Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

80 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
80 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Возможно ли продать недвижимость без прав на землю?

Добрый день!

Имеется имущественный комплекс из нескольких строений так называемая "производственная база". На все строения имеется свидетельство на право собственности. На земельный участок прав нет, был договор аренды, который окончил свое действие еще в 90-е года, с тех пор ничего не оформлено ни договора аренды, ни право собственности.

Теперь возник вопрос, смогу ли я продать эти строения без земли. Регистрационная палата сможет зарегистрировать право собственности на покупателя?

07 Октября 2015, 08:55, вопрос №998468 Мария, г. Тюмень
700 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (20)

  • Юрист - Урванцев Евгений
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Кемерово
    Общаться в чате

    Добрый день!

    Теперь возник вопрос, смогу ли я продать эти строения без земли. Регистрационная палата сможет зарегистрировать право собственности на покупателя?
    Мария

    Вполне. Тут важным моментом является состоит ли земельный участок на кадастровом учете. У Вас есть кадастровый паспорт на землю?

    07 Октября 2015, 08:56
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Да стоит. А если бы не стоял, тогда что?

    07 Октября 2015, 08:57
  • Юрист - Колковская Лада Фаридовна
    Колковская Лада
    Юрист
    • 21856ответов
    • 6473отзыва
    Теперь возник вопрос, смогу ли я продать эти строения без земли. Регистрационная палата сможет зарегистрировать право собственности на покупателя
    Мария

    Здравствуйте, а у вас есть кадастровый паспорт,

    07 Октября 2015, 08:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шахбанов Руслан
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Здравствуйте Мария!

    Теперь возник вопрос, смогу ли я продать эти строения без земли. Регистрационная палата сможет зарегистрировать право собственности на покупателя?
    Мария

    Так как у вас есть регистрация права собственности на строения, то вы можете без проблем совершать сделки с данным недвижимы имуществом, новый собственник приобретает право пользования земельным участком. что и предыдущий.

    07 Октября 2015, 08:59
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    По зем.участку, вы правы, по пользованию. Но покупатели опасаются, что нет прав на землю. Пугают, что если кто-то выкупит участок (хотя у меня на руках окончившийся договор аренды, соответственно у меня преимущественное право на аренду/выкуп участка), то все строения попадут под снос.

    07 Октября 2015, 09:01
  • Юрист - Петров Михаил Игоревич
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Саратов
    Общаться в чате
    Имеется имущественный комплекс из нескольких строений так называемая «производственная база»
    Мария

    Добрый день, а продажа недвижимости осуществляется как имущественный комплекс или как самостоятельные отдельно стоящие здания?

    07 Октября 2015, 09:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Продажа как отдельные строения

    07 Октября 2015, 09:02
  • Юрист - Урванцев Евгений
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Кемерово
    Общаться в чате
    Да стоит. А если бы не стоял, тогда что?
    Мария

    Раз состоит на учете, то проблем с продажей не будет. Если бы не состоял, но пришлось бы оформлять межевание, определять границы участка и ставить на кадастровый учет, а так все в порядке. Если только Покупатель будет приобретать здания под ипотеку, тогда у банка могут быть требования относительно земли — оформлена в собственность и установлены границы, а если без ипотеки, то препятствий в продаже у Вас нет.

    07 Октября 2015, 09:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шелковая Наталья
    получен
    гонорар
    30%
    Шелковая Наталья, Юрист, г. Томск
    Общаться в чате

    Здравствуйте.

    Теперь возник вопрос, смогу ли я продать эти строения без земли. Регистрационная палата сможет зарегистрировать право собственности на покупателя?

    Если права на земельный участок не оформлены, то Управление Росреестра зарегистрирует переход права собственности на строения.

    С уважением,

    Шелковая Наталья Николаевна

    07 Октября 2015, 09:01
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Пряничников Антон
    Юрист, г. Нижний Новгород
    Общаться в чате

    Добрый день!

    Статья 209 Гражданского кодекса РФ. Содержание права собственности
    1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
    2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
    3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
    4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
    07 Октября 2015, 09:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шелковая Наталья
    получен
    гонорар
    30%
    Шелковая Наталья, Юрист, г. Томск
    Общаться в чате

    По зем.участку, вы правы, по пользованию. Но покупатели опасаются, что нет прав на землю. Пугают, что если кто-то выкупит участок (хотя у меня на руках окончившийся договор аренды, соответственно у меня преимущественное право на аренду/выкуп участка), то все строения попадут под снос.

    Скажите, а Договор аренды, срок действия которого закончился, он был зарегистрирован в Росреестре?

    С уважением,

    Шелковая Наталья Николаевна

    07 Октября 2015, 09:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Договор был с администрацией города, в Росреестре зарегистрирован не был.

    07 Октября 2015, 09:11
  • Юрист - Урванцев Евгений
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Кемерово
    Общаться в чате
    По зем.участку, вы правы, по пользованию. Но покупатели опасаются, что нет прав на землю. Пугают, что если кто-то выкупит участок (хотя у меня на руках окончившийся договор аренды, соответственно у меня преимущественное право на аренду/выкуп участка), то все строения попадут под снос.
    Мария

    Нет, так не получится. Пусть покупатели оформляют право аренды, либо выкупают землю на своё имя, как новые собственники зданий.

    07 Октября 2015, 09:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шахбанов Руслан
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате
    По зем.участку, вы правы, по пользованию. Но покупатели опасаются, что нет прав на землю. Пугают, что если кто-то выкупит участок (хотя у меня на руках окончившийся договор аренды, соответственно у меня преимущественное право на аренду/выкуп участка), то все строения попадут под снос.
    Мария

    Чтобы снести строения нужно признать их самовольной постройкой, но так как есть регистрация права собственности на эти объекты они самовольной постройкой не являются, так что опасения покупателей напрасны.

    07 Октября 2015, 09:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Петров Михаил Игоревич
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Саратов
    Общаться в чате

    Действующее законодательство допускает возможность отчуждения недвижимого имущества без перехода права собственности на земельный участок под ним. В частности, ст. 35 ЗК РФ предусматривает, что

    1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

    Статья 552 ГК РФ

    1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
    3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
    При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
    07 Октября 2015, 09:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Петров Михаил Игоревич
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Саратов
    Общаться в чате
    По зем.участку, вы правы, по пользованию. Но покупатели опасаются, что нет прав на землю. Пугают, что если кто-то выкупит участок (хотя у меня на руках окончившийся договор аренды, соответственно у меня преимущественное право на аренду/выкуп участка), то все строения попадут под снос.
    Мария

    Не подпадут. Поскольку во-первых, у Вас уже оформлено право собственности на данные строения, а во-вторых, признание их самовольной постройкой исключено в силу давности, да и само возведение строений имело место в период действия договора аренды.

    07 Октября 2015, 09:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шахбанов Руслан
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате
    Договор был с администрацией города, в Росреестре зарегистрирован не был.
    Мария

    Для предъявление претензий истек срок исковой давности, тем более есть регистрация права собственности на объекты недвижимости, нет законных оснований к сносу зданий, вам так и надо объяснить другой стороне. Если даже новый договор аренды не будет зарегистрирован, новые собственники получат право пользования земельным участком необходимым для нормального использования строений.

    07 Октября 2015, 09:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Урванцев Евгений
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Кемерово
    Общаться в чате
    Договор был с администрацией города, в Росреестре зарегистрирован не был.
    Мария

    Вот как раз Ваши покупатели смогут заключить новый договор аренды и зарегистрировать его в Росреестре.

    07 Октября 2015, 09:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Петров Михаил Игоревич
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Саратов
    Общаться в чате
    Договор был с администрацией города, в Росреестре зарегистрирован не был.
    Мария

    Если договор имел место до 1998 г. — то в Россреестре он не был зарегистрирован в принципе.

    07 Октября 2015, 09:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шелковая Наталья
    получен
    гонорар
    30%
    Шелковая Наталья, Юрист, г. Томск
    Общаться в чате
    Договор был с администрацией города, в Росреестре зарегистрирован не был.

    Смотрите, если право аренды не было зарегистрировано ни в Кадастровой палате, ни в Росреестре, то переход права возможен. Если у Росреестра есть информация о праве аренды, то сделка будет приостановлена.

    Снести здания, находящиеся в собственности просто так нельзя, поэтому зарегистрируйте сделку купли-продажи с залогом, это пять рабочих дней, допустим с использованием банковской ячейки. Так покупатели будут спокойны, что право собственности перейдет на их имя.

    С уважением,

    Шелковая Наталья Николаевна

    07 Октября 2015, 09:15
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Урванцев Евгений
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Кемерово
    Общаться в чате
    Снести здания, находящиеся в собственности просто так нельзя, поэтому зарегистрируйте сделку купли-продажи с залогом, это пять рабочих дней, допустим с использованием банковской ячейки. Так покупатели будут спокойны, что право собственности перейдет на их имя.
    Шелковая Наталья

    А в чем спокойствие? Я уверен, что и без залога проблем не будет.

    07 Октября 2015, 09:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Болтунова Марина

    Согласно Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11

    «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

    13. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
    В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
    Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
    При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
    14. При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
    Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды,независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

    Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61

    «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства»

    2. Отсутствие у покупателя строения надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка.
    Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления земельной административной комиссии, которым на него наложен штраф за самовольное занятие земельного участка.
    Как следует из материалов дела, истец по договору купли — продажи приобрел строение, находящееся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности. Земельная административная комиссия, установив, что новый собственник строения пользуется земельным участком без переоформления документов на право пользования им, привлекла его к ответственности по статье 125 Земельного кодекса как лицо, самовольно занявшее земельный участок.
    Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал, посчитав, что истец занимал земельный участок без надлежаще оформленных документов на землю, поэтому такое пользование должно рассматриваться как самовольное.
    В соответствии с толкованием понятия «самовольное занятие земель», данным в приложении 1 к Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Министерства от 25.05.94 N 160 и зарегистрированной в Минюсте России, самовольным занятием земель является пользование земельным участком при отсутствии оформленного в установленном порядке права собственности, владения, пользования или аренды земли. К самовольному занятию, в частности, отнесено пользование земельным участком до принятия соответствующим органом исполнительной власти решения о предоставлении, продаже (передаче) земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю, выделе земельного участка.
    Исходя из этого, суд признал, что земельная административная комиссия правомерно привлекла товарищество к ответственности за самовольное занятие земельного участка.
    Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменил, сославшись на статью 37 Земельного кодекса, в соответствии с которой при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с правом собственности на эти объекты переходит и право пользования земельным участком.
    Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
    Поскольку продавец строения обладал правом пользования на земельный участок, то такое же право на него приобретает и покупатель строения.
    Поэтому отсутствие у товарищества документов на право пользования земельным участком при изложенных обстоятельствах не может рассматриваться как его самовольное занятие и, следовательно, не образует состава земельного правонарушения, за которое истец подвергся штрафу.
    07 Октября 2015, 11:55
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Давидович Людмила

    Вправе продать недвижимость, в этом случае покупатель приобретет право пользования земельным участком.

    Для сноса должны быть основания ст. 222 ГК РФ, но на момент строительства объектов недвижимости права на земельный участок были оформлены по договору аренды.

    ГК РФ Статья 552. Права на земельный участок при продаже
    здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

    1. По договору продажи здания, сооружения
    или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права
    собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок,
    занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

    3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не
    принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника
    этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком,
    установленным законом или договором.

    При продаже
    такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим
    земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

    Статья 222. Самовольная постройка


    1.
    Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение,
    возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в
    установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное
    использование которого не допускает строительства на нем данного
    объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых
    разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и
    правил.



    Статья 35 зк рф.
    Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание,
    сооружение

    1. При переходе
    права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном
    участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей
    части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их
    использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

    В случае
    перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам
    порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве
    собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования
    земельным участком.

    3. Собственник
    здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет
    преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое
    осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в
    праве общей собственности постороннему лицу.

    07 Октября 2015, 13:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Толионович Сергей

    Дополнительных условий, в том числе договоров с залогом и т.п. не требуется так как ситуация встречается часто и имеющаяся судебная практика говорит, что в случае предъявления исков, решения принимаются в пользу новых собственников строений.

    При переходе права собственности на строение, сооружение вместе с правом собственности на эти объекты переходит и право пользования земельным участком.

    Пунктом 3 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что при продаже строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это основания законного пользования.

    Чтобы снести строения или наложить штрафы за самовольное занятие земли нужны законные основания, которых в Вашем случае нет, так как здания построены в момент аренды земли и зарегистрированы в установленном порядке.

    07 Октября 2015, 19:15
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats