Продажа квартиры

Здравствуйте! Да, Вам нужно обратиться в отделение Пенсионного фонда РФ с просьбой дать разрешение на приобретение другой квартиры с использованием средств материнского капитала.

Уточню, что ни Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ

«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ни Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 N 862

«О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» данный вопрос не регулирует.

Здравствуйте, Юлия!

Да, если большим метражом — можете продать в порядке переуступки права. Это можно сделать только с согласия застройщика, которому безразлично, кто будет проживать в построенном им доме.

использовала мат.капитал
Юлия

Здравствуйте. Все члены семьи являются покупателями по ДДУ? Или представляли в ПФР нотариальное обязательство о наделении членов семьи долями после сдачи дома в эксплуатацию?

Доброго времени!

Возможность уступки права требования по договору участия в долевом строительстве предусмотрена ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно ч. 1 указанной нормы уступка осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). При этом к продаже имущественных прав применяются общие положения о купле-продаже, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности договора
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства (ч. 1 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ).
По общему правилу не требуется согласия застройщика на такую уступку, равно как и согласия других участников долевого строительства. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Определение ВАС РФ от 24.03.2010 N ВАС-2932/10 по делу N А40-16350/09-101-38).
В то же время если уступка совершается одновременно с переводом долга, то требуется письменное согласие застройщика на перевод участником долевого строительства своего долга на другое лицо (п. 2 ст. 391 ГК РФ).
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ).

Важно! Исходя из принципа свободы договора (п. 1 ст. 1, ст. 421 ГК РФ), можно прийти к выводу о том, что условие договора участия в долевом строительстве о запрете уступки прав по такому договору до полной оплаты цены договора участия в долевом строительстве не противоречит законодательству. Данный вывод подтверждается судебной практикой (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.03.2007, 16.03.2007 N Ф03-А04/07-2/290 по делу N А04-7767/06-14/817).

Существенные условия
Это условия, обязательные для договоров данного вида. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Без них договор будет считаться незаключенным.

Существенными условиями являются:
— сведения об обязательстве, из которого вытекает право требования (п. 1 ст. 382 ГК РФ).
Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки.

Важно! В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Поскольку ст. 17 Федерального закона N 214-ФЗ прямо закрепляет необходимость государственной регистрации как самого договора участия в долевом строительстве, так и уступки прав требований по нему, то договор уступки будет считаться для третьих лиц заключенным лишь с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

{Путеводитель по сделкам. Уступка имущественного права по договору участия в долевом строительстве. Общая информация {КонсультантПлюс}}

Здравствуйте, Юлия!

В соответствии Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» ПФР дает согласие на распоряжение материнским капиталом, после того, как деньги перечислены, функции ПФР прекращаются. У ПФР нет полномочий в последующем отслеживать за исполнением обязательств по материнскому капиталу. Т.е. согласия ПФР на переуступку ДДУ получать не нужно.

Так как материнский капитал предназначен для улучшения жилищных условий, в том числе и детей, то следовательно здесь должны быть задействованы органы опеки.

Несмотря на то, что прямо Ваша ситуация федеральным законом «Об опеке и попечительстве» не отрегулирована, так как в соответствии с данным законом согласие дается только на сделки при которых непосредственно затрагиваются доли детей, тем не менее рекомендую обратиться в органы опеки для консультации по данному вопросу, так как возможно получать разрешение понадобиться.

Это необходимо, чтобы через год другой, в ходе какой либо проверки за целевым расходованием мат капитала органы опеки не обратились в суд, с иском о признание переуступки недействительной.

Статья 8. Полномочия органов опеки и попечительства

1. К полномочиям органов опеки и попечительства относятся:
…
6) выдача в соответствии с настоящим Федеральным законом разрешений на совершение сделок с имуществом подопечных;

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
..............

5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Гражданский кодекс РФ

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства

Так как Вы хотите в итоге фактически улучшить жилищные условия органы опеки должны Вам дать согласие на переуступку ДДУ.

Без гарантии обеспечения детей долей в будущем жилье ни орган опеки ни пфр не разрешат вам ваше планируемое расширение. Так как могут сложится обстоятельства что дети подрастут и потребуют о вас долю. И тогда уже за ваши ошибки придется расплачиваться лицу который купил квартиру. И тут даже не нужно вам разрешения ПФР так как они уже перечислили деньги и их функции на этом закончились. Поэтому нужно нотариально оформить доли подпечных и потом просить разрешение у органов опеки. Так как вы планируете улучшить жилищные условия то вам дадут разрешение. Статьи приводить не буду, та как коллеги уже привели