Администрация города требует выделить из участка ИЖС с жилым домом часть земли под коммерческую деятельность

Question

Здравствуйте! В собственности участок ИЖС в центре города. На участке расположен жилой дом и постройка. В этом году оборудовали постройку под реализацию разливного пива и сопутствующих пиву закусок на летний сезон (три-четыре месяца). Оформили ИП, налоги платим. Пришли представители администрации и потребовали, чтобы мы перевели часть земли под постройкой из ИЖС в землю под коммерческую деятельность. но ведь в земельном праве нет понятия "земельные участки коммерческого назначения"? Можем ли мы отказаться от этого разделения и на какие законы ссылаться в случае, когда представители власти города будут создавать нам препятствие в пользовании земельным участком и строениями на нем?

Вагиз Ахмадиев · Answer

Здравствуйте! Уточните, пожалуйста площадь все земельного участка.

Анна Пудикова · Answer

По факту получается нецелевое использование земельного участка. Возможна ответственность вплоть до его изъятия (хоть это и маловероятно) на оснвоании ст. Статья 284 (Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением) ГК РФ. Требовать привести его в соответствие имеют право.

Александр Самарин · Answer

У Вас вид разрешённого использования под ИЖС, а Вы осуществляете коммерческую деятельность на нём. То есть формально или меняете вид разрешённого пользования земли, или могут заставить Ваш бизнес свернуть. Изъять участок не смогут скорее всего, а вот закрыть Ваш бизнес реально могут по решению суда. Так что тут на выбор или просто игнорировать требования адм-ии и надеятся, что ни штрафов не будет, ни в суд не пойдут. Либо менять вид разрешённого использования части участка. ЗК РФ Статья 44. Основания прекращения права собственности на земельный участок Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством. ГрК РФ Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства 1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. 2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. 3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Анна Проворова · Answer

Мария, добрый вечер. Вам нужно посмотреть правила землепользования и застройки Вашего района, все зависит от того, какая у вас зона и какие условно разрешенные виды использования земли. Статья 35. Виды и состав территориальных зон [Градостроительный кодекс РФ][Глава 4][Статья 35] 1. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. 2. В состав жилых зон могут включаться: 1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами; 2) зоны застройки малоэтажными жилыми домами; 3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; 4) зоны застройки многоэтажными жилыми домами; 5) зоны жилой застройки иных видов. 3. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства. 4. В состав общественно-деловых зон могут включаться: 1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения; 2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; 3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности; 4) общественно-деловые зоны иных видов. 5. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан. 6. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи. Если Вы говорите, участок в центре города, не исключено, что у Вас общественно деловая, тогда Вам ничего менять не нужно.

Анастасия Наумова · Answer

Здравствуйте. Требование Администрации правомерно, поскольку в данный момент имеет место использование земельного участка не по назначению. ИЖС подразумевает именно жилое строительство, но не возведение коммерческой недвижимости, а также осуществление предпринимательской деятельности. Поэтому, увы, нужно либо удовлетворять требование, либо прекращать деятельность и менять назначение постройки, пустив ее, н-р, под вспомогательное помещение, либо на свой риск продолжать работать, ожидая судебных разбирательств.

Ирина Фролова · Answer

Здравствуйте, Мария! Вы верно мыслите. Категории земли коммерческого назначения нет. Согласно ст.7 Зем К РФ 1. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса. Вероятнее всего речь идет о виде разрешенного использования. ИЖС под торговлю вам однозначно не подойдет. Поскольку вид разрешенного использования Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов) предусматривает согласно классификатору Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение гаражей и подсобных сооружений Вам подойдет вид разрешенного использования Предпринимательство , который включает Размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования, предусмотренных кодами 4.1 — 4.9 Или вид разрешенного использования Магазины , который включает Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м Если не выделить часть участка и не поменять вид разрешенного использования, вас могут привлечь к административной ответственности. Согласно ст.8.8 КоАП РФ 1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием , за исключением случаев, предусмотренных частями 2 и 3 настоящей статьи, — влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Желаю удачи!

Александр Горяинов · Answer

Доброго времени суток, Мария. Считаю, что требования администрации незаконны в том плане, что подобные требования не относятся к ее компетенции. Положение о государственном земельном контроле, утв. ПП РФ от 15.11.2006 г. № 689 определяет, что надзор за соблюдением земельного законодательства относится к компетенции Росреестра, в том числе и за целевым использованием земельных участков. Поэтому каких либо письменных предписаний вам и не выдали, лишь потребовали устно. Однако, вам от этого не сильно легче, т.к. администрация может направить сведения о не целевом использовании ЗУ в Росреестр и тем самым инициировать проверку. Думаю, что нет смысла разделять участок на два, можно рассмотреть вопрос о смене условно разрешенного вида использования. В этом году оборудовали постройку Мария Постройка капитальная? С уважением,

Игорь Сульдин · Answer

Если у вас участок земли под ИЖС, то строить вы можете только дом и вспомогательные постройки-сарай, гараж, веранда, беседка… и вести на нем личное подсобное хозяйство. Если участок земли имеет назначение под объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания цели, то вы можете размещать объекты оптовой торговли; размещать объекты розничной торговли; размещать на ней рестораны, кафе, баров, столовые при предприятиях и учреждениях и предприятий поставки продукции общественного питания, рынки, ремонтные мастерские и мастерские технического обслуживания, химчистки, прачечные, размещать объекты технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования, мастерских фотоателье, фото лабораторий, общественные бани, парикмахерские, предприятия по прокату, игровые залы, игровые автоматы, игровые дома (казино), тотализаторы, организаций лотерей (включая продажу лотерейных билетов). Вам следует, чтобы осуществлять предпринимательскую деятельность, перевести землю из под ИЖС в целевое назначения под объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания.