 | Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года |
Вся земля, находящаяся на территории нашего государства, имеет разный статус, обозначенный в законодательстве РФ.
Для определения особенностей использования и оборота в отдельную категорию выделены земли сельскохозяйственного назначения. Такой подход обеспечивает сохранение природных богатств и способствует развитию земледелия. Ведь от состояния почвы зависит продовольственное обеспечение всего государства, а на земле в России трудится более четверти населения. В данной статье мы подробно рассмотрим вопрос о таких территориях, а также расскажем о правилах их использования.
Законодательство об обороте земель сельскохозяйственного назначения
Вопросы, касающиеся сельскохозяйственных земель, регламентируются несколькими нормативными актами:
- в главе XIV ЗК РФ даны определение, состав и правила использования таких территорий;
- оборот земель сельскохозяйственного назначения регулирует Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ;
- перевод таких территорий в иные категории осуществляется на основании Федерального закона от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ.
Действует множество нормативных актов, которые обеспечивают контроль со стороны государства за стратегически важными угодьями, любые сделки, проведенные с их нарушением, признаются ничтожными.
Понятие земель сельскохозяйственного назначения
Таковыми являются территории, отвечающие двум требованиям:
- они должны находиться за границами населенных пунктов;
- на них должны вестись сельхозработы, или они должны быть предназначены для использования в земледелии.
Земельные участки на территориях сельскохозяйственного назначения разрешается использовать только в определенных целях, связанных с сельскохозяйственной деятельностью:
- организовывать производства;
- сажать лес для защиты угодий;
- заниматься научно-исследовательской и учебной деятельностью;
- заниматься рыболовством;
- создавать частные садовые участки.
Арендовать сельскохозяйственные земли, использовать их в коммерческих целях имеют право только организации и частные предприниматели, имеющие соответствующий правовой статус и занимающиеся определенными видами деятельности.
Состав земель сельскохозяйственного назначения
Он определяется исходя из объектов, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения. Ими могут быть:
- угодья, которые предназначены непосредственно для производства сельхозпродукции;
- территории, занятые дорогами и коммуникациями, представляющие собой инфраструктуру фермерских и других хозяйств;
- лесные посадки, призванные защищать участки от негативного влияния окружающей среды;
- водные объекты, различные постройки, если они необходимы для производства, первоначальной переработки или обеспечения хранения продукции сельскохозяйственного назначения.
Земли, используемые для садоводства и огородничества, но находящиеся в пределах населенного пункта, сельскохозяйственными не считаются
Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию
Для осуществления этой процедуры следует обратиться с письменным ходатайством в орган государственной власти или местного самоуправления. Куда именно следует подать заявление, определяется исходя из принадлежности рассматриваемого участка. Если территория находится в собственности государства, то вопрос рассматривает Правительство РФ, когда участок принадлежит субъекту РФ, муниципальному образованию или частнику, необходимо решение органа, представляющего исполнительную власть на уровне субъекта РФ.
Перевод сельскохозяйственных земель в иные категории возможен в исключительных случаях. Таковыми являются:
- консервация территорий в силу различных причин антропогенного и природного происхождения;
- организация особых охраняемых природных, исторических, культурных и других зон специального назначения;
- пересмотр границ населенного пункта;
- возведение объектов промышленности на участках, кадастровая оценка которых не выше среднего показателя по городу (району);
- перевод территорий, непригодных для ведения сельского хозяйства, в земли лесного, водного или запасного фонда.
При прохождении процедуры перевода земли в другую категорию, обязательна ее государственная экспертиза. Если будет установлена исключительная полезность данной территории для сельского хозяйства, изменить ее назначение не разрешат.
Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения
Любая земля имеет две стоимости:
- кадастровую, которая применяется при расчете налога, аренды и других обязательных платежей;
- рыночную, она необходима для совершения сделок купли-продажи, аренды и залога.
Особенность кадастровой оценки сельскохозяйственной земли заключается в том, что она подразделяется на группы. Они отличаются назначением участков и формированием рентного дохода. Для каждой из этих групп рассчитываются свои удельные показатели. Стоимость определяется на двух уровнях: субъектов РФ и территориальных административных образований.
Кадастровую оценку сельхозземель нельзя применять при продаже или частной аренде таких участков
Для этих целей нужна рыночная стоимость территории. Ее определяют исходя из ряда факторов, применяемых при сделках с землями любых других категорий. Также учитывается полезность участка с точки зрения возможности ведения на нем сельского хозяйства.
Резюме
Земли, пригодные для ведения сельского хозяйства, выделяются государством в специальную категорию, поскольку имеют важное стратегическое значение для страны. Оборот и использование таких участков регламентируются ЗК РФ и другими федеральными законами России.
Использовать подобные угодья разрешается только в определенных целях. Их перевод в другие категории возможен в исключительных случаях. Кадастровая оценка таких участков производится исходя из их принадлежности к конкретной группе. Стоимость реализации устанавливается исходя из конъюнктуры рынка.
 | Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Комментарии
В статье 78 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться гражданами, ведущими садоводство, огородничество.
Можно ли использовать земельный участок, расположенный на землях сельскохозяйственного назначения в зоне сельскохозяйственных угодий, под "сады, огороды без использования пестицидов"?
Здравствуйте, Сергей. Можно, если ВРИ «сады, огороды без использования пестицидов» является основным или вспомогательным видом разрешенного использования в данной территориальной зоне, установленным Правилами землепользования и застройки данного муниципального образования. Можно с соблюдением установленной процедуры, если данный вид является условно разрешенным. Какое у Вас муниципальное образование?
Земельный участок стоит на кадастровом учете с видом разрешенного использования «сады, огороды без использования пестицидов». По Правилам землепользования и застройки этого вида нет, так как зона сельскохозяйственных угодий, на которые регламенты не устанавливаются. Проблема в том, что Росреестр не выдает свидетельство о гос.регистрации права, так как такой ВРИ не соответствует зонированию.
Свердловская обл. (Ирбитское МО)
Уважаемый Сергей! Здравствуйте! Из анализа ст.ст.77-79 ЗК РФ следует вывод о возможности использования земель с/х назначения под «сады и огороды» (разбитые на такие условные составляющие) для выращивание с/х культур.
Сергей, добрый день.
Вы можете использовать угодья под сады — огороды.
Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г.
№ 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования
земельных участков»
Здравствуйте. Согласно ст. 77-79 ЗК разрешает разведение садов и огородов на землях сельхозназначения.
Здравствуйте Сергей.
В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса РФ:
Согласно Приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»:
Надеюсь, что смог Вам помочь в решении вопроса. Желаю успеха!
Уважаемый Сергей! В дополнение: естественно, территориальные зоны, как и основные, дополнительные и условно-разрешенные виды деятельности устанавливаются только для земель населенных пунктов (ст.ст.84-85 ЗК РФ). Ваш же земельный участок расположен в иной категории земель (земли с/х назначения), поэтому здесь территориальных зон нет.
Далее, в части 1 ст.78 ЗК РФ ясно говориться о возможности использования земель с/х назначения
крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления
их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство,
животноводство, огородничество.
Использование же пестицидов является исключительным правом самого пользователя, так как имеются и иные (помимо пестицидов) средств и меры оздоровления земель.
Уважаемый Сергей! В уточнение на Ваше дополнение: просто надо внести изменения в части описания Вашего земельного участка в ГКН, далее получить обновленную кадастровую выписку и зарегистрировать право собственности.
А откуда вообще взялись слова: «без использования пестицидов»?
В нашем муниципальном образовании есть две зоны сельскохозяйственных угодий, но одна находится в границах населенных пунктов, другая - вне населенных пунктов. Изначально администрация мне выдала письмо с выкопировкой и расшифровкой на зону сельскохозяйственных угодий, которая находится в границах населенных пунктов, а там основой вид разрешенного использования "сады, огороды без использования пестицидов". А как оказалось, что администрация совершила ошибку. Но в государственный кадастр недвижимости уже внесли сведения о данном виде разрешенного использования. И имеется кадастровый паспорт с ВРИ "сады, огороды без использования пестицидов".
Михаил Юрьевич, это не так. В границах муниципального образования зонируются земли на всех категориях земель, поэтому Сергей и пишет, что его участок расположен
Т.е. Правилами ЗиЗ установлена эта зона. Другое дело, что согласно ч.6 ст.36 Градостроительного кодекса РФ градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.
Вместе с тем, согласно ч.7 ст.36 использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами. Сергей, Вы сами указали, что согласно ЗК имеете право использовать участок под садоводство. В чем проблема, почему Вам нужно, чтобы этот ВРИ был указан в свидетельство о гос. регистрации права?
Проблема в том, что Росреестр не выдает свидетельство о гос.регистрации права, так как такой ВРИ не соответствует зонированию. И убедить регистраторов Росреестра о том, что на землях сельхозназначения в зоне сельхоз угодий возможен такой ВРИ, не получается. На какие еще законы я могу сослаться?
Я считаю, что Росреестр не прав. До тех пор, пока сведения о ВРИ Вашего участка содержатся в ГКН (т.е. пока не исправлена ошибка), они не имеют права отказывать Вам в выдаче свидетельства с такими данными, так как согласно ч.6 ст.12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в подразделе I содержится описание каждого объекта недвижимого имущества в объеме сведений, определенных Правилами ведения Единого государственного реестра прав. При этом сведения о характеристиках объекта недвижимого имущества, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, считаются сведениями подраздела I Единого государственного реестра прав. То есть те сведения об объекте недвижимости, которые внесены в ГКН, должны автоматом вноситься в ЕГРП. Отказ Росреестра в выдаче свидетельства на указанном основании незаконен. Другое дело, что как только ошибку исправят в ГКН, в ЕГРП автоматом должны внести изменения в части ВРИ, не спрашивая у собственника, а лишь уведомив его о таких изменениях.
Уважаемый Сергей! В дополнение: понял, в земли населенных пунктов могут входить земли сельскохозяйственного ИСПОЛЬЗОВАНИЯ (п.6 ч.1 ст.85 ЗК РФ) — не путать с категорией земель с/х назначения.
