Пункт об ответсвенности продавца в ДКП

Для меня пока это выглядит как попытка получения услуги страхование титула за мой счет.
Александр

Здравствуйте. В общем то это так и есть.

Также, может ли (потенциальная) ничтожность данного пункта привести к признанию самого договора ничтожным (чего мне не хотелось бы) или приостановлении регистрации? Регистрация идет через нотариуса, агент заявляет, что проект договора составлен в нотариальной конторе.
Александр

Нет. Даже если этот пункт признают недействительным, чего не усматривается, то в целом договор останется действительным.

Кроме того, не нравится отсутствие указания на момент возникновения оснований, как в ст. 461 ГК: «основаниям, возникшим до исполнения договора». Т.е. например, если а будущем возникнут какие-то претензии у эксплуатирующей компании по поводу переоснащения (переустановлена газовая колонка), то Покупателю будет выгоднее идти по пути изъятия квартиры, нежели по пути выполнения требований эксплуатирующей компании.
Александр

Никто по мелочи не будет изымать квартиру, да и суд из за колонки не удовлетворит ничьи требования изъять квартиру или расторгнуть договор ДКП,

Стоит ли настаивать на исключении данного пункта из договора или лучше предложить покупателю формулировку, которая менее рискована для меня?
Александр

Да. Тут опасность в другом. У Вас написано:

Продавец обязуется предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке на момент расторжения договора,
Александр

В теории предположим. Через 1-2-3 года по каким то причинам сделка признана недействительной, а цены на такое жильё резко выросли и соответственно и сумма обязательств выросла.

Так что исключать безусловно.

Я бы с таким пунктом не подписывал договор и Вам не советую. Мало ли для чего он покупателю.

Здравствуйте.

Также, может ли (потенциальная) ничтожность данного пункта привести к признанию самого договора ничтожным (чего мне не хотелось бы) или приостановлении регистрации?
Александр

Ничтожность одного пункта не влечет ничтожности всего договора. Регистрацию по данному основанию не приостановят, такое положение договора не влияет на переход права собственности.

При признании сделки недействительной по вине продавца суд и так обяжет его вернуть денежные средства покупателю, т.к. будет восстанавливать положение до совершения сделки. При этом покупатель вправе потребовать возмещения понесенных убытков — и вот тут уже ему нужно доказывать их обоснованность.

Условие о том, что квартира не может быть изъята у покупателя до получения им денег от продавца для юриста довольно забавен — если сделка будет недействительна, тому будут веские основания и признаваться она будет по иску заинтересованной стороны. Соответственно, суд и данная сторона не будут ожидать, когда продавец найдет деньги, будет судебное решение и оно будет исполняться незамедлительно.

Т.е. например, если а будущем возникнут какие-то претензии у эксплуатирующей компании по поводу переоснащения (переустановлена газовая колонка), то Покупателю будет выгоднее идти по пути изъятия квартиры, нежели по пути выполнения требований эксплуатирующей компании.
Александр

Вам нужно отразить этот момент в акте приема-передачи, чтобы покупатель был осведомлен. Плюс само по себе переоснащение не влечет расторжение договора — для расторжения у имущества должен быть не просто недостаток, а существенный недостаток:

Статья 475 ГК РФ. Последствия передачи товара ненадлежащего качества
1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

Как видите, для признания недостатка существенным он должен отвечать вышеуказанным признакам и не должен быть оговорен продавцом и покупателем. Я бы не волновалась по этому поводу, если недостаток устраним — договор расторгать суд не будет с вероятностью, стремящейся к 100%.

В общем по Вашей ситуации — конечно, данный пункт нужно убирать во избежание лишних разговоров, поводов покупателю «передумать» и судебных тяжб.

Здравствуйте!

Стоит ли настаивать на исключении данного пункта из договора или лучше предложить покупателю формулировку, которая менее рискована для меня?
Александр

Первый раз такое условие договора вижу. Конечно потребуйте привести его в соответствие с действующим законодательством.

Т.е. например, если а будущем возникнут какие-то претензии у эксплуатирующей компании по поводу переоснащения (переустановлена газовая колонка), то Покупателю будет выгоднее идти по пути изъятия квартиры, нежели по пути выполнения требований эксплуатирующей компании.
Александр

В акте приема-передачи пропишите пункт о том, что стороны осведомлены о всех изменениях и скрытых недостатках квартиры.

Например так:

2. Скрытые недостатки, а также изменения произведенные без согласования с соответствующими службами в передаваемом по настоящему акту недвижимом имуществе «Сторонами» оговорены.

3. Претензий у «Покупателя» к «Продавцу» по передаваемому недвижимому имуществу не имеется.

Также, может ли (потенциальная) ничтожность данного пункта привести к признанию самого договора ничтожным (чего мне не хотелось бы) или приостановлении регистрации? Регистрация идет через нотариуса, агент заявляет, что проект договора составлен в нотариальной конторе.
Александр

Это условие не влечет недействительность договора в целом, так как не является существенным условием договора купли-продажи.

Добрый день, Александр.

Согласно статье 461 Гражданского кодекса «Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя»

1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
2.
Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.

Поэтому включение или невключение этого условия в договор купли-продажи никакого смысла не имеет, так как это условие предусмотрено законом.

Если квартиру изымут у покупателя, то продавец и так обязан возместить ему убытки (при наличии оснований, указанных в этой статье), даже если это и не указано в договоре.

Поэтому такое условие договора просто воспроизводит норму ГК РФ и не может являться основанием для отказа в регистрации сделки или ее приостановления.

При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного выполнения указанных обязательств.
Александр

Это условие тоже бессмысленно: если квартиру изымут у покупателя по иску третьего лица, то это будет произведено по решению суда. Договор никак не может воспрепятствовать исполнению решения суда.

Больше всего мне не нравится: «в случае признания судом настоящего договора недействительным… Продавец обязуется»
Александр

Это условие тоже бессмысленно, так как последствия признания сделки недействительной не устанавливаются сторонами по своему усмотрению, а установлены нормами ГК РФ:

Статья 167:

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Что бы вы там не прописали в договоре, в любом случае при признании сделки недействительной будет применены правила, установленные ГК РФ.

Поэтому включение в договор указанного вами в вопросе пункта никак не может ухудшить ваше положение, так как этот пункт, по сути, воспроизводит положения Гражданского кодекса РФ, которые применяются независимо от их включения или невключенния в договор.

С уважением, Роман.

«в случае признания судом настоящего договора недействительным… Продавец обязуется»
Александр

Здравствуйте! Включение в контекст договора процитированного выше условия не влечет каких бы то ни было правовых последствий, поскольку признание судом недействительным всего договора в целом не делает исключения ни для одного пункта такого договора, т.е. недействительным будет и условие об обязанностях продавца по предоставлению денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры… и так далее по тексту приведенного Вами пункта договора.до полного выполнения указанных обязательств.

Хотелось бы поддержать коллег относительно невозможности признания всей в целом сделки недействительной ввиду ничтожности одного пункта. Другое дело, что весь этот предложенный для включения пункт выглядит довольно странно. Мне представляется что он носит в первую очередь психологический характер, не относится к Вашему частному случаю (судя по описанию Вами ситуации с продажей) и таким образом вызывает у Вас справедливые подозрения.

При этом следует отметить, что указывать в акте на отсутствие как видимых, так и скрытых недостатков передаваемого имущества довольно смело, поскольку скрытые недостатки от того и скрытые, что выявление их методом обычного визуального осмотра невозможно — они выявляются исключительно в ходе эксплуатации объекта.

в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца или вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны Продавца), которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной квартиры у Покупателя, Продавец обязуется предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья,
Александр

Следует указать также (в случае буквального воспроизведения текста) на существенные недостатки юридической техники при составлении этого условия, которые вызывают сомнение в квалификации формулировавшего его лица:

— третьих лиц со стороны Продавца (а если третьи лица действуют в своем интересе, как понять, что они «со стороны Продавца»?)

— изъятия квартиры у Покупателя (лишения владения? лишения права собственности? временного? постоянного?)

— предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения (кому предоставить? кто будет приобретать?)

Я полагаю, что этот пункт предназначен для демонстрации «работы» риэлтора по «защите» прав Покупателя и носит бессмысленный характер. При этом безосновательный отказ от данного пункта может вызвать ненужные подозрения со стороны Покупателя. Поэтому, по моему мнению, следует предложить его либо переформулировать либо показать его бессмысленность, в том числе и путем представления вышеуказанных комментариев.

При этом надо сказать, что регистрационная палата вполне пропустит договор с этим пунктом, поскольку на сам переход права собственности он не влияет, а стороны, учитывая тот же принцип свободы договора могут писать все, что не противоречит закону. Прямого противоречия закону пункт не содержит.

Добрый день, Александр!

Насколько я понимаю, данный пункт юридически ничтожен (так ли это?), но, тем не менее, его трактовка судом может быть другая. Правильно?
Александр

Да, скорее всего это так, пункт м.б. ничтожный. Спорно м.б. ли он быть ничтожным без его признания таковым судом…

Для описанного в этом пункте последствий и их решения — существует институт реституции (возврат сторонами, заключившими сделку, всего полученного ими по сделке в случае признания ее недействительной) или виндикации (иск собственника об истребовании вещи из чужого незаконного владения), и не стоит его подменять.

Также, может ли (потенциальная) ничтожность данного пункта привести к признанию самого договора ничтожным (чего мне не хотелось бы) или приостановлении регистрации? Регистрация идет через нотариуса, агент заявляет, что проект договора составлен в нотариальной конторе.

Нет, максимум этот пункт будет признан ничтожным, что никак не коснётся всего договора в целом, т.к. данный пункт не содержит существенных условий договора ДКП. Нотариус не даёт никому преимуществ при оспаривании в будущем.

Стоит ли настаивать на исключении данного пункта из договора или лучше предложить покупателю формулировку, которая менее рискована для меня?
Александр

Конечно нельзя включать такой пункт в договор, мало того он Вам не выгоден. Вы, как продавец, должны диктовать условия договора, не думаю что это последний покупатель в Вашем города.

По таким положениям договора нельзя прогнозировать суждение суда, оно может как быть на стороне Покупателя, так и на стороне Продавца, а правосудие, в таких спорных случаях, не на той стороне которая лучше знает закон, а на той стороне которая лучше знает судью...

Совет: Откажите такому Покупателю. Составьте обычный ДКП не нагромождая его сложными юридическими конструкциями.