На основании ст. 11.2, п. 1 ст. 11.4 Земельного Кодекса РФ — при разделе образуется 2 и более земельных участка, при этом должны быть соблюдены требования о минимальном размере земельного участка (Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам ЗК РФ). После обратитесь в администрацию(отдел архитектуры) с заявлением о присвоении отдельных адресов вновь образующимся земельным участкам на основании п. 27, п. 30, п. 34 Постановление Правительства РФ от 19 ноября 2014 г. N 1221 «Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов». Далее поставьте данные участки на кадастровый учет в Россреестре и зарегистрируйте право собственности на вновь образованные земельные участки в УФРС.

После можно приступить к процедуре изменения разрешенного использования одного из участков.

27 Ноября 2015, 15:17
q Отблагодарить
0 0
395
ответов
218
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Петрозаводск
Общаться в чате

Вид разрешенного использования можно изменить по правилам ст. 37, ст. 38, ст. 39 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ и ст. 4.1 Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О
введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Физ. лицо направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию, далее публичные слушания, и по результатам, далее глава местной администрации принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.

27 Ноября 2015, 15:38
395
ответов
218
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Петрозаводск
Общаться в чате
Есть ли какой-то другой способ изменить вид разр. использования?
Екатерина

другого способа закон не устанавливает

27 Ноября 2015, 15:40
Юрист - Роман
8,2
Рейтинг Правовед.ru
1518
ответов
817
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день, Екатерина.

Для начала вам нужно ознакомиться в правилами застройки и землепользования населенного пункта (ПЗЗ), в котором расположена ваша гостиница.

В этих правилах, в соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса РФ, содержатся нормы в том числе:

1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
4) о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

Исходя из этих правил и градостроительного плана территории вы сможете определить, возможно ли размещение или строительство гостиницы на занимаемых вами землях.

Учитывая, что публичные слушания по вопросу изменения вида разрешенного использования уже состоялись, думаю, вам нужно обратиться с заявлением в местную администрацию об утверждении итогов публичных слушаний и о вынесении решения об изменения вида разрешенного использования вашего земельного участка. Если утвержденная в ПЗЗ планировка территории населенного пункта предусматривает возможность размещения объектов бытового обслуживания в зоне, где находится ваш земельный участок, то не вижу препятствий для изменения ВРИ этого участка.

В любом случае, начальным этапом оформления я вижу обращение в администрацию населенного пункта с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с приложением или со ссылкой на документ, который принимался по результатам публичных слушаний. Думаю, лучше указать испрашиваемый новый вид использования «размещение объектов бытового обслуживания». Также было бы, думаю, неплохо приложить архитектурный проект переустройства жилого дома в гостиницу.

Довольно подробно о порядке обращения с таким заявлением расписано в статье по ссылке: azbuka.consultant.ru/cons_doc_PBI_200206/

Уже исходя из ответа администрации можно будет понять, какие шаги следует предпринимать в дальнейшем. Если откажут, то в ответе будут указаны мотивы, и вы сможете скорректировать свои действия.

С уважением, Роман.

28 Ноября 2015, 06:47
q Отблагодарить
1 0
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

116 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут