Аренда земельного участка на 49 лет

Нет собственной земли – возьмите землю у государства.

В России много неиспользуемых земель. Государство дает гражданам возможность получения таких участков в аренду на 49 лет. На каких условиях предоставляется земля в 2018 году, как в дальнейшем переоформить участок в собственность, сколько это будет стоить – об этом в статье нашего юриста.

Преимущества долгосрочного договора аренды

Договор аренды закрепляет права арендатора на пользование участком и ограничивает права арендодателя на вмешательство в дела арендатора. Чем значительнее срок аренды, тем больше свободы у пользователя участком (разумеется, в рамках договорных условий). При длительной аренде пользователь может планировать будущее, не ограничиваясь краткосрочными рамками нескольких лет. Долгосрочный договор дает возможность в некоторой степени и распоряжаться землей с одобрения собственника. Так, например, арендатор может сдать часть участка в субаренду сторонним лицам на возмездной основе. На арендованном участке можно капитально обустроиться – построить сооружения и здания. Более того, еще до окончания срока действия договора арендатор вправе участок выкупить на выгодных условиях. Такую сделку купли-продажи аннулировать достаточно сложно.

Если вы заключили долгосрочный договор аренды, то с одобрения собственника часть участка можно сдать в субаренду или построить на нем сооружения.

Для каких целей дается в аренду земля на 49 лет

Для каких целей дается в аренду земля на 49 лет

Договор аренды может быть заключен на 49 лет в следующих случаях:

  • для использования в сельхозпроизводстве (за исключением сенокошения, выпаса животных, огородничества);
  • собственником здания, сооружения либо помещений в них, если данные объекты расположены на участке;
  • под линейные объекты;
  • в рамках действия охотхозяйственного соглашения.
Обратите внимание!

При предоставлении участка под ИЖС или в черте населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства, максимальный срок аренды – 20 лет. Для ведения дачного хозяйства – 5 лет. Для завершения строительства – 3 года.

Как взять землю в аренду на 49 лет

Предоставлением в аренду земли занимается собственник. В его лице может выступать Росимущество, Горкомимущество, поселковые администрации, пр., в зависимости от принадлежности земельного участка. Чтобы взять в аренду землю на 49 лет, следует прежде всего определиться с координатами желаемого участка. Так вы сможете найти собственника земли и обратиться к нему. Достоверные сведения по недвижимости содержатся в Росреестре. Их можно получить официально, заплатив символическую госпошлину.

Читайте также
Чёрт побери: что делать, если в отпуске случилась беда
Обратите внимание!

На сайте Росреестра представлена виртуальная кадастровая карта, которая поможет сориентироваться при определении местонахождения желаемого земельного участка.

До обращения к собственнику с просьбой предоставить в аренду земельный участок на 49 лет необходимо проверить юридическую чистоту возможной сделки. Это поможет избежать траты денег и времени, исключит возможные ошибки и необоснованные ожидания уже на начальной стадии. Доверить проверку следует специалисту по земельному праву и недвижимости. Если вы намерены осуществить все самостоятельно, как минимум проанализируйте на риски следующие моменты:

  • соответствуют ли сведения, указанные в кадастровых документах реальной ситуации на местности;
  • имеются ли на участке самовольные постройки, объекты незавершенного строительства самого собственника, сторонних лиц;
  • не снят ли на участке почвогрунт. И, если снят, законно ли;
  • присутствуют ли на участке природные объекты, которые могут стать поводом для открытия доступа к ним желающих (сервитута);
  • есть ли на участке электростолбы, газовые и иные коммуникации, оформлены ли они, в каком состоянии находятся, кем и как часто обслуживаются;
  • кто станет вашим соседом на ближайшие 49 лет.

Определившись с участком и рисками, необходимо обратиться с письменным заявлением в орган исполнительной власти, представляющий собственника участка. Форма обращения о предоставлении земли в аренду на 49 лет произвольна, однако документ должен содержать:

Читайте также
Юристы смотрят “Игру Престолов”: получаем наследство в Вестеросе
  • реквизиты органа, в который направляется заявление;
  • персональные и контактные данные заявителя;
  • обращение с просьбой предоставить в аренду на 49 лет конкретный земельный участок;
  • цель планируемого использования земельного участка;
  • опись прилагаемых документов;
  • дату, подпись заявителя.

Несостыковки или пробелы в данных, заявленных в обращении, приведут к тому, что заявитель получит отказ или отписку. Исключить волокиту поможет составление документа юристом, который учтет все нюансы конкретной ситуации.

