Беженка с Украины

После смерти мамы мне досталось в наследство 3/4 квартиры, а мужу моей мамы 1/4 квартиры. Сейчас он женился и родил ребенка. Жена его новая на 40 лет его моложе, беженка с Украины. Ему 75 лет, и он считает, что это его ребенок. Я хочу предложить ему договор права пожизненного проживания в этой квартире в обмен если он мне подарит свою 1/4 часть квартиры. Какие здесь подводные камни для меня? Могу ли так сделать? Я не хочу чтобы квартира досталась его жене и ее ребенку. Или в другом варианте скажу ему я буду продавать свою 3/4 часть квартиры и превращать ее в коммунальную. Ребенок в квартире не прописан. Нужна консультация.