Какие нужно получить разрешения, чтобы построить автозаправку на арендованной земле?

Доброго Вам дня!

АЗС представляет собой единый технологический комплекс зданий и сооружений капитального строительства. Для строительства (реконструкции) АЗС необходимо получение разрешения на строительство, поскольку оно не подпадает под перечень исключений, предусмотренных п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. В целях строительства объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в орган местного самоуправления.

Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории;
3) материалы, содержащиеся в проектной документации:
а) пояснительная записка;
б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
г) схемы, отображающие архитектурные решения;
д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
е) проект организации строительства объекта капитального строительства;
ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
4) положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства
7) копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

Документы в п. 1,2 предоставлять не нужно. Их запросит сам ОМС.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции.
Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
1) проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;
2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка либо в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;
3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
------------------------

После строительства необходимо будет получить Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;
3) разрешение на строительство;
4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);
5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации
7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
8) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство
9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора)
10) документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте.

Документы в п. 1,2,3,9 предоставлять не нужно. Их запросит сам ОМС.

Дело в том что требования к строительству АЗС в каждом субъекте РФ различны.

На данной странице http://www.complexdoc.ru/ntdtext/542713/2 более подробно расписано требования к размещению, проектированию и строительству АЗС на территории Рязанской области.

Процедура строительства АЗС условна делится на 4 этапа:

- отвод земли;

- разработка, утверждение эскизного и рабочего проекта;

- само строительство;

- ввод АЗС в эксплуатацию.

Все этапы включают в себя множество шажков к конечному результату - запуску АЗС. Способов преодоления возникающих трудностей множество. Для одних организаций определенные этапы оказываются простыми, для других - сложными, но все заправщики в один голос утверждают, что наибольшее количе­ство проблем возникает в периодполучения земельного участка и согласования разрешений на строительство АЗС.Именно эти этапы мы и рассмотрим.

Наименее «проходимыми» инстанциями для получения поло­жительных результатов являются: пожарная служба, санэпидем­станция, земельное управление (в случае с АЗС они ссылаются на схему размещения автозаправочных станций в регионе, разра­батываемую архитекторами) и экологическая комиссия.

Начинается процедура получения земли под АЗС с определе­ния мощности станции и выбора участка под застройку. Выбор этот необходимо проводить, основываясь на противопожарных нормах, определив предельно допустимые расстояния от территории будущей АЗС до не относящихся к ней объектов. И если по противопожарным нормативам размещать АЗС в данном месте можно, то и по другим нормам вы, скорее всего, «впишетесь». Если по каким-либо параметрам АЗС в данном месте строить нельзя, то лучше поискать другой участок или попробовать умень­шить планируемую мощность станции.

Следующее действие - обращение в местное земельное уп­равление для определения территориальной принадлежности выбранного участка. Дальше - в зависимости от того, в чьей собственности подобранный участок находится, - он либо при­обретается, либо приватизируется, либо арендуется.

Имея на руках государственный акт на право собственности или договор аренды земельного участка, можно обращаться в городской совет с заявлением о разрешении разместить заплани­рованный объект на конкретном земельном участке. К заявлению необходимо приложить документ о праве на землю.

Если вышеназванный орган посчитает возможным размеще­ние указанного объекта на данном земельном участке, то заявле­ние будет передано на предварительное согласование в различ­ные инстанции и службы, среди которых - архитектурное уп­равление, санитарно-эпидемиологическая служба, экологическая и пожарная инспекции, Управление земельных ресурсов и дру­гие. И через 2-4 месяца заявитель получает разрешение на размещение объекта, а вместе с ним и письмо-разрешение на проектирование.

Фактически, проходя все эти согласования, вышеперечислен­ные инстанции и службы дают свое согласие на постройку объек­та, но в дальнейшем придется проходить подобные согласования повторно - на стадии утверждения проектной документации. И, как это ни странно, они могут «изменить свою позицию».

Разработка и порядок утверждения проекта -достаточно сложный и долгий процесс. Приступать к разработке проекта можно после того, как получено разрешение на размещение объекта градостроительства, письмо-разрешение на проектирование, а также архитектурно-планировочное задание (АПЗ), которое пре­доставляется Главным управлением градостроения и архитекту­ры (далее - Главархитектура), и технические условия (ТУ). ТУ выдают организации и предприятия, на содержании которых находятся внешние инженерные сети (водопровод, канализация, газ и т. д.), к которым то или иное здание будет подключаться, в частности:

- Горэнерго;

- Горводоканал;

- Горгаз;

- Горсовет;

- Госавтоинспекция;

- телеком;

- Пожарная инспекция.

Получение ТУ можно поручить специализированной компа­нии, которая за определенную плату за полтора - два месяца соберет необходимые документы, либо обойтись своими силами, но это может занять много времени, хотя и обойдется в гораздо меньшую сумму.

К тому же надо заказать и получить градостроительное обо­снование. Этот документ подготавливает Управление охраны па­мятников истории и культуры. Его стоимость составляет порядка 4 - 5 тыс. грн., а получить его можно в течение месяца.

Собрав все необходимые документы, можно заказывать изго­товление проекта, обратившись в проектную организацию. Раз­рабатываться проект может либо в одну стадию, либо в две: эскиз и собственно проект - все зависит от сложности объекта.

После того как проект подготовлен, он должен быть согласо­ван в соответствии с условиями АПЗ и ТУ. Его архитектурно-планировочная часть подается на рассмотрение градостроитель­ного совета, положительное решение которого свидетельствует о согласовании архитектурно-планировочной части проекта. Дру­гие разделы проекта согласовываются отдельно с соответствую­щими службами и организациями, которые имеют отношение к проекту.

Когда стадия согласований пройдена, и они все получены, проект сдается на комплексную государственную экспертизу.

Пройдя все согласования и собрав полный пакет документов, остаетсяполучить разрешения на разрытие(выдается Главным управлением контроля по благоустройству и внешнему дизайну), после чего, согласно действующему законодательству, необходи­мо обратиться с соответствующим заявлением в Главархитектуру для получения Разрешения на строительство.

К заявлению необходимо приложить целый ряд документов:

- документ, удостоверяющий право собственности или право пользования (в том числе на условиях аренды) земельным участ­ком, на котором будет размещен объект градостроения;

- решение исполнительного органа соответствующего совета или местной государственной администрации о разрешении на строительство объекта градостроения;

- комплексное заключение государственной инвестиционной экспертизы;

- документы о назначении ответственных исполнителей ра­бот (прораба, лиц, которые выполняют технический надзор, авторский надзор);

- утвержденную в установленном порядке проектную доку­ментацию (строительный генеральный план и паспорт фасада в двух экземплярах, объяснительная записка для регистрации).

В Главархитектуре проверяется наличие всех предусмотрен­ных законодательством документов, правильность их оформле­ния и составления, а также наличие согласований и позитивного заключения госэкспертизы. И в месячный срок принимается ре­шение о предоставлении и выдаче Разрешения либо об отказе в его выдаче.

Разрешение выдается на весь срок строительства объекта (нормативный или предусмотренный контрактом). А в случае, если этот срок не соблюден, то продление действия разрешения устанавливается на срок, не превышающий одного календарно­го года.

По окончании срока действия разрешения застройщик (заказ­чик) должен заблаговременно продлить его в Главархитектуре.

Пройдя все вышеперечисленные этапы и получив Разрешение на строительство, можно приступать к строительству, в 7-дневный срок уведомив об этом Главархитектуру. А как только объект будет закончен, останется только:

- сдать и ввести его в эксплуатацию;

- получить архитектурный и технический паспорт;

- получить документ о праве собственности на возведенный объект и зарегистрировать объект в Бюро технической инвента­ризации (БТИ).

После этого собственник может полноценно использовать воз­веденный объект и распоряжаться им по своему усмотрению.