Направляется заявление заказным письмом или передается в руки (с простановкой даты принятия и подписи принявшего должностного лица). Общение посредством электронной почты оправдано только если есть ЭЦП. О принятом по заявлению решении заявителя уведомят официальным письмом. Если ответ заявителя не устроит, его можно обжаловать. Делается это путем обращения в вышестоящую инстанцию, в прокуратуру или суд. Какой из вариантов предпочтительнее, определит юрист.

Право на аренду определяется на торгах, которые происходят в форме аукциона. Эта процедура выявляет претендента на землю, который готов заплатить максимальную, в отличие от других заявителей, арендную плату. В исключительных случаях земельные участки предоставляются без торгов, например:

  • если граждане имеют право на первоочередное или внеочередное приобретение земли;
  • взамен участков, которые изымаются для государственных нужд;
  • если аренда осуществляется в рамках реновации жилищного фонда Москвы.

Если заявитель имеет право на получение земельного участка в аренду на 49 лет, об этом будет сообщено в ответе органа власти. Потребуется оформить предложенные документы и закрепить свое право внесением записи в ЕГРН.

Если будут организованы торги, соответствующую информацию собственник земли разместит на своем сайте. Некоторые муниципалитеты дублируют сообщения об аукционах в своих печатных СМИ. В извещении указываются условия аукциона, требования к его участникам, определяется дата предоставления документов и время проведения торгов. Аукционная процедура не приемлет ошибок со стороны претендентов. Любой недочет может привести к тому, что участок уйдет другому претенденту. Кроме того, в торгах нередко участвуют и мошенники. Неофициально они ставят другим участникам ультиматум, требуя заплатить за отсутствие конкуренции. Если эти предложения игнорируются, мошенники в процессе торга завышают ставки и даже выкупают лот (без цели дальнейшего использования по назначению).

Обратите внимание!

Если на участие в аукционе будет подана одна заявка, договор аренды может быть заключен с единственным участником торгов.

Если вы не сталкивались с хитросплетениями аукционных процедур, доверьте представление ваших интересов специалистам-практикам.

Собственники зданий, сооружений, расположенные на государственной/муниципальной земле, имеют преимущественное право приобретения их в аренду. Если таких собственников несколько на одном участке, то любой из них может направить заявление с просьбой об аренде земли. В месячный срок все правообладатели сооружений и зданий, получат проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Получившие проект, должны подписать его и вернуть отправителю. Те, кто этого не сделал, в основной договор включены не будут, либо, собственник земли принудит их к подписанию договора аренды в судебном порядке.

Аренда земельного участка в Московской области

Закон, регулирующий порядок приобретения земли, действует одинаково на всей территории России. Разница лишь в кадастровой стоимости земли. Она напрямую зависит от территориального расположения участка и его рыночной стоимости. Выше кадастровая стоимость – выше арендная плата. Даже начальная цена аукциона по участку в Московской области будет на порядок больше, чем цена на аналогичный участок в регионе. Кроме того, найти свободный участок в Подмосковье достаточно сложно. В торгах же всегда участвуют несколько претендентов, что повышает сумму арендной платы с каждым шагом аукциона. Для прохождения всей процедуры желательно воспользоваться услугами юриста, так как подмосковные участки никогда не приобретаются легко.

Договор аренды земельного участка на 49 лет

Договор аренды земельного участка на 49 лет

Закрепляются арендные отношения путем подписания договора. Если земельный участок приобретался посредством аукциона, то положения договора предварительно указывались в аукционной документации. Однако, до подписания, следует все же тщательно изучить все документы. Менять в дальнейшем условия договора крайне затруднительно и не во всех ситуациях возможно. Ущемления прав арендатора, не оговоренные ранее ограничения должны обсуждаться с собственником заранее, в противном случае позже свою позицию придется отстаивать в судебном порядке.

Основными положениями договора аренды являются:

  • предмет договора с указанием данных объекта аренды, позволяющими его точно идентифицировать;
  • наличие у передаваемого в аренду участка обременений;
  • наличие ограничений в использовании земли;
  • дата начала и окончания арендных отношений;
  • размер и порядок платы за пользование участком;
  • возможность и основания внесения изменений в договор;
  • ответственность сторон и порядок урегулирования споров;
  • реквизиты сторон.

В зависимости от вида земельного участка, объектов на нем (естественных или искусственно созданных) типовой договор аренды может содержать различные дополнительные условия. Так, например, на арендатора участка земли в границе береговой полосы водоема общего пользования будет наложено обязательство обеспечения свободного доступа граждан к водоему и береговой полосе.

Обратите внимание!

Навязывание арендатору выполнения каких-либо работ, оказания услуг, влекущих для него расходы, не связанные с предметом договора, незаконно.

