472 юриста сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

472 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Гражданское право
  2. Право собственности

Как правильно сдать в аренду нежилое помещение, находящееся в общей долевой собственности супругов

Необходимо сдать в аренду нежилое помещение, которое находится в общей долевой собственности (по ½ доли) у 2-х физических лиц – законных супругов.

При этом муж зарегистрирован как ИП, а его супруга – нет.

Вопросы:

1.Может ли ИП мужа заключить Договор аренды и сдать нежилое помещение, находящееся в общей долевой собственности супругов, от своего имени, т.е. Договор аренды будет заключен между ИП мужа и арендатором?

2.Может ли ИП мужа получить патент на все нежилое помещение и таким образом самостоятельно выполнять обязанность по уплате налога государству?

3.На чье имя необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги на распоряжение ее долей в нежилом помещении: на имя ее мужа, как физического лица или на имя его ИП?

4.Можно ли не получать такое согласие от супруги, а указать в Договоре аренды про передачу прав на распоряжение ее долей в нежилом помещении ее мужу?

5.Пожалуйста, приведите ссылки на соответствующие правоустанавливающие документы.

15 Июня 2015, 15:44, вопрос №871939
Клиент оставил отзыв о сервисе
показать
3600 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (13)

Юрист - Ирина
8,8
Рейтинг Правовед.ru
19445
ответов
7743
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Ставрополь
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Владислав!

1.Может ли ИП мужа заключить Договор аренды и сдать нежилое помещение, находящееся в общей долевой собственности супругов, от своего имени, т.е. Договор аренды будет заключен между ИП мужа и арендатором?
Владислав

Да, может, если имущество является совместно нажитым.

Согласно ст.35 СК РФ 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
2.Может ли ИП мужа получить патент на все нежилое помещение и таким образом самостоятельно выполнять обязанность по уплате налога государству?
Владислав

Да, может.

3.На чье имя необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги на распоряжение ее долей в нежилом помещении: на имя ее мужа, как физического лица или на имя его ИП?
Владислав

Не нужно никакого согласия, если договор аренды не будет регистрироваться в росреестре. ИП — это и есть физ лицо, но обладающее определенным статусом — ведущим предпринимательскую деятельность.

3.Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
5.Пожалуйста, приведите ссылки на соответствующие правоустанавливающие документы.
Владислав

Указала выше ст.35 СК РФ.

Желаю удачи!

15 Июня 2015, 15:51
q Отблагодарить
2 0
Юрист - Олег
8529
ответов
3193
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
1.Может ли ИП мужа заключить Договор аренды и сдать нежилое помещение, находящееся в общей долевой собственности супругов, от своего имени, т.е. Договор аренды будет заключен между ИП мужа и арендатором?

Да, можно. Это не запрещено законом

2.Может ли ИП мужа получить патент на все нежилое помещение и таким образом самостоятельно выполнять обязанность по уплате налога государству?

да, можете заключить с женой договор на управление имуществом.

3.На чье имя необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги на распоряжение ее долей в нежилом помещении: на имя ее мужа, как физического лица или на имя его ИП?

Так как ИП и физ. лицо отождествлено, то можно выписать согласие на физика.

4.Можно ли не получать такое согласие от супруги, а указать в Договоре аренды про передачу прав на распоряжение ее долей в нежилом помещении ее мужу?

Жена может в любой момент оспорить договоры аренды и потребовать выселения арендаторов. Поэтому лучше запросите.

5.Пожалуйста, приведите ссылки на соответствующие правоустанавливающие документы.
Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
[Семейный кодекс РФ] [Глава 7] [Статья 35]
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
15 Июня 2015, 15:51
q Отблагодарить
0 0
8529
ответов
3193
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
На 11 месяцев.
Можете получить согласие от супруги и смело сдавать в аренду. не будет тут никакого нарушения закона.
патент также можете оформить на себя.
15 Июня 2015, 16:16
8529
ответов
3193
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Котов Виктор, а я написал, что можно от жены оформить доверенность либо заключить договор на управление ее имуществом.

Тогда в этом случае согласия требоваться не будет.

Можно будет оформлять патент и сдавать в аренду.

15 Июня 2015, 16:23
8529
ответов
3193
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Тогда в этом случае согласия требоваться не будет.

Поправлюсь, на ее долю не нужно, а на его долю будет нужно.

Но все равно тут действует режим ст. 34 СК РФ.

15 Июня 2015, 16:30
8529
ответов
3193
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Соглашусь с Евгением и Анной. Не будет тут проблем с налогами. Надо оформить договор на вторую часть недвижимости. Доходы у них в любом случае будут общими. А патент вправе оформить ИП.

15 Июня 2015, 17:18
Юрист - Александр
9,0
Рейтинг Правовед.ru
11177
ответов
6921
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
1.Может ли ИП мужа заключить Договор аренды и сдать нежилое помещение, находящееся в общей долевой собственности супругов, от своего имени, т.е. Договор аренды будет заключен между ИП мужа и арендатором?
Владислав

Здравствуйте. Да, может если будет согласие супруги, хотя это и не обязательно, если договор аренды будет менее 11 мес., но крайне желательно

3.На чье имя необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги на распоряжение ее долей в нежилом помещении: на имя ее мужа, как физического лица или на имя его ИП?
Владислав

Именно на мужа, так как это собственность супругов, а не супруги и ИП

4.Можно ли не получать такое согласие от супруги, а указать в Договоре аренды про передачу прав на распоряжение ее долей в нежилом помещении ее мужу?
Владислав

Можно в принципе и не получать, но если договор будет более 11 мес. сроком, то при регистрации договора в Росреестре с Вас потребуют согласие супруги.

СК РФ

Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
15 Июня 2015, 15:54
q Отблагодарить
1 0
9,0
Рейтинг Правовед.ru
11177
ответов
6921
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Согласен с коллегой Котовым, что тут не учли, что собственность уже разделена по 1/2. Тогда нотариальное согласие нужно

15 Июня 2015, 16:30
9,0
Рейтинг Правовед.ru
11177
ответов
6921
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Я всё таки согласен с Анной и Евгением в части того, что Вам проще заключить договор безвозмездного пользования с супругой. У неё доход возникать не будет, а доход возникнет у Вас и Вы будете платить налоги.

15 Июня 2015, 20:26
Владислав
клиент, г. Ногинск

Александр, значит Вы предлагаете как и Анна с Евгением: свою часть помещения я сдаю в аренду как собственник, а часть помещения супруги я сдаю по договору безвозмездного пользования. Что я должен указать в шапке Договора аренды? Арендодатель, действующий на основании чего? В части 1/2 помещения, принадлежащего ему - на основании Свидетельства о ГРПС, а в части 1/2 помещения, принадлежащей его супруге, на основании договора безвозмездного пользования? Так что ли? Как-то не совсем привычно звучит...

15 Июня 2015, 20:34
9,0
Рейтинг Правовед.ru
11177
ответов
6921
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Александр, значит Вы предлагаете как и Анна с Евгением: свою часть помещения я сдаю в аренду как собственник, а часть помещения супруги я сдаю по договору безвозмездного пользования. Что я должен указать в шапке Договора аренды? Арендодатель, действующий на основании чего? В части 1/2 помещения, принадлежащего ему — на основании Свидетельства о ГРПС, а в части 1/2 помещения, принадлежащей его супруге, на основании договора безвозмездного пользования? Так что ли? Как-то не совсем привычно звучит…
Владислав

В самом договоре безвозмездного пользования прописать право передавать в аренду, гл. 36 это не запрещено.

А в шапке прописать На основании договора безвозмездного пользования от ___

15 Июня 2015, 20:51
9,0
Рейтинг Правовед.ru
11177
ответов
6921
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Заметьте: нет отсылки к пункту 2 статьи 615 о субаренде (поднаеме) и перенаеме. Поэтому получив недвижимость в безвозмедное пользование, нельзя сдать его в субаренду.
Безгодов Александ

А где запрет на сдачу в аренду, или включения такого права в договор безвозмездного пользования прописан?

То что нет отсылки, ничего не говорит.

15 Июня 2015, 21:21
получен
гонорар
40%
Юрист - Евгений
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 6149ответов
  • 3120отзывов

Поясните пожалуйста, на какой срок Вы предполагаете сдавать недвижимое имущество?

15 Июня 2015, 15:54
q Отблагодарить
0 0
Владислав
клиент, г. Ногинск

На 11 месяцев.

15 Июня 2015, 16:12
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
На 11 месяцев.
Владислав

я рекомендую Вам заключить с супругой договор безвозмездного пользования её долей в имуществе, в котором прописать возможность сдачи данного имущества в аренду

15 Июня 2015, 16:29
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Но все равно тут действует режим ст. 34 СК РФ.
Соболев Олег Александрович

нет уже не действует, имущество уже разделено между ними

15 Июня 2015, 16:34
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
либо договор безвозмездного пользования, либо договор доверительного управления.
Проворова Анна

лучше договор безвозмездного пользования, так как договор доверительного управления требует госрегистрации

15 Июня 2015, 16:43
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Поэтому закрыть налоговый вопрос уплатой 1 патента мужем-ИП в любом случае не получится.
Котов Виктор

получится — если между супругами будет заключен договор безвозмездного пользования долей супруги

15 Июня 2015, 16:52
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Все бы было так прекрасно, если бы не было понятия в НК РФ как сделки между аффилированными лицами…
Котов Виктор

В НК идет речь о ВОЗМЕЗДНЫХ сделках

15 Июня 2015, 17:01
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Евгений, тут надо системно подходить к налоговому регулированию.
Котов Виктор

во-первых — никто не мешает им заключить договор как между обычными физлицами

во-вторых — они супруги

15 Июня 2015, 17:14
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
«согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 98 налогоплательщик, получающий по договору в безвозмездное пользование имущество, включает в состав доходов в виде безвозмездного полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества»
Котов Виктор

данное уточнение к налогам физических лиц НИКАКОГО отношения не имеет

15 Июня 2015, 17:37
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Владислав! Все просто, пусть супруга напишет на Вас нотариальную доверенность по распоряжению ее имуществом с правом получения дохода от сделок и спокойно заключайте договора аренды как ИП и налоги будете платить как ИП с арендных платежей.
Быстрова Лина

по доверенности налоговая обязанность возникнет у супруги

Статья 971. Договор поручения
1. По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия.Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.
2. Договор поручения может быть заключен с указанием срока, в течение которого поверенный вправе действовать от имени доверителя, или без такого указания.

В данном случае, как я уже неоднократно указывал, необходим договор безвозмездного пользования имуществом

Статья 689. Договор безвозмездного пользования
1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.
3. К договору безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия применяются также правила, предусмотренные статьей 609 настоящего Кодекса.
15 Июня 2015, 17:53
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
На это я ответил: «согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 98 налогоплательщик, получающий по договору в безвозмездное пользование имущество, включает в состав доходов в виде безвозмездного полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества».Здесь есть еще вопросы?
Котов Виктор

да, есть конечно — в Письме речь идет о налоге на прибыль (который ни к физлицам, ни к ИП никакого отношения не имеет)

15 Июня 2015, 18:04
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Но ведь на счет патента и налогов — доверенность неправомочна их устанавливать.
Владислав

при отсутствии ИП у супруги возникнет обязанность платить НДФЛ 13%, патент на её долю не будет распространяться.

Единственный способ избежать этого — это заключить договор ссуду с ней

15 Июня 2015, 20:24
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
на считает, что так как я по доверенности регулярно получаю доход от аренды, то я и должен платить налоги, в частности оплатить патент.
Владислав

нет, при доверенности налог возникает у супруги

15 Июня 2015, 20:29
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
так как на основании доверенности от супруги и этого договора, я получаю весь доход от аренды и соответственно сам несу бремя уплаты налогов?
Владислав

нет в таком случае вы несете налоговое бремя вдвоем, каждый за свою долю

родолжаю мысль: но, так как между нами заключен договор безвозмездного пользования, то супруга доход не получает и соответственно не должна платить налоги. Получается, что доверенность дает мне определенные права, а указанный договор должен налагать определенные обязанности. Так?
Владислав

да

15 Июня 2015, 20:44
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Договор безвозмездного пользования — не панацея и вовсе не перекладывает налоговое бремя на Вас. Налоги придется платить обоим.
Безгодов Александр

с чего бы это?

15 Июня 2015, 20:44
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется
Безгодов Александр

с этим соглашусь

Поэтому в распоряжении (сдаче в аренду) должны участвовать или все сособственики, или никого.
Безгодов Александр

именно заключая договор ссуды супруга реализует свое право на распоряжение имуществом

указываете право собственности и договор безвозмездного пользования
Магола Виолетта Олеговна

именно так

15 Июня 2015, 20:50
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Виктор, на текущий момент считаю Вашу позицию наиболее убедительной.
Владислав

Владислав, Виктор перепутал налог на прибыль с НДФЛ

15 Июня 2015, 20:56
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Да и как на безвозмезном договоре можно основывать возмездеую сделку? Это нонсенс.
Безгодов Александр

это не нонсенс, в п. 2 говорится о субаренде

15 Июня 2015, 21:08
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Виолетта, если я буду сдавать в субаренду, то я не смогу применить на ее часть патентную систему НО.
Владислав

у вас НЕ будет субаренды, у Вас будет прямая аренда

15 Июня 2015, 21:09
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 декабря 2012 г. N А19-9059/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Шелеминой М.М.,
судей: Кадниковой Л.А., Шелега Д.И.,
при участии в судебном заседании представителей: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области Бочаровой Натальи Михайловны (доверенность от 13.04.2012 N 43), общества с ограниченной ответственностью «Девелоперская группа Время» Ранневой Евгении Сергеевны (доверенность от 07.12.2012),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области на решение Арбитражного суда Иркутской области от 13 июля 2012 года по делу N А19-9059/2012, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2012 года по тому же делу (суд первой инстанции — Ермакова Е.В., суд апелляционной инстанции: Ячменев Г.Г., Желтоухов Е.В., Рылов Д.Н.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Девелоперская группа Время» (г. Иркутск, ОГРН 1113850015080) (далее — ООО «Девелоперская группа Время», общество) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным сообщения от 06.04.2012 N 01/024/2012-274 об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (г. Иркутск, ОГРН 1043801066760) (далее — Управление Росреестра по Иркутской области, регистрирующий орган) и об обязании зарегистрировать договор аренды от 03.02.2012 между ООО «Девелоперская группа Время» и гражданином, осуществляющим предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющим статус индивидуального предпринимателя, Родогузовым Андреем Борисовичем (г. Иркутск, ОГРНИП 304381221000071) (далее — предприниматель Родогузов А.Б.).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены предприниматель Родогузов А.Б., гражданин Шикуев Андрей Дмитриевич и открытое акционерное общество (ОАО) «Сбербанк России» (г. Москва, ОГРН 1027700132195).
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 13 июля 2012 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2012 года, заявленные требования удовлетворены.
Управление Росреестра по Иркутской области обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые по делу судебные акты по мотивам неправильного применения судами статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации), пункта 3 статьи 40 Федерального закона 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») (далее — Закон об ипотеке), пункта 37 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184 (далее — Методические рекомендации), несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Заявитель кассационной жалобы оспаривает выводы суда о незаконности отказа в государственной регистрации договора аренды, считает, что судами правомерность отказа в регистрации поставлена в зависимость от обоснованности ее приостановления, указывая на то, что статьей 20 Закона о регистрации неустранение причин приостановления регистрации не предусмотрено в качестве основания для отказа в государственной регистрации; причины отказа могут возникнуть и после принятия решения о приостановлении регистрации; указывает на наличие оснований для принятия решения об отказе в регистрации, ввиду непредставления документов, подтверждающих право арендодателя на распоряжение имуществом (таким документом не может являться договор передачи объекта недвижимости в безвозмездное временное пользование); а также на то, что данный вывод судов неправомерно основан на документах (дополнительное соглашение к договору аренды и решение ОАО «Сбербанк России» о предоставлении согласия на заключение договора аренды), которые не представлялись на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Иркутской области и не могут являться основанием для государственной регистрации на основании решения суда в соответствии с пунктом 22 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденных приказом Росрегистрации от 07.06.2007 N 112.
В отзыве на кассационную жалобу ООО «Девелоперская группа Время», считает ее доводы несостоятельными, противоречащими нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Стороны и иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы (уведомления, информация на официальном сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа в сети Интернет).
Представители Управления Росреестра по Иркутской области и ООО «Девелоперская группа Время» в судебном заседании подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.
В судебном заседании объявлен перерыв в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с 10 декабря 2012 года до 17 декабря 2012 года до 11 часов 00 минут, о чем сделано публичное извещение на официальном сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа.
После перерыва в судебном заседании представитель ООО «Девелоперская группа Время» дополнений не имеет.
Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения Арбитражным судом Иркутской области и Четвертым арбитражным апелляционным судом норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях на нее, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора безвозмездного пользования имуществом от 01.01.2012, заключенного между Шикуевым А.Д. (ссудодатель) и обществом (ссудополучатель), обществу «Девелоперская группа Время» передано в безвозмездное пользование имущество: здание, нежилое 2-этажное, общей площадью 1 467,9 кв.м, инв. N 25:001:200484160, лит А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Баррикад, д. 24а, кадастровый номер 38:36:000018:0377:25:401:200484160 на срок с 01.01.2012 по 31.12.2017, принадлежащее ссудодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 27 апреля 2011 года 38 АД 475125).
Пунктом 1.10 упомянутого договора предусмотрено право ссудополучателя без согласия ссудодателя в пределах срока действия договора распоряжаться полученным по договору имуществом путем сдачи его в аренду третьим лицам, передачи в качестве вклада в уставный капитал, передачи в безвозмездное пользование.
03.02.2012 между ООО «Девелоперская группа Время» (арендодатель) и предпринимателем Родогузовым А.Б. (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости, согласно которому последнему переданы в аренду принадлежащие обществу на основании договора безвозмездного пользования имуществом от 01.01.2012, заключенного с Шикуевым А.Д., помещения, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Баррикад, д. 24а: на 1-ом этаже — 197,5 кв.м; на 2-втором этаже — 575 кв.м, согласно поэтажному плану из технического паспорта (приложение N 1 к договору), сроком на 3 года с момента подписания акта приема-передачи.
Предприниматель Родогузов А.Б. 09.02.2012 обратился в Управление Росреестра по Иркутской области с заявлением о регистрации договора от 03.02.2012 аренды объекта недвижимости, представив предусмотренные Законом о государственной регистрации документы, что подтверждается распиской регистрирующего органа.
При проведении правовой экспертизы в порядке статей 9, 13 Закона о регистрации регистрирующим органом установлено наличие недостатков, препятствующих государственной регистрации, а именно: с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо, что в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации является основанием для отказа в государственной регистрации; в ЕГРП содержится запись о праве собственности на передаваемое в аренду имущество третьего лица, не являющегося стороной представленного на государственную регистрацию договора аренды; на государственную регистрацию представлен договор безвозмездного пользования имуществом от 01.02.2012, согласно которому общество приняло объект недвижимости в безвозмездное пользование, однако такой договор государственной регистрации не подлежит и не может рассматриваться в качестве документа, подтверждающего права ООО «Девелоперская группа Время» на распоряжение нежилым зданием. Управление Росреестра по Иркутской области уведомлением от 22.02.2012 N 25-5655 предложило Родогузову А.Б. представить дополнительные документы для устранения перечисленных недостатков.
В связи с возникшими сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации права Управление Росреестра по Иркутской области уведомлением от 07.03.2012 N 01/024/2012-274 приостановило государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на срок до 06.04.2012.
Согласно сообщению от 06.04.2012 N 01/024/2012-274 Управлением Росреестра по Иркутской области отказано предпринимателю Родогузову А.Б. в государственной регистрации договора аренды. В качестве оснований отказа указано, что с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо (абзац 3 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации); лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не наделено полномочиями по распоряжению объектом недвижимого имущества (абзац 6 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации); лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (абзац 7 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации); не представлены документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации).
ООО «Девелоперская группа Время», полагая, что названный отказ не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с указанным заявлением.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования, исходили из того, что оспариваемый отказ Управления Росреестра по Иркутской области не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает обжалуемые судебные акты не подлежащими отмене, а кассационную жалобу — удовлетворению в силу следующего.
Согласно части 5 статьи 2, части 3 статьи 20 Закона о регистрации отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации этапами государственной регистрации прав являются: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Согласно пункту 32 Методических рекомендаций при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).
Пунктом 1 статьи 19 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений.
В указанных в пункте 1 настоящей статьи случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на один месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов, за исключением случаев, указанных в пунктах 2.1 и 3 настоящей статьи (пункт 2 статьи 19).
В соответствии с пунктом 37 Методических рекомендаций если в Едином государственном реестре прав имеется запись о зарегистрированном ограничении (обременении) права, например аренды, рекомендуется проверить указание на наличие этого ограничения (обременения) в договоре, представленном на регистрацию сделки и (или) перехода права. В случае отсутствия такого указания в договоре, в государственной регистрации может быть отказано в соответствии с абзацем седьмым пункта 1 статьи 20 Закона. Вместе с тем в случае, когда отсутствуют препятствия для устранения заявителем (заявителями) данного основания для отказа в государственной регистрации (например, стороны сделки могут заключить соглашение о внесении в договор соответствующих дополнений), рекомендуется рассмотреть вопрос о ее приостановлении в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона.
Из правового смысла приведенных норм права в их системной взаимосвязи следует, что целью приостановления государственной регистрации является не только устранение сомнений государственного регистратора в наличии оснований для государственной регистрации права, выявленных в ходе проведения правовой экспертизы документов, представленных для государственной регистрации, но и предоставление заявителю возможности устранить данные препятствия к регистрации.
В государственной регистрации прав может быть отказано в том числе, в случаях, если: с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзацы 3, 6, 7, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Пунктом 1 статьи 26 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Из материалов дела усматривается, что основанием для приостановления регистрации, а затем для оспариваемого отказа регистрирующего органа послужил вывод Управления Росреестра по Иркутской области о том, что ООО «Девелоперская группа Время» не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества, поскольку договор безвозмездного пользования, на основании которого общество владеет поименованным в договоре аренды имуществом, не может рассматриваться в качестве документа, подтверждающего права ООО «Девелоперская группа Время» на распоряжение указанным недвижимым имуществом.
Суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали данные выводы регистрирующего органа основанными на ошибочном толковании норм гражданского права.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В пункте 2 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации перечислены нормы главы 34 этого Кодекса (общие положения об аренде), которые применяются к договору безвозмездного пользования. При этом пункт 2 статьи 615 Кодекса (о праве арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду) в названном перечне не указан.
Учитывая названное и принимая во внимание отсутствие в главе 36 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей положения о договоре безвозмездного пользования, норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, в аренду, а также положения пункта 2 статьи 1, статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации суды правильно указали на то, что передача ссудополучателем имущества в аренду с согласия ссудодателя не свидетельствует о нарушении закона.
Судами также учтено условие договора безвозмездного пользования имуществом от 01.01.2012 (пункт 1.10), предусматривающее право ссудополучателя без согласия ссудодателя в пределах срока действия договора сдавать полученное имущество в аренду третьим лицам, подтвержденное Шикаевым А.Д. в отзыве на заявление общества в суд. В этой связи суды пришли к обоснованному выводу о том, что у Управления Росреестра по Иркутской области отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации договора аренды, установленные абзацами 3 и 6 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суды неправомерно сослались на подтверждение Шикуевым А.Д. при рассмотрении дела судом права ООО «Девелоперская группа Время» передавать в аренду полученное в безвозмездное пользование имущество, в связи с непредставлением при проведении правовой экспертизы каких-либо дополнительных документов, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку данное условие следует из договора безвозмездного пользования имуществом от 01.12.2012, который был представлен в Управление Росреестра по Иркутской области для государственной регистрации договора аренды, а Шикуев А.Д. в своем отзыве только подтвердил данное обстоятельство.
Признавая необоснованным отказ Управления Росреестра по Иркутской области в государственной регистрации по основаниям, предусмотренным абзацами 7, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, что представленный на регистрацию договор аренды не содержит условия о нахождении объекта договора в залоге, и заявителем не представлено согласие ОАО «Сбербанк России» (залогодержатель по договору ипотеки) на передачу объекта недвижимого имущества в аренду, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что приостанавливая государственную регистрацию, регистрирующий орган в уведомлении от 07.03.2012 не сослался на указанные обстоятельства, не предложил заявителю устранить данные нарушения и не запросил у Родогузова А.Б. соответствующие документы; названные основания для отказа были указаны лишь в сообщении от 06.04.2012 об отказе в государственной регистрации. Тем самым регистрирующий орган лишил заявителя возможности представить дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации прав.
Суды двух инстанций с учетом вышеприведенных норм права и на основании исследования и оценки в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленных в материалы документов (учитывая, что обстоятельства, связанные с нахождением имущества в залоге, учтены сторонами договора аренды в дополнительном соглашении от 03.02.2012 к договору аренды, и от залогодержателя (ОАО «Сбербанк») получено согласие на передачу недвижимого имущества в аренду), пришли к выводу об отсутствии законных оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды.
Суд кассационной инстанции не усматривает правовых оснований для переоценки данных выводов.
Неправильного применения норм материального права или нарушения норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов, в том числе тех, на которые имеется ссылка в кассационной жалобе, не установлено.
Выводы судебных инстанций основаны на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поэтому у суда кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределы его компетенции, отсутствуют правовые основания для переоценки названных выводов судов и учета доводов кассационной жалобы, направленных на переоценку установленных судами фактических обстоятельств.
При таких условиях Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем решение Арбитражного суда Иркутской области и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда в силу пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отмене не подлежат.
Руководствуясь статьями 274, 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 13 июля 2012 года по делу N А19-9059/2012, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2012 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Отменить меры по приостановлению исполнения решения Арбитражного суда Иркутской области от 13 июля 2012 года по делу N А19-9059/2012, постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2012 года по тому же делу, принятые определением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13 ноября 2012 года.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
М.М.ШЕЛЕМИНА

Судьи:
Л.А.КАДНИКОВА
Д.И.ШЕЛЕГ

15 Июня 2015, 21:12
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Но где сказано о возмездной передаче?
Безгодов Александр

об этом говорит судебная практика — пример привел

15 Июня 2015, 21:13
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате

Лигостаева — бред не несите

Наоборот, в п. 2 ст. 689 ГК РФ нет отсылки к пункту 2 статьи 615 о субаренде. Как Вы это объясните?
Безгодов Александр

Александр, рекомендую изучить судебную практику по данному вопросу

15 Июня 2015, 21:22
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Положения главы 23 ГК не содержат каких-либо норм, позволяющих отнести безвозмездное пользование имуществом, предоставленным физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем, к доходам физического лица, подлежащим обложению налогом на доходы физических лиц.
Филатова Ирина Николаевна

верно

У налогоплательщика — ссудополучателя доход в виде безвозмездно полученных имущественных прав подлежит включению в состав внереализационных доходов на основании п. 8 статьи 250 Кодекса.
Филатова Ирина Николаевна

только при условии нахождения на ОСНО

индивидуальный предприниматель осуществляет только облагаемую ЕНВД деятельность, экономическая выгода в виде имущества, которое получено в безвозмездное пользование, НДФЛ не облагается
Филатова Ирина Николаевна

верно

15 Июня 2015, 21:24
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Александр, выходит, что возмездная передача возможна? Тогда не вижу причин отказываться от Договора безвозмездного пользования и передачи прав по доверенности.
Владислав

достаточно договора, доверенность не нужна

15 Июня 2015, 21:58
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Александр, спасибо за признание правильной позиции.
Владислав

браво

15 Июня 2015, 22:06
Владислав
клиент, г. Ногинск

Евгений, Вам большое спасибо. Надеюсь, что я на правильном пути - не хочется потом за супругу 13% НДФЛ платить, если налоговики раскопают. Планирую все-таки написать письмо на сайте ФНС с просьбой дать официальный ответ. Не поможете его грамотно составить? Также попросил бы Вас помочь составить договор безвозмездного пользования. Не возьметесь за эту работу?

