Можно ли внести какие-то изменения в ДДУ до момента его подписания?

Question

Был оформлен договор с застройщиком по форме ЖСК, а теперь надо подписать ДДУ. И этот ДДУ -не могу решить, что с ним делать. ДДу надо обязательно подписывать. Потому что по членской книжке у меня вообще нет никакого права собственности на помещение. В ДДу есть очень странные пункты, которые в обычных ДДу не пишут. У моего брата в его ДДу с др застройщиком их не было. 1. Остекление балкона. Застройщик обязуется организовать выполнение работ только после ввода объекта в эксплуатация (т.е, так понимаю, когда будет одобрен госкомиссией). Точные сроки выполнения остекления вообще не указаны. Возможно, это значит, что остекление не входит в обязанности застройщика, и этот пункт – скрытое навязывание дополнительных услуг. В офисе говорят, что я не могу отказаться от этих услуг (но в офисе могут говорить все, что угодно). А вот в п.п. 6.1, 6.3, 6.6 ДДУ прописано, что этот взнос обязателен, в случае его неуплаты мне не передадут помещение. Прописаны конкретные сроки выплаты взноса. При устном общении мне отказались указать срок. Мотивировали тем, что обязательство застройщика все равно в ДДу прописано, если что я могу подать в суд ((((( 2. П.п. 5.3, 5.4 большие штрафы за непредоставление изменений или дополнений на государственную регистрацию. 3. П.п.6.7 и 6.8 при потере/утрате ДДУ и других связанных с ним документов за изготовление берут сумму по 4т.р за 1 документ(?!) В случае внесения каких-либо изменений в документ (ДДУ) по моей инициативе «(изменение состава участников настоящего договора и пр.)» - также платишь по 4 т.р. за каждый документ. Это «пр.» в скобках может означать что угодно, так полагаю. Изменились паспортные данные, место прописки - все, платишь за каждый документ. Еще к ДДу подкидывают на подпись дополнительное соглашение о переносе сроков на полгода. Важный момент. Организации-застройщики в членской книжке ЖСК и ДДУ указаны разные, хотя в реальности одна компания.

Александр Самарин · Answer

А вот в п.п. 6.1, 6.3, 6.6 ДДУ прописано, что этот взнос обязателен, в случае его неуплаты мне не передадут помещение. Прописаны конкретные сроки выплаты взноса. При устном общении мне отказались указать срок. Мотивировали тем, что обязательство застройщика все равно в ДДу прописано, если что я могу подать в суд ((((( Ольга Здравствуйте. Срок остекления должен быть иначе это будет бесконечно длиться. Суд это дело долгое и опять же смотря что за формулировка в договоре 2. П.п. 5.3, 5.4 большие штрафы за непредоставление изменений или дополнений на государственную регистрацию. Ольга Каких именно дополнений? в чью сторону штрафы? 3. П.п.6.7 и 6.8 при потере/утрате ДДУ и других связанных с ним документов за изготовление берут сумму по 4т.р за 1 документ(?!) Ольга Это законно судя по всему, хотя не видя точной формулировки сказать сложно, но такие документы Вы и бесплатно сами можете сделать заплатив только гос. пошлину или оф. расценки, смотря что за док. Еще к ДДу подкидывают на подпись дополнительное соглашение о переносе сроков на полгода. Ольга Вот это однозначно не рекомендую подписывать по возможности. Вообще желательно видеть ДДУ, без него, с Ваших слов сказать что то трудно. Выложите без данных.

Анастасия Наумова · Answer

Здравствуйте. Обязать исключить тот или иной пункт не представляется возможным — на то и договор, что стороны договариваются по его условиям, а не принуждаются к таковым. В вашем случае Вы, по сути, поставлены перед выбором — подписать предложенное или не подписать ничего. Застройщик может внести изменения по доброй воле, но не более. В то же время пункты договора, которые противоречат действующему законодательству, будут признаны судом недействительными и действовать не будут. Еще к ДДу подкидывают на подпись дополнительное соглашение о переносе сроков на полгода. Ольга Это настораживает — Застройщик явно намерен затянуть сроки. Такое соглашение не рекомендуется подписывать, хотя практика его «подсовывания» на подпись довольно распространена и многие граждане неосмотрительно его подписывают, тем самым давая Застройщику зеленый свет к, фактически, нарушениям сроков по договору. 3. П.п.6.7 и 6.8 при потере/утрате ДДУ и других связанных с ним документов за изготовление берут сумму по 4т.р за 1 документ(?!) Ольга Крайне сомнительный пункт, поскольку повторное изготовление само по себе невозможно — договор должен быть подписан в день, который указан датой его подписания в нем самом, а при повторном изготовлении произойдет подписание задним числом, что неправомерно. Собственно, этот пункт предусматривает довольно необычную плату за нарушение закона обеими сторонами. Не думаю, что в суде у застройщика есть перспектива взыскать указанную сумму. Однако и бесплатно выдавать и подписывать новые договоры он попросту не станет и принудить его будет невозможно.

