 | Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года |
Квартиры имеют строго определенное целевое назначение проживание граждан.
Закон допускает их перевод в нежилой фонд только при соблюдении условий и требований, зафиксированных в гл. III ЖК РФ. Рассмотрим, какими нюансами характеризуется данная процедура в 2018 году.
Порядок перевода жилого помещения в нежилой фонд
Требование о переводе жилой площади в категорию нежилого фонда может быть заявлено только ее собственником. Для легального осуществления процедуры должны учитываться следующие условия:
- согласие жильцов и владельцев квартиры;
- перевод допускается только в отношении жилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного здания. Для объектов на втором и последующих этажах необходимо, чтобы помещения под ними уже были признаны нежилыми;
- чтобы заявление собственника было удовлетворено, необходимо подтвердить отсутствие запретов и ограничений, прописанных в ст. 22 ЖК РФ.
Чтобы узаконить перевод жилья в нежилой фонд необходимо соблюдать требования градостроительных регламентов. Допускается провести перепланировку и изменить конфигурацию помещения, согласовав с муниципальными властями.
Основной причиной для обращения за переводом является размещение объектов предпринимательской деятельности торговая точка, салон парикмахерских услуг, офис организации и т.д. Нужно учитывать, что закон запрещает размещать в многоквартирных зданиях объекты промышленного производства.
Для перевода собственник квартиры должен обратиться с заявлением в орган местной власти.
На практике администрация передает эти полномочия муниципальным учреждениям, которые занимаются всеми вопросами по обслуживанию жилого фонда. Порядок рассмотрения заявления и комплекта документов сопровождается следующими нюансами:
- на проверку уполномоченным службам дается 45 дней, после чего выносится решение о согласовании перевода объекта в нежилой фонд;
- если необходимо проведение перепланировки или переустройства, в решении муниципального органа будет содержаться указанное требование. Также потребуется получить акт приемочной комиссии;
- положительное решение о переводе направляется в МФЦ для внесения соответствующих сведений в госреестр ЕГРН, а в адрес жильцов смежных квартир направляется письменное уведомление.
Пакет документов
Перечень документов, которые необходимо представить собственнику объекта недвижимости, регламентирован ст. 23 ЖК РФ:
- заявление;
- правоустанавливающие документы свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.;
- согласие собственников и жильцов;
- технический план, изготовленный кадастровым инженером;
- поэтажный план многоквартирного здания;
- проект перепланировки, изготовленный экспертной организацией, имеющий допуск СРО.
Заявление (образец)
На нашем сайте вы можете скачать образец заявления о переводе квартиры в нежилой фонд. При его заполнении стоит проконсультироваться у юриста, поскольку процедура согласования отличается повышенной сложностью.
Согласие жильцов и собственников
Если квартира находится в долевой или совместной собственности, либо в ней на постоянной основе проживают иные граждане, необходимо получить их согласие.
Согласие жильцов и собственников оформляется в нотариальной конторе, после чего документ подается в муниципальное учреждение.
Согласование изменения планировки
Если для перевода объекта в нежилой фонд требуется провести перепланировку, собственник квартиры должен заказать проект перепланировочных работ в экспертной организации, имеющий допуск СРО.
В содержании проекта должны быть предусмотрены все виды работ, указанные в требовании муниципального органа (изменение конфигурации помещения, перенос перегородок или дверных проемов и т.д.). Перепланировочный проект утверждается муниципальным органом, а после фактического выполнения работ составляется акт приемочной комиссии. Его следует направить в МФЦ.
На основании акта изготавливается технический план, а затем изменения вносят в ЕГРН.
Оформление права собственности
Обратиться за переводом квартиры в нежилой фонд может только собственник (организация или частное лицо). Если жилое помещение находится в найме, до обращения в муниципальные ведомства необходимо пройти процедуру приватизации и зарегистрировать право в реестре ЕГРН.
Если запланирована продажа квартиры с переводом в нежилой фонд, процедуру согласования может пройти продавец до оформления договора, либо покупатель после регистрации сделки.
Право собственности с января 2017 года подтверждается только выпиской из ЕГРН, которую можно получить через МФЦ или службу Росреестра.
Стоимость
Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд включает в себя следующие платежи и пошлины:
- расходы на изготовление проекта перепланировочных работ (цена может существенно различаться, в зависимости от региона);
- затраты на изготовление технического плана у кадастрового инженера;
- госпошлина за регистрацию права собственности, если это требуется для обращения в муниципальный орган. Для граждан пошлина составляет 2 тыс. рублей, для организаций 22 тыс. рублей;
- расходы на нотариальное удостоверение согласия жильцов и собственников.
Перевод квартиры в нежилой фонд в 2017 году лучше осуществлять при поддержке опытного юриста, поэтому в состав затрат необходимо включить стоимость его услуг. Такие расходы полностью оправдают себя, поскольку будут соблюдены все требования законодательных актов и устранены основания для отказа.
 | Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Комментарии
Добрый день. Подскажите пожалуйста, если взять ипотеку в банке на покупку квартиры, а затем в момент ее залога в банке перевести квартиру в нежилое помещение под коммерцию, возможно ли ?
Роман, боюсь, что невозможно. Во-первых, необходимо согласие банка, во-вторых, Жилищный кодекс РФ в статье 22 запрещает перевод жилого помещения в нежилое в случае если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (в вашем случае нахождение квартиры в залоге у банка).
Спасибо, Ольга.
Если квартира куплена в ипотеку с материнским капиталом, кредит ещё не выплачен. Можно эту квартиру перевести в нежилое помещение? В этой квартире никто не прописан.
Здравствуйте, Сергей!
Так как данное помещение приобреталось на средства материнского капитала, то Вы обязаны выделить доли детям в данной квартире. Если вы этого не сделаете, то органы опеки могут признать сделку продажи недействительной. Так как в квартире будут доли детей, то перевод в нежилое помещение может быть произведен только с согласия органов опеки, а они на перевод помещения согласия не дадут. Если только не предоставить в собственность детям другую жилплощадь в собственность.
Удачи Вам!
Жилищный кодекс для перевода в нежилой фонд квартиры, находящейся в МКД, не требует протокола собрания членов ТСЖ. Однако, в акте приемки переводимого помещения требуется печать и подпись председателя ТСЖ, который в свою очередь без голосования не может завизировать данный акт. Как решается такая ситуация, если многие члены ТСЖ против перевода вышеуказанной квартиры?
Часть 2 статьи 23 ЖК РФ не предусматривает необходимость предоставления какого либо акта. Т.е. вы обращаетесь с заявлением, прикладываете необходимые документы и в определенные статьей 23 ждете ответа.