Действия после признания судом права собственности за дольщиками

Question

Здравствуйте! Очень слаб в юриспруденции, заранее извиняюсь за возможные неточности в формулировках и терминах. Договор ЖСК на 1-комнатную квартиру в городе Краснодаре (сам проживаю в Санкт-Петербурге). Оформлялся договор в 2012 году, срок сдачи прописан как «ориентировочно 2 кв. 2012 г.». Поясню: изначально было ясно на что иду — частный застройщик, незаконная стройка, которая после должна была узакониваться через суд. Во время стройки власть в городе сменилась и всё глобально усложнилось. Строительство на долго вставало, не закончено и до сих пор (стены последнего этажа не закончены, нет крыши, не все окна застеклены, не подведены коммуникации...). На прошлой неделе позвонил застройщик (он же прораб стройки) и сообщил, что суды окончены и право собственности за дольщиками признано. С его слов, готовы следующие документы: кадастровый паспорт на объект, технический паспорт объекта, кадастровые паспорта на каждую квартиру, признание судом права собственности за каждым дольщиком его квартиры. Предлагает оформлять вступление в собственность в самое ближайшее время. По договору мы должны застройщику 20 000 рублей за оформление документов. Проблемы: - Застройщик просит (вежливо требует) еще по 2 000 рублей за каждый квадратный метр неким доп. соглашением (в моем случае насчитал 54 000 рублей — без учета площади балкона), так как ему «не хватает средств для проведения коммуникаций»; - Изначально договор за меня оформляло доверенное лицо и признание суда «по ошибке» оформили не на мое имя, а на этого человека (мое личное доверие к нему и сейчас 100% - возможно это и не проблема, так как всеми делами в Краснодаре он занимается за меня, мне лично туда прилетать каждый раз для оформления бумаг очень не хотелось бы). Вроде как пока еще «не поздно переделать», но застройщик всячески уговаривает без этого обойтись. Вопросы: 1) Нужно ли мне вообще сейчас (до завершения строительства объекта, не взглянув даже на свою квартиру) что-то оформлять (вступать в право собственности) — какие тут плюсы и минусы? Возможно сразу после оформления я должен буду сразу начать осуществлять какие-то выплаты (квартплата, налоги...)? 2) Имеет ли какое-либо законное право застройщик отказать мне в оформлении, если я не заплачу требуемую им сумму (дополнительные 54 000 рублей), не прописанную в изначальном договоре? 3) Мне не нужна сама квартира, мне нужны деньги за нее. Как теперь все правильно оформить, чтобы потом было меньше проблем с продажей? Как может быть оформлена дальнейшая сделка по перепродаже объекта и какие дополнительные затраты я буду нести? 4) Реально ли при появлении клиента на квартиру оформить сделку на нынешнем этапе? И если да, то что для этого нужно? 5) Можно ли оформить документы на мое доверенное лицо (как предлагает застройщик)? Какие проблемы это за собой влечет при дальнейшей продаже? Вероятно, мне стоит еще что-то учесть или на что-то обратить внимание? Заранее спасибо всем ответившим! Сканы документов свел в один PDF файл «ДоговорСуздальсякая11_Поляков.pdf», прилагаю. Есть запись последнего телефонного разговора с застройщиком, прилагаю.

Анастасия Наумова · Answer

Здравствуйте. Для точного ответа на поставленные вопросы необходимо решение суда, которым признаны собственники. Иначе можно строить догадки и предположения.

