 | Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года |
Просрочка сдачи дома по ДДУ – нормальная практика, если не традиция среди российских девелоперов. От такого неправомерного поведения страдают сотни тысяч россиян – только официально в России более 130 тыс. обманутых дольщиков. Тех же, у кого срок просрочки всего месяц-два-три (то есть обманутым официально могут и не являться) гораздо больше. Но даже такая, казалось бы, незначительная просрочка – повод для претензии и взыскания компенсации – чтобы застройщики окончательно не наглели, законодатель решил наказывать их рублём и предусмотрел неустойку за просрочку сдачи дома.
Как ее рассчитать и в каком порядке она выплачивается? Что нужно, чтобы получить компенсацию? И можно ли добиться выплаты неустойки в добровольном порядке, без обращения в суд? Мы в Правовед.RU изучили ФЗ № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – ФЗ № 214) и рассказываем, как им правильно пользоваться.
Просрочка и компенсация
Вообще, дольщик должен узнать об угрозе срыва сроков задолго до того, как это произойдет. Если застройщик видит, что строительство не удается завершить вовремя, он должен не позже, чем за 2 месяца до истечения установленного ДДУ срока уведомить об этом своих клиентов (ч. 3 ст. 6 ФЗ № 214). Параллельно компания предлагает дольщикам изменить в договоре условие о сроках, подписать дополнительное соглашение. Соглашаться на перенос сроков или нет – дело ваше, все зависит от условий, которых предложит девелопер. Но не стоит удивляться, если вас вообще забудут уведомить, это нормальная практика. Тем более, если застройщик не хочет сеять панику.
Когда срок, указанный в договоре пройдет, у вас есть два пути:
- Умеренный. Требуем выплаты неустойки за просрочку сдачи дома, но от квартиры не отказываемся.
- Радикальный. Отказываемся от ДДУ, квартиры и требуем вернуть деньги с процентами. Это можно сделать, если срок просрочен больше, чем на 2 месяца (п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ № 214).
Если строительство действительно продолжается, мы советуем идти по умеренному пути и не отказываться от ДДУ. Тем более, что есть шанс получить немаленькую сумму компенсации.
Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от цены договора за каждый просроченный день сдачи дома. Если дольщик – физическое лицо, размер неустойки удваивается и составляет уже 1/150 ставки ЦБ (ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214).
Наряду с неустойкой можно потребовать возместить причиненные убытки, моральный ущерб, расходы на адвоката и прочие компенсации, если были другие расходы.
Как рассчитать неустойку?
Учитывая все вводные, для расчета неустойки необходимо знать:
- текущую ставку рефинансирования ЦБ на момент исполнения обязательства по договору. На момент подготовки материала, ставка ЦБ составляла 6% (Информация ЦБ от 07.02.2020);
- длительность просрочки в днях. Но дожидаться передачи квартиры необязательно. Потребовать компенсации можно и заранее, с фактическим пересчетом ее размера на момент исполнения требования о передаче квартиры. Представим, что длительность просрочки составила 100 дней;
- цену договора долевого участия. То есть, ту стоимость квартиры, которую вы уплатили непосредственно застройщику. Представим, что это 4 млн рублей.
Таким образом, расчет неустойки просрочки сдачи дома будет выглядеть следующим образом:
сумма неустойки = дни просрочки х 1/150 х цену договора х 0,06
100 дней х 1/150 х 4 млн рублей х 0,06 = 160 тыс. рублей
Взыскать деньги можно как в досудебном, так и судебном порядке. Мы рекомендуем начать с досудебной претензии: есть шанс, что девелопер хотя бы частично выполнить требования дольщика без судебного разбирательства. А это все же деньги здесь и сейчас, а не когда-нибудь, если суд удовлетворит иск.
Претензионный порядок взыскания неустойки
Претензионный порядок обязательно соблюдать только тогда, когда он предусмотрен ДДУ – внимательно читайте договор. В остальных случаях он рекомендательный. Вот что нужно сделать, чтобы взыскать неустойку без суда.
Шаг 1. Готовим претензию
Обязательной формы и требований к содержанию претензии за просрочку сдачи дома законодательство не предусматривает, потому она составляется письменно, но в свободной форме. Обязательно укажите в ней:
- реквизиты заключенного ДДУ;
- срок, когда квартира должна была быть передана дольщику;
- ущерб, который причинен в результате просрочки;
- расчет неустойки на момент направления претензии;
- требование выплатить неустойку, возместить ущерб, моральный вред;
- требование рассмотреть претензию в разумный срок (например, в течение 10 дней) и направить ответ на указанный адрес;
- счет, на который необходимо перевести неустойку.
