Оспаривание стоимости недвижимости, указанной в кадастре

Платим налоги с реальной цены недвижимости

Кадастр — это специальный государственный реестр, в который в обязательном порядке вносится стоимость всех объектов недвижимости.

Главным для ее владельцев является то, что именно с внесенной в кадастр суммы назначаются налоги. Достаточно часто собственники считают, что налоги непомерно высоки, а участки и объекты, с которых необходимо уплачивать обязательный сбор, стоят существенно меньше, чем указано в кадастре. Поговорим о том, как добиться справедливости и оспорить кадастровую стоимость.

Причины, по которым оспаривают кадастровую стоимость, и методы разрешения спора

Оценкой занимается государственный орган, называемый кадастровой палатой. Обычно при определении стоимости учитываются средние рыночные цены региона, его расположение и предназначение объекта. Другие очень важные параметры, такие как состояние объекта, его готовность к выполнению функций по предназначению, во внимание могут не принять.

Основной причиной завышения кадастровой цены чаще всего является желание чиновников увеличить налоговую базу, а соответственно, и объем собираемых налогов

Иногда к тем же результатам приводит простая ошибка.

Проходить процедуру определения суммы необходимо каждые 3 года. И если, по вашему мнению, итог не совпадает с ценой недвижимости, придется защищать свои права и добиваться внесения в реестр правильной суммы.

Читайте также
Аренда земельного участка на 49 лет

Ст. 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ дает возможность обжаловать оценку. Инициаторами могут быть владельцы, независимо от того, физическими или юридическими лицами они являются, а также третьи лица, чьи интересы были нарушены.

Оспорить оценку можно как в досудебном порядке, так и в суде. На досудебном этапе заявление подается в комиссию Росреестра.

Процедура обязательного досудебного урегулирования является обязательной только для юридических лиц, у физических лиц имеется возможность сразу обратиться в судебную инстанцию
оспаривание кадастровой стоимости

Как добиться пересмотра кадастровой стоимости?

Процедура оспаривания предполагает прохождение трех предварительных этапов:

  • оценка недвижимости. Следует обратиться к независимому оценщику, имеющему лицензию на осуществление этой деятельности;
  • составление отчетности;
  • проведение экспертизы.
Обратите внимание!

Отчет о проведенной оценке, справка о стоимости, указанной в кадастре, заключение оценочных организаций и документы на право владения подаются в комиссию Росреестра.

Читайте также
Земли сельскохозяйственного назначения

На принятие решения комиссии отводится 1 месяц. Именно рассмотрение вопроса ее специалистами является досудебным этапом разрешения спора.

С лета 2017 года вступили в действие изменения в закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 г. №237-ФЗ. Теперь этап разрешения спора в досудебном порядке стал не обязательным.

Однако этот метод может быть весьма эффективным, и основным его преимуществом является четкий срок решения проблемы. При обращении в суд процесс может затянуться на несколько месяцев. Кроме того, госпошлина при обращении в суд составляет 300 рублей, а подача документов в комиссию является бесплатной процедурой.

Документы, необходимые для оспаривания в суде, и перспективы дела

При обращении в судебную инстанцию следует подготовить следующие документы:

  • исковое заявление;
  • справка о кадастровой стоимости. В справке обязательно должна быть указана дата проведения оценки;
  • заверенная у нотариуса копия свидетельства на право собственности;
  • отчетность, составленная оценщиком в бумажном и электронном виде;
  • заключение, вынесенное организацией оценщиков;
  • документ об уплате государственной пошлины;
  • отказ комиссии Росреестра, если он есть.
Если судья принял решение в пользу истца, в его тексте обязательно должна быть указана новая сумма для внесения в кадастр и дата подачи иска в суд

Эти сведения понадобятся при расчете имущественного или земельного налога на следующий год.

Практика оспаривания кадастровой стоимости

В суде заявитель может оспаривать или саму цену, или решения, вынесенные комиссией. Можно также обжаловать ее действия или бездействие. Ответчиком выступает Росреестр и органы, которые такую оценку утвердили.

Выдвигать можно одно из трех требований:

  • установить реальную рыночную стоимость недвижимости;
  • изменить цену в связи с тем, что выявлена недостоверность используемых при ее расчете сведений;
  • третьим вариантом является оспаривание действий комиссии.