15 Июня 2015, 22:14
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Также попросил бы Вас помочь составить договор безвозмездного пользования. Не возьметесь за эту работу?
Владислав

обращайтесь в чат

15 Июня 2015, 22:15
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Уверена, что вопросов от налоговой к Вам не возникнет.
Проворова Анна

При наличии договора ссуды не возникнет вообще

15 Июня 2015, 22:17
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Особенно прошу обратить внимание на то, что именно позиция Виктора Котова вопреки мнению мнению оппонентов соответствует законодательству, а именно:. нормы о совместной собственности не могут применяться к Вашим правоотношениям с супругой. У Вас собственность — долевая, о чем писал выше.
Безгодов Александр

это даже не обсуждается, в своем большинстве консультации даны исходя именно из долевой собственности

15 Июня 2015, 22:19
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
В Письме Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 3 сентября 2010 г. N 03-04-05/3-520 разъяснено о налогообложении НДФЛ дохода в виде имущества, полученного в безвозмездное пользование.
Филатова Ирина Николаевна

так Минфин и не признает это доходом

15 Июня 2015, 22:35
Владислав
клиент, г. Ногинск

Так я и не собираюсь использовать долю жены как физик, я ее буду сдавать в аренду как ИП и оплачиваю патент.

15 Июня 2015, 22:39
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Субарендой не годится называть, так как я уже оплатил патент на все помещение, а при субаренде ПСН невозможна.
Владислав

правильно — это и не субаренда

15 Июня 2015, 22:36
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Так я и не собираюсь использовать долю жены как физик, я ее буду сдавать в аренду как ИП и оплачиваю патент.
Владислав

я об этом и говорю, речь идет об отсутствии у вашей супруги дохода облагаемого налогом

15 Июня 2015, 22:40
Адвокат - Дмитрий
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12171
ответ
4612
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Адвокат, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
1.Может ли ИП мужа заключить Договор аренды и сдать нежилое помещение, находящееся в общей долевой собственности супругов, от своего имени, т.е. Договор аренды будет заключен между ИП мужа и арендатором?
Владислав

Добрый день.

Даже если в свидетельствах указано, что оба собственники, то он один все равно может сдавать имущество, однако должно быть согласие супруги.

Статья 34 СК РФ Совместная собственность супругов
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
2.Может ли ИП мужа получить патент на все нежилое помещение и таким образом самостоятельно выполнять обязанность по уплате налога государству?
Владислав

Да, может, ограничений нет.

3.На чье имя необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги на распоряжение ее долей в нежилом помещении: на имя ее мужа, как физического лица или на имя его ИП?
Владислав

Одно и то же лицо не делится на ИП и физ. лицо. Сделайте на физ. лицо, это не помешает ИП сдавать имущество в аренду.

Статья 35 СК РФ Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
4.Можно ли не получать такое согласие от супруги, а указать в Договоре аренды про передачу прав на распоряжение ее долей в нежилом помещении ее мужу?
Владислав

Можно, но если только от супруги будет доверенность на управление имуществом.

15 Июня 2015, 15:55
q Отблагодарить
0 0
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12171
ответ
4612
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Москва
Общаться в чате
На 11 месяцев.
Владислав

Тем не менее, поскольку это сделка с недвижимостью, нужно получить нотариальное согласие от супруги.

3.Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
15 Июня 2015, 16:14
получен
гонорар
40%
Юрист - Виктор
7,1
Рейтинг Правовед.ru
2700
ответов
976
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте!

1.Может ли ИП мужа заключить Договор аренды и сдать нежилое помещение, находящееся в общей долевой собственности супругов, от своего имени, т.е. Договор аренды будет заключен между ИП мужа и арендатором?

Нет, так как в таком случае данное имущество не является совместной собственностью супругов, которые при заключении сделки уже создали иной правовой режим в отношении данного объекта, установив единоличное право каждый на свою долю, т.е. долевую собственность с установлением соответствующего объема прав и обязанностей — в пределах своей доли.
2.Может ли ИП мужа получить патент на все нежилое помещение и таким образом самостоятельно выполнять обязанность по уплате налога государству?

Нет. В данном случае доход с 1/2 жены будет формироваться у жены и она сама в таком случае является налоговым агентом, потому должна будет сама сдавать отчетность и уплачивать НДФЛ.
3.На чье имя необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги на распоряжение ее долей в нежилом помещении: на имя ее мужа, как физического лица или на имя его ИП?

Согласия не нужно, так как долевая собственность. Чтобы муж мог единолично распоряжаться данным имуществом и соответственно нести налоговое бремя, нужно, чтобы жена подарила ему свою 1/2, ну или продала.
4.Можно ли не получать такое согласие от супруги, а указать в Договоре аренды про передачу прав на распоряжение ее долей в нежилом помещении ее мужу?

см.п.3.
5.Пожалуйста, приведите ссылки на соответствующие правоустанавливающие документы.

ГК РФ, НК РФ.

15 Июня 2015, 15:57
q Отблагодарить
2 0
7,1
Рейтинг Правовед.ru
2700
ответов
976
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Само по себе то
обстоятельство, что лицу принадлежит доля в праве общей собственности на
имущество, не позволяет ему распоряжаться таким имуществом либо его частью по
своему усмотрению. Участник долевой собственности в силу п. п. 1,
2 ст. 209, п. 2 ст. 246 ГК РФ может распорядиться только принадлежащей ему долей в праве с соблюдением правил ст. 250
ГК РФ о преимущественном праве покупки доли при ее возмездном отчуждении.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению
всех ее участников (п. 1 ст. 246
ГК РФ). Передача в аренду части имущества, находящегося в общей долевой
собственности, без согласия всех ее участников противоречит этой норме,
поэтому такой договор аренды в силу ст. 168
ГК РФ является ничтожной сделкой (Постановления ФАС Московского округа от
13.05.2010 N КГ-А41/4240-10, ФАС Уральского округа от 06.05.2010 N Ф09-2476/10-С6).
При этом согласно п. п. 2,
3 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. После этого он может передать свою долю в имуществе по договору аренды, что соответствует требованиям ст. 607
ГК РФ.

Согласно п. п. 1
и 2 ст. 244
Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или
нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может
находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в
праве собственности (долевая собственность
) или без определения таких долей (совместная собственность).

В силу п. 1 ст. 246
ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности,
осуществляется по соглашению всех ее участников.

На основании пп. 19 п. 2 ст.
346.43 Налогового кодекса РФ патентная система налогообложения
применяется в отношении сдачи в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач,
земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве
собственности.

Согласно п. 1 ст. 346.45
НК РФ документом, удостоверяющим право на применение ПСН, является патент на
осуществление одного из видов предпринимательской деятельности, в отношении
которого законом субъекта Российской Федерации введена ПСН.

Согласно письмам
Минфина России от 27.02.2015 N 03-11-12/10144,
от 14.10.2014 N 03-11-09/51543,
если арендодателями по договорам аренды объекта, находящегося в общей долевой
собственности, являются все собственники данного объекта, каждый из
собственников — индивидуальных предпринимателей, изъявивший желание перейти на
патентную систему налогообложения, получает один патент на те части объекта,
передаваемого в аренду, которые принадлежат ему на праве долевой собственности.

Т.е. пока в таком виде, как есть, возможно только оформление 1 договора на весь объект с участием как жены-собственника 1/2, так и мужа-собственника 1/2

без дополнительного согласия на сделку (так как оно выражено в самом договоре) и при этом, муж платит патент, а жена — НДФЛ или сама становится ИП и получает свой патент. Если же муж станет единоличным собственником, то, разумеется, будет платить по 1 патенту.
15 Июня 2015, 16:07
7,1
Рейтинг Правовед.ru
2700
ответов
976
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Да, муж может сдать от своего имени, так как это совместная собственность супругов.

Коллеги, обратите внимание, что в вопросе задано, что собственность долевая. Как муж может заключить сделку на весь объект, если она собственник 1/2? Обратите внимание на позицию МинФИна......

15 Июня 2015, 16:11
7,1
Рейтинг Правовед.ru
2700
ответов
976
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

В письме Минфина РФ от 21 июня 2013 г. N 03-11-12/24021 речь идет о совместной собственности. Вопрос не так прост, как сразу кажется… Здесь важен режим долевой собственности, который в части данного объекта равен по статусу с брачным договором, т.е. уже произведен выдел доли каждого супруга.

15 Июня 2015, 16:16
Владислав
клиент, г. Ногинск

Добрый день, Виктор!

Вы один написали что нельзя. Вы видите ответы Ваших коллег? Да и в налоговой мне сказали, что можно. Может быть важно то, что мы являемся супругами, и то, что это нежилое помещение является совместно нажитым, а значит совместным имуществом? Да и долевая собственность называется общей. Можете в подтверждение своего видения привести ссылки на конкретные документы и письма-разъяснения МФ РФ?

15 Июня 2015, 16:21
7,1
Рейтинг Правовед.ru
2700
ответов
976
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Таким образом,

ИП-муж в данном ситуации может применять патентный режим по сдаче в аренду недвижимого объекта, который принадлежит ему на праве:

общей долевой собственности — только в части своей доли, при наличии простого письменного согласия жены на сдачу части объекта в аренду, или если он выделит свою долю в натуре.

15 Июня 2015, 16:23
7,1
Рейтинг Правовед.ru
2700
ответов
976
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

МинФин РФ на
обращения по поводу имущественного налогового вычета неоднократно высказывался
о том, что заключение договора, по которому супруги каждый приобретают доли в
общем имуществе, создает режим долевой собственности, а не совместной.

