 | Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года |
Проведение сделок с недвижимостью всегда связано с риском. Вы можете потерять не только деньги, но и имущество.
В 2017 году порядок оформления сделок с недвижимыми объектами существенно изменился. Чтобы сделка купли-продажи завершилась успешной регистрацией жилья в Росреестре, лучше все действия осуществлять при поддержке опытного юриста.
Расскажем далее, на какие нюансы стоит обратить особое внимание, как проходит регистрация недвижимости в 2018 году и чем может помочь юрист.
Какие существуют виды сделок с недвижимостью?
Право распоряжаться объектом недвижимости принадлежит только собственнику, но можно совершать сделки и через представителей по доверенности.
Наиболее распространены следующие виды сделок:
- купля-продажа жилья или нежилых объектов, земельных участков;
- аренда недвижимости;
- мена объектами недвижимости;
- безвозмездные сделки дарение, приватизация, наследование по завещанию.
Законом предусмотрена обязательная регистрация сделки с недвижимостью в Росреестре.
Все сведения при регистрации вносятся в госреестр ЕГРН. Исключение может предусматриваться только законом (например, это правило не распространяется на краткосрочную аренду недвижимости).
Оформление сделок с недвижимостью без сопровождения юриста может создать вам серьезные проблемы. Вы рискуете столкнуться с мошенничеством, потерять собственные деньги или права на квартиру.
Задача юриста устранить все эти последствия и обеспечить защиту ваших интересов на всех этапах сделки, от проверки благонадежности контрагента до регистрации жилья в службе Росреестра.
Если вы решили заключить договор аренды, помните о правилах регистрации таких сделок. При заключении долгосрочного договора (более одного года) сделку обязательно нужно регистрировать в Росреестре.
Как оформить сделку с недвижимостью?
Сделки с недвижимостью должны оформляться только в письменной форме, для этого нужно составить договор. Его условия согласовываются заранее только при взаимной договоренности вы сможете довести сделку до логического завершения.
Юрист в данном случае поможет:
- с поиском продавца или покупателя;
- проверить юридическую чистоту сделки и благонадежность партнера;
- согласовать условия договора;
- подготовить документы, которые понадобятся для регистрации сделки в службе Росреестра или МФЦ;
- составить договор и передаточный акт;
- сопроводить при госрегистрации сделки с учетом новых правил;
- разрешить конфликт, в том числе при оспаривании сделки в суде.
Сделки с недвижимостью несовершеннолетних могут проводиться только с письменного согласия органа опеки. В этом случае юрист соберет доказательства соблюдения интересов ребенка при продаже или обмене квартиры.
Какие документы понадобятся для регистрации?
Для совершения любой сделки вам нужно подготовить множество бланков и форм. С помощью юриста вы быстро соберете необходимые документы, без которых сделка не может состояться:
- договор и передаточный акт;
- межевой план на землю;
- технический план на комнату, квартиру, частный дом или иной объект капитального строительства;
- согласие органа опеки на отчуждение жилья, принадлежащего ребенку;
- выписка из госреестра ЕГРН;
- заявление в Росреестр для кадастрового учета и регистрационных действий;
- платежный документ о перечислении госпошлины.
Также юрист соберет справки о составе семьи, выписки из лицевого счета, поквартирные карточки и иные необходимые формы.
Для отдельных видов сделок могут понадобиться дополнительные бумаги. Например, при продаже доли в квартире нужно составить письменное уведомление в адрес других собственников, а договор удостоверить в нотариальной конторе.
Регистрация сделки с недвижимостью
В 2018 году следует учесть следующие нюансы при регистрации сделки с недвижимостью:
- ее можно провести через МФЦ или Росреестр. Во втором случае срок регистрации будет меньше на 2 дня;
- сроки проверки документов существенно сокращены они будут готовы в течение недели;
- правоустанавливающим документом на собственность является выписка ЕГРН. Ее следует получить после завершения регистрации (свидетельство о праве и кадастровый паспорт в настоящее время утратили силу).
Новые правила допускают электронную регистрацию сделок с недвижимостью. Для этого необходимо зарегистрироваться на официальном портале Госуслуг, после чего заполнить электронную форму заявления. При получении выписки ЕГРН вы должны представить оригиналы документов.
Чтобы зарегистрировать недвижимость, нужно обратиться в МФЦ или Росреестр.
Госпошлина за регистрацию в 2018 году
За регистрацию сделки вам необходимо уплатить госпошлину. Например, за регистрацию сделки купли-продажи гражданам нужно перечислить госпошлину в размере 2 тыс. руб., а юридическим лицам – 22 тыс. руб.
Также предусмотрена уплата госпошлины за получение выписки из ЕГРН. Оплатить нужно от 300 до 900 руб. в зависимости от вида бланка.
Если запрос осуществляется в электронной форме через портал Госуслуг, госпошлина за выписку составит для граждан 200 руб.
Срок давности
Если при совершении сделки между сторонами возникли разногласия, их можно урегулировать в добровольном или принудительном порядке.
Для разрешения спора через суд вам нужно соблюсти срок исковой давности по сделкам с недвижимостью. Он составляет три года с момента, когда стало известно о нарушении (например, при просрочке оплаты со стороны покупателя).
Если имеются основания для оспаривания сделки, нужно учитывать специальные требования к сроку давности. Например, срок будет составлять один год (при оспоримости сделки) или три года (при ничтожности сделки).
Если вы по уважительным причинам пропустили указанные сроки, то можете восстановить их через суд. Но будьте внимательны, поскольку закон содержит правило о максимально возможном сроке исковой давности 10 лет. Как только он окончится, вы не сможете его восстановить.
Если вы собрались оспорить сделку с недвижимостью, учтите сроки исковой давности.
Оспаривание и аннулирование сделок с недвижимостью
Если при совершении сделки были допущены существенные нарушения закона, ее могут признать недействительной. Но это возможно только в судебном порядке.
Для этого устанавливаются следующие основания:
- отсутствие у продавца права собственности на объект недвижимости;
- отсутствие у сторон полномочий на совершение сделки;
- признание одного или обоих партнеров недееспособными по решению суда;
- применение угрозы или физической силы для совершения сделки, а также мошенничество и злоупотребление доверием;
- продажа недвижимости ребенка без согласия законных представителей и органа опеки.
Обращаться в суд с подобным иском могут не только стороны сделки, но и другие лица, если их интересы нарушены.
Если сделка признается недействительной, запись в ЕГРН аннулируется. Право собственности, перешедшее по итогам недействительной сделки, будет восстановлено. Стороны же обязаны вернуть все полученное по сделке, т.е. деньги и объект недвижимости.
Резюме
При подготовке и проведении сделки с недвижимостью не бойтесь показаться чересчур требовательным или педантичным только тщательная проверка всех документов гарантирует вам безопасную покупку или продажу жилья. При любых сомнениях или подозрениях лучше уточнить все вопросы у юриста, чем опрометчиво рассчитывать на «авось».
Придерживайтесь следующих правил:
- тщательно проверяйте полномочия второй стороны, внимательно изучайте документы о праве собственности и доверенность на представителя;
- любой отказ предоставить вам запрошенный документ таит риск мошенничества;
- настаивайте на проверке всех документов только через юриста, вы можете попросту не обратить внимание на важные детали.
Не забывайте, что сделки с недвижимостью совершаются не настолько часто, чтобы пренебрегать правилами собственной безопасности. Лучше потратить несколько дней на сбор и проверку документов через юриста, чем остаться без квартиры или значительной суммы денег.
 | Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Комментарии
Здравствуйте! У меня вопрос такого плана: В нашем городе дают ипотеку на жильё под 4% годовых молодым специалистам, Такие ставки сделаны для того, чтобы эти специалисты не разбегались по другим городам России , а покупали себе квартиры , и оставались здесь, в маленьком северном городе . Мне 43 года, и ипотека мне не положена под такой процент, но моему молодому коллеге, который с удовольствием бы в скором времени уехал отсюда также как и я об этом мечтаю, такую ипотеку предлагают. Мы друг другу очень сильно доверяем. У него собственной квартиры нет, а у меня есть, которая стоит - 2 млн. рублей. Что если он у меня её купит по ипотеке за 3 млн. рублей. Мы с семьёй выпишимся из своей квартиры и пропишимся в более дешёвой квартире, заранее купленной в нашем же городе по квадратам почти не уступающей прежней. Квартиры в нашем городе не ликвидны. Теперь, берём эти 3 млн. и покупаем квартиру в другом городе, которая будет оформлена на меня. Начинаем выплачивать ипотеку вместе в равных долях. Мы живём в нашей же квартире, а коллега у своих родителей. По окончанию срока гашения ипотеки, мы квартиру в новом городе пилим на пополам, а ту квартиру которую он у нас купил перепишет снова на нас, тем самым мы выигрываем процент по заёмным деньгам, нежели бы мы брали кредиты под 17% либо сами бы копили. Скажите, есть ли подводные камни в такой сделке, может быть мы что-то не учли? Он - разведён, его бывшая жена живёт с его 7-летним ребёнком. Мы семья из 4-х человек(двое детей, 7-ми и 15-ти лет).
Придется ли платить налог, если хотим обменяться с почти родственниками (один собственник дочь, а другой - жена отца) недвижимостью по договору мены без доплаты, признавая стоимости объектов равнозначными, зависит ли уплата налога от кадастровой стоимости объектов?
период владения обоими объектами менее 3 лет
Добрый день!, Есть хорошая позиция верховного суда на этот счет-если полученное имущество полностью оплачено встречным предоставлением физическим лицом другого имущества равной рыночной стоимости (что и происходит по договору мены равноценного имущества), налоговая база по результатам сделки равна нулю, и налог в результате отчуждения имущества по договору мены уплачиваться не должен» (Обзор законодательства и судебной практики, утв. постановлением Президиума ВС РФ от 25.11.2009 г.)
Кроме того, есть другая позиция! если квартира находилась в собственности 3 года и более, то вычет предоставляется на всю сумму. В этом случае налог не платится. Если квартира находилась в собственности менее 3 лет, то вычет предоставляется в сумме 1 млн. руб., а с суммы превышения платится налог в размере 13 %. В соответствии со ст.421 и 568 ГК РФ стороны вправе указывать в договоре любую стоимость обмениваемого имущества. Согласно п.1 ст.40 НК РФ для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Тем не менее, налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по товарообменным операциям (пп.2 п.2 ст.40 НК РФ).
Скорее всего вам придется заплатить с суммы превышающей миллион рублей, но вы можете попытаться оспорить это в судебном порядке!
Добрый день!
Хотим с женой продать квартиру и купить две в строящемся доме для последующей продажи (после сдачи дома) и получения прибыли. Затем купить жилье лучшего качества и класса для себя и еще, если получится, однокомнатную квартиру для ребенка. Все тоже в строящихся домах. Цель - избежать ипотеки. Какие налоговые выплаты будут при таком виде дохода? и как их минимизировать?
Здравствуйте! А квартира, которую сейчас хотите продать, в собственности с какого года? Если все эти сделки хотите провести в короткий промежуток времени (менее 5 лет), то выгоднее всего применять вычет по расходам для каждого объекта. Т.е. налог будете платить с разница между суммой покупки и продажи квартир. Также, если Вы с супругой еще не получали вычет на приобретение (2 000 000), то можно оформить покупку одной квартиры на Вас, одной на супругу, и применить вместе с вычетом по расходам вычет на приобретение, в этом случае налог возможно вообще не нужно будет платить (при условии, что покупка 2 квартир и их продажа произойдут в одном году).