Кроме этих требований ничего другого заявлять нельзя. Причиной является достаточно высокий уровень судов первой инстанции по этому вопросу. Это суды уровня автономных республик и округов, краев, областей и городов федерального значения.

Обратите внимание!

Судебная практика показывает беспристрастность судей по этому вопросу. Если заявитель способен предоставить достоверную оценку недвижимости, отличающуюся от кадастровой, решение будет принято в его пользу.

Как правильно оценить недвижимость для разрешения спора?

Оценкой недвижимости для споров о кадастровой стоимости должны заниматься квалифицированные специалисты, имеющие право на занятие такой деятельностью. Юридически они могут выступать как частные предприниматели или как работники оценочных компаний. В любом случае они должны быть членами саморегулируемой организации оценщиков, не иметь взысканий и иметь страховку на 300 тыс. руб.

Найм профессионала является необходимым условием для пересмотра кадастровой цены недвижимости

Резюме

Оспаривание стоимости объекта, занесенной в кадастр, производится для снижения налогов, так как именно с этой суммы начисляется имущественный или земельный сбор. С начала июля 2017 года обращаться с заявлением в комиссию Росреестра необязательно, можно сразу подавать иск в суд. Тем не менее иногда стоит обратиться в этот орган власти, так как рассмотрение вопроса там происходит быстрее, а обращение бесплатное. Если решение вас не устроит, вы сможете обжаловать его в суде.

Содержание

Причины, по которым оспаривают кадастровую стоимость, и методы разрешения спора
Как добиться пересмотра кадастровой стоимости?
Документы, необходимые для оспаривания в суде, и перспективы дела
Практика оспаривания кадастровой стоимости
Как правильно оценить недвижимость для разрешения спора?
Резюме

Комментарии

Клиент - Людмила
Людмила
клиент, г. Санкт-Петербург

Мы оформили в общедолевую собственность земельный участок под многоквартирным домом в пос. Лисий Нос в Санкт-Петербурге. Получив кадастровый паспорт на участок выяснили, что кадастровая стоимость участка во много раз превышает рыночную стоимость (почти 40млн за 26 соток - кадастровая стоимость, когда среднерыночная по поселку 700т.р. за сотку) Вопрос: можем ли мы снизить кадастровую стоимость участка, чтобы меньше платить земельный налог? И как это сделать (кадастровый паспорт выдан в ноябре 2013г.) Нужно проводить экспертизу стоимости земельного участка?

Юрист - Максим
Юрист по недвижимости
Общаться в чате

Уважаемая Людмила!

В 2011 году в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» были внесены изменения, позволяющие устанавливать в качестве кадастровой рыночную стоимость земельного участка. 

Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков происходит в судебном порядке  посредству предъявления иска об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

Для этого, согласно постановлению президиума высшего арбитражного суда             № 913/11, по мимо заявления в суд, Вам необходимо заказать оценку рыночной стоимости земельного участка, по результатам которой Вам будет выдан отчет об определении рыночной стоимости, после чего нужно получить положительную экспертизу от само-регулируемой организации оценщиков на отчет оценщика.

Рекомендую обратится к услугам квалифицированного юриста, данные работы будут стоить порядка 30-50и тысяч рублей.      

Отблагодарить
Общаться в чате Отблагодарить
Юрист - Маргарита
Юрист по гражданскому праву , г. Кемерово
Общаться в чате

Кроме того, согласно позиции, изложенной в
Постановлении Президиума ВАС РФ №10761/11 от 25.06.2013, рыночная стоимость
объекта должна быть доказана Истцом на ту же дату, по состоянию на которую
определена кадастровая стоимость объекта недвижимости. 

Относительно возможности снизить земельный налог: в случае установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании решения суда, такая стоимость будет применяться только с момента вступления такого решения в законную силу, то есть налог за прошлые годы Вы не сможете платить с применением новой установленный через суд стоимости земельного участка.

Отблагодарить
Общаться в чате Отблагодарить

Клиент - Любовь
Любовь
клиент, г. Вологда

Про уменьшение кадастровой стоимости земельных участков. Помогите разобраться пожалуйста, почему было в итоге положительное заключение суда?! Не могу понять на что аргумент сделан, очень надо:(http://vologda.arbitr.ru/cases/cdoc?docnd=794275294..