Например, Минфина
России в письме от 21.03.2013 N 03-04-05/7-266 пояснил, что ст.33
Семейного кодекса Российской Федерации установлено, что законным режимом
имущества супругов является режим их совместной собственности. При этом
законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не
установлено иное.

Возможность
установления договором иного режима собственности на имущество супругов
предусмотрена и Гражданским кодексом
Российской Федерации.

Так, в соответствии
с п. 1 ст. 256
Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время
брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не
установлен иной режим этого имущества, в частности общая долевая собственность
на имущество.

Однако во всех
случаях супруги сами решают, какой режим общей собственности на имущество они
будут использовать и каким образом это будет юридически закреплено.

Поэтому сдать в аренду свою долю супруга может в одном договоре с мужем, в том числе по доверенности на имя мужа, но в любом случае только 1 патент муж применить не сможет на полученный доход от всех 100 % долей, а только на свою долю — 50 %. жена же будет обязана уплатить НДФЛ.

Так как согласно ст.248 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

15 Июня 2015, 16:41
7,1
Рейтинг Правовед.ru
2700
ответов
976
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Еще раз продублирую письма
Минфина России от 27.02.2015 N 03-11-12/10144,
от 14.10.2014 N 03-11-09/51543, согласно которым
если арендодателями по договорам аренды объекта, находящегося в общей долевой
собственности
, являются все собственники данного объекта, каждый из
собственников
— индивидуальных предпринимателей, изъявивший желание перейти на
патентную систему налогообложения, получает один патент на те части объекта,
передаваемого в аренду, которые принадлежат ему на праве долевой собственности
.

Из чего следует, что если бы жена была ИП, то все равно ей нужно было бы оформлять свой патент в части дохода, полученного от сдачи своей 1/2.

Поэтому закрыть налоговый вопрос уплатой 1 патента мужем-ИП в любом случае не получится.

15 Июня 2015, 16:45
Владислав
клиент, г. Ногинск

Виктор, прочтите, пожалуйста, внимательно Письмо Минфина России от 14.10.2014 N 03-11-09/51543, на которое Вы ссылаетесь. Разве предпоследний абзац этого письма """"В связи с этим при установлении законом субъекта Российской Федерации ПВД на один обособленный объект в зависимости от площади сдаваемого объекта индивидуальным предпринимателем, осуществляющим с согласия других собственников передачу в аренду объекта (помещения), находящегося в общей долевой собственности, ПВД определяется исходя из общей площади сдаваемого в аренду объекта"""" не говорит о том, что сдача в аренду всего объекта одним из собственников - индивидуальным предпринимателем, возможна с согласия остальных собственников ??? А последний абзац этого письма, как раз, рассматривает противоположный случай, о котором говорится в Письме Минфина России от 27.02.2015 N 03-11-12/10144 - когда каждый из собственников является арендодателем - тогда он и должен получать патент на свою часть. Проанализируйте, пожалуйста, внимательно эти письма!

15 Июня 2015, 17:01
7,1
Рейтинг Правовед.ru
2700
ответов
976
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
можно от жены оформить доверенность либо заключить договор на управление ее имуществом.Тогда в этом случае согласия требоваться не будет.
Можно будет оформлять патент и сдавать в аренду.

Соболев Олег Александрович

Нет, на все имущество при статусе долевой собственности 1 патент получить не получится, так как доходы формируются пропорционально выделенным долям. По доверенности можно только договор заключить без согласия — это не так принципиально. Но доход все равно таким образом будет у жены.

В письмах Минфина России от 27.02.2015 N 03-11-12/10144,
от 14.10.2014 N 03-11-09/51543 отражена именно такая логика....

15 Июня 2015, 16:50
7,1
Рейтинг Правовед.ru
2700
ответов
976
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Еще раз:

"каждый из собственников — индивидуальных предпринимателей, изъявивший желание перейти на патентную систему налогообложения, получает один патент на те части объекта, передаваемого в аренду, которые принадлежат ему на праве долевой собственности"

15 Июня 2015, 16:52
7,1
Рейтинг Правовед.ru
2700
ответов
976
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
получится — если между супругами будет заключен договор безвозмездного пользования долей супруги
Горюнов Евгений

Все бы было так прекрасно, если бы не было понятия в НК РФ как сделки между аффилированными лицами....

15 Июня 2015, 16:54
7,1
Рейтинг Правовед.ru
2700
ответов
976
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Евгений, тут надо системно подходить к налоговому регулированию.

Так, согласно ст.40 НК РФ налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов
вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих
случаях:

1) между взаимозависимыми
лицами;

А согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 98 налогоплательщик, получающий по договору в безвозмездное пользование имущество, включает в состав доходов в виде безвозмездного полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества.

Т.е. таким образом Ваш вариант повлечет двойную уплату ИП налога как по доходу от полученного имущества, так и от последующей сдачи в аренду. И зачем, спрашивается, тогда ?

15 Июня 2015, 17:05
7,1
Рейтинг Правовед.ru
2700
ответов
976
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Виктор, прочтите, пожалуйста, внимательно Письмо Минфина России от 14.10.2014 N 03-11-09/51543, на которое Вы ссылаетесь. Разве предпоследний абзац этого письма """«В связи с этим при установлении законом субъекта Российской Федерации ПВД на один обособленный объект в зависимости от площади сдаваемого объекта индивидуальным предпринимателем, осуществляющим с согласия других собственников передачу в аренду объекта (помещения), находящегося в общей долевой собственности, ПВД определяется исходя из общей площади сдаваемого в аренду объекта»""" не говорит о том, что сдача в аренду всего объекта одним из собственников — индивидуальным предпринимателем, возможна с согласия остальных собственников ??? А последний абзац этого письма, как раз, рассматривает противоположный случай, о котором говорится в Письме Минфина России от 27.02.2015 N 03-11-12/10144 — когда каждый из собственников является арендодателем — тогда он и должен получать патент на свою часть. Проанализируйте, пожалуйста, внимательно эти письма!
Владислав

Владислав, данный анализ как раз и содержится в предыдущих ответах.

Речь в данных письмах идет о том, что имеется долевая собственность и ставится вопрос, как уплачивается патент ИП, который является собственником одной из долей такого имущества.

Теперь читаем: «При этом само по себе обстоятельство, что лицу принадлежит доля в праве общей собственности на имущество, не позволяет ему распоряжаться таким имуществом либо его частью по своему усмотрению. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 ГК РФ). В связи с этим передача в аренду части имущества, находящегося в общей долевой собственности, должна осуществляться с согласия всех ее участников.


В связи с этим при установлении законом субъекта Российской Федерации ПВД на один обособленный объектв зависимости от площади сдаваемого объекта индивидуальным предпринимателем, осуществляющим с согласия других собственников передачу в аренду объекта (помещения), находящегося в общей долевой собственности, ПВД определяется исходя из общей площадисдаваемого в аренду объекта».

Т.е. речь идет о фактически сдаваемой площади — это доля ИП, которую он сдает с согласия других участников долевой собственности.

А последний абзац как раз подчеркивает, что

«Если арендодателями по договорам аренды объекта, находящегося в общей долевой собственности, являются все собственники данного объекта, то каждый из собственников — индивидуальных предпринимателей, изъявивший желание перейти на патентную систему налогообложения, получает один патент на те части объекта, передаваемого в аренду, которые принадлежат ему на праве долевой собственности».

Так что речь шла именно о распоряжении своей долей путем сдачи в аренду, а не о всех долях, которые принадлежат другим собственникам.

Поэтому, если максимально просто: «каждый» платит налоги за свою долю"…

15 Июня 2015, 17:25
Владислав
клиент, г. Ногинск

Виктор! Для меня Ваше объяснение не очевидно. Не могу понять следующее: имущество куплено на совместно нажитые деньги с супругой, т.е. на деньги, которые честно "очищены". Доли между нами установлены для того чтобы соблюсти наши равные имущественные права на это имущество. Супруга не имеет ИП, и полностью доверяет мне распоряжаться и управлять этим имуществом. Не понимаю, какой конкретно нормой установлено, что я не имею права распоряжаться нашим общим имуществом - ведь от того, что оно долевое, оно не перестало быть общим. Все эти письма только запутывают ситуацию, а фразы в них содержащиеся, типа: "обособленный объект в зависимости от площади сдаваемого объекта" только запутывают суть вопроса. Еще раз повторю, что Ваше прочтение этих писем мне неочевидно.

15 Июня 2015, 17:35
7,1
Рейтинг Правовед.ru
2700
ответов
976
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Коллеги, будем разминаться в терминологии ?

Пока есть время, хорошо… Аффилированность — синоним взаимозависимости.

Согласно ст.105.1 НК РФ взаимозависимыми лицами признаются:

11) физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

Теперь читаем позицию Горюнова Евгения:

«закрыть налоговый вопрос уплатой 1 патента мужем-ИП получится — если между супругами будет заключен договор безвозмездного пользования долей супруги»

На это я ответил:

«согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 98 налогоплательщик, получающий по договору в безвозмездное пользование имущество, включает в состав доходов в виде безвозмездного полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества».

Здесь есть еще вопросы?
15 Июня 2015, 17:31
7,1
Рейтинг Правовед.ru
2700
ответов
976
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Если налоговая пропустит такую сделку без доначисления налогов, исходя из включенного в состав доходов в виде безвозмездного полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества", то — «ради бога». Я стараюсь дать формальную оценку ситуации, исходя из нормативного обоснования, а не типа «Заключайте и все будет окей !»

15 Июня 2015, 17:34
7,1
Рейтинг Правовед.ru
2700
ответов
976
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Они супруги, причем тут аффелированные лица? Проворова Анна

При том, что на безвозмездные сделки таких лиц, к которым относятся супруги, у ИФНС всегда пристальное внимание, что исходит из ст.40 НК РФ.