Аренда может быть прекращена по инициативе арендодателя, если например:

  • земельный участок используется не по целевому назначению;
  • обнаружится постройка жилого дома на земле сельхозназначения;
  • арендатор незаконно снимет с арендуемого участка плодородный слой;
  • не будут исполняться обязательства по арендной плате.
На земле, предназначенной для сельского хозяйства нельзя построить жилой дом.

Выкуп земли, находящейся в аренде на 49 лет

Арендатор земельного участка в период действия договора аренды имеет приоритетное право его выкупа. Без аукциона такая процедура возможна, если на участке возведена капитальная постройка.

Обратите внимание!

Если на участке расположены несколько объектов, принадлежащих разным лицам на праве собственности, то возможно приобретение земли в общую долевую собственность. Для этого все собственники капитальных построек и домов должны обратиться к собственнику земли.

Цена выкупа арендованного на 49 лет земельного участка зависит от его кадастровой стоимости и правил, установленных местными властями. Так, например, в Московской области стоимость выкупа земель сельскохозяйственного назначения составляет 3% кадастровой стоимости, 15% – для остальных земель.

Обратите внимание!

Заблаговременное оспаривание кадастровой стоимости арендованного земельного участка может значительно снизить его выкупную цену.

Как оформить в собственность землю, которая взята в аренду на 49 лет

Чтобы взять арендуемую землю в собственность, необходимо подготовить соответствующие документы. Прежде надо заказать кадастровый паспорт на недвижимость, расположенную на арендованном участке. Он позволит оформить в собственность постройку, что даст право на льготный выкуп земли. Если не определены границы самого участка, проводится процедура межевания. Получив на руки все документы, следует обратиться с заявлением о выкупе земли под объектом недвижимости к арендодателю. Рассмотрев обращение, орган власти примет решение о согласии либо об отказе в продаже земли. При положительном результате арендодателю будет предложен на подписание договор купли-продажи с реквизитами для уплаты суммы выкупа. Отказ в продаже земельного участка обжалуется в суде. Для этого следует привлечь юриста, который выявит ошибки предыдущих стадий, укрепит правовую позицию истца.

Перерегистрация права собственности на землю происходит путем внесения записи в ЕГРН. Если Росреестр отказал в регистрации выкупа земли, не стоит спешить с обжалованием в суд. Обратитесь к юристу, который изучит имеющиеся материалы по делу и поможет сформировать полноценный пакет документов для регистрации.

Резюме

Процедура приобретения в аренду государственной земли – достаточно длительна и сложна. Требуется знание земельного законодательства, практика ведения сделок с недвижимостью, умение общаться с должностными лицами и опыт участия в торгах. Если у вас возникли сложности с получением земли в аренду или оформлением ее в собственность, наши специалисты с многолетним опытом помогут в разрешении проблемы. Мы ответим на любые ваши вопросы по указанным номерам телефонов или в чате сайта.

Содержание

Преимущества долгосрочного договора аренды
Для каких целей дается в аренду земля на 49 лет
Как взять землю в аренду на 49 лет
Аренда земельного участка в Московской области
Договор аренды земельного участка на 49 лет
Выкуп земли, находящейся в аренде на 49 лет
Как оформить в собственность землю, которая взята в аренду на 49 лет
Резюме

Юрист по земельному праву

Ответ за 15 минут

Комментарии

Клиент - Александр Федоров
Александр Федоров
клиент, г. Москва

Добрый день!

между собственником в лице муниципальных властей и гражданином в статусе ИП заключен договор аренды земельного участка сроком на 49 лет. Арендатор ИП умер, вдова также стоит в статусе ИП.

Вопрос наследуется ли в данном случае права по аренде или в данном случае обязательства неразрывно связны с личностью ? (просто есть Письмо от ФЕДЕРАЛЬНОЙ АНТИМОНОПОЛЬНОЙ СЛУЖБЫ от 12 декабря 2013 г. N АД/50427/13)

земельный участок ЛПХ на полевом участке ранее взят гражданами , но потом уступили ИП по цессии.

В случае, если передается права по договору, то они передаются в полном объеме в том числе и с возможностью выкупа по закону через три года.

В случае, если права не передаются договор перестает действовать с каком момента?

Уточнение клиента

Добавлю: Умерший был ИП как глава КФХ, есть соглашение, что в КФХ. Есть Соглашение о создании фермерского хозяйства, но в налоговой это не зарегистрировано (сказали что им оно не нужно, сейчас не знаю ест оно в налоговой или на руках осталось)). Соглашение подписано двумя участниками.

Уточнение клиента

Нет участник КФХ не является родственником.

Сейчас говорил с администрацией, они сказали, что без проблем расторгнут договор и заключат его со мной. Вопрос насколько это правомерно расторгать

Юрист - Геннадий
Юрист по гражданскому праву , г. Новосибирск
Общаться в чате

Здравствуйте,  Александр.

Позиция ФАС не бесспорна, но я с нею согласен, поскольку в Договоре аренды гражданин выступал не как физическое лицо, а как предприниматель.

Разграничение действительно верное установлено ФАС

Письмо Федеральной антимонопольной службы от 12 декабря 2013 г. N АД/50427/13«Об оказании методической помощи»

Согласно статье 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.


В соответствии с пунктом 1 статьи 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.


Поскольку статус индивидуального предпринимателя неразрывно связан с личностью гражданина и отнесен к личным неимущественным правам гражданина, которые в силу статьи 1112 ГК РФ наследованию не подлежат, обязательство по договору аренды прекращается смертью арендатора.


Таким образом, по мнению ФАС России, в случае, если арендатор обладал статусом индивидуального предпринимателя, право аренды государственного или муниципального имущества не входит в состав наследственной массы и не может быть передано наследникам гражданина.


С учетом изложенного, переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества в таком случае должен быть осуществлен в порядке, установленном статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

Посмотрю судебную практику по этому поводу, выложу немного позднее.

С уважением!   Г.А.  Кураев

Отблагодарить
Общаться в чате Отблагодарить
Юрист - Юрий
Юрист по гражданскому праву , г. Екатеринбург
Общаться в чате

Вопрос наследуется ли в данном случае права по аренде или в данном случае обязательства неразрывно связны с личностью ?

Александр Федоров

Здравствуйте. Госорганы действительно считают, что тут правопреемства нет.

ФЕДЕРАЛЬНАЯ АНТИМОНОПОЛЬНАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО

от 12 декабря 2013 г. N АД/50427/13

ОБ ОКАЗАНИИ МЕТОДИЧЕСКОЙ ПОМОЩИ

Во исполнение поручения Заместителя руководителя Федеральной антимонопольной службы А.Х. Цыганова о выполнении Плана оказания методической помощи территориальным органам ФАС России в 2013 году, утвержденного приказом ФАС России от 19.03.2013 N 169/13 (далее — План) в целях исполнения пункта 11 Плана ФАС России сообщает.

В соответствии со статьей 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ ) при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил ГК РФ не следует иное.

Наследование регулируется ГК РФ и другими законами, а в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами.

Согласно статье 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими законами.

Пунктом 1 статьи 1116 ГК РФ установлено, что к наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства.

К наследованию по завещанию могут призываться также указанные в нем юридические лица, существующие на день открытия наследства.

Порядок заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, определен статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции), в соответствии с которой заключение любых таких договоров может быть осуществлено только по результатам проведения торгов за исключением установленных в частях 1, 3.1, 3.2 и 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции случаев.

В соответствии с пунктом 2 статьи 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Согласно статье 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

Поскольку статус индивидуального предпринимателя неразрывно связан с личностью гражданина и отнесен к личным неимущественным правам гражданина, которые в силу статьи 1112 ГК РФ наследованию не подлежат, обязательство по договору аренды прекращается смертью арендатора.

Таким образом, по мнению ФАС России, в случае, если арендатор обладал статусом индивидуального предпринимателя, право аренды государственного или муниципального имущества не входит в состав наследственной массы и не может быть передано наследникам гражданина.

С учетом изложенного, переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества в таком случае должен быть осуществлен в порядке, установленном статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

Обратите внимание, что это утверждение изложено как мнение, то есть ФАС в этом не уверен, но имеет такое предположение. Однако суды с такой постановкой вопроса не согласны. Вот как обосновывается эта позиция:

ФАС УО в Постановлении от 01.06.2012 N Ф09-3396/12 по делу N А60-21615/2011 отклонил довод администрации (ответчика), что заключение договора аренды с предпринимателем обусловлено ее личными качествами. 
Суд возразил: деловая репутация субъекта предпринимательской деятельности не является личным качеством в смысле, придаваемом этому понятию П. 2 ст. 617, 1112 ГК РФ. Арбитры приняли во внимание доводы истца (наследника умершей предпринимательницы), что до смерти наследодателя они совместно осуществляли предпринимательскую деятельность, в том числе и в спорном помещении, а после смерти матери сын принял на себя обязательство по исполнению условий договора аренды, внося арендную плату. При таких обстоятельствах, установив, что обязательства арендатора в рамках спорного договора не обусловлены личными качествами умершей и являются типовыми для подобных сделок, суд признал за наследником арендатора право аренды здания.
Арбитры отклонили довод ответчика о нарушении положений ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ о необходимости проведения конкурсов или аукционов на право заключения договора аренды, отметив, что в рассматриваемом случае имеет место вступление в права наследования в силу закона, в связи с чем спорные правоотношения регулируются нормами наследственного права.
Также суд не принял ссылку администрации на то, что организатор торгов по продаже права аренды спорного нежилого помещения в силу П. 3 ст. 448 ГК РФ был не вправе отказаться от проведения аукциона, так как заявление наследника о переводе на него прав и обязанностей по договору аренды поступило в администрацию за два дня до проведения торгов. Арбитры указали: это обстоятельство не имеет значения для рассмотрения спора, поскольку в данном случае администрация не вправе была объявлять и проводить аукцион по продаже права аренды.
Решения в пользу наследников вынесены также в постановлениях ФАС МО От 15.02.2013 по делу N А41-8426/12, ФАС ЦО От 08.07.2014 по делу N А54-5117/2013 и др

 http://economic24.ru/individualnyj-predprinimatel-arendoval-municipalnoe-imushhestvo-srok-dejstviya-dogovora-arendy-ne-istek-individualnyj-predprinimatel-umer-arendodatel-pismom-uvedomil-zhenu-ip-o-prekrashhenii-arendy-i/

В случае, если передается права по договору, то они передаются в полном объеме в том числе и с возможностью выкупа по закону через три года.

Александр Федоров

Т есть реальная возможность доказать, что права по договору входят в состав наследуемого имущества есть, но безусловно если арендодатель не согласится этот вопрос может быть разрешен только судом. 

Что касается перехода прав, то если суд их подтвердит, то естественно они будут переданы в полном объеме.

Отблагодарить
Общаться в чате Отблагодарить
Юрист - Андрей
Юрист по гражданскому праву
Общаться в чате

Александр, добрый день!  дополнение к сказанному коллегами добавлю, что по аналогичной с вашей ситуации есть положительная судебная практика

Постановление ФАС Уральского округа от 01.06.2012 N Ф09-3396/12 по делу N А60-21615/2011


Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили,что истец является наследником предпринимателя Зеркаловой Т.П., им выражено волеизъявление на принятие прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 07.06.2008 N 682, заключенному между администрацией и предпринимателем Зеркаловой Т.П.
При этом суды отклонили доводы ответчика о том, что заключение договора аренды с предпринимателем Зеркаловой Т.П. обусловлено ее личными качествами. Суды верно указали, что деловая репутация субъекта предпринимательской деятельности не является личным качеством в смысле, придаваемом этому понятию п. 2 ст. 617, 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, суды приняли во внимание доводы истца о том, что до смерти наследодателя они совместно осуществляли предпринимательскую деятельность, в том числе и в спорном помещении, а после смерти предпринимателя Зеркаловой Т.П. истец принял на себя обязательство по исполнению условий договора аренды от 07.06.2008 N 682, внося арендную плату. Доказательств, опровергающих эти доводы истца, ответчиком не представлено.
При таких обстоятельствах, установив, чтообязательства арендатора в рамках спорного договора не обусловлены личными качествами умершей Зеркаловой Т.П. и являются типовыми для подобных сделок, суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении иска.
Довод заявителя кассационной жалобы о нарушении судами положений ст. 17.1 Федерального закона от 28.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции», согласно которой заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку в рассматриваемом случае имеет место вступление в права наследования в силу закона, в связи с чем спорные правоотношения регулируются нормами наследственного права.
Ссылка администрации на то, что организатор торгов по продаже права аренды спорного нежилого помещения в силу п. 3 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации не вправе был отказаться от проведения аукциона, так как заявление предпринимателя Зеркалова В.В. о переводе на него прав и обязанностей по договору аренды поступило в администрацию за 2 дня до проведения торгов, судом кассационной инстанции не принимается. Данное обстоятельство не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку в рассматриваемом случае ответчик не вправе был объявлять и проводить аукцион по продаже права аренды.
Иные доводы администрации, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных судами первой и апелляционной инстанций на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые решение Арбитражного суда Свердловской области и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд


постановил:


решение Арбитражного суда Свердловской области от 07.11.2011 по делу N А60-21615/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации городского округа Ревда — без удовлетворения.

Отблагодарить
Общаться в чате Отблагодарить
Юрист - Геннадий
Юрист по гражданскому праву , г. Новосибирск
Общаться в чате

Нашел пример судебной практики в Вашу пользу

http://vologda.arbitr.ru/cases...

Отблагодарить
Общаться в чате Отблагодарить
Юрист - Геннадий
Юрист по гражданскому праву , г. Новосибирск
Общаться в чате

Пример судебной практики в пользу позиции ФАС

Определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 14 мая 2014 г. по делу N 33-2393/2014 (ключевые темы: нежилые помещения — договор аренды земельного участка — наследники — порядок наследования — разрешенное использование)



Порядок заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, определен статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции), в соответствии с которой заключение любых таких договоров может быть осуществлено только по результатам проведения торгов за исключением установленных в частях 1, 3.1, 3.2 и 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции случаев.