С учетом проведения кадастровой оценки земель по состоянию на 02.06.2012 представленная истцом оценка рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01.01.2011 не является актуальной, а отчет об оценке не может быть принят судом в качестве допустимого и достоверного доказательства действительной рыночной стоимости земельных участков.за счет чего все таки выиграли дело?

Уточнение клиента

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка №01/492 от 22 октября 2012 года, выполненным по заказу истца обществом с ограниченной ответственностью «Бюро независимой оценки», рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2011 года в размере 463 000 руб.

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости, истец обратился с настоящим иском в суд.

На момент судебного разбирательства постановление Правительства Вологодской области от 30 декабря 2009 года № 2154 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Вологодской области» утратило силу в связи с изданием постановления Правительства Вологодской области от 18 января 2013 года № 51 «О признании утратившими силу некоторых постановлений Правительства области».

Юрист - Владимир
Юрист по гражданскому праву , г. Санкт-Петербург
Общаться в чате

Не нашел Вашей фразы, зато нашел это.

«Кроме того, Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации» был дополнен главой III.1
«Государственная кадастровая оценка», в статье 24.19 которой прямо
указывается, что физические и юридические лица в случае, если результаты
определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их
права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по
рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на
основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного
участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая
стоимость; в таком случае кадастровая стоимость устанавливается равной
рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке».

«Оценив отчет оценщика в порядке статьи 71 АПК РФ с точки зрения его
соответствия требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности,
суд приходит к выводу о его соответствии критериям относимости,
допустимости и достоверности».

Какой абзац Вы имеете ввиду?

Отблагодарить
Общаться в чате Отблагодарить
Клиент - Любовь
Любовь
клиент, г. Вологда

Дата оценки этого земельного участка 01.01.2011, а в 2012 была проведена новая КО, как там указывается что на этот момент сведения не актуальны, но в итоге же приняли положительное заключение!

Юрист - Владимир
Юрист по гражданскому праву , г. Санкт-Петербург
Общаться в чате

Вы имеете ввиду эту оценку?

«Приказом Департамента имущественных отношений Вологодской области от 27
декабря 2012 года № 206 «Об утверждении результатов определения
кадастровой стоимости земель населенных пунктов Вологодской области»,
вступившим в силу со дня официального опубликования (опубликован в
газете «Красный Север» 18 января 2013 года), утверждены новые результаты
кадастровой стоимости земель населенных пунктов Вологодской области.
Указанные результаты внесены в государственный кадастр недвижимости 10 февраля 2013 года.
Кадастровая
стоимость принадлежащего истцу земельного участка в соответствии с
новыми результатами оценки составляет 989 369 руб. 94 коп.»

Если да, то эта оценка тоже не имеет значения как и первая. Суд принял сторону Ваших оценщиков.

Подскажите где в данном решении указано на неактуальность и я не могу найти дату 02.06.2012.

Отблагодарить
Общаться в чате Отблагодарить
Клиент - Любовь
Любовь
клиент, г. Вологда

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка №01/492 от 22 октября 2012 года, выполненным по заказу истца обществом с ограниченной ответственностью «Бюро независимой оценки», рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2011 года в размере 463 000 руб.

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости, истец обратился с настоящим иском в суд.

На момент судебного разбирательства постановление Правительства Вологодской области от 30 декабря 2009 года № 2154 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Вологодской области» утратило силу в связи с изданием постановления Правительства Вологодской области от 18 января 2013 года № 51 «О признании утратившими силу некоторых постановлений Правительства области».

Юрист - Владимир
Юрист по гражданскому праву , г. Санкт-Петербург
Общаться в чате

Третий абзац не как не связан с двумя предыдущими. Вы предоставили свою рыночную оценку. На момент судебного разбирательства одна административная методика устарела (которая насчитала 2 миллиона с лишним) и была отменена и была придумана другая методика (которая насчитала 989 369). В последнем абзаце речь идет именно об административной методике. Ваша оценка была принята судом о чем свидетельствует судебное решение. Иные оценки суд отверг… в том числе, я полагаю, из-за того, что ответчик не явился.

Отблагодарить
Общаться в чате Отблагодарить
Клиент - Любовь
Любовь
клиент, г. Вологда

Дак вот мне и надо знать почему он отверг, и вынес положительное заключению в сторону истца

Клиент - Любовь
Любовь
клиент, г. Вологда

Вот смотрите здесь то ведь почему то отказано было судом:

2. Кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной подлежит определению только на дату действующей кадастровой оценки. Рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, не может быть определена на произвольную дату или на дату предыдущей кадастровой оценки.

