332 юриста сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

332 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Гражданское право
  2. Право собственности

Продажа квартиры менее 3-х лет в собственности после получения налогового вычета

Здравствуйте,

в 2011 году я приобрел с привлечением ипотечного кредита квартиру в новостройке по ДДУ без отделки (это зафиксировано в ДДУ) за 4 млн. В 2012 году дом был сдан, а в 2013 году я получил право собственности. В квартире я сделал хороший ремонт, который обешелся еще в 2 млн, но документы (чеки) есть далеко не на всю сумму, так как ремонт делала частная бригада. Сейчас в данной квартире я живу.

В 2013 году я получил налоговый вычет с 2-х млн. и с процентов по ипотеке за 2012 (по акту приема/передачи). В 2014 получил налоговый вычет за поценты по ипотеке за 2013 и в этом году так же подал заявление на налоговый вычет на проценты по ипотеке за прошлый год, который ФНС уже подтвердила после проверки.

Вопрос: если я захочу продать эту квартиру в 2015 году, например за 7 млн, мне нужно будет платить подоходный налог с суммы в 7 млн минус 4 млн которые я потратил на покупку квартиры в 2011 и минус подтвержденные расходы на отделку (какие найду) или с учетом того, что я уже воспользовался налоговым вычетом, мне придется платить 13% с полной стоимости квартиры, которая будет прописана в ДКП?

28 Июля 2015, 23:35, вопрос №922071
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (4)

Юрист - Виолетта
9322
ответа
4655
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Раменское
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
В 2012 году дом был сдан, а в 2013 году я получил право собственности. Михаил

А акт приема — передачи когда был подписан?

28 Июля 2015, 23:42
q Отблагодарить
0 0
Михаил
клиент, г. Москва

В начале 2013

28 Июля 2015, 23:49
Михаил
клиент, г. Москва

А св-во о собственности получено в конце 2013

29 Июля 2015, 00:52
Юрист - Михаил
7461
ответ
3080
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Уважаемый Михаил! Здравствуйте! Копировать статью 220 НК РФ сюда смысла нет. Естественно, первый вариант, так что в Ваших интересах найти все чеки и т.п. документы на отделку квартиры.

28 Июля 2015, 23:52
q Отблагодарить
0 0
7461
ответ
3080
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате

Уважаемый Михаил! Только имейте в виду следующее:

Согласно п.п.4 п.2 ст.220 НК РФ
положения подпункта 1
пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов,
полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств,
которые использовались в предпринимательской деятельности
28 Июля 2015, 23:56
Михаил
клиент, г. Москва

Михаил, здравствуйте, спасибо за скорый ответ. Мой вопрос не в том, какой вариант мне выбрать, а в том, есть ли у меня данный выбор исходя из того, что я уже вопользовался один раз налоговым вычетом при покупке данной квартиры. Я так понял из закона, что я могу реализовать или одно право или другое (вычет при покупке или при продаже). Я переживаю, что после продажи и подачи декларации меня завернут и скажут, что я уже воспол зовался налоговым вычетом, поэтому мне надо платить ндфл с полной суммы.

29 Июля 2015, 00:02
7461
ответ
3080
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате

Уважаемый Михаил! Согласен, скорость не всегда есть качество… Но статья 220 НК РФ как раз и дает понятия разного рода имущественных налоговых вычетов (у Вас по пункту 1).

А вот

повторное предоставление налоговых вычетов,
предусмотренных подпунктами
3 и 4 пункта
1

настоящей статьи, не допускается (п.11 ст.220 НК РФ).

29 Июля 2015, 00:05
7461
ответ
3080
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате

Уважаемый Михаил! Уточню: по подпункту 1...

29 Июля 2015, 00:11
Михаил
клиент, г. Москва

Уважаемый Михаил ( а так же уважаемые господа другие юристы). К сожалению, я не силен в кодексах и юридических терминах. У меня другая профессия. Поэтому и задаю вопрос здесь. Прошу, не отправляйте меня к кодексам. Я их уже читал, но к сожалению, так и не понял витиеватых формулировок. Попробую задать вопрос по другому.

Если при перечисленных в вопросе условиях, после продажи квартиры за 7 млн, я подам налоговую декларацию на доход в 3 млн - продажа квартиры за 7 минус расходы на ее покупку 4 млн (не берем пока отделку в расчет) пошлет ли меня ФНС с такой декларацией куда подальше, заставив заплатить налог с 7 млн или примет такую декларацию и я заплачу налого только с 3 млн?

Вот только это меня интересует.

заранее спасибо

29 Июля 2015, 00:20
7461
ответ
3080
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате

Уважаемый Михаил! Тогда четко приведу п.2 ст.220 НК РФ:

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1
настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих
особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере
доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых
домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых
домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе,
находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в
целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом
периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося
в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000
рублей;
2) вместо получения имущественного налогового вычета в
соответствии с подпунктом
1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму
своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и
документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого
имущества.

То есть Вы подаете налоговую декларацию с уменьшением налога на сумму фактически произведенных расходов… и с этой суммы и уплачиваете НДФЛ.

29 Июля 2015, 00:27
Михаил
клиент, г. Москва

Это означает "Да, я могу подать декларацию на доход за минусом понесенных расходов, НЕ смотря на то, что уже воспользовался налоговым вычетом на данную картиру в другом налоговом периоде и ФНС обязана принять такую декларацию?"

29 Июля 2015, 00:51
получен
гонорар
50%
Юрист - Евгений
6149
ответов
3122
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 6149ответов
  • 3122отзыва
В начале 2013
Михаил

в таком случае в начале 2016 года у вас не будет обязанности оплачивать налог при продаже квартиры

если я захочу продать эту квартиру в 2015 году, например за 7 млн, мне нужно будет платить подоходный налог с суммы в 7 млн минус 4 млн которые я потратил на покупку квартиры в 2011 и минус подтвержденные расходы на отделку (какие найду)
Михаил

Вы сможете учесть расходы только связанные с приобретением данного имущества

ч.2 ст. 220 НК РФ
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав;
29 Июля 2015, 00:40
q Отблагодарить
0 0
Михаил
клиент, г. Москва

Я слышал, что с 1 января 2016 срок увеличится до 5 лет.

И правильно ли я понял, что пункты 1 и 2 части 2 ст 220 НЕ являются взаимоисключающими (то есть или, или)?

29 Июля 2015, 00:47
6149
ответов
3122
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
И правильно ли я понял, что пункты 1 и 2 части 2 ст 220 НЕ являются взаимоисключающими (то есть или, или)?
Михаил

вот именно применение одного из вычетов исключает применение второго (или или)

Я слышал, что с 1 января 2016 срок увеличится до 5 лет.
Михаил

это не ваш случай

29 Июля 2015, 00:52
Михаил
клиент, г. Москва

Значит при таком раскладе мне придется платить налог с полной суммы от продажи квартиры?

И второй вариант -ждать 3 года с даты подписания акта приема передачи квартиры по ДДУ (причем не с даты св-ва о собственности и не 5 лет по новому законодательству)?

29 Июля 2015, 00:58
6149
ответов
3122
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
А св-во о собственности получено в конце 2013
Михаил

важна дата подписания акта

29 Июля 2015, 00:53
6149
ответов
3122
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Значит при таком раскладе мне придется платить налог с полной суммы от продажи квартиры?
Михаил

нет, у вас два варианта либо платить налог с суммы выше 1 млн, либо с суммы выше 4 млн

И второй вариант -ждать 3 года с даты подписания акта приема передачи квартиры по ДДУ (причем не с даты св-ва о собственности и не 5 лет по новому законодательству)?
Михаил

дожидаться трех лет со дня подписания акта

29 Июля 2015, 01:02
Михаил
клиент, г. Москва

Спасибо, за ответы. По поводу акта, меня тут направили на Письмо МинФина России №03-04-05/9-1315 от 15 ноября 2012 года. Там есть такие слова: Кроме того, на начальном этапе строительства приобретается не квартира, поскольку дом и, соответственно, квартира еще не существуют, а право требования передачи квартиры, когда дом будет построен и сдан в эксплуатацию.

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

Следовательно, срок нахождения в собственности налогоплательщика объекта недвижимости следует определять с даты его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На какой документ ссылаться по поводу 3-хюлет с момента подписания акта?

29 Июля 2015, 01:07
6149
ответов
3122
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
На какой документ ссылаться по поводу 3-хюлет с момента подписания акта?
Михаил
Письмо МинФина России №03-04-08/7-273 от 23 августа 2012 года
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу порядка определения даты возникновения права на имущественный налоговый вычет в связи с приобретением квартиры по договору уступки и перевода обязательств по договору инвестирования и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Пунктом 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
В соответствии с абз. 22 пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса документом, необходимым для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, является договор на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них.
Таким образом, в случае приобретения квартиры в строящемся доме имущественный налоговый вычет может быть получен до регистрации права собственности на квартиру при оформлении акта приема-передачи квартиры.
Акты осмотра квартиры и открытия доступа в квартиру не свидетельствуют о приобретении налогоплательщиком права на недвижимое имущество и не могут рассматриваться ни в качестве передаточного акта, ни в качестве иного документа о передаче, являющегося основанием для передачи объекта долевого строительства в соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Кроме того, перечень документов, представляемых налогоплательщиком для подтверждения права на получение имущественного налогового вычета, указанный в пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса, является закрытым и не подлежит расширительному толкованию.
Поскольку акт приема-передачи квартиры подписан не был, а право собственности физического лица на квартиру признано решением суда, моментом возникновения такого права является дата вступления в силу решения суда, а именно — 11 января 2012 г.
Таким образом, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета по доходам за 2012 г. и последующие годы.
Директор Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики И.В.Трунин

Это лишь одно из многих разъясняющих писем Минфина

29 Июля 2015, 01:17
получен
гонорар
50%
Юрист - Руслан
15360
ответов
8419
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте!

Вопрос: если я захочу продать эту квартиру в 2015 году, например за 7 млн, мне нужно будет платить подоходный налог с суммы в 7 млн минус 4 млн которые я потратил на покупку квартиры в 2011 и минус подтвержденные расходы на отделку (какие найду) или с учетом того, что я уже воспользовался налоговым вычетом, мне придется платить 13% с полной стоимости квартиры, которая будет прописана в ДКП?

Ответ:

Вы вправе при продаже квартиры в собственности менее трех лет воспользоваться имущественным налоговым вычетом 1 000 000 рублей, то есть именьшить доходы на сумму налогового вычета (п. 3 ст. 210 НК РФ).

Либо уменьшить сумму своих доходов на документально подтвержденные расходы связанные с получением этого дохода то есть 7 000 000 — 4 000 000 = 3 000 000 это сумма дохода. (ст. 220 НК РФ).

Использование имущественного налогового вычета при приобретении квартиры на отношения, связанные с продажей квартиры не влияет.

29 Июля 2015, 06:04
q Отблагодарить
1 0
Михаил
клиент, г. Москва

Вот спасибо! Эта формулировка для меня более понятна.

А если говорить про то, с какого момента исчисляются 3 года, по истечению которых продав квартиру я вообще могу не подавать декларацию?

С момента передачи квартиры по акту приема/передачи или с момента регистрации собственности в ЕГРП?

29 Июля 2015, 06:19
15360
ответов
8419
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате
С момента передачи квартиры по акту приема/передачи или с момента регистрации собственности в ЕГРП?

Больше склоняюсь к тому, что с момента подписания передаточного акта, а не регистрации права собственности. Но, согласно ГК РФ право собственности на объект недвижимости возникает с момента регистрации. При этом в целях получения имущественного налогового вычета при приобретении квартиры по договору долевого строительства отсчет идет не с момента регистрации права, а подписания сторонами передаточного акта. Однако, по продаже разъяснений Минфина России нет и мнения расходятся. Одни утверждают, что происходит регистрация вновь созданного объекта, другие, что лишь передача квартиры по акту.

В общем, я считаю, что с момента подписания передаточного акта. То есть, в Вашем случае в начале 2016 года истекают три года.

29 Июля 2015, 06:52
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

332 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут