Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как доказать, что право аренды на земельный участок было выдано правомерно?
Добрый день. Компании, интересы которой я представляю, в аренду был предоставлены 3 земельных участока (далее ЗУ) в 2014 году. Земля принадлежит городу. Общая площадь всех ЗУ около 3 Га. Из них к моменту утверждения акта выбора на кадастровом учёте уже числились 2 ЗУ (были сформированы 0,29Га и 0,2Га). Остальная площадь 2,69Га была поставлена на кадастр перед заключением договора аренды. В дальнейшем все 3 участка были объединены в один с новым кадастровым номером и подписано доп соглашение к договору аренды.
На данный момент идёт процесс переговоров с потенциальным инвестором для совместной застройки участка. Но юристы инвестора при проверке юридических документов, утверждают, что процедура выделения участка администрацией была проведена с нарушениями и ссылаются на (цитирую их возражения):
"Добрый день.
Право аренды в отношении земельного участка с кад. № .......... предоставлено ООО ............ в порядке предварительного согласования места размещения объекта. О выборе данной процедуры говорит подготовленный акт выбора, а также ссылки на соответствующие статьи в постановлении № 1593-р от 08.05.2014 и № 2856-р от 06.08.2014г.
Однако при выборе земельного участка было нарушено правило, согласно которому выбирать земельный участок из сформированных земельных участком запрещено.
Судебная практика:
Определение ВАС РФ от 22.12.2010 N ВАС-16725/10 по делу N А03-4523/2010
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.03.2009 по делу N А11-2987/2008-К2-27/116
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.09.2008 по делу N А79-637/2008
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.09.2004 N А43-20182/2003-10-838"
На это земельный комитет Администрации города написал свои возражения (прикрепляю 2 файла)
Но юристы инвестора стоят на своём, а администрация города не слишком хочет как-то помочь арендаторам в разрешении этой ситуации.
Можно ли как-то грамотно ответить на претензии юристов инвестора?
Спасибо
- скан 3 листа — копия.jpeg
- скан 3 листа_001 — копия.jpeg
Постарался каким-то образом пролить свет на Ваши вопросы, спасибо всем за ответы. Я готов к дальнейшему диалогу, так как для себя ничего не понял (ну не юрист я, извиняюсь :) )
Жду Ваших комментариев, ответов, вопросов.
Спасибо
Образование земельных участков из уже существующих участков,
осуществляется путем раздела, объединения, перераспределения или выдела.
Образование земельных участков указанными способами возможно как из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (разграниченной или неразграниченной), так и из земельных участков, находящихся в частной собственности. Если ни одно из указанных действий действительно не было произведено, то договор аренды в отношении этих участков действительно был заключен с нарушением норм закона. Вам необходимо обратиться к арендодателю и заключить договоры в соответствии с требованиями норм закона.
Здравствуйте, Роман!
Статьей 30
Земельного кодекса Российской Федерации, также действовавшей до 1 марта 2015 года,
был предусмотрен порядок предоставления земельных участков для строительства из
земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 1 данной
статьи предоставление земельных участков для строительства из
земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности,
осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного
согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест
размещения объектов.
Согласно пункту 3 этой же
статьи предоставление земельных участков для строительства с
предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду.
В силу пункта 5 указанной
статьи предоставление земельного участка для строительства с
предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в
следующем порядке: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке,
установленном статьей 31
настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения
объекта;
2) выполнение в
отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его
государственного кадастрового учета;
3) принятие решения
о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с
правилами, установленными статьей 32
настоящего Кодекса.
Пунктом 2 статьи 32
Земельного кодекса Российской Федерации предусматривалось, что исполнительный
орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные
статьей 29
настоящего Кодекса, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении
земельного участка для строительства на основании заявления гражданина или
юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для
строительства.
Эта позиция содержится в Определении
Верховного Суда РФ от 08.04.2015 N 18-КГ15-8
Минэкономразвития
РФ в письме от 18.07.2008 N Д05-2908
отметил, что предоставление земельного участка для строительства с
предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в
следующем порядке:
1) выбор земельного
участка и принятие в порядке, установленном ст. 31
настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения
объекта;
2) проведение работ
по формированию земельного участка;
3) государственный
кадастровый учет земельного участка;
4) принятие решения
о предоставлении земельного участка для строительства.
В соответствии со ст. 32
Земельного кодекса исполнительный орган государственной власти или орган
местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического
лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства,и
приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный
срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства.
Поэтому работы по
формированию зем. участка необходимо провести.
Добрый
Разъясните мне, в данной ситуации, претензии юристов Инвестора обоснованы?
Им не нравится, что 2 участка уже были сформированы изначально и поэтому саму процедуру выбора участков они считают неверно проведённой, следовательно они считают, что в дальнейшем для них будет риск (возможность какими-либо 3-ми лицами обжаловать процедуру выделения участков), что в дальнейшем повлечёт за собой расторжение договора аренды
Здравствуйте!
Я бы ответил так:
В ответ на Ваше письмо №___ от "___"_____20__ сообщаю следующее:
Приведенная Вами судебная практика не относится к рассматриваемому спору, в связи с тем, что все спорные земельные участки были переданы по договору аренды нашей Компании и права третьих лиц не нарушены. Одновременно с этим сообщаю, что после проведения процедуры объединения участков в один, с присвоением ему самостоятельно обособленного кадастрового номера, это никак не повлияло на предмет договора аренды, так как были сохранены, предмет, объект и субъекты гражданских правоотношений.
Кроме того, указанное Вами Определение ВАС РФ от 22.12.2010 N ВАС-16725/10 по делу N А03-4523/2010 содержит ссылки на утратившие силу нормы права. Примером данного факта является следующая цитата — «Судом установлено, что общество „ТФ “Агреман» обратилось в управление с заявкой о предоставлении ему на основании статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации в аренду земельного участка площадью 6 630 кв. м, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 70д, для строительства дополнительных административных зданий рынка, указав, что переданный в аренду потребительскому обществу земельный участок необходим заявителю для эксплуатации и дальнейшего развития универсального рынка." и так далее.
Статьи 28 — 34. Утратили силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
На основании вышеизложенного, в связи с абсолютно необоснованными и не подкрепленными нормами действующего законодательства РФ доводами прошу Вас дать юридически грамотный ответ о причинах отказа согласования сделки.
С уважением А.Э.С.
Добрый день
По срокам ещё раз уточню
12.06.2013 - Информационное сообщение в газете (О предоставлении на праве аренды ЗУ, ориентировочной площадью 3Га)
31.03.2014 - Составлен акт выбора и обследования ЗУ ориентировочной площадью 3Га
08.05.2014 - Распоряжение Главы Администрации города о предварительном согласовании места размещения торгового комплекса и утверждении акта выбора от 31.03.2014
06.08.2014 - Распоряжение Главы Администрации города о предоставлении ООО..... в аренду ЗУ, находящего в государственной собственности, для строительства торгового комплекса. Также об изменении разрешённого использования сформированных ЗУ (2 шт.) с "автостоянки" на "размещение торгового комплекса". Также сформировать из 3-х ЗУ 1 участок путём их объединения.
21.08.2014 - Заключен договор аренды на 3 ЗУ (рег палата 02.09.2014)
29.09.2014 - Доп соглашение к договору аренды о объединении участков в 1 ЗУ
Тогда, как я понимаю, действовала старая редакция ЗК
Тогда, как я понимаю, действовала старая редакция ЗК
Роман
Претензии от инвесторов поступают уже в момент действия новой редакции ЗК РФ, соответственно опираться на документы утратившие силу нет смысла, кроме того, договор аренды должен был пройти регистрацию в росреестре, соответственно у Арендатора нет оснований полагать о незаконности заключенного договора Аренды.
Инвестор настолько щепетилен, что любое судебное разбирательство, даже спорное, как в данном случае, которое может привести к остановке самой стройки, отзыву (приостановке) разрешения на строительство — неприемлимо, не говоря уже о более серьёзных последствиях.
Роман
Инвестор, как и любой другой предприниматель основывает свою деятельность на рисках и он должен понимать, что признание договора аренды недействительным может исключительно суд.
В связи с тем, что в данной сделки участвовала только Ваша фирма, публичность процедуры была соблюдена, нарушений закона о защите конкуренции я также не усматриваю, соответственно данный договор аренды никак не повлияет на права третьих лиц.
Считаю, что инвестор просто ищет поводов для отказа от заключения сделки. А такие поводы можно найти всегда.
С уважением, А.Э.С.
Здравстщвуйте. Ст. 112 ЗК Статья 11.2. Образование земельных участков
1. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
www.consultant.ru/popular/earth/17_2.html© КонсультантПлюс, 1992-2015
Если я правильно понимаю администрация Вашего района не правильно провела процедуру обьедегения Из них к моменту утверждения акта выбора на кадастровом учёте уже числились 2 ЗУ (были сформированы 0,29Га и 0,2Га). Остальная площадь 2,69Га была поставлена на кадастр перед заключением договора аренды.
Обращайтесь в администрацию пусть исправляют свои ошибки.
Добрый день
Нет, к процедуре объединения нет вопросов и она, как я понимаю, была проведена верно
Претензии юристов Инвестора сводятся к тому, что изначально из 3-х участков, 2 ЗУ были сформированы, а по процедуре с предварительным согласованием этого быть не должно.
Это я так понимаю их скупой ответ, цитировал его выше.
Ошибки тут как-то исправить, наверное, нереально. Сейчас, тем более, все участки будут проходить только через торги. И расторгать договор аренды и просить адм заново выставлять ЗУ на эти торги и участвовать в них - нереально.
Здравствуйте.
Можно ли как-то грамотно ответить на претензии юристов инвестора?
Я бы построила свой ответ следующим образом (учитывая законодательство, которое действовало на момент предоставление участков в аренду):
В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной либо муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в порядке, предусмотренном в пункте 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Данная процедура включает в себя работы по формированию земельного участка, государственный кадастровый учет земельного участка, проведение торгов и
подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (при наличии одной заявки).
По правилам пункта 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 настоящей статьи.
Из вышесказанного следует вывод о том, что хотя участки и были уже учтены и стояли на кадастровом учете, права на них не были закреплены за каким-либо гражданином или юридическим лицом, соответственно была соблюдена процедура заключения договора аренды земельного участка.
Вывод, о том, что выбирать участок из сформированных земельных участков не находит свое подтверждение в нормах материального права, а также в приведенной судебной практике.
С уважением,
Шелковая Наталья Николаевна
Добрый.
Я немного не понял Вашего ответа
Процедура шла, я так понимаю, по пути предварительного согласования.
Юристы Инвестора настаивают, что в этом случае невозможно согласовывать уже сформированные ЗУ, хоть они и без прав.
Опираются, в частности, на Определение ВАС РФ от 22.12.2010 N ВАС-16725/10 по делу N А03-4523/2010
Уважаемый Роман! Здравствуйте! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:
интересный, однако, инвестор… ООО «Прокурор»… На самом деле, в своем ответе комитет по управлению муниципальным имуществом четко и ясно все расписал и именно на него Арендатору и следует опираться. Сама по себе ситуация странная, так как сторонний инвестор сомневается в законности сделки...
Более того, если при объединении земельных участок в один, таковое и было осуществлено ФГБУ «Кадастровая палата Росррестра» в лице филиала по Вашему субъекту, — вопросы -то тогда в чем?
Добрый день.
Инвестор очень принципиальный, крупный и по РФ у него огромная практика. Старается избежать ВСЕХ рисков заранее.
Совместная деятельность с Инвестором, если у нас всё получится, заключается в переуступке прав аренды ЗУ на компанию Инвестора. В дальнейшем получение тех условий, согласование проекта, экспертиза и получение разрешения на строительство.
Риск, со слов юристов Инвестора, заключается в том, что КТО-ТО может указать на то, что участок был выделен нашему ООО изначально с нарушениями, соответственно оспорить и мы уже будем стоять из-за отозванного разрешения на строительство (а может и вообще разорванного договора аренды)
Уважаемый Роман! Здравствуйте! В дополнение как к мнениям уважаемых и профессиональных коллег, так и на Ваши уточнение примите следующее:
инвестор не хочет принимать во внимание, что «задним числом» ничего сделать не получиться; ни с кадастровым учетом (постановкой на кадастровый учет), ни уж тем более с формированием земельного участка (земельных участков). На мой взгляд все сделано законно и обоснованно и позиция инвестора свидетельствует только о нежелании «входить» в данную территорию.
Добрый день.
Это то всё понятно.
Применительно к нашей ситуации, объясните, что делать?
Договор аренды здесь типовой, его менять нет смысла, да и ни к нему возражения юристов Инвестора.