По делу №А13-7888/2013 Общество обратилось в суд с иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости с 01.01.2011.

Как следует из материалов дела, новая кадастровая оценка спорного земельного участка проведена по состоянию на 02.06.2012. Указанные результаты внесены в государственный кадастр недвижимости 10.02.2013.

Истец не согласился с результатами кадастровой оценки, привлек оценщика для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2011.

В силу статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. В таком случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.

Согласно правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума от 28.06.2011 № 913/11, дата определения рыночной стоимости земельного участка должна соответствовать дате кадастровой оценки, а рыночная стоимость, установленная вступившим в законную силу решением суда, может применяться только с момента внесения сведений в государственный кадастр недвижимости.

С учетом проведения кадастровой оценки земель по состоянию на 02.06.2012 представленная истцом оценка рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01.01.2011 не является актуальной, а отчет об оценке не может быть принят судом в качестве допустимого и достоверного доказательства действительной рыночной стоимости земельных участков.

При таких обстоятельствах решением суда от 05.09.2013 в удовлетворении иска отказано. Постановлением суда апелляционной инстанции от 12.11.2013 решение оставлено без изменения.

По другому делу №А13-2648/2013 индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением об установлении рыночной стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 01.01.2012.

В обоснование своих требований истец указал, что изменение кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость требуется в целях уменьшения налогооблагаемой базы по земельному налогу за 2012 год.

Как следует из материалов дела, постановлением Правительства Вологодской области от 30.12.2009 № 2154 об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Вологодской области, вступившим в силу с 01.01.2011, установлена кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего истцу.

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка нарушает права истца, необоснованно завышая налоговую базу, истец обратился с настоящим иском об установлении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2012 в целях корректировки налоговых обязательств за 2012 год. Представил отчет об оценке рыночной стоимости от 16.11.2012.

На момент судебного разбирательства постановление Правительства Вологодской области от 30.12.2009 № 2154 об утверждении результатов государственной оценки земель утратило силу. Приказом Департамента имущественных отношений Вологодской области от 27.12.2012 № 206 определена новая кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 02.06.2012.

В данном случае спор касается кадастровой стоимости земельного участка, утратившей свое значение, то есть истец предъявил требование об изменении неактуальной кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка.

Установленная судом кадастровая стоимость в размере рыночной подлежит внесению в государственный кадастр на основании вступившего в законную силу судебного акта и перерасчет кадастровой стоимости ретроспективно не осуществляется. В случае, если на момент вступления в законную силу судебного акта уполномоченным органом утверждены результаты новой кадастровой оценки земель, установленная судом по состоянию на дату предыдущей оценки кадастровая стоимость не может быть внесена в кадастр. В этом случае кадастровая стоимость в размере рыночной подлежит определению по состоянию на дату утверждения новой кадастровой оценки земель.

Поскольку истец не представил суду надлежащей оценки рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 02.06.2012 в удовлетворении исковых требований решением от 02.09.2013 отказано. Решение суда не обжаловано.

По другому делу №А13-2518/2013 предприниматель обратился в суд с иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка в размере его рыночной по состоянию на 01.01.2007.

Как установлено судом, сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости по состоянию на 02.06.2012 на основании приказа Департамента имущественных отношений Вологодской области от 27.12.2012.

Истец, не оспаривая достоверность сведений о кадастровой стоимости земельного участка, внесенных в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании нормативного акта Правительства Вологодской области, просит изменить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной с целью откорректировать свои налоговые обязательства за прошлый период.

В силу пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом. Сведения о кадастровой стоимости используются в целях налогообложения с момента их внесения в Государственный кадастр недвижимости. Сведения о кадастровой стоимости не могут распространяться на прошлый налоговый период.

Согласно правовой позиции, приведенной в постановлении Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта. При этом рыночная стоимость земельного участка в качестве кадастровой подлежит определению по состоянию на дату определения государственной кадастровой оценки земель, действующей на момент рассмотрения спора.

С учетом изложенного суд пришел к выводу, что предъявление настоящего иска не приведет к восстановлению прав истца, которые он считает нарушенными, и в решении от 31.07.2013 отказал в удовлетворении заявленных требований. Решение суда не обжаловано и вступило в законную силу.