Евгений Урванцев · Answer

Добрый день! 1) Нужно ли мне вообще сейчас (до завершения строительства объекта, не взглянув даже на свою квартиру) что-то оформлять (вступать в право собственности) — какие тут плюсы и минусы? Возможно сразу после оформления я должен буду сразу начать осуществлять какие-то выплаты (квартплата, налоги...)? Олег Викторович Оформлять нужно, но предварительно посмотрев квартиру и документы. Оплачивать надо, как заключите договор с управляющей компанией, выберете способ управления многоквартирным домом (выбирается на общем собрании жильцов), после уже будет ясно куда и сколько платить. 2) Имеет ли какое-либо законное право застройщик отказать мне в оформлении, если я не заплачу требуемую им сумму (дополнительные 54 000 рублей), не прописанную в изначальном договоре? Олег Викторович Сумму придется заплатить за лишние квадраты, если после сдачи объекта выясняется, что площадь иная, чем в договоре. 3) Мне не нужна сама квартира, мне нужны деньги за нее. Как теперь все правильно оформить, чтобы потом было меньше проблем с продажей? Как может быть оформлена дальнейшая сделка по перепродаже объекта и какие дополнительные затраты я буду нести? Олег Викторович После регистрации права собственности на себя в Росреестре, Вы можете начинать продажу квартиры. Оформляется также договором купли-продажи. Затрат в общем никаких, все документы должны быть готовы. 4) Реально ли при появлении клиента на квартиру оформить сделку на нынешнем этапе? И если да, то что для этого нужно? Олег Викторович Без регистрации права не получится, необходима регистрация на Вас, а после продажа. Как вариант оформить предварительный договор купли-продажи в котором обговорить все детали будущей сделки и получить аванс. 5) Можно ли оформить документы на мое доверенное лицо (как предлагает застройщик)? Какие проблемы это за собой влечет при дальнейшей продаже? Олег Викторович Как я понимаю Выдали доверенность на оформление документов на Вас? Соответственно оформить может доверенное лицо на Вас по доверенности. С уважением, Урванцев Евгений.

Елена Рассказова · Answer

Здравствуйте! 1) Нужно ли мне вообще сейчас (до завершения строительства объекта, не взглянув даже на свою квартиру) что-то оформлять (вступать в право собственности) — какие тут плюсы и минусы? Возможно сразу после оформления я должен буду сразу начать осуществлять какие-то выплаты (квартплата, налоги...)? Лучше посмотреть, но можно посмотреть и при подписании акта приемки, участник будет указывать, есть ли недочеты. 2) Имеет ли какое-либо законное право застройщик отказать мне в оформлении, если я не заплачу требуемую им сумму (дополнительные 54 000 рублей), не прописанную в изначальном договоре? Нет, если вы выполнили свои обязанности, указанные в договоре, внесли необходимую плату, то не имеет права отказать. Кроме того, допсоглашения плюс прежде всего для застройщика, это, в частности, в оплате, некоторые допсоглашением продляют сроки. 3) Мне не нужна сама квартира, мне нужны деньги за нее. Как теперь все правильно оформить, чтобы потом было меньше проблем с продажей? Как может быть оформлена дальнейшая сделка по перепродаже объекта и какие дополнительные затраты я буду нести? Можете заключить договор по переуступке права требования 4) Реально ли при появлении клиента на квартиру оформить сделку на нынешнем этапе? И если да, то что для этого нужно? все документы, которые у вас есть по дду, договор купли-продажи, также необходимо уведомить застройщика, что переуступили право требования по квартире 5) Можно ли оформить документы на мое доверенное лицо (как предлагает застройщик)? Какие проблемы это за собой влечет при дальнейшей продаже? опять же, лицо, которое является участником (членом кооператива) может оформить доверенность на любое другое лицо

Дмитрий Васильев · Answer

1) Нужно ли мне вообще сейчас (до завершения строительства объекта, не взглянув даже на свою квартиру) что-то оформлять (вступать в право собственности) — какие тут плюсы и минусы? Возможно сразу после оформления я должен буду сразу начать осуществлять какие-то выплаты (квартплата, налоги...)? Олег Викторович Если все документы сейчас в порядке, то да, в этом случае уже есть смысл вступать в право собственности. Что касается расходов, то налог Вы будете платить с того момента как станете собственником, а расходы на ЖКХ с того момента как будет избрана управляющая компания. 2) Имеет ли какое-либо законное право застройщик отказать мне в оформлении, если я не заплачу требуемую им сумму (дополнительные 54 000 рублей), не прописанную в изначальном договоре? Олег Викторович Все зависит от документов. Если это действительно дополнительные квадраты, то да, в этом случае Вам нужно будет доплатить. В оформлении Вам отказать не могут, однако с Вас могут потом взыскать эти деньги через суд. 3) Мне не нужна сама квартира, мне нужны деньги за нее. Как теперь все правильно оформить, чтобы потом было меньше проблем с продажей? Как может быть оформлена дальнейшая сделка по перепродаже объекта и какие дополнительные затраты я буду нести? Олег Викторович Вам достаточно оформить право собственности, после чего Вы сможете ее продать. Если оформите на себя, то для того, чтобы третье лицо смогло продать ее от Вашего имени нужно сделать доверенность на это лицо. Расходы далее будут совсем небольшие — только на регистрацию перехода права собственности, но это платит по умолчанию покупатель, а также возможно выписка с ЕГРП, если покупатель затребует. 4) Реально ли при появлении клиента на квартиру оформить сделку на нынешнем этапе? И если да, то что для этого нужно? Олег Викторович Проще всего все таки сначала оформить в собственность, после чего продавать. 5) Можно ли оформить документы на мое доверенное лицо (как предлагает застройщик)? Какие проблемы это за собой влечет при дальнейшей продаже? Олег Викторович Можно и проблем никаких не будет, за исключением конечно возможных недобросовестных действий лица, которое будет действовать от Вашего имени.

Виолетта Магола · Answer

1) Нужно ли мне вообще сейчас (до завершения строительства объекта, не взглянув даже на свою квартиру) что-то оформлять (вступать в право собственности) — какие тут плюсы и минусы? Возможно сразу после оформления я должен буду сразу начать осуществлять какие-то выплаты (квартплата, налоги...)? Олег Викторович Я бы не рекомендовала, т.к. если будут недоделки, то Вы вправе не подписывать акт приема- передачи и требовать устранения недочетов/недоделок. Если будет выбрана УК, то платить конечно придется 2) Имеет ли какое-либо законное право застройщик отказать мне в оформлении, если я не заплачу требуемую им сумму (дополнительные 54 000 рублей), не прописанную в изначальном договоре? Олег Викторович Нет, не имеет Т.к. в условиях договора у вас об этом ничего не сказано, т.к. ничего дополнительно платить вы не обязаны/ не должны 3) Мне не нужна сама квартира, мне нужны деньги за нее. Как теперь все правильно оформить, чтобы потом было меньше проблем с продажей? Как может быть оформлена дальнейшая сделка по перепродаже объекта и какие дополнительные затраты я буду нести? Олег Викторович Оформляете право собственности на СВОЕ ИМЯ, далее так же через куплю-продажу все оформляйте. Либо на данном этапе можете через переуступка оформить сделку 4) Реально ли при появлении клиента на квартиру оформить сделку на нынешнем этапе? И если да, то что для этого нужно? Олег Викторович Да реально, через переуступку права требования оформить сделку 5) Можно ли оформить документы на мое доверенное лицо (как предлагает застройщик)? Какие проблемы это за собой влечет при дальнейшей продаже? Олег Викторович А зачем оформлять на него? Он станет собственником и своей квартиры не увидите. Только на свое имя, он только документы готовит и собирает

