Как правильно досрочно погасить кредит

Здравствуйте, Ольга!

Если квартира была приобретена в браке, то эта квартира является совместно нажитым имуществом, и Ваш сын при разводе будет иметь право на 1/2 долю в данной квартире, если они не составляли брачный договор с иными условиями.

Статья 34. Совместная собственность супругов
[Семейный кодекс РФ] [Глава 7] [Статья 34]

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов
[Семейный кодекс РФ] [Глава 7] [Статья 39]

1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

Если же имущество получено в дар, то это является личным имуществом супруга.

Статья 36. Имущество каждого из супругов

[Семейный кодекс РФ] [Глава 7] [Статья 36]

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

В связи с этим Вы можете подарить деньги сыну перечислив их безналичным способом на его счет, с которого он сразу безналичным способом перечислит деньги на счет банка для погашения ипотеки. В этом случае он при разводе может требовать большей доли, чем 1/2.

Либо заключить с невесткой и сыном соглашение, что после того как Вы погасите ипотеку, они обяжутся выделить хотя бы символически 1/10 — 1/20 доли в квартире, чтобы Вашу сестру никогда не смогли бы выселить в дальнейшем.

Данное соглашении возможно исходя из принципов свободы заключения договоров.

Статья 421. Свобода договора
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 27] [Статья 421]

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Удачи Вам!

Уважаемая Ольга Алексеевна, здравствуйте.

Возможна замена заёмщика в договоре в соответствии со статьёй 391 ГК РФ:

Статья 391. Условие и форма перевода долга
1. Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

Таким образом, это возможно только с согласия банка.

Уважаемая, Ольга Алексеевна! Ситуация у Вас следующая.

Я хочу им помочь и погасить досрочно их долг банку. Но я опасаюсь, что став полноправной собственницей жилья, невестка выставит из квартиры и мою сестру и ее сына (своего мужа). Я хотела бы видеть в свидетельстве о собственности их всех. Как мне помочь и не навредить?
Кан Ольга Алексеевна

Если между невесткой и сыном не был заключен брачный договор, то они являются сособственниками данной квартиры по 1/2 доли. То, что в свидетельстве указана невестка — это формальность.

Статья 34 СК РФ. Совместная собственность супругов

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Статья 39 СК РФ. Определение долей при разделе общего имущества супругов

1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.
3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

Чтобы увидеть в свидетельстве их всех необходимо погасить ипотеку полностью и провести сделку. Например, Вы можете заключить с ними предварительный договор купли — продажи доли в этой квартире, внести деньги на их счет и после полного погашения ипотеки, зарегистрировать основной договор купли — продажи на свою долю, а своей долей сможете распорядиться по своему усмотрению, например подарить или продать сестре или ее сыну.