Нужно ли оплачивать налог 13 % при мене равноценных квартир которые в собственности менее трех лет

В собственности менее трех лет. Думаем заключить договор мены. Должны ли мы будем платить 13 % налог. И не потеряем ли право в дальнейшем оформить налоговый вычет.
Владислав

Владислав, для налоговых органов договор мены представляет собой два договора купли-продажи. Поэтому если у Вас и соседа нет доказательств расходов, понесенных при приобретении квартир, придется каждому из вас воспользоваться имущественным налоговым вычетом. Что касается приобретаемой квартиры — у каждого из вас есть возможность возврата подоходного налога.

Здравствуйте!

Налог, к
сожалению, платить придется, если имущественный налоговый вычет стоимость не
превышает.

Статьей 567
Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к договору мены
применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит
правилам гл. 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При
этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется
передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В
соответствии с п. 1 ст. 568
Гражданского кодекса Российской Федерации, если из договора мены не вытекает
иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными.

Сумма
дохода, полученного в результате исполнения договора мены квартиры,
определяется исходя из стоимости передаваемой квартиры, указанной в договоре
мены.

Данная позиция подтверждается налоговыми органами- например, в письме
Минфина РФ от 08.10.2010 N 03-04-05/9-610.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220
Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на
доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов,
в частности, в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от
продажи квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в
указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех
лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Вместо
использования права на получение имущественного налогового вычета,
предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму
своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и
документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Если
стоимость квартиры, указанная в договоре мены, равна сумме расходов на ее
приобретение, налоговая база по налогу на доходы физических лиц будет равна
нулю независимо от стоимости квартиры.

В
соответствии с п. 1 ст. 210
Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы
налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах,
или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде
материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212
Кодекса.

К таким
доходам относятся, в частности, доходы, получаемые по договору мены.

Таким
образом, при обмене квартир налогоплательщик имеет право на получение
имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220
Кодекса, в сумме, равной стоимости обмениваемой квартиры, находившейся в
собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей в целом 1 000
000 руб.

Что касается
права на имущественный вычет от приобретенного имущества, то такое право
сохранится.

Думаем заключить договор мены. Должны ли мы будем платить 13 % налог. И не потеряем ли право в дальнейшем оформить налоговый вычет.
Владислав

Добрый день.

Да, налог необходимо будет заплатить, право на вычет у Вас остается:

Письмо МинФина России №03-04-08/4-310 от 19 сентября 2012 года
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 Кодекса.
К доходам, подлежащим налогообложению, в частности, относятся доходы от реализации недвижимого и движимого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 39 Кодекса реализацией товаров, работ или услуг признается, в частности, передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу. При этом товаром согласно п. 3 ст. 38 Кодекса признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
Таким образом, передача одного товара в обмен на другой является реализацией товара.
Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар. Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме.
Таким образом, при совершении мены налоговая база определяется каждой стороной договора мены.
Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон договора мены в соответствии с п. 2 ст. 568 Гражданского кодекса Российской Федерации была получена оплата разницы в ценах обмениваемых товаров, сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы.
В соответствии с абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при реализации имущества налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, получить в установленных случаях имущественный налоговый вычет, либо в случаях, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 Кодекса, такие доходы освобождаются от налогообложения.
В случае уменьшения доходов на сумму произведенных расходов в качестве расходов при совершении мены учитываются документально подтвержденные расходы по приобретению обмениваемого имущества.

Владислав, доброе утро.

В договоре мены обязательно указывается стоимость квартир, если Вы укажете равноценными, то платить налог не нужно, но нужно будет обязательно подать декларацию, где отразить. что у Вас происходит взаимозачет по налогу.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 19 сентября 2012 г. N 03-04-08/4-310
Департамент налоговой и
таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо об обложении налогом на
доходы физических лиц операций мены и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 210 Кодекса при
определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика,
полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на
распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде
материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 Кодекса.
К доходам, подлежащим налогообложению, в частности, относятся доходы от реализации недвижимого и движимого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 39 Кодекса реализацией
товаров, работ или услуг признается, в частности, передача на
возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами)
права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом
для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.
При этом товаром согласно п. 3 ст. 38 Кодекса признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
Таким образом, передача одного товара в обмен на другой является реализацией товара.
Поскольку
при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на
другой, каждая из сторон реализует свой товар. Соответственно, для
целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные
операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в
натуральной форме.
Таким образом, при совершении мены налоговая база определяется каждой
стороной договора мены.
Доход, получаемый каждой стороной
договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества.
Если при обмене имущества одной из сторон договора мены в соответствии с
п. 2 ст. 568 Гражданского кодекса Российской Федерации была
получена оплата разницы в ценах обмениваемых товаров, сумма полученной
оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при
определении налоговой базы.
В соответствии с абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при
реализации имущества налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих
облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и
документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих
доходов, получить в установленных случаях имущественный налоговый вычет,
либо в случаях, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 Кодекса, такие доходы освобождаются от налогообложения.
В
случае уменьшения доходов на сумму произведенных расходов в качестве
расходов при совершении мены учитываются документально подтвержденные
расходы по приобретению обмениваемого имущества.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН

Здравствуйте. Да, налог придётся заплатит, но если возникнет доход. Если обмен равный, то дохода не возникает.

, МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 2 октября 2014 г. N 03-04-05/49508

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Из обращения следует, что между супругами был заключен договор мены долей в праве собственности на квартиры. Согласно договору налогоплательщик поменял 1/2 доли в праве собственности на квартиру на 1/2 доли в праве собственности на квартиру супруги. В договоре стороны признали доли в праве собственности на квартиры равноценными, и обмен был произведен без доплаты.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.
Согласно статье 41 Кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
В соответствии с пунктом 1 статьи 568 Гражданского кодекса Российской Федерации, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными.
Сумма дохода, полученного по договору мены долей в праве собственности на квартиры, определяется исходя из их стоимости, указанной в договоре мены.
В случае если в договоре мены стоимость долей в праве собственности на квартиры не указывается, сумма дохода определяется исходя из рыночной стоимости обмениваемых долей.
Согласно подпункту 1 пункта 1 и подпунктам 1 и 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Вместе с этим в соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Исходя из вышеизложенного при продаже налогоплательщиком в соответствии с договором мены доли в праве собственности на квартиру, которая находилась в его собственности менее трех лет, у налогоплательщика возникает доход, подлежащий обложению налогом на доходы физических лиц. При этом налогоплательщик вправе воспользоваться имущественными налоговыми вычетами, предусмотренными статьей 220 Кодекса. Доходы от продажи доли в праве собственности на квартиру, которая находилась в собственности налогоплательщика три года и более, не будут подлежать обложению налогом на доходы физических лиц.

Кроме того, налогоплательщик также имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при приобретении доли в праве собственности на квартиру, в том числе по договору мены, в соответствии с положениями подпункта 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным данным подпунктом, не пользовался.
Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН

То есть при реализации налогоплательщиком в соответствии с договором мены имущества возникает доход. А в силу пп. 1 п. 1 и пп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ при реализации имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет.

Добрый день!

Должны ли мы будем платить 13 % налог. И не потеряем ли право в дальнейшем оформить налоговый вычет.
Владислав

Вам в данной ситуации необходимо будет оплатить налог равный 13% от суммы, превышающей 1 млн. На налоговый вычет Вы также имеете право. Т. е. Вы обмениваетесь квартирами и указываете, например, что каждая стоит 1500000, соответственно Вам необходимо будет оплатить налог с 500000 рублей, также Вы имеете право перекрыть данный налог вычетом с получаемой квартиры. Можно воспользоваться взаимозачетом, т. е. если Вы приобрели квартиру за 1500000 и меняете оценивая в 1500000, то предоставив в налоговую документы освободите себя от налога, сохранив право на вычет. С уважением, Урванцев Евгений.

Здравствуйте!

«Квартиры которые мы хотим поменять приобретены нами — мной в июне 2014 г., а вторым собственником в мае 2014 года по ДДУ — в одном доме, одинаковой стоимости 1780000 руб, одинаковым метражом — разное только расположение. Собственность оформлена в ноябре 2015 года. Сейчас мы решили заключить договор мены. Вопрос — чтобы не платить 13 % налог нам достаточно указать в договоре мены, что стоимость квартир одинакова»

Самарин Александр верно указал, что Вы имеете право от доходов, полученных в результате мены, отнять расходы, связанные с приобретением этих квартир. Т.е… например Вы приобрели квартиру за 1 780 000р. Следовательно при указании стоимости Вашей квартиры в договоре мены в сумме 1 780 000р., налога у Вас не будет. Аналогично и у соседа. Декларации Вам все равно подать необходимо будет до 30.04 следующего года. К декларации приложите документы, подтверждающие приобретение квартиры, договор мены.