Юрий Колковский · Answer

1) Нужно ли мне вообще сейчас (до завершения строительства объекта, не взглянув даже на свою квартиру) что-то оформлять (вступать в право собственности) — какие тут плюсы и минусы? Возможно сразу после оформления я должен буду сразу начать осуществлять какие-то выплаты (квартплата, налоги...)? Олег Викторович Логично предположить, что оформлять необходимо то, что как минимум осмотрено, ведь должен быть подписан акт приема-передачи объекта недвижимости. 2) Имеет ли какое-либо законное право застройщик отказать мне в оформлении, если я не заплачу требуемую им сумму (дополнительные 54 000 рублей), не прописанную в изначальном договоре? Олег Викторович Судя по тому, что Вы описали у застройщика вообще проблемы с законом, делал он это строительство криво, соответственно и пришлось идти через суд. Кстати известно ли Вам вступило ли оно в законную силу и каково его содержание? 3) Мне не нужна сама квартира, мне нужны деньги за нее. Как теперь все правильно оформить, чтобы потом было меньше проблем с продажей? Как может быть оформлена дальнейшая сделка по перепродаже объекта и какие дополнительные затраты я буду нести? Олег Викторович Если у Вас есть необходимые документы, свидетельствующие о несении Вами затрат при приобретении данного объекта — значит Вы сможете их вычесть из суммы, полученной за продажу. 4) Реально ли при появлении клиента на квартиру оформить сделку на нынешнем этапе? И если да, то что для этого нужно? Олег Викторович Только после оформления права собственности на себя. 5) Можно ли оформить документы на мое доверенное лицо (как предлагает застройщик)? Какие проблемы это за собой влечет при дальнейшей продаже? Олег Викторович и признание суда «по ошибке» оформили не на мое имя Олег Викторович В выложенных документах нет самого главного — решения суда. Без знакомства с ним, все рекомендации могут не соответствовать тому, что установлено судом. Поэтому попросите прислать Вам решение и выложите его. Оно будет гораздо более информативным, чем эти документы.

Евгений Казаков · Answer

Добрый день, Олег Викторович! — Застройщик просит (вежливо требует) еще по 2 000 рублей за каждый квадратный метр неким доп. соглашением (в моем случае насчитал 54 000 рублей — без учета площади балкона), так как ему «не хватает средств для проведения коммуникаций»; Олег Викторович Вам решать, доплачивать застройщику или нет учитывая то, что право собственности признано в судебном порядке за Вашим доверенным. Обратного пути нет. Если застройщик считает себя правым, пусть идёт в суд с иском к собственнику (Вашему доверенному) и взыскивает в суде эти 54 т.р., доказывая правомерность увеличения цены. — Изначально договор за меня оформляло доверенное лицо и признание суда «по ошибке» оформили не на мое имя, а на этого человека (мое личное доверие к нему и сейчас 100% — возможно это и не проблема, так как всеми делами в Краснодаре он занимается за меня, мне лично туда прилетать каждый раз для оформления бумаг очень не хотелось бы). Вроде как пока еще «не поздно переделать», но застройщик всячески уговаривает без этого обойтись. Олег Викторович Скорее всего Ваше доверенное лицо оформляло документы не от Вашего имени, а от своего... Решение суда нельзя «переделать» , либо оно недействительно и подлежит отмене в связи с ошибкой в ФИО и основаниях возникновения права собственности. Либо Ваше доверенное лицо стало собственником на законных основаниях. Странно что же так волнует застройщика… 1) Нужно ли мне вообще сейчас (до завершения строительства объекта, не взглянув даже на свою квартиру) что-то оформлять (вступать в право собственности) — какие тут плюсы и минусы? Возможно сразу после оформления я должен буду сразу начать осуществлять какие-то выплаты (квартплата, налоги...)? Олег Викторович «Вступать» в право собственности Вы не можете, т.к. право собственности за Вами не признавалось. Это может сделать Ваше бывшее доверенное лицо, и как собственник зарегистрировать право собственности на себя. Странно почему застройщик не сдал решения суда с необходимыми доками в Росреестр и не получил за всех св-ва о регистрации права собственности. 2) Имеет ли какое-либо законное право застройщик отказать мне в оформлении, если я не заплачу требуемую им сумму (дополнительные 54 000 рублей), не прописанную в изначальном договоре? Олег Викторович Имеет законное право вам отказать, т.к. Вы не собственник квартиры , которую вы считаете Вашей. Однако решение суда Ваше доверенное лицо может взять в суде и без застройщика. 3) Мне не нужна сама квартира, мне нужны деньги за нее. Как теперь все правильно оформить, чтобы потом было меньше проблем с продажей? Как может быть оформлена дальнейшая сделка по перепродаже объекта и какие дополнительные затраты я буду нести? Олег Викторович Раз Вы доверяете доверенному, то доверенное лицо должно сделать так. Получить в Росреестре св-во о регистрации права собственности. Продать квартиру. Отдать Вам сумму. Не забудьте по налог с продажи 13%, который необходимо оплатить Вашему доверенному лицу не смотря на то что право возникло на основании решения суда со дня вступления решения суда в законную силу. Так что налог будет. 4) Реально ли при появлении клиента на квартиру оформить сделку на нынешнем этапе? И если да, то что для этого нужно? Олег Викторович Можно переуступкой, но лучше вначале право собственности оформить в Росреестре. 5) Можно ли оформить документы на мое доверенное лицо (как предлагает застройщик)? Какие проблемы это за собой влечет при дальнейшей продаже? Олег Викторович Оформить документы на Ваше доверенное лицо (как предлагает застройщик) — это единственный вариант. Вы же юридически к этой квартире отношения не имеете. Всё висит на Вашем доверии к доверенному лицу и его честности по отношению к Вам. Вероятно, мне стоит еще что-то учесть или на что-то обратить внимание? Заранее спасибо всем ответившим! Олег Викторович Обратите внимание на моё субъективное мнение — Вас обманывают, причём уже давно. Попросите выслать Вам скан решения суда на э-почту. И выложите его на сайт, на обозрение.

