Заключение ДДУ только через агентов. Агентский договор дольщику не предоставляют. Это нормально?

Question

Здравствуйте! Проблема следующая. Подумываю купить квартиру в строящемся доме. Поехал в офис компании, взял договор – написано ДДУ. Но! Застройщик «БРиз» договоры с дольщиками напрямую не заключает. А заключаются договоры только через Агентов – компании «Мегалит» и «Охта Групп» (тоже застройщики, питерские). Эти фирмы, согласно проектной декларации, являются учредителями «Бриза», им принадлежит, соответственно, 40% и 60% голосов в органе управления этой компании. Собственно, «Бриз» и был создан упомянутыми компаниями для реализации ЖК, в котором я хотел бы купить квартиру. Так вот. В договоре ДДУ указано, что Агент действует на основании Агентского договора номера такого-то и доверенности номер такой-то от имени и по поручению Застройщика. В офисах Агентов и Застройщика отказываются предоставить копии агентского договора и доверенности. Даже просто ксерокопии не дают, не говоря уже о заверенных копиях. Предлагают только почитать эти документы непосредственно в офисе. При чем они настолько не хотят их давать, что готовы по-моему письменному заявлению на имя гендиректора дать письменный отказ (по крайней мере, они так говорят). Не дают они копии, по их же словам, и при заключении ДДУ. Т.е. заверенные копии этих документов получить нельзя НИКАК. Собственно, вопрос. А это вообще нормально? Меня такое поведение очень сильно настораживает. Что такого может быть в агентском договоре (и доверенности), что они ни в какую не хотят предоставить его дольщику?

Юрий Колковский · Answer

А это вообще нормально? Меня такое поведение очень сильно настораживает. Максим В общем-то настораживает правильно, поскольку только в агентском договоре Вы можете увидеть есть ли вообще у Агента те полномочия, которыми он поясняет свое право от имени Принципала заключать подобные сделки. Отсутствие копии этого договора ии/и доверенности, в которых описываются полномочия на подписание не позволяют удостовериться в том, подпись на договоре с той стороны что-нибудь значит.

Денис Кузнецов · Answer

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости 1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком. 2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. 3. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. то есть… права и обязанности должны возникать у застройщика а не у его агента. ВАЖНО Статья 20. Информация о застройщике 1. Информация о застройщике должна содержать информацию: 1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы; 2) о государственной регистрации застройщика; 3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица — учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица — учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица; 4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию; 5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 6) о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. 2. Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу: 1) учредительные документы застройщика; 2) свидетельство о государственной регистрации застройщика; 3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; 4) утратил силу. — Федеральный закон от 18.07.2006 N 111-ФЗ; 5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период; 6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Александр Жданов · Answer

Максим, давайте я вам опишу общую схему взаимоотношений застройщика и агента. Многие строительные компании предпочитают не тратиться на содержание собственных отделов продаж и реализуют квартиры исключительно с помощью риэлторов (агентов). Зачастую это более экономически выгодно, к тому же позволяет строительным компаниям не отвлекаться от своей основной деятельности, то есть от строительства. Риэлторы (агенты) не берут за свою работу вознаграждения с покупателя, а получают свой процент с каждой сделки, размер данного процента оговорен в агентском договоре. Договор на приобретение возводимого жилья имеет право подписывать исключительно застройщик. С агентством покупатель заключает соглашение только на оказание информационных услуг или иной аналогичный договор. В вашем случае ничего необычного нет. Все укладывается в изложенную мной схему. Что такого может быть в агентском договоре (и доверенности), что они ни в какую не хотят предоставить его дольщику? Максим Ответ: в данном договоре нет информации которая пригодилась бы вам, в нем изложены в основном денежные вопросы взаимоотношений застройщика и агента (размер процента с каждой сделки, вознаграждения, бонусы и т.п.), то есть то, что можно отнести к коммерческой тайне (ФЗ «О коммерческой тайне»). Должны ли вы знать информацию о том, сколько агенты получают за свою работу от застройщика и как быстро они станут, например, долларовыми миллионерами? Нет, так как вас данная информация волновать не должна (не вы же платите эти деньги, а застройщик). Да и никто не любит, чтобы другие считали заработанные ими денежные средства.

Роман Артемьев · Answer

Добрый день, Максим. Ваши подозрения и опасения вполне обоснованны. Если читать ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» буквально, то можно сделать вывод, что только застройщик вправе привлекать деньги от граждан: Статья 3 2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная с нарушением требований, установленных этой статьей, может быть признана судом недействительной. Между тем, глава 52 Гражданского кодекса РФ предусматривают возможность заключения агентского договора, по которому при заключении агентом сделок с третьими лицами права и обязанности возникают непосредственно у принципала (застройщика). Соответственно, вы вправе потребовать у застройщика подтверждения того, что: 1. Агентский договор заключен от имени и за счет застройщика. 2. Агентский договор предоставляет агенту право заключать договоры участия в долевом строительстве от имени застройщика. 3. Агент все полученные от граждан денежные средства передает застройщику (а не оставляет себе). Таким образом, стороной договора участия в долевом строительстве в любом случае должен быть застройщик, а подписать его может агент, полномочия которого на подписание договора ДДУ прямо предусмотрены в агентском договоре. Поэтому отказ застройщика предоставить вам копию агентского договора неправомерен, поскольку этот договор подтверждает право агента на сбор денег от имени застройщика. Напишите на их имя претензию с требованием предоставить копию агентского договора и пригрозите жалобой в прокуратуру о привлечении их к ответственности по статье 14.28 КоАП РФ. 1. Привлечение денежных средств гражданина , связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей. Судебная практика: например, Постановление Президиума ВАС РФ № 19318/13 от 13 мая 2014 г. Поскольку денежные средства Корнеевой Е.К. были привлечены обществом, не являющимся застройщиком, на основании предварительного договора купли-продажи, то есть способом, отличным от указанных в части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве, то выводы судов об отсутствии в действиях общества состава административного правонарушения, ответственность за которое установлена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, ошибочны К ответственности их, скорее всего, не привлекут, но по требованию прокуратуры искомый агентский договор будет представлен, и вы сможете с ним ознакомиться. С уважением, Роман.