Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Оформление продажи квартиры
Добрый день!
Я хочу продать свою квартиру нетрадиционным способом, предоставив кредит покупателю под обеспечение данной квартиры. Как оформить данную сделку и будет ли зарегистрировано в регпалате обременение, если я являюсь физ. лицом (у меня есть еще ИП).
Как оформить данную сделку и будет ли зарегистрировано в регпалате обременение, если я являюсь физ. лицом (у меня есть еще ИП).
Дмитрий
Да, будет зарегистрировано. Оформлять следует договором купли-продажи с обременением залогом
Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование
1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.
Здравствуйте, Дмитрий. Это ваше право — продать недвижимость в рассрочку и под ее залог. Обычная сделка. Если оформите грамотно, никаких проблем возникнуть не должно. Залог недвижимости также регистрируется, поэтому такая сделка — в рамках закона.
Фактически я деньги покупателю давать не буду, по сути это можно назвать рассрочкой по оплате, только с учетом процентов (как в Банке).
Не поняла это уточнение. Вы — продаете. Следовательно, это покупатель должен платить вам деньги, а не вы ему. Тогда к чему такое уточнение? Так ведь просто не бывает, чтобы продавец еще и платил покупателю.
Заключите договор купли-продажи с рассрочкой. Но обязательно — с оформлением залога. И, кроме того, в договоре предусмотрите условие, согласно которому в случае просрочки платежа взыскание обращается на предмет залога, т.е. квартиру. Проценты также стоит установить в договоре.
Дмитрий, здравствуйте!
Я правильно понял, что Вы хотите предоставить покупателю денежные средства на приобретение данной квартиры? Т.е. он сразу её оплатит, а заём будет возвращать потом, при этом квартира будет находится в залоге у Вас?
Фактически я деньги покупателю давать не буду, по сути это можно назвать рассрочкой по оплате, только с учетом процентов (как в Банке).
Фактически я деньги покупателю давать не буду, по сути это можно назвать рассрочкой по оплате, только с учетом процентов (как в Банке).
Дмитрий
Действительно, схема нетрадиционная.
А зачем такие сложности? Почему не заключить договор купли — продажи с рассрочкой платежа? Ведь в таком случае Вы вправе предусмотреть и выплату процентов, начисляемых на период рассрочки. плюс квартира будет у Вас в залоге в силу закона. В чём проблема?
Здравствуйте.Да, можете продать квартиру под её залог, это ваше право, ничего противозаконного в этом нет.
Добрый день, Дмитрий.
В вашем случае речь идет не о денежном кредите или займе, а о товарном кредите, то есть о продаже товара с отсрочкой платежа или в рассрочку (ст.488 и 489 ГК РФ).
При этом согласно статье 488 Гражданского кодекса «Оплата товара, проданного в кредит»:
5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты
товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Это же правило применяется и при продаже товара в рассрочку (ст.489 ГК РФ).
Поэтому укажите в вашем договоре, что проданная квартира находится в залоге у продавца до момента полной оплаты ее стоимости покупателем. На основании этого пункта договора соответствующая запись об обременении будет внесена в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Или можете заключить отдельное соглашение о залоге.
Соответственно, и в выданном покупателю свидетельстве будет иметься отметка об обременении.
После внесения такой записи покупатель не сможет распоряжаться квартирой, пока полностью за нее не рассчитается.
Если в таком случае можно будет прописать аннуитетный порядок расчетов по процентам и основному долгу на срок 3-5 лет, то проблем нет)
Дмитрий
Да, вы можете в договоре о продаже квартиры в рассрочку это прописать, что покупатель выплачивает вам проценты от цены квартиры со дня ее передачи покупателю.
В вышеприведенной статье 488 ГК РФ это прямо разрешается:
Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.
С уважением, Роман.
Здравствуйте!
Не вздумайте через займ. Он будет «безденежным», потому как в соответствие с п. 3 ст. 812 ГК РФ,
3. Если в процессе оспаривания заемщиком договора займа по его безденежности будет установлено, что деньги или другие вещи в действительности не были получены от займодавца, договор займа считается незаключенным. Когда деньги или вещи в действительности получены заемщиком от займодавца в меньшем количестве, чем указано в договоре, договор считается заключенным на это количество денег или вещей.
Именно, как правильно обратили внимание, необходим договор купли-продажи в кредит с условием рассрочки платежа. Не путайте с банковским кредитом. Под кредитом в данном случае понимается ст. 488 ГК РФ:
1. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором
Согласно п. 1 ст. 489 ГК РФ:
1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
Проценты за рассрочку, безусловно, можете предусмотреть.
Но учтите, что если покупатель выплатит вам более половины платежей, а дальше откажется платить, взыскать квартиру нельзя, если иное не предусмотрено в договоре (п. 2 ст. 489 ГК РФ):
2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Поэтому сразу необходимо убрать этот риск в договоре.
Учитывая, что
3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.
согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ,
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Залог тут будет итак в силу закона. Но можно еще и договор залога наваять.
Если я правильно понимаю, вы собрались предоставить займ на покупку квартиры?
Поясните, кем Вы выступаете в сделке? Продавцом или третьим лицом, которое предоставляет покупателю займ для покупки квартиры?