Ирина Фролова · Answer

Здравствуйте, Ольга! Уточните, а дом в процессе строительства или еще нет? В связи с чем возникла необходимость заключения именно договора долевого участия? Давно вы стали членом ЖСК? Согласно ст.110 ЖК РФ 2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Согласно ст.1 ФЗ о долевом участии 2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах , которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только : 1) на основании договора участия в долевом строительстве ; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов . То есть, закон допускает возможность строительства либо ЖСК либо путем заключения договора долевого участия. Уточните, в связи с чем необходимость такой сложной схемы? По сути, в данной ситуации, если вы будете и участником кооператива и участником долевого строительства, то есть риск внесения одной цены договора 2 раза. Можете выложить договор для полного ответа на ваш вопрос? Желаю удачи!

Александр Безгодов · Answer

Здравствуйте, Ольга! У Вас с застройщиком имеется преддоговорный спор , который Вы вправе по соглашению с застройщиком передать на рассмотрение суда, который и определит своим решением спорные условия ДДУ. Но обратиться в суд нужно не позднее 6 мес. с момента спора. Подробнее: ГК РФ Статья 446. Преддоговорные споры 1. В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 2. Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке. (п. 2 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ) Если застройщик откажется передать преддоговорный спор в суд, Вы можете отказаться вовсе от договора либо подписать, а затем оспаривать его условия в суде.

Олег Сергеев · Answer

Ольга, здравствуйте Статья 446 ГК РФ в силу прямого указания в статье относится к публичным договорам, поэтому данная статья не применима. В вашей ситуации можно отметить следующее: 1. Застройщик приобрел право на строительство МКД на основании перевода договора (Соглашение о перемене лица в обязательстве от 06.06.2014г.)!!! 2. В пункте 2.1.3 Договора предусмотрено состояние квартиры, в котором она Вам передается («подготовленное под самоотделку»). Дальше очень странное описание что такое «Подготовка под самоотделку», которое не дает понять, сами ли Вы делаете эти работы или застройщик. То есть, возникает двусмысленность. 3. В п. 2.4.1 договора предусмотрена плата за переоформление документов в размере 2% в случае уступки. Следует иметь ввиду, что в случае полной оплаты ДДУ, Вы можете уступить право требования без получения согласия должника. При этом переоформления каких-либо документов не требуется, только уведомление застройщика, чтобы акт был оформлен на нового УДС. 4. то, что указано как дополнительные взносы, в связи с двусмысленностью пункта 2.1.3. можно идентифицировать либо как часть цены квартиры, либо как навязываемые дополнительные услуги. Во втором случае их необходимо оспаривать через суд. 5. В ДДУ нет информации об обеспечении исполнения обязательств по ДДУ в соответствии с п. 15.1 (поручительство) или 15.2 (страхование) ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» — ЭТО СУЩЕСТВЕННОЕ УСЛОВИЕ ДОГОВОРА (п. 4 ст. 4 ФЗ)! — ЭТО УЖЕ ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ОТКАЗА ОТ ПОДПИСАНИЯ ТАКОГО ДОГОВОРА. *пункт действует если первое ДДУ было зарегистрировано после 25.07.2015г. Все остальные моменты не столь существенны, как ещё один вопрос: ЧТО ЭТО ЗА СОГЛАШЕНИЕ О ПЕРЕМЕНЕ ЛИЦА В ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕ??? Если это уступка по всем ранее заключенным договорам вместо ЖСК, то: п 2. ст. 391 ГК РФ гласит: Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга. Важно понять статус этого Застройщика и его отношения с ЖСК. Вы имеете полное право запросить предоставить документы, подтверждающие право Застройщика заключать ДДУ с Вами!!! Кроме того, Вам придется выходить из членов ЖСК и расторгать договор с ним, так как сейчас у ЖСК есть обязательства перед Вами. Переоформление квитка с одного на другой, прекрасно, а у Вас есть гарантии, что денежные средства, которые Вы оплатили в ЖСК будут переведены и ЗАЧТЕНЫ!!! по ДДУ? От чьего имени выдается квиток? Насколько вправе Застройщик принимать наличные денежные средства, имеется ли у него касса? И последнее, ЖСК и Застройщик не могут быть одним и тем же лицом в силу того, что ЖСК — потребительский кооператив, а компания-застройщик — ООО. Общаетесь Вы, наверное, с одними и теми же лицами, за ними стоит скорее всего одно и то же лицо, НО обязательства перед Вами у РАЗНЫХ юридических лиц !!! Резюмируя изложенное, 1. постарайтесь узнать, что за соглашение на основании которого выступает Застройщиком это юрлицо, увидеть и по возможности получить копию (хотя я сомневаюсь что дадут) 2. Напишите протокол разногласий к договору по пунктам. 3. Попросите разъяснения пункта 2.1.3, а также 6.2 и 6.3. Договора в письменном виде (направьте письмо в адрес Застройщика). 4. Обратитесь в ЖСК с разъяснениями по поводу соглашения. 5. Привлекайте юриста, потому что вопрос идет о Ваших вложенных деньгах, и вполне вероятно Вам придется либо соглашаться на такие условия, либо оспаривать их вплоть до судебных разбирательств и обращения в контролирующие и надзорные органы, либо пытаться получит обратно свои деньги. Выбор в любом случае только за Вами!