Если у вас нет опыта составления такого рода документов, воспользуйтесь шаблоном ниже.
К претензии рекомендуем приложить:
- копию договора долевого участия;
- копию паспорта заявителя;
- копию квитанций, подтверждающий полную оплату цены договора;
- копию передаточного акта, если квартира передана застройщику.
Шаг 2. Направляем претензию
Комплект документов + претензию рекомендуем:
- передать лично в офис застройщика, при условии, что на втором экземпляре работник офиса поставил отметку с номером и датой приема;
- направить по почте заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении;
- направить на электронную почту или иным образом, который позволяет подтвердить факт подачи.
Шаг 3. Ждем ответа
На это мы дали застройщику 10 дней. Если этот срок + несколько дней на пересылку документов истек, а ответ не поступил или поступил, но компания отказала в удовлетворении требований, пришло время подавать в суд.
Судебный порядок взыскания неустойки
В суд можно подать в любое время, до истечения 3 лет с момента, как срок просрочки был нарушен. Вот что вам для этого необходимо.
Шаг 1. Готовим исковое заявление
Исковое заявление за просрочку сдачи дома по своей форме и содержанию должно соответствовать требованиям ст. 131 ГПК. По сути, это та же претензия, в несколько иной оболочке, с более глубоким юридическим обоснованием правоты заявителя и необходимости в выплате неустойки. Кроме требования о неустойке, в исковом заявлении также можно потребовать:
- возмещения морального вреда;
- компенсации причиненного ущерба;
- судебных расходов;
- штрафа за просрочку сроков добровольного исполнения требований дольщика как потребителя в размере 50% от присужденной суммы.
Вы можете заказать исковое заявление у наших юристов либо составить его самостоятельно, на основе представленного ниже образца.
Шаг 2. Собираем документы
К иску нужно приложить:
- копию договора о долевом участии;
- копию платежных поручений об оплате суммы по договору;
- копию паспорт заявителя;
- передаточный акт, если он был составлен;
- копию претензии застройщику + уведомление о ее получении;
- копию ответа застройщика, если он был;
- копию доверенности, если в дело привлекается представитель;
- копию уведомление о направлении иска и документов застройщику еще до подачи иска в суд;
- иные документы по необходимости.
Шаг 3. Направляем иск застройщику
В соответствии с п. 6 ст. 132 ГПК, прежде чем подать иск в суд, заявитель обязан направить копию иска + документы ответчику, а уведомление об этом приложить к иску при подаче в суд. Если этого не сделать, иск оставят без движения.
Шаг 4. Подаем иск в суд
Иск необходимо подать в районный суд либо мировому судье, если сумма исковых требований менее 50 тыс. рублей (ст. 23 ГПК). Подсудность вы определяете самостоятельно – можно подать как в суд по месту нахождения застройщика, так и по своему месту жительства (ч. 7 ст. 29 ГПК). Если сумма исковых требований менее 1 млн рублей, оплачивать госпошлину не нужно (п. 3 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей»).
Посещайте судебные заседания лично либо направляйте туда своего представителя по доверенности. Поддерживайте исковые требований, давайте суду необходимые объяснения, представляйте доказательства. При необходимости для успешного разрешения спора привлекайте к делу квалифицированных юристов.
В судебном процессе, по ходатайству застройщика, суд вправе уменьшить размер пени, если он явно несоразмерен допущенным компанией нарушениям. Суд должен обосновать мотивы, по которым он считает, что уменьшение неустойки является допустимым, в зависимости от степени исполнения ответчиком его обязательств, причиненного ущерба и иных заслуживающих внимания обстоятельств (п. 26 Обзора практики, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013).
Шаг 5. Получаем исполнительный лист и обращаемся в ФССП
Чтобы получить сумму пени за просрочку сдачи дома, а также иные присужденные суммы, необходимо дождаться вступления в силу решения суда. Затем получаем в канцелярии суда исполнительный лист и подаем его в ФССП по юридическому адресу застройщика вместе с заявлением об открытии исполнительного производства. Это станет основанием для возбуждения исполнительного производства и принудительного взыскания присужденных сумм.
Описанный порядок – примерный, и имеет на практике массу нюансов. Остались вопросы? Задайте их нашим юристам!
 | Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