15 Июня 2015, 17:37
7,1
Рейтинг Правовед.ru
2700
ответов
976
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
. Не могу понять следующее: имущество куплено на совместно нажитые деньги с супругой, т.е. на деньги, которые честно «очищены». Доли между нами установлены для того чтобы соблюсти наши равные имущественные права на это имущество. Супруга не имеет ИП, и полностью доверяет мне распоряжаться и управлять этим имуществом. Не понимаю, какой конкретно нормой установлено, что я не имею права распоряжаться нашим общим имуществом — ведь от того, что оно долевое, оно не перестало быть общим. Все эти письма только запутывают ситуацию, а фразы в них содержащиеся, типа: «обособленный объект в зависимости от площади сдаваемого объекта» только запутывают суть вопроса. Еще раз повторю, что Ваше прочтение этих писем мне неочевидно.

Владислав, если Вам очевидно мнение о том, что долевой собственностью можно распоряжаться также как совместной, то уточняйте такую позицию у соответствующих юристов. Общая собственность на то и делится на долевую и совместную. Режим у данных видом разный. Если супруги заключают договор, в котором прописывают свои доли, то они в этом договоре и выделяют свои доли, создавая их статус не совместной, а долевой собственности со своими особенностями. Т.е. грубо говоря, распределение долей в данном случае равносильно брачному договору в части такого имущества, когда сразу происходит раздел и соответственно поступившие доходы от такого имущества — не совместная собственность, а каждого и з супруга....

15 Июня 2015, 17:44
Владислав
клиент, г. Ногинск

Виктор, перечитав все внимательно еще раз, прихожу к выводу, что пожалуй Вы правы. Однако для меня ситуация становится очень не простой. Дело в том что я уже оплатил патент на свое ИП и арендатор уже несколько месяцев перечисляет на счет моего ИП арендную плату. Какой выход по вашему наименее болезненный? У меня есть нотариально удостоверенная доверенность от супруги на право получения мной дохода от аренды ее доли и распоряжения этим доходом. Но все-равно получается, что налоги с такого дохода должна заплатить она? Какой еще может быть выход?

15 Июня 2015, 19:52
7,1
Рейтинг Правовед.ru
2700
ответов
976
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Быстрова Лина, понятно, что распорядиться чужой долей возможно, только как Вы обосновываете налоговый режим дохода'полученного супругой -не ИП....?.. здесь Вы вводите клиентта в заблуждение, дав ответ без нормативного обоснованния.Минфин как рааз в указанных письмах говорит о необходимости разграничения доходов с долей.

Горюннов Евгений, согласен'что пример из практики привел не конкретный'но в отношеении ИП такая же позиция.Если есть доказательство обратного.пожалуйста обоснуйте норматттивно, но здесь надо разбираться с возможностью ограничиться одним патентом на обе доли.Нормативно я пока не увидел аргументов в пользу донной возможности.

Владислав, если мое мнение Вам показалось не до конца убедительным, то завериться Вам, на мой взгляд, следует не предположениями, а официальнымм ответом Минфина, для этого нннужно напрвить обращение в данный орган, сделать это можно через официальный сайт..

15 Июня 2015, 19:53
Владислав
клиент, г. Ногинск

Виктор, на текущий момент считаю Вашу позицию наиболее убедительной. Хотелось бы чтобы Вы прокомментировали крайнюю переписку на тему применения для моей ситуации Договора безвозмездного пользования. Некоторые Ваши коллеги разъясняют ситуацию по-своему: доверенностью супруга передает мне необходимые права по распоряжению имуществом (т.е. я действую в части ее доли от ее имени и это указывается в Договоре аренды), а Договором безвозмездного пользования на меня налагаются определенные обязанности, в том числе по оплате налогов, т.е. приобретению патента на свое имя на все помещение. Супруга ведь отдала мне помещение безвозмездно и соответственно доход не получает. Как Вам такой вариант?

15 Июня 2015, 20:56
7,1
Рейтинг Правовед.ru
2700
ответов
976
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

В заключение к таким однозначным выводам поставлю многоточие в виде:

ч.2 ст.346.43 НК РФ —

«Патентная система налогообложения применяется в отношении следующих видов предпринимательской деятельности:

19) сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности».

16 Июня 2015, 11:31
Юрист - Виолетта
8,0
Рейтинг Правовед.ru
9204
ответа
4612
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Раменское
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
1.Может ли ИП мужа заключить Договор аренды и сдать нежилое помещение, находящееся в общей долевой собственности супругов, от своего имени, т.е. Договор аренды будет заключен между ИП мужа и арендатором?
Владислав

да, конечно, т.к. оно является совместно нажитым

Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
[Семейный кодекс РФ] [Глава 7] [Статья 35]
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
2.Может ли ИП мужа получить патент на все нежилое помещение и таким образом самостоятельно выполнять обязанность по уплате налога государству?
Владислав

да, это также предусмотрено законом

3.На чье имя необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги на распоряжение ее долей в нежилом помещении: на имя ее мужа, как физического лица или на имя его ИП?
Владислав

Согласие требуется

Но, если все таки для Вас это принципиально, то выписывайте на мужа, как на физ лицо, т.к. оно оформлено на физ лицо (мужа)

4.Можно ли не получать такое согласие от супруги, а указать в Договоре аренды про передачу прав на распоряжение ее долей в нежилом помещении ее мужу?
Владислав

без согласия нельзя, т.к. договор аренды можно будет оспорить в суд порядке

Так же можете заключить договор с супругой доверительного управления имуществом, тогда согласия не потребуется

Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов[Семейный кодекс РФ] [Глава 7] [Статья 35]
.2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
Статья 1012.
Договор доверительного управления имуществом
1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.
3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».
15 Июня 2015, 15:58
q Отблагодарить
0 0
8,0
Рейтинг Правовед.ru
9204
ответа
4612
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Раменское
Общаться в чате
Да и в налоговой мне сказали, что можно. Может быть важно то, что мы являемся супругами, и то, что это нежилое помещение является совместно нажитым, а значит совместным имуществом? Да и долевая собственность называется общей. Можете в подтверждение своего видения привести ссылки на конкретные документы и письма-разъяснения МФ РФ?
Владислав

Приобретенное имущество за счет общих доходов в период брака, включая недвижимость, является общим имуществом супругов, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства, согласно п.2 ст.34 СК РФ.
Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов, на основании п.1 ст.35 СК РФ, п.1, п.2 ст.253 ГК РФ. Из п.3 ст.253 ГК РФ следует, что каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, в соответствии с п.3 ст.35 СК РФ. По смыслу ст.209 и ст.606 ГК РФ передача имущества в аренду является способом распоряжения имуществом, поскольку при совершении данной сделки решается юридическая судьба имущества. Аналогичные выводы представлены в Постановлениях Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2011 г. №18АП-8477/2011, ФАС Уральского округа от 21.09.2004 г. №Ф09-3057/04-ГК.
www.iak.ru/page.xhtml;jsessionid=A5CFADD5FD43EA706D90A5CDE9A19F03?u=E0F4505E3D0549719F6688AAD1FAD070

15 Июня 2015, 16:23
8,0
Рейтинг Правовед.ru
9204
ответа
4612
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Раменское
Общаться в чате
Спасибо за приведенное письмо. Правда у меня есть сомнение в том, что оно говорит о моей ситуации, так как в нем речь идет о совместной собственности, а не об общей долевой (как в моем случае). Что скажете?
Владислав

Согласие супруги в любом случае нужно, т.к. у Вас долевая собственность Согласие не требуется только при продаже, тут будет применяться ст 250 ГК РФ — преимущественное право продажи в первую очередь друг другу, в остальных случаеях, согласие требуется

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
Статья 246.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой
собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
Статья 247.
Владение и пользование имуществом, находящимся в
долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
15 Июня 2015, 16:33
8,0
Рейтинг Правовед.ru
9204
ответа
4612
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Раменское
Общаться в чате

Никаких дойных налогов не будет, ИП оформляет патент и никаких проблем, согласие получаете, либо договор доверительного управления и сдаете в аренду помещение

15 Июня 2015, 17:19
8,0
Рейтинг Правовед.ru
9204
ответа
4612
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Раменское
Общаться в чате
Но все-равно получается, что налоги с такого дохода должна заплатить она?
Владислав

нет, налог можете платить вы, т.к. это совместно нажитое имущество считается

Статья 34 СК РФ. Совместная собственность супругов
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Какой еще может быть выход?
Владислав

договор безвозмездного пользования подписать между вами и супругой, в нем указать, что Вы имеете право сдавать в субаренду помещение, тогда налог будет платить только Вы

15 Июня 2015, 19:59
Владислав
клиент, г. Ногинск

Виолетта, если я буду сдавать в субаренду, то я не смогу применить на ее часть патентную систему НО.