Илья Казаков · Answer

Строительство на долго вставало, не закончено и до сих пор (стены последнего этажа не закончены, нет крыши, не все окна застеклены, не подведены коммуникации...). Олег Викторович Добрый день, Олег Викторович. Не могли бы вы выложить решение суда. На что получено решение? признание права собственности на квартиру или объект незавершенного строительства? Как без крыши и коммуникаций может быть принят дом в эксплуатацию?

Ирина Белоярова · Answer

Добрый день Олег!!! После прослушивания звонка и анализа документа Сразу возникает несколько вопросов. Вы ознакомились: 1. с решением суда о признании права собственности в доме с кадастровым номером: 23:43:01 29 001:1332 по адресу Краснодар, ул. Суздальская, 11 за Поляковым О. В.?! 2. С Документом о вводе в эксплуатацию?! 3. С замерами БТИ?

Александр Горяинов · Answer

Добрый день, Олег Викторович. Кооператив далеко не радужный, как бы не хотелось обратного. 1. Признать право собственности на многоквартирный жилой дом, расположенный на земельным участке с ВРИ — под индивидуальное жилое строительство нельзя никак. 3. Жилищно строительные кооперативы в силу ч. 3 ст. 110 ЖК РФ не могут осуществлять строительство домов выше 3х этажей: Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство , реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три. 4. Соглашение от 19.04.2012 г. в плане п. 4 взывает сомнение — Сторона 1 передает земельный участок для строительства. На каком праве передает? Не понятно. Между тем, ЖСК имеют право строительства только на собственном земельном участке. В ЕГРП содержатся сведения о том, что право собственности на участок зарегистрировано 15.04.2011 г., тогда как в соглашении указано, что право собственности на участок зарегистрировано 08.04.2011 г. Скажите, ваш представитель этот дом видел? Могу предположить, что дома не существует... На все ваши вопросы коллеги ответили выше. Однако с учетом того, что квартира вам не нужна, то вам проще в порядке ч. 1 ст. 106.5 ГК РФ: Член производственного кооператива по своему усмотрению вправе выйти из кооператива. В этом случае ему должна быть выплачена стоимость пая или должно быть выдано имущество, стоимость которого соответствует стоимости его пая, а также должны быть произведены другие выплаты, предусмотренные уставом кооператива. Выплата стоимости пая или выдача другого имущества выходящему члену кооператива производится по окончании финансового года и утверждении бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива, если иное не предусмотрено уставом кооператива. Думаю, что никакого суда не было. При таких условиях ни один суд не признает право собственности ни за каким членом ЖСК. Просто потому, что нет законных оснований для этого. Считаю, что вам есть смысл обращаться в полицию по факту мошенничества с одновременным направлением извещения о выходе из кооператива и требованием выплатить вам стоимость пая. С уважением,