Покупка квартиры, которая сдается

В архивной выписке из домовой книги (ровно как и в ВДК) зарегестрирован только собственник жилья. Квартирант 1965 года рождения имел временную регистрацию длинной в год мину 5 дней, которая завершилась в начале июля этого года. Ни ребенок, ни супруга квартиранта не зарегестрированы и не были зарегестрированы.

Согласно ст.675 ГК РФ Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

То есть, при покупке такого имущества, договор найма не расторгается, а считается заключенным с вами как наймодателем.

Согласно ст.687 ГК РФ 1.Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Таким образом, вы вправе расторгнуть договор только в определенных законом случаях. Безосновательно такой договор нельзя расторгнуть, только если сам наниматель выразит желание. Поэтому до заключения сделки по покупке, нужно договориться с собственником, о том что он расторгает договор и выселяет проживающих лиц. Однако, это может занять 3 месяца, а если придется выселять в судебном порядке, то еще на более длительное время.

Желаю удачи!

Хорошо, а если в ДКП будет указано, что в наем никому не сдана. И если это не так в действительности, т.е. собственник заведомо скрыл информацию. Какие последствия для продавца? И вобще какие перспективы у такой ситуации?

И если это не так в действительности, т.е. собственник заведомо скрыл информацию. Какие последствия для продавца? И вобще какие перспективы у такой ситуации?
Максим

Расторжение договора, взыскание убытков с виновной стороны. Можете кстати и это прописать в договоре.

Перспективы при заведомом мошенничестве печальные, но если Вы укажете серьезные санкции за расторжение договора по вине продавца, с Вами никто просто не будет договор заключать.

Крайне беспокоит то, что Вам не хотят показывать договор найма.

Хорошо, а если в ДКП будет указано, что в наем никому не сдана. И если это не так в действительности, т.е. собственник заведомо скрыл информацию. Какие последствия для продавца? И вобще какие перспективы у такой ситуации?
Максим

С точки зрения закона — никаких.

Все зависит от условий договора купли-продажи. Внести туда условие о том, что в случае предъявления на жилое помещение прав третьих лиц, а равно установления факта сдачи его в наем, покупатель получает право в одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажи, а уплаченные средства подлежат возврату.

И еще не понятен момент если договор найма становится теперь моим, то как, если мне его не показыают даже? Экземпляр будет только у нанимателя?
Максим

Юридически на вас переходят все права и обязанности наймодателя по договору. В таких случаях обычно просто договор передают и все. Иногда оформляют соглашение о передаче.

Договор нужно требовать. Сейчас продавцы заинтересованы в покупателях гораздо больше, чем покупатели в продавцах. Просто скажите, что вы купить готовы хоть завтра, но только после предоставления всей документации и разъяснения ситуации с квартирантами.

Хорошо, а если в ДКП будет указано, что в наем никому не сдана. И если это не так в действительности, т.е. собственник заведомо скрыл информацию. Какие последствия для продавца? И вобще какие перспективы у такой ситуации?
Максим

Статья 460 ГК РФ Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц
1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Ага, ну все таки обременение регистрироваться должно. А что будет если нарушить и не зарегестрировать?
Максим

Можно будет оспорить в суде по п.1 ст.168 ГК РФ, как сделку противоречащую закону и признать её недействительной. Но практики пока нет, так что будет ли суд признавать сделку недействительной в этом случае, это пока еще вопрос.

Ясно, но тут продавец говорит. "А нет никакого договора, мы перепутали, наш риэлтор перепутал наш объект с другим объектом. Извините." Ну естественно ничего не покажут, далее на договоре пункт который я приводил - подпишут. Приходишь в квартиру, а тут стучит квартирант с договором :)

Ага, т.е. есть смысл искать встречи с нанимателем… в обход наймодателя.
Максим

Правовых оснований этого не сделать нет. Последствий при этом не возникает.

Вы говорите аренды. Или найма? Это ведь разные понятия насколько мне известно. Аренда для юр. лица, найм для физического. Там расспротраняются аналогичные нормы?

Вы говорите аренды. Или найма? Это ведь разные понятия насколько мне известно. Аренда для юр. лица, найм для физического. Там распротраняются аналогичные нормы?
Максим

Немного не так, аренда — это нежилые помещения, а найм- жилые, кто стороны (ФЛ или ЮЛ) значения не имеет. Разъяснения ВАС РФ я вспомнил по аренде именно, но исходя из ч. 2 ст. 674 ГК РФ с наймом все тоже самое, речь также о сроке договора а не сроке обременения возникающего из договора поэтому разъяснения Верховного суда РФ должны быть аналогичны. Если я ошибаюсь коллеги поправят. В вашем случае вы ведь сам договор не видели как я понял?

Ограничение (обременение) права собственности на
жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого
помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной
регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В вашем случае договор бы все таки увидеть стоило, как то не очень понятная ситуация с этим жильцом