Поэтому здесь более -менее понятно. А вот ограничение «без использование пестицидов»,- вот здесь вопросы есть и возможно либо взаимодействовать с ОМС либо судиться, то есть устранять ошибочность установления ограничений.
Уважаемый Сергей! В дополнение: касательно выдает или не выдает Управление Росррестра по Вашему региону соответствующего свидетельства- не суть вопроса. Главное же здесь регистрация прав. Короче, получайте мотивированный отказ в регистрации и в порядке главы 25 ГПК РФ обжалуйте в суд.
Уважаемый Сергей! Скорректирую самого себя: в любом случае требовать мотивированного отказа в государственной регистрации права. А вот далее, стоит лучше идти в суд не в порядке главы 25 ГПК РФ, а в порядке искового производства, привлекая к участию в деле как третьих лиц органы местного самоуправления и ФГБУ «Кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Вашему региону. Ответчиком указать Российскую Федерацию в лице Управления Росреестра по Вашему региону.
Но очень интересен сам отказ, так как по идее он априори спорен.
Касательно же зонирования всей территории населенного пункта — здесь уважаемая коллега полностью права.
в каком размере оплатить госпошлину на земельный участок категории : земли сельскохозяйственного назначения село Великовечное Краснодарского края
куда платить госпошлину
Здравствуйте, Татьяна! Вы не уточнили в связи с чем Вам нужно оплатить госпошлину. Так, например, в соответствии с:
1) подпунктом 25 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ —
за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, сделок, на основании которых ограничиваются (обременяются) права на них — 350 рублей;
2) подпунктом 26 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ —
за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения — 100 рублей.
Госпошлину можно оплатить в любом Банке.
Открыл своё КФК,хочу взять в аренду 30га. земли. Эта земля когда то относилась к лесничеству, что то там уже вырублено,а что то осталось,но потом земли перешли под сельскохозяйственное назначение. и Т.е на них остался расти в небольших количествах лес и кустарник. Могу ли я его вырубить и что для этого мне нужно.
Здравствуйте! Согласно ст.42 ЗК РФ,
Согласно ст.78 ЗК РФ,
Согласно п.15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18 октября 2012 г. N 21 г. Москва «О применении судами законодательства об ответственности за нарушения в области охраны окружающей среды и природопользования»
Кроме того, в Вашем муниципальном образовании должно быть положение о порядке вырубки деревьев и кустарников. Обратитесь в администрацию, ознакомьтесь с ним. При любых сомнениях Вы имеете право обратиться в природоохранную прокуратуру для поручения разъяснения относительно возможности вырубки насаждений на участке, который Вы планируете арендовать. Удачи!!!
В нашем муниципальном образовании внятного ответа на мои вопросы и действия дать не могли,в их практике такого не было.Говорят надо подключать лесников,делать лесоустройство и таксационное описание леса и следуя ему по спелости леса его вырубать.Когда я им начинаю объяснять,как они себе это представляют,если я взял землю сельхоз назначения под выпас скока или сено кошение(аренда до 3х лет) и мне её нужно подготовить то зачем мне вся их процедура с лесоустройством. Да и ваще можно ли будет по таксационке рубить этот лес и кустарник,если он по годам не подходит что мне делать,ждать пока он вырастет или как.На что они мне говорят только одно-мы не знаем как это по юридически правильно оформить,мы с такими вопросами не сталкивались. И всё на этом наше общение с ними каждый раз заканчивается.
................
Здравствуйте!
Порядок рубки лесных насаждений определяют правила заготовки древесины, правила порядка в лесной зоне, а также правила санитарной и пожарной безопасности (ЛК РФ, статья 16).
Вырубку и продажу леса на землях сельхозназначения необходимо согласовывать с местными органами власти (Министерство лесного хозяйства). Если леса предоставлены для сельского хозяйства, перед рубкой лесных участков, которые были предоставлены в бессрочное пользование или аренду, требуется составить проект освоения лесов и подать соответствующую декларацию на рассмотрение органам государственной власти и органам местного самоуправления (ЛК РФ, статья 88).
Для более подробной консультации Вы можете обратиться к юристам нашей компании.
Причём тут лесной кодекс,если это земли сельхоз назначения.В нашем муниципальном образовании внятного ответа на мои вопросы и действия дать не могли,в их практике такого не было.Говорят надо подключать лесников,делать лесоустройство и таксационное описание леса и следуя ему по спелости леса его вырубать.Когда я им начинаю объяснять,как они себе это представляют,если я взял землю сельхоз назначения под выпас скока или сено кошение(аренда до 3х лет) и мне её нужно подготовить то зачем мне вся их процедура с лесоустройством. Да и ваще можно ли будет по таксационке рубить этот лес и кустарник,если он по годам не подходит что мне делать,ждать пока он вырастет или как.На что они мне говорят только одно-мы не знаем как это по юридически правильно оформить,мы с такими вопросами не сталкивались. И всё на этом наше общение с ними каждый раз заканчивается.