Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

376 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
376 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Ипотека

Ипотека после регистрации права собственности

Вопрос про ипотеку после регистрации права собственности. Я покупаю квартиру по ипотеке. Дата сделки, назначенная банком - 19.06. Стартовый взнос я пока разместил на своём текущем счёте данного банка.

Форма оплаты продавцом квартиры предложена безналичная (даже не аккредитивная).

Агент продавца (у меня нет агента) говорит, что перечисление денег произойдёт полностью на сделке (всей суммы), акт (передачи квартиры) тоже на сделке.

Я ранее слышал о трёхступенчатой передаче денег: часть на заключении договора, часть после регистрации права и остаток после передачи квартиры.

Насколько типовым является вариант полной передачи денег безналом на сделке? Мне следует требовать указать в договоре купли-продажи передачу денег в три этапа или же для ипотеки это не применяется?

P.S.

Моя первая сделка; очевидно, я не знаком с обычаями делового оборота при подобных сделках...

13 Июня 2013, 18:26, вопрос №102144 Евгений, г. Санкт-Петербург
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (5)

  • Юрист - Филатова Тамара Арновна
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте Евгений!

    В соответствии со ст. 421 ГК РФ  Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

    Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

     Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

     Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

     То есть, Вы вправе  заключить Договор с условиями поэтапной оплаты товара.

     Согласно ст.550 и ст.551 ГК РФ Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
     Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

    То есть, исполнение Ваших  обязательств  по Договору, в том числе по передаче денежных средств, может осуществляться до и после регистрации перехода права собственности в Росреестре.

    Таким образом, если Вы не согласны с предложенным условием перечисления все суммы в момент  заключения сделки, то Вы вправе согласовать иные условия  и сроки расчета по Договору.

    Смогу Вас проконсультировать по вопросу согласования условий Договора и успешному заключению сделки в Чате или по скайпу.

     С уважением Ф. Тамара

    13 Июня 2013, 18:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Глыбович Лариса
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Сыктывкар
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Евгений!

    Согласно пунктам 4 и 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
     Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
    Таким образом, закон предусмативает разные варианты передачи денег в рамках договора об ипотеки, который Вы будете подписывать в банке. 

    Все зависит от того, какой порядок оплаты стоимости квартиры будет прописан в договоре купли-продажи с продавцом квартиры.

    Акт приема-передачи квартиры действительно должен быть подписан на сделке в банке, поскольку квартира переходит в залог банку. Подписывается ипотечный договор, который тоже подлежит государственной регистрации. 

    Для большей надежности вы можете на сделке все-таки потребовать прописать в ипотечном договоре условие о передаче денег через аккредитив. 


    13 Июня 2013, 18:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Надежда

    Уважаемый Евгений!

    Хочу дополнить ответы коллег. После получения ипотечного кредита наличные средства заемщику банк не выдает. Предлагаются варианты для безопасности сделки: безналичный расчет или использование банковской ячейки.

    По поводу безналичного расчета при совершении сделки. Покупатель должен самостоятельно решить, как осуществить передачу суммы первоначального взноса, а сумму ипотечного кредита банк переводет самостоятельно на счет продавца после выполнения указанных в договоре купли-продажи условий. Этот способ наиболее безопасный, поскольку при передаче денег никто из участников сделки вообще не имеет дела с наличностью.

    Есть вариант с использованием банковской ячейки. При этом варианте заранее оговариваются все условия, по выполнении которых участники сделки получают доступ к ячейке, в нее закладываются наличные средства, включая ипотечный кредит. Изъять их участники сделки могут только при соблюдении всех заранее оговоренных условий. Этот способ тоже безопасен, поскольку уменьшается риск потери средств из-за ограниченного доступа к деньгам (только отдельных лиц).

    13 Июня 2013, 19:09
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    В вашем случае регистрация  перехода права будет осуществлена в течение пяти рабочих дней, таким образом период, в течение которого будет сохраняться «неопределенность» по сделке, довольно невелик.  Кроме того, вы имеете возможность отслеживать статус вашего заявления на сайте Росреестра

    to78.rosreestr.ru/registr/rights_1/inform/

    Риски, безусловно, при единовременной оплате по договору до регистрации права в ЕГРП выше. При этом оплата, как справедливо заметила коллега Надежда Федорова,  делится непосредственно на ваш первоначальный взнос и на сумму ипотечного кредита. Как правило банки перечисляют данную сумму только после регистрации права собственности, иногда — после подачи заявления в Росреестр. 

    Если вы опасаетесь недобросовестности продавца, то вы можете осуществить титульное страхование сделки. Либо, в вашем случае возможно предпочтительнее использовать аккредитив, поскольку данная услуга банка не очень дорога.

    «Обычаев делового оборота» в данном случае как таковых нет. Вы сами определяете, как вам удобнее сделать. Соответственно, исходя из этого и  защищайте свои интересы. Полная оплата  на счет покупателя  по договору купли-продажи  квартиры до регистрации сделки  - весьма редкое явление. И как правило используется лишь среди лиц, которые пользуются полным доверием друг друга. 

    Подписание акта на сделке — весьма частая практика, тем более при ипотеке.

    Возможно, если вы пойдете на  оплату услуг предоставления аккредитива, и предложите безотзывный аккредитив с платежом по предъявлении документов, продавец пойдет на такой вариант.

    Имейте в виду, что  в этом случае единственным документом, который может и должен представить продавец для получения денежных средств является выписка из ЕГРП  о регистрации права собственности на данную квартиру на ваше имя. 

    Если будете пользоваться банковской ячейкой (что в ряде случаев неприемлемо для покупателя или продавца, поскольку тому или другому требуется доказательство движения денежных средств по сделке), то воспользуйтесь услугой  банка по проверке, пересчету и упаковке в банковскую упаковку купюр. 

    13 Июня 2013, 19:43
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Дополню. В вашей ситуации предпочтительнее всего проанализировать непосредственно ваш договор купли-продажи и иные документы по сделке. 

    При этом перечисление первого взноса  (не всей суммы) целиком на  счет продавца в момент  подписания договора — как правило да, обычная практика (но не обычай делового оборота). Банк же  обычно.перечисляет остальную сумму (кредитную) уже после получения документов о регистрации права.

    13 Июня 2013, 20:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats