Купля продажа

договор не купли продажи, о договор о дарении, плюс еще дарения не от его имени, а от имени некой ее подруги.
Фахриддин

Добрый день, Фахриддин.

Как вы деньги уплачивали за этот таунхаус? Есть расписки, квитанции?

в это время он все таки разделил на два блока и оформил на свою подругу, так как с женой разводится, а сейчас эта подруга просто оформила договор о дарении
Фахриддин

Тут вот есть некоторое беспокойство. Ведь если супруга не в курсе указанной операции, а имущество является совместно нажитым, то при получении Вами дома в дар, она вполне может признать недействительной сделку своего бывшего мужа с подругой недействительной и Вашу соответственно тоже поскольку она безвозмездная.

В соответствии с пунктом 2 статьи 302 ГК РФ если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Так что главную опасность я вижу именно в этом.

Здравствуйте, Фахриддин.

1. На мой взгляд несколько спорны моменты самого договора дарения.
Согласно договора дарения вам отчуждена 1/2 доля дома и 1/4 земельного участка.

Согласно ст. 273 ГК РФ:

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

и ч. 4 ст. 35 ЗК РФ:

Отчуждение участником долевой собственности
доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Вы указали

(получается он построил 4 таунхауса на два отдельных блока, и мы с ним договаривались 1/2 то есть, разделить каждый блок).
Фахриддин

Без кадастрового паспорта сложно судить, но учитывая, что он дарит вам 1/2 доли от здания, соответственно он должен был дарить и 1/2 от участка, но дарит он 1/4 доли.

При таких условия, сделка может просто не пройти регистрацию.

2. Доводы продавца

На мой вопрос, почему так, он сказал что просто для купли продажи нужна согласия соседей так как это долевая собственность (таунхаус), поэтому так решили оформить.
Фахриддин

являются ложью. Никакого согласия не требуется. При отчуждении доли в праве собственности другие участники имеют преимущественное право покупки этой доли. Не вижу никаких проблем для продавца в соблюдении этих условий. Достаточно получить отказ других участников от приобретения доли и сделку купли-продажи можно заключать.

3.

должен буду платить 13% + в течении 3х лет, у меня могут отобрать даренное имущество.
Фахриддин

Если сделка пройдет регистрацию — налог безусловно уплачивать придется.

в течении трех лет ее подруга может получить дом обратно, если я правильно понял по закону?
Фахриддин

Нет, не правильно. Отменить договор дарения довольно проблемно. Признать недействительным — тоже. Поэтому, с этой стороны можете не опасаться потери недвижимости.

Но коллеги верно указали, основная опасность кроется в его супруге. Информация о том, являлось ли это имущество совместно нажитым или нет — отсутствует, но если исходить из того, что являлось, то не лишним будет упомянуть ст. СК РФ:

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Я не могу сказать за республику Адыгею, но в нашей области Росреестр не принимает документы на регистрацию, а если принимает то не осуществляет саму регистрацию, без подтверждения того, что сторона сделки не состоит в браке либо без нотариального согласия супруга на совершение сделки.

Т.е. если нет ни того, ни другого — наши регистраторы приостанавливают регистрацию сделки до представления соответствующих документов. Насколько я владею информацией из других субъектов — в большинстве областях тоже самое.

Поэтому думаю, что если сделка по отчуждению дома прошла регистрацию в ФРС — то скорее всего имущество было либо приобретено до брака, либо было получено согласие супруги.

Если же нет — то вероятность изъятия у вас дома достаточно велика.

Я оплатил за этот дом, фактический здесь 2 года проживаю и все соседи свидетели, плюс сделал ремонт в этом доме, все чеки сохранились. Как это будет по закону, когда я с ним заключаю предварительный договор купли продажи, а он продает другому человеку? что я могу сделать по закону? поэтому я задал вопрос, то что вы говорите, я также понимаю, но вот что можно сделать? фактический он изначально сам оформил за меня, договора за газ, воду и электроэнергию
Фахриддин

Согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Так как вы не совершали никаких действий по направлению требования о заключении договора (или во всяком случае у вас отсутствуют письменные доказательства этого) соответственно предварительный договор прекращается.

При это все денежные средства, которые уплачены вами продавцу переходят в неосновательное обогащение которое подлежит возврату с начисленными на нее процентами в порядке ст. 395 ГК РФ.

На мой взгляд у вас два пути — очень сложный и легкий.

Очень сложный путь заключается в судебной тяжбе по признанию двух сделок (отчуждению недвижимости подруге и дарения вам) — недействительной по мотивам мнимости и признании заключенным договора купли-продажи между первым продавцом и вами. Это очень сложно и очень долго.

Простой путь много проще, но не однозначный — взыскание неосновательного обогащения с продавца и причитающихся процентов через суд. Неоднозначность в том, что продавец может оказаться юридически нищим и взыскание этих 3х миллионов будет проходить до победного конца… седой старости.

С уважением,