Согласно п. 2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.


Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.


Согласно ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.


В соответствии с п. 1 ст. 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.


Поскольку статус индивидуального предпринимателя неразрывно связан с личностью гражданина и отнесен к личным неимущественным правам гражданина, которые в силу ст. 1112 ГК РФ наследованию не подлежат, обязательство по договору аренды прекращается смертью арендатора.


Если арендатор обладал статусом индивидуального предпринимателя, право аренды государственного или муниципального имущества не входит в состав наследственной массы и не может быть передано наследникам гражданина.


Переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества в таком случае должен осуществляться в порядке, установленном статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.


Таким образом, исключительное право на приобретение права аренды спорного земельного участка по правилам п. 1 ст. 36 ЗК РФ не возникло, как при жизни у Мирсалова А.Н., являвшегося в том числе индивидуальным предпринимателем, так и не могло перейти в порядке универсального правопреемства к его наследникам.


При таких обстоятельствах правовые основания для удовлетворения иска Мирсаловой Е.А., Мирсаловой В.Е. и Мирсалова А.А. у суда первой инстанции отсутствовали.


Существующие права истцов и ответчика по владению и пользованию принадлежащим им имуществом, подлежат разрешению в порядке, установленном ст. 272 ГК РФ.


Учитывая изложенное судебная коллегия признает необходимым решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска.


Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда


ОПРЕДЕЛИЛА:


решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 18 февраля 2014 года отменить полностью и принять по делу новое решение.


В удовлетворении исковых требований Мирсаловой Е.А., Мирсаловой В.Е. и Мирсалова А.А. об обязании администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым N, площадью 4835 кв.м., разрешенное использование — под строительство водно-моторного клуба «Радуга», расположенного по адресу: «адрес» (в районе пешеходного моста через «адрес» ), отказать.


ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/124695464/#ixzz55Z1EvT3b

Отблагодарить
Общаться в чате Отблагодарить
Юрист - Геннадий
Юрист по гражданскому праву , г. Новосибирск
Общаться в чате

Добавлю: Умерший был ИП как глава КФХ, есть соглашение, что в КФХ. Есть Соглашение о создании фермерского хозяйства, но в налоговой это не зарегистрировано (сказали что им оно не нужно, сейчас не знаю ест оно в налоговой или на руках осталось)). Соглашение подписано двумя участниками.

Александр Федоров

Регистрация КФХ действительно не обязательна.

«Гражданский кодекс Российской Федерации

Статья 86.1. Крестьянское (фермерское) хозяйство


 
1. Граждане, ведущие совместную деятельность в области сельского хозяйства без образования юридического лица на основе соглашения о создании крестьянского (фермерского) хозяйства (статья 23), вправе создать юридическое лицо — крестьянское (фермерское) хозяйство.

Крестьянским (фермерским) хозяйством, создаваемым в соответствии с настоящей статьей в качестве юридического лица, признается добровольное объединение граждан на основе членства для совместной производственной или иной хозяйственной деятельности в области сельского хозяйства, основанной на их личном участии и объединении членами крестьянского (фермерского) хозяйства имущественных вкладов.

Нашел еще один пример положительной судебной практики по ИП КФХ в Вашу пользу от 2015 года.

http://docs.pravo.ru/document/...

Отблагодарить
Общаться в чате Отблагодарить
Клиент - Александр Федоров
Александр Федоров
клиент, г. Москва

Допустим есть у меня это соглашение. Мне тогда необходимо по месту заключенного договора аренды обратиться с заявлением о замене стороны договора в связи со смертью и приложить соглашение?

Юрист - Геннадий
Юрист по гражданскому праву , г. Новосибирск
Общаться в чате

Допустим есть у меня это соглашение. Мне тогда необходимо по месту заключенного договора аренды обратиться с заявлением о замене стороны договора в связи со смертью и приложить соглашение?

Александр Федоров

Если жена к тому же является членом КФХ по Соглашению, то можно подать заявление в Администрацию и пробовать оспорить отказ в суде, приложить свидетельство о праве на наследство и копию Соглашения.

Отблагодарить
Общаться в чате Отблагодарить
Юрист - Юрий
Юрист по гражданскому праву , г. Екатеринбург
Общаться в чате

Допустим есть у меня это соглашение. Мне тогда необходимо по месту заключенного договора аренды обратиться с заявлением о замене стороны договора в связи со смертью и приложить соглашение?

Александр Федоров

Вполне можно сделать и так, но если арендодатель не согласится добровольно, свою правоту придется отстаивать в суде.

Отблагодарить
Общаться в чате Отблагодарить
Юрист - Андрей
Юрист по гражданскому праву
Общаться в чате

Допустим есть у меня это соглашение. Мне тогда необходимо по месту заключенного договора аренды обратиться с заявлением о замене стороны договора в связи со смертью и приложить соглашение?

Александр Федоров

Да, если откажут то добиваться этого в судебном порядке через Арбитражный суд. Позиция ФАС, подтвержденная приведенным выше решением суда общей юрисдикции, касалась ситуации когда у наследника нет статуса ИП, у арбитражного суда рассмотревшего аналогичное вашей ситуации дело позиция была иная, в том числе основанная на приоритете норм ГК о наследовании перед 135-ФЗ, поэтому на мой взгляд вероятность удовлетворения требования о замене стороны в договоре аренды в арбитраже весьма велика

Отблагодарить
Общаться в чате Отблагодарить
Юрист - Сергей
Юрист по гражданскому праву , г. Санкт-Петербург
Общаться в чате

Добрый день,

согласен с коллегами, практика противоречивая, в вашем случае главным является — опровержение п. 2 ст. 617 ГК РФ:

ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Таким образом нужно представить доводы, отрицающие заключение договора, обусловленное личными качествами арендатора (в том числе статусом ИП). Как уже указывалось выше в судебной практике, можно ссылаться на совместную деятельность наследника и наследодателя по пользованию имуществом, на отрицание того момента, что ЗУ сдавался в аренду исключительно исходя из личных качеств наследодателя, а следовательно был типовым, не привязанным к личным качествам.

Кроме того, по моему мнению, тот факт, что участок был передан по договору цессии от физического лица (лиц) к ип, сам по себе может служить доводом отсутствия обусловленности сдачи в аренду исходя из личных качеств арендатора, что соотносится с п. 9, ст. 22 ЗК РФ:

Земельный кодекс, ст. 22:

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, в соответствии с вышесказанным, данный договор аренды можно считать типичным, не связанным с личными качествами арендатора.

С уважением, Логинов Сергей

Отблагодарить
Общаться в чате Отблагодарить
Клиент - Александр Федоров
Александр Федоров
клиент, г. Москва

Логинов Сергей спасибо за ответ.

Подскажите вдвое помимо договора аренды и допсоглашений (там как раз замена лица произведена с граждан на ИП) надо обратиться к нотариусу по месту жительства погибшего и завить о вступлении по данным договорам приложив их. И параллельно написать администрацию района где оформлены договора с заявлением о смене арендатора? заодно совершить факт например оплатить арендную плату.

Ваша мысль "Кроме того, по моему мнению, тот факт, что участок был передан по договору цессии от физического лица (лиц) к ип, сам по себе может служить доводом отсутствия обусловленности сдачи в аренду исходя из личных качеств арендатора, что соотносится с п. 9, ст. 22 ЗК РФ:" кстати говоря отличная!

Клиент - Александр Федоров
Александр Федоров
клиент, г. Москва

Звонили из администрации и сказали что есть в итоге три варианта как не потерять землю:

1. Наследство долго и возможен суд

2. Признать уступку граждан прав по аренде земель ЛПХ на полевых участках недействительным

3. Принести соглашение о расторжении договора уступки прав по аренде.

Юрист - Юрий
Юрист по гражданскому праву , г. Екатеринбург
Общаться в чате

1. Наследство долго и возможен суд
2. Признать уступку граждан прав по аренде земель ЛПХ на полевых участках недействительным
3. Принести соглашение о расторжении договора уступки прав по аренде.

Александр Федоров

Долго не значит нерезультативно. Что касается остальных вариантов, то вообще невозможно представить, каким образом они могут привести к желаемому результату.

надо обратиться к нотариусу по месту жительства погибшего и завить о вступлении по данным договорам приложив их.

Александр Федоров

Вы предоставляете договора нотариусу, соответственно, он должен будет включить право аренды в наследственную массу. Если арендодатель будет против — пусть он в суд и идет.

Отблагодарить
Общаться в чате Отблагодарить
Юрист - Сергей
Юрист по гражданскому праву , г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
Долго не значит нерезультативно. Что касается остальных вариантов, то вообще невозможно представить, каким образом они могут привести к желаемому результату.

Согласен с коллегой.

Подскажите вдвое помимо договора аренды и допсоглашений (там как раз замена лица произведена с граждан на ИП) надо обратиться к нотариусу по месту жительства погибшего и завить о вступлении по данным договорам приложив их. И параллельно написать администрацию района где оформлены договора с заявлением о смене арендатора? заодно совершить факт например оплатить арендную плату.

Все верно. Обращаетесь к нотариусу для вступления в наследство. Обязательно уведомляете арендодателя, в соответствии с указанными мной выше нормами закона. Оплачиваете арендную плату, это будет хорошим доводом в вашей ситуации, в соответствии с представленной коллегами судебной практикой.

Отблагодарить
Общаться в чате Отблагодарить
Клиент - Александр Федоров
Александр Федоров
клиент, г. Москва

Сергей, в случае если нотариус откажет в передаче договоров аренды, его действия оспаривать или можно сразу идти в суд по месту нахождения имущества (ответчик собственник, третьим лицом росреестр)

Юрист - Юрий
Юрист по гражданскому праву , г. Екатеринбург
Общаться в чате

Сергей, в случае если нотариус откажет в передаче договоров аренды, его действия оспаривать или можно сразу идти в суд по месту нахождения имущества (ответчик собственник, третьим лицом росреестр)

Александр Федоров

Александр, очень сомнительно чтобы нотариус отказал. По крайней мере видимых оснований для этого у него не будет. Скорее сценарий будет таков, что это арендодатель посчитает выдачу свидетельства неправомерным и оспорит ее в суде. Но это не Ваши проблемы, Вам в этом случае придется только возражать на иск. 

Отблагодарить
Общаться в чате Отблагодарить

Клиент - Вера
Вера
клиент, г. Глазов

да вопрос : у нас заключены договора на аренду земельного участка , надо ли его обновлять на 2017 год ,ведь срок аренды на земельный участок 49 лет, мы МУП и с2017 года переходим на 44 ФЗ

Юрист - Борис
Юрист по гражданскому праву , г. Москва
Общаться в чате

Добрый день, Вера!

Договоры, которые были заключены до вступления в силу закона, определившего переход унитарных предприятий на порядок планирования, проведения закупок и исполнение контрактов в соответствии с 44-ФЗ о контрактной системе закупок для государственных нужд, сохраняют свое действие до окончания срока, на который были заключены. Подробное разъяснение Минэкономразвития по заданному вопросу можно посмотреть по ссылке: Сохранение действия договора при переходе на контрактную систему закупок

Отблагодарить
Общаться в чате Отблагодарить

Клиент - Анастасия
Анастасия
клиент, г. Москва

Нотариус требует свидетельство на долгосрочную аренду земельного участка что бы выдать наследственное дело. У меня есть лишь договор аренды земельного участка на 30 лет и 4 доп соглашения к нему. Правомерны ли действия нотариуса? Есть ли вообще такой документ, как свидетельство о гос регистрации права на аренду земельного участка?

Юрист - Владимир
Юрист по гражданскому праву , г. Саратов
Общаться в чате

Здравствуйте Анастасия.

Нет не правомерна, так как свидетельства на аренду земли не выдаются уже давно. А свидетельства вообще отменены с середины 2016 года. Сейчас за место них выдают выписки из единого государственного реестра недвижимости(ЕГРН), которые и подтверждаю зарегистрированное право аренды земельного участка. И обращаю Ваше внимание, просто чаще всего все идут на поводу о нотариуса, данные выписки он должен заказывать сам.

Отблагодарить
Общаться в чате Отблагодарить

Вам может быть интересно

Как работать, если подписал договор ГПХ вместо трудового?
Как работать, если подписал договор ГПХ вместо трудового?
Как работать, если подписал договор ГПХ вместо трудового?
В чем сложности, идет ли стаж, можно ли работать из дома — и другие детали.
Будьте здоровы, живите богато: получаем налоговый вычет за лечение
Будьте здоровы, живите богато: получаем налоговый вычет за лечение
Будьте здоровы, живите богато: получаем налоговый вычет за лечение
Лечитесь у лучших врачей, ведь вы этого достойны. А государство позаботится, чтобы это не было слишком накладно
Как отказаться от навязанной страховки по кредиту
Как отказаться от навязанной страховки по кредиту
Как отказаться от навязанной страховки по кредиту
Оптимальный способ получить у банка деньги — и не платить лишнего
Как сдать жильё и не облажаться
Как сдать жильё и не облажаться
Как сдать жильё и не облажаться
Защищаем собственника жилья, которому закон выдал много ограничений и мало прав
Что делать, если нечем платить кредит
Что делать, если нечем платить кредит
Что делать, если нечем платить кредит
Как добраться до дна долговой ямы, оглядеться, обжиться — и успокоиться.
Как составляют брачный договор умные люди
Как составляют брачный договор умные люди
Как составляют брачный договор умные люди
...чтобы при разводе не лишиться жилья, денег и чувства юмора