Переуступка прав требования на квартиру, оформление

Согласно ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства
в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете.
Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве). Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу. Первоначальный кредитор и новый кредитор солидарно обязаны возместить должнику — физическому лицу необходимые расходы, вызванные переходом права, в случае, если уступка, которая повлекла такие расходы, была совершена без согласия должника. Иные правила возмещения расходов могут быть предусмотрены в соответствии с законами о ценных бумагах.

Вашим договором запрет уступки не предусмотрен:

Участники долевого строительства вправе уступать другим (физическим и/или юридическим лицам) свои права по настоящему Договору
Андрей

Вы должны получить письменное согласование застройщика на уступку права. Напишите им письменное заявление, пусть они дадут письменный ответ. В ответе, разумеется, они не имеют права требовать 15%, но должны дать обоснование своему отказу. Учитывая, что стоимость квартиры Вами оплачена, дать обоснование им будет крайне сложно. А нет обоснования — значит нарушаются Ваши права.

Вот ещё положения ст.388 ГК РФ: уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

Соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения.

Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него.
Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения.

Уступка права по договору долевого участия не делает исполнение обязательства значительно более обременительным для Застройщика.

Федеральный закон Российской Федерации от 28 июля 2010 г. N 241-ФЗ
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и о порядке предоставления единовременной выплаты за счет средств материнского (семейного) капитала»
4. Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению."

2) Если вы пишите, что согласие застройщика не нужно, почему тогда в ДДУ прописано, что нужно?
Андрей

В данном случае данный пункт противоречит закону, а именно ст 16 Закона о защите прав потребителей

Статья 16 ЗоЗПП. Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя
1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

3) Значит ли это, что застройщиком заведомо был составлен несоответствующий закону договор ДДУ?
Андрей

Совершенно верно и данный пункт можно в суд порядке признать недейстивтельным

4) И если мы его подписали, значит ли это что они нас об этом уведомили, и значит мы согласились на отличные от законы условия?
Андрей

Вы в данном случае слабая сторона в договоре, которая не владеет кириллическими познаниями и приняли данный договор как соответствующий законодательству (это Ваша позиция в суде)

5) Как быть с тем, что за переуступку в ДДУ застройщик просит 15% от цены квартиры?
Андрей

В данном случае мое мнение, что с данным условием Вы согласились, но так же и поддержу коллегу, что «красная цена» не более 3000-5000 р

6) Можно ли оформить такую переуступку в любой другой юридической конторе?
Андрей

Да, можете

7) Некоторые юристы в этой ветке писали, что 100% доли теща получить не сможет, т.к. использован материнский капитал, но ведь когда ипотека будет завершена, мы с женой можем же просто отдать/переуступить свои доли теще? Если просто переуступить не получится, как сделать так, чтоб получилось?
Андрей

Коллега написала свой комментарий по поводу моего мнения. но я все таки останусь при своем мнении. Были случаи, когда сделку отменяли из-за того, что не были выделены доли в связи с использованием МК. Но приведенный пример, коллеги, так же не исключается.

8) Какая цена является приемлемой за такую переуступку?
Андрей

Это уже как договоритесь с юристом

Но, конечно, обязательство перед ПФР никто не отменял, поэтому рекомендую выделить детям доли в праве собственности в другом жилом помещении.
Янкина Наталья

Вариант не исключается, но в моей практике были случаи отмены сделок

Эдуард, здравствуйте.

1) Вы извините, но понятия кредитор, должник из ссылок на документы мне применительно к нашей ситуации непонятны. У нас есть три стороны -

банк, застройщик и мы. А когда отношения с банком будут завершены останется две: мы и застройщик.

2) Если вы пишите, что согласие застройщика не нужно, почему тогда в ДДУ прописано, что нужно?

3) Значит ли это, что застройщиком заведомо был составлен несоответствующий закону договор ДДУ?

4) И если мы его подписали, значит ли это что они нас об этом уведомили, и значит мы согласились на отличные от законы условия?

5) Как быть с тем, что за переуступку в ДДУ застройщик просит 15% от цены квартиры?

6) Можно ли оформить такую переуступку в любой другой юридической конторе?

7) Некоторые юристы в этой ветке писали, что 100% доли теща получить не сможет, т.к. использован материнский капитал, но ведь когда ипотека будет завершена, мы с женой можем же просто отдать/переуступить свои доли теще? Если просто переуступить не получится, как сделать так, чтоб получилось?

8) Какая цена является приемлемой за такую переуступку?

1) Вы извините, но понятия кредитор, должник из ссылок на документы мне применительно к нашей ситуации непонятны. У нас есть три стороны — банк, застройщик и мы. А когда отношения с банком будут завершены останется две: мы и застройщик.
Андрей

В данном случае банк является Вашим кредитором, а Вы его должником, так как вы заняли деньги у банка, и Вы ему должны.

Но в отношениях к ДДУ, Вы являетесь кредитором, а застройщик должником, так как именно застройщик имеет перед вами задолженность (обязанность) передать недвижимость.

2) Если вы пишите, что согласие застройщика не нужно, почему тогда в ДДУ прописано, что нужно? 3) Значит ли это, что застройщиком заведомо был составлен несоответствующий закону договор ДДУ?
Андрей

Много фирм в различных сфрах пользуются незнанием законов, поэтому и включают различные условия ущемляющие права граждан, рассчитывая, что люди не будут жаловаться и разбираться, а просто заплатят. Только представьте если по 15% заплатят хотя бы 10-15 человек, какой доход получит застройщик за обычное разрешение (которое по сути «филькина грамота»).

Если же кто-то будет жаловаться, то тем и пойдут на уступки.

4) И если мы его подписали, значит ли это что они нас об этом уведомили, и значит мы согласились на отличные от законы условия? 5) Как быть с тем, что за переуступку в ДДУ застройщик просит 15% от цены квартиры?
Андрей

Вы можете через суд признать условия договора ничтожным, но думаю после жалобы в Роспотребнадзор, застройщик сам пойдет на уступки и не будет требовать от Вас уплаты за разрешение. При этом вашу уступку по ДДУ зарегистрируют в Росреестре и без разрешения.

6) Можно ли оформить такую переуступку в любой другой юридической конторе?
Андрей

Ее очень легко сделать. Составляете договор цессии, подписываете и несете в Росреестр. Этот договор могут составить и здесь, а в Росреестр сходить сами, значительно с экономите.

7) Некоторые юристы в этой ветке писали, что 100% доли теща получить не сможет, т.к. использован материнский капитал, но ведь когда ипотека будет завершена, мы с женой можем же просто отдать/переуступить свои доли теще? Если просто переуступить не получится, как сделать так, чтоб получилось?
Андрей

Свои доли уступить можете, а доли детей, которые Вы обязаны выплатить не можете.

8) Какая цена является приемлемой за такую переуступку?
Андрей

С учетом того, что это Москва я бы больше 10000 руб. не отдал. При условии что юрист сам будет ходить на сделку в Росреестр.