Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Ответственность участников долевого строительства
По договору долевого участия в строительстве у Застройщика (ООО "Весна") приобретена квартира. Согласно проектной декларации на дом, помимо Застройщика, участниками строительства были: ген.проектировщик (ООО "Лето") и ген.подрядчик (ООО " Зима"). На дом установлен гарантийный срок. В период гарантийного срока в квартире возникли существенные конструктивные дефекты. Кому из вышеперечисленных участников строительства можно предъявить иск об уменьшении стоимости по договору в связи с возникшими дефектами? Несут ли участники строительства солидарную ответственность перед покупателем за качество квартиры?
Александра, здравствуйте!
В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
6. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
Поскольку, помимо Вас, стороной договора участия в долевом строительстве является только застройщик, то законных оснований для привлечения проектировщика и подрядчика к солидарной ответственности не имеется. Проектная декларация не является документом, устанавливающим какие бы то ни было обязанности проектировщика и подрядчика лично перед Вами.
Егор, застройщик, с которым был заключён договор по факту прекратил свою деятельность: сменил руководителей, адрес местонахождения (другой субъект РФ), не ведёт хоз.деятельность, денежных средств на счетах нет. Как следствие, при расторжении договора возврат денег за квартиру (даже при наличии решения суда) невозможен. Поэтому я рассматривала возможность привлечения к солидарной ответственности подрядчика и/или проектировщика (они хоз.деятельность ведут). Но, исходя из вашего ответа, их привлечь не получится. Значит, обращаться в суд с иском о расторжении договора с целью возврата денег даже в период гарантийного срока бессмысленно?
Александра, здравствуйте!
Как указано в 214-ФЗ, Вы вправе в одностороннем порядке отказаться от договора и потребовать возврата уплаченных денежных средств только в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок. Формально Застройщик существует, пока запись о его ликвидации не внесена в Единый государственный реестр юридических лиц. Следовательно, он продолжает нести гарантийные обязательства и Вы имеете возможность предъявить Застройщику требование об устранении существенных недостатков, равно как и требование о соразмерном уменьшении цены договора.
Предлагаю всё же обратиться к Застройщику с одним из указанных требований. Возможно деятельность Застройщика просто «заморожена» в связи с отсутствием объектов в работе. Маловероятно, конечно, но возможно.
При этом отказываться от договора и требовать взыскания я бы не рекомендовал. Формально может сложиться ситуация, когда Вы отказались от договора и он уже не действует, а денежные средства при этом Вы не получите никогда.
Как вариант рекомендую использовать возможность заявления требований об уменьшении цены договора. Это не повлечёт выбытие квартиры из Вашей собственности и Вы сможете как — то оперировать судебным решением об уменьшении цены договора. Возможно, Вам удастся что-то получить с Застройщика в рамках процедуры банкротства.
Что касается ответственности Подрядчика и Проектировщика, то судебная практика склоняется к выводу о том, что гарантийные обязательства не переходят к указанным лицам даже в случае ликвидации Застройщика.