Юрист - Владимир
Юрист по гражданскому праву , г. Санкт-Петербург
Общаться в чате

Экспертным заключением Некоммерческого партнерства
«Саморегулируемая Организация Ассоциации Российских Магистров Оценки
№192-НП/12 от 06 декабря 2012 года по результатам проведенной в
соответствии со статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности
экспертизой отчета подтверждено соответствие отчета №01/492 требованиям
законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том
числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных
стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа,
осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной
деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Тут видимо вопрос в сроках и признания судом актуальности оценки. Возможна разная судебная практика.

Отблагодарить
Общаться в чате Отблагодарить
Клиент - Любовь
Любовь
клиент, г. Вологда

То что в сроках это понятно, вот только не понятно каких :-(


Клиент - Олег Владимирович
Олег Владимирович
клиент, г. Москва

Земельный налог рассчитан по ставке 0,3% для участка с назначением земли-сельхоз. назначение. Кадастровая стоимость при этом взята как максимальная, для земли под ИЖС. Как оспорить начисление налога?

  • Свидетельство на землю О.В. 1л.jpg
Юрист - Александр
Юрист по гражданскому праву , г. Москва
Общаться в чате

Здравствуйте. Ставку налога устанавливают органы власти в соответствии с федеральным законодательством и оспорить ее нереально. Гораздо проще оспорить кадастровую стоимость, тем более суды идут навстречу и снижают стоимость, так как

ЗК РФ, Статья 66. Оценка земли

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Отблагодарить
Общаться в чате Отблагодарить
Юрист - Гурген
Юрист по гражданскому праву , г. Москва
Общаться в чате

Здравствуйте. Оспорить ставку налога невозможно, а вот уменьшить кадастровую стоимость участка — вполне реально, подобная практика имеется.

Отблагодарить
Общаться в чате Отблагодарить

Вам может быть интересно

Нужно ли проводить межевание земельного участка?
Понятие «межевание» не обозначено в законодательстве. Под ним подразумевают точное указание границ земельного участка. Если вы собираетесь стать землевладельцем, выкупить надел в собственность или взять его в аренду, вам необходима эта процедура. Определить четкие границы участков требуется также действующим собственникам, когда: Закон определяет случаи, когда проводится бесплатное межевание: Это дает...
6
Перевод земли в ИЖС
Категория земли может стать препятствием для строительства. Сельскохозяйственные угодья можно перевести в ИЖС, однако процесс будет трудоемким, а результат зависит не только от решения МФЦ, но и от позиции муниципальных властей. Земли сельхозназначения имеют целый ряд ограничений для собственников. Их использование зависит от градостроительной политики и подразумевает: Использование сельскохозяйственных...
6
Прекращение права собственности на земельный участок
Владелец надела может лишиться права собственности на него по собственной инициативе или по решению суда. В большинстве случаев собственник получает компенсацию за землю и строения, сумма выкупа назначается исходя из рыночной стоимости и других условий. Права собственности на землю могут быть прекращены. Все основания для этого подробно изложены в законодательстве. Перечислим основные причины. С 2008...
7
Как узаконить гараж?
Для строительства гаража владельцу машины требуется специальное разрешение от муниципальных властей. Если оно не было получено вовремя, хозяин помещения может попытаться легализовать его. Стандартная процедура состоит из двух этапов: Дальнейшие детали процедуры зависят от того, где находится гараж, и каков правовой статус земли, на которой он был построен. Чаще всего такое строение уже имеет законный...
12
Земля под гаражом в собственность
Для свободного распоряжения гаражом необходимо не просто иметь свидетельство о владении, нужно также оформить землю под ним в собственность. При этом важно соблюдать все юридические формальности, предусмотренные законом. Целесообразность этого шага зависит от того, как владелец собирается впоследствии распоряжаться своим имуществом, а также от правового статуса строения. Приватизация земли может стать...
13
Согласование границ земельного участка
Согласование границ земельного участка требуется при возникновении споров между соседями, желании расширить свою территории по тем или иным причинам. Это важный процесс, который является составной частью межевания (установления границ) и главным инструментом урегулирования земельных вопросов. Она может проводиться как физическими, так и юридическими лицами. О том, как разрешать подобные споры, поговорим...
11