15 Июня 2015, 20:08
8,0
Рейтинг Правовед.ru
9204
ответа
4612
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Раменское
Общаться в чате
Виолетта, если я буду сдавать в субаренду, то я не смогу применить на ее часть патентную систему НО.
Владислав

да, извиняюсь, не учла

Вы имеете право сдавать на основании договора безвозмездного пользования

Если не будет договора, то супруга сама за себя будет платить 13 % от дохода

15 Июня 2015, 20:25
8,0
Рейтинг Правовед.ru
9204
ответа
4612
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Раменское
Общаться в чате
Александр, а что скажете на комментарий Анны Проворовой? Она считает, что так как я по доверенности регулярно получаю доход от аренды, то я и должен платить налоги, в частности оплатить патент.
Владислав

по доверенности — супруга сама за себя платит налог и патент на нее не распостраняется

15 Июня 2015, 20:30
8,0
Рейтинг Правовед.ru
9204
ответа
4612
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Раменское
Общаться в чате
В части 1/2 помещения, принадлежащего ему — на основании Свидетельства о ГРПС, а в части 1/2 помещения, принадлежащей его супруге, на основании договора безвозмездного пользования? Так что ли? Как-то не совсем привычно звучит… Владислав

указываете право собственности и договор безвозмездного пользования

15 Июня 2015, 20:46
8,0
Рейтинг Правовед.ru
9204
ответа
4612
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Раменское
Общаться в чате
Почему? Супруга доход не получает, передав мне свою часть помещения в безвозмездное пользование. А раз доход не получает, то и налоги не платит.
Владислав

если по договор безвозмездного пользования, то она налоги не платит

15 Июня 2015, 20:47
8,0
Рейтинг Правовед.ru
9204
ответа
4612
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Раменское
Общаться в чате
об этом говорит судебная практика — пример привел
Горюнов Евгений

т.е. по договору возмездного пользование имущество передается в аренду, а не в субаренду и как ранее Вы говорили о том, что не возможно будет применить патентную систему, в данном случае она так же будет применима

15 Июня 2015, 21:21
8,0
Рейтинг Правовед.ru
9204
ответа
4612
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Раменское
Общаться в чате
что возмездная передача возможна? Тогда не вижу причин отказываться от Договора безвозмездного пользования и передачи прав по доверенности.
Владислав

возможна, об этом ранее указывалось:)

15 Июня 2015, 21:57
Владислав
клиент, г. Ногинск

Виолетта, мне Александр Безгодов показался знающим специалистом, а тут пропал куда-то и перестал свою точку зрения отстаивать. Вот поэтому я и написал ему.

15 Июня 2015, 21:59
8,0
Рейтинг Правовед.ru
9204
ответа
4612
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Раменское
Общаться в чате
Виолетта, мне Александр Безгодов показался знающим специалистом, а тут пропал куда-то и перестал свою точку зрения отстаивать. Вот поэтому я и написал ему.
Владислав

Так помимо Александра, Вас консультируют другие юристы, которые так же отстаивали свою точку зрения и как оказалось были правы!:))

15 Июня 2015, 22:03
Владислав
клиент, г. Ногинск

Да, согласен, Виолетта. Конечно, Вам и всем большое спасибо, особенно Евгению Горюнову. Сейчас ему напишу.

15 Июня 2015, 22:07
8,0
Рейтинг Правовед.ru
9204
ответа
4612
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Раменское
Общаться в чате
Вы наверное имеете ввиду аренду, а не субаренду?
Владислав

да, по догвоору безвозмездного пользования будет аренда

15 Июня 2015, 22:17
8,0
Рейтинг Правовед.ru
9204
ответа
4612
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Раменское
Общаться в чате
Так я и не собираюсь использовать долю жены как физик, я ее буду сдавать в аренду как ИП и оплачиваю патент.
Владислав

ну так Вам об этом и толкуем, у супруги дохода не будет, т.к. будет догвоор безвозмездного пользования

15 Июня 2015, 22:42
Юрист - Анна
3437
ответов
1627
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Воронеж
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Владислав.

Советую вам заключить брачный договор, в котором прописать порядок пользования, владения и распоряжения именно этим недвижимым имуществом.

Семейный кодекс РФ:

Статья 42. Содержание брачного договора
1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.
Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.
2. Права и обязанности, предусмотренные брачным договором, могут ограничиваться определенными сроками либо ставиться в зависимость от наступления или от ненаступления определенных условий.
3. Брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав; регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей; предусматривать положения, ограничивающие право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания; содержать другие условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение или противоречат основным началам семейного законодательства.
15 Июня 2015, 16:03
q Отблагодарить
0 0
Юрист - Лина
2418
ответов
1497
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Рязань
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
1.Может ли ИП мужа заключить Договор аренды и сдать нежилое помещение, находящееся в общей долевой собственности супругов, от своего имени, т.е. Договор аренды будет заключен между ИП мужа и арендатором?
Владислав

Здравствуйте Владислав! Да, муж может сдать от своего имени, так как это совместная собственность супругов.

2.Может ли ИП мужа получить патент на все нежилое помещение и таким образом самостоятельно выполнять обязанность по уплате налога государству?
Владислав

Конечно, да.

3.На чье имя необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги на распоряжение ее долей в нежилом помещении: на имя ее мужа, как физического лица или на имя его ИП?
Владислав

Согласие может быть на имя супруга как физ.лица, но в данном случае нотариальная доверенность не обязательна, если только договор аренды заключается менее чем на 11 месяцев, если на больший срок, то такой договор подлежит обязательной регистрации и согласие супруги понадобится. ( ответ на 3 и 4 вопросы)

5.Пожалуйста, приведите ссылки на соответствующие правоустанавливающие документы.
Владислав

Статья 34 СК РФ Совместная собственность супругов
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

15 Июня 2015, 16:05
q Отблагодарить
0 0
2418
ответов
1497
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Рязань
Общаться в чате
На 11 месяцев.
Владислав

В таком случае договор не будет подлежать гос.регистрации и нотариальное согласие супруги не обязательно. Но я бы посоветовала сделать, чтобы потом супруга не смогла опротестовать сделку.

15 Июня 2015, 16:14
2418
ответов
1497
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Рязань
Общаться в чате

Владислав и еще один совет, пусть супруга напишет на Вас нотариальную доверенность на распоряжение ее долей недвижимого имущества.

15 Июня 2015, 16:22
2418
ответов
1497
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Рязань
Общаться в чате
Спасибо за приведенное письмо. Правда у меня есть сомнение в том, что оно говорит о моей ситуации, так как в нем речь идет о совместной собственности, а не об общей долевой (как в моем случае). Что скажете?
Владислав

Владислав, Анна Вам совершенно верно привела норму, так как у Вас имущество не только в общей долевой собственности, но и совместно нажитое, а нормы закона мы Вам уже преводили выше.

15 Июня 2015, 16:29
2418
ответов
1497
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Рязань
Общаться в чате
Не могу понять следующее: имущество куплено на совместно нажитые деньги с супругой, т.е. на деньги, которые честно «очищены». Доли между нами установлены для того чтобы соблюсти наши равные имущественные права на это имущество. Супруга не имеет ИП, и полностью доверяет мне распоряжаться и управлять этим имуществом.
Владислав

Владислав! Все просто, пусть супруга напишет на Вас нотариальную доверенность по распоряжению ее имуществом с правом получения дохода от сделок и спокойно заключайте договора аренды как ИП и налоги будете платить как ИП с арендных платежей.

15 Июня 2015, 17:49
2418
ответов
1497
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Рязань
Общаться в чате
Т.е. грубо говоря, распределение долей в данном случае равносильно брачному договору в части такого имущества, когда сразу происходит раздел и соответственно поступившие доходы от такого имущества — не совместная собственность, а каждого и з супруга…
Котов Виктор

Виктор перестаньте вводить клиента в заблуждение, супруга готова дать ему нотариальную доверенность на распоряжение ее собственностью с правом получения денежных средств. Что тут непонятного? Вы путаете клиента!!!!!!!!!!

15 Июня 2015, 17:50
Владислав
клиент, г. Ногинск

Лина, одно дело доверенность с правом получения и распоряжения доходом от аренды и совсем другое дело - уплата налогов. Как это все грамотно увязать?

15 Июня 2015, 20:15
2418
ответов
1497
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Рязань
Общаться в чате
Супруга доход не получает, передав мне свою часть помещения в безвозмездное пользование. А раз доход не получает, то и налоги не платит.
Владислав

Совершенно верно, нет дохода — нет налога. Анна Проворова Вам все правильно разъяснила.

15 Июня 2015, 20:45
получен
гонорар
20%
Юрист - Анна
5390
ответов
3281
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 5390ответов
  • 3281отзыв

Владислав, добрый день.

Вы можете сдавать недвижимость с нотариального согласия Вашей жены, выписанной на имя ИП, используя при этом патентную систему налогообложения.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина
РФ от 15 марта 2013 г. N 03-11-12/30 О применении патентной системы
налогообложения в отношении предпринимательской деятельности по передаче
в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков

По вопросу о возможности применения патентной системы налогообложения
согласно подпункту 19 пункта 2 статьи 346.43 Кодекса при передаче в
аренду недвижимого имущества, нажитого супругами во время брака, следует
учитывать следующее.
Пункт 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК
РФ) устанавливает, что имущество, нажитое супругами во время брака,
является их совместной собственностью.
Согласно пункту 2 указанной статьи СК РФ к имуществу, нажитому
супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся в том
числе доходы каждого из супругов от предпринимательской деятельности,
движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале,
внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и
любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от
того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем
из супругов внесены денежные средства.
Таким образом, имущество, приобретенное во время брака одним из
супругов, в том числе за счет доходов от осуществляемой им
предпринимательской деятельности, признается совместной собственностью
супругов.
При этом согласно пункту 2 статьи 253 Гражданского кодекса Российской
Федерации (далее — ГК РФ) распоряжение имуществом, находящимся в
совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников,
которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается
сделка по распоряжению имуществом.
Пункт 4 указанной статьи ГК РФ предусматривает, что данные правила
применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной
собственности ГК РФ или другими законами не установлено иное.
Так, согласно статье 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение
общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим
имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого
супруга.
Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью
и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в
установленном законом порядке, необходимо получить нотариально
удостоверенное согласие другого супруга.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма)
арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору
(нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или
во временное пользование.
Таким образом, передача имущества в аренду является одним из способов распоряжения имуществом.
Соответственно, для передачи одним из супругов (индивидуальным
предпринимателем) в аренду помещения, принадлежащего супругам на праве
совместной собственности, необходимо нотариально удостоверенное согласие
второго супруга.
Учитывая изложенное, в отношении предпринимательской деятельности по
передаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего супругам на
праве совместной собственности, может применяться патентная система
налогообложения при условии осуществления такой деятельности на
основании нотариально удостоверенного согласия одного из супругов, на
которого зарегистрировано такое недвижимое имущество.
Также следует отметить, что исходя из пункта 3 статьи 607 ГК РФ, в
договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно
установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта
аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте,
подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а
соответствующий договор не считается заключенным.
Таким образом, количество объектов, передаваемых в аренду,
определяется на основании договоров аренды, заключаемых индивидуальным
предпринимателем — арендодателем с конкретными арендаторами.
Заместитель директора Департамента
С.В. Разгулин

ГАРАНТ.РУ: www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70236618/#ixzz3d8T1Lshq

15 Июня 2015, 16:05
q Отблагодарить
0 0
5390
ответов
3281
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

В дополнение:

Вопрос: В отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, индивидуальный предприниматель применяет УСН с объектом налогообложения «доходы». В совместной собственности ИП и ее супруга, также являющегося ИП,
находится нежилое помещение, зарегистрированное на супруга.

Вправе ли ИП, не являющаяся титульным владельцем, сдавать в аренду
третьим лицам нежилое помещение от своего имени в рамках
предпринимательской деятельности с согласия супруга, удостоверенного в
нотариальном порядке? Вправе ли ИП применять ПСН в отношении
деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 21 июня 2013 г. N 03-11-12/24021

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики в пределах своей компетенции рассмотрел обращение и по вопросу применения патентной системы налогообложения сообщает следующее.

Согласно «пп. 19 п. 2 ст. 346.43» Налогового кодекса Российской
Федерации патентная система налогообложения применяется в отношении
предпринимательской деятельности в виде сдачи в аренду (наем) жилых и
нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих
индивидуальному предпринимателю на праве собственности.
При этом по вопросу о возможности применения патентной системы
налогообложения в отношении вышеназванной предпринимательской
деятельности при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в
совместной собственности индивидуальных предпринимателей — супругов,
следует учитывать следующее.
«Статья 34» Семейного кодекса Российской Федерации устанавливает, что
имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной
собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему
имуществу супругов), относятся в том числе доходы каждого из супругов от
предпринимательской деятельности, движимые и недвижимые вещи, ценные
бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения
или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в
период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно
приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные
средства.
Таким образом, имущество, приобретенное во время брака одним из
супругов, в том числе за счет доходов от осуществляемой им
предпринимательской деятельности, признается совместной собственностью
супругов.
В соответствии с «п. 2 ст. 253» Гражданского кодекса Российской
Федерации (далее — ГК РФ) распоряжение имуществом, находящимся в
совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников,
которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается
сделка по распоряжению имуществом. «Пункт 4 указанной статьи» ГК РФ
предусматривает, что данные правила применяются постольку, поскольку для
отдельных видов совместной собственности ГК РФ или другими законами не
установлено иное.
Так, согласно «ст. 35» Семейного кодекса Российской Федерации владение,
пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по
обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по
распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с
согласия другого супруга. Для совершения одним из супругов сделки по
распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального
удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке,
необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)
обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во
временное владение и пользование или во временное пользование («ст. 606»
ГК РФ).
В этой связи передача имущества в аренду является одним из способов
распоряжения имуществом. Соответственно, для передачи одним из супругов
(индивидуальным предпринимателем) в аренду помещения, принадлежащего
супругам на праве совместной собственности, необходимо нотариально
удостоверенное согласие второго супруга.
Учитывая изложенное, в отношении предпринимательской деятельности по
передаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего супругам —
индивидуальным предпринимателям на праве совместной собственности, может
применяться патентная система налогообложения при условии осуществления
такой деятельности на основании нотариально удостоверенного согласия
одного из супругов, на которого зарегистрировано такое недвижимое
имущество.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
15 Июня 2015, 16:08
5390
ответов
3281
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
4.Можно ли не получать такое согласие от супруги, а указать в Договоре аренды про передачу прав на распоряжение ее долей в нежилом помещении ее мужу?
Владислав

В договоре аренды такое условие прописывать не нужно, чтобы не давать согласие, Вы с женой можете заключить договор доверительного управления, тогда Вы будете действовать и от своего имени и от имени жены.

Статья 1012. Договор доверительного управления имуществом

[Гражданский кодекс РФ][Глава 53][Статья 1012]

1. По договору доверительного управления имуществом одна
сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному
управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление,
а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в
интересах учредителя управления или указанного им лица
(выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный
управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с
договором доверительного управления любые юридические и фактические
действия в интересах выгодоприобретателя.
15 Июня 2015, 16:12
Владислав
клиент, г. Ногинск

Добрый день, Анна!

Спасибо за приведенное письмо. Правда у меня есть сомнение в том, что оно говорит о моей ситуации, так как в нем речь идет о совместной собственности, а не об общей долевой (как в моем случае). Что скажете?

15 Июня 2015, 16:27
5390
ответов
3281
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
речь идет о совместной собственности, а не об общей долевой (как в моем случае). Что скажете?
Владислав

Так как в любом случае собственники Вы оба, то достаточно согласия женына управление или распоряжение Вашим общим имуществом, так как в любом случае Вы должны действовать совместно.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

[Гражданский кодекс РФ][Глава 16][Статья 247]

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой
собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при
недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

То есть если от вашей жены будет получено согласие, то я проблем в приобретении патента не вижу.

15 Июня 2015, 16:35
5390
ответов
3281
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина
России от 25 июля 2013 г. N 03-11-12/29569 О применении патентной
системы налогообложения в отношении предпринимательской деятельности по
сдаче в аренду собственных нежилых помещений, принадлежащих
индивидуальному предпринимателю на праве общей долевой собственности

11 октября 2013

Вопрос: Индивидуальный предприниматель ведет деятельность по сдаче в
аренду нежилых зданий и помещений, принадлежащих ему на праве общей
долевой собственности, доля в праве 1/2. При заключении договоров аренды
индивидуальный предприниматель получает от второго собственника зданий и
помещений его согласие на передачу в возмездное срочное пользование
(аренду) части нежилых помещений с указанием их внутренних номеров на
поэтажном плане, включая право на заключение с арендатором договоров
аренды от имени и на условиях индивидуального предпринимателя.
Патентная система налогообложения применяется в отношении видов
предпринимательской деятельности, указанных в п. 2 ст. 346.43 Налогового
кодекса РФ, в частности сдачи в аренду (наем) жилых и нежилых
помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному
предпринимателю на праве собственности (подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ).
Прошу дать разъяснения, вправе ли индивидуальный предприниматель
применять патентную систему налогообложения в отношении вышеуказанной
деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений,
принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве общей долевой
собственности?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел
письма по вопросам применения патентной системы налогообложения и
сообщает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 346.43 Налогового кодекса
Российской Федерации (далее — Кодекс) патентная система налогообложения
устанавливается Кодексом, вводится в действие в соответствии с Кодексом
законами субъектов Российской Федерации и применяется на территориях
указанных субъектов Российской Федерации.
Применение патентной системы налогообложения разрешается
индивидуальным предпринимателям, осуществляющим виды предпринимательской
деятельности, предусмотренные пунктом 2 статьи 346.43 Кодекса.
Согласно подпункту 19 пункта 2 статьи 346.43 Кодекса на патентную
систему налогообложения переводится предпринимательская деятельность по
сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных
участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве
собственности.
Главой 26.5 Кодекса не предусмотрено в данном случае учитывать основания приобретения права собственности.
Вместе с тем следует иметь в виду, что согласно статье 608
Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду
принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица,
управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В связи с этим, при сдаче индивидуальным предпринимателем в аренду
собственной доли нежилых помещений, находящейся в общей долевой
собственности и не выделенной в правоустанавливающих документах,
необходимо наличие согласия других собственников нежилых помещений,
находящихся в этой общей долевой собственности, на сдачу нежилых
помещений в аренду.
Исходя из этого, индивидуальный предприниматель, осуществляющий
предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду собственных нежилых
помещений, принадлежащих ему на праве общей долевой собственности и не
выделенной в правоустанавливающих документах, при наличии согласия
других собственников нежилых помещений, находящихся в этой общей долевой
собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду вправе перейти на
патентную систему налогообложения в общеустановленном порядке при
условии, что общая площадь сдаваемых в аренду помещений не превышает
площадь имущества, приходящегося на долю индивидуального предпринимателя
в общей долевой собственности на это имущество.
Заместитель директора Департамента
С.В. Разгулин

ГАРАНТ.РУ: www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70322030/#ixzz3d8bmXguA

Из чего следует, что лучше оформлять не согласие, а либо договор безвозмездного пользования, либо договор доверительного управления.

15 Июня 2015, 16:38
5390
ответов
3281
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
между аффилированными лицами…
Котов Виктор

Они супруги, причем тут аффелированные лица?

«каждый из собственников — индивидуальных предпринимателей,
Котов Виктор

Супруга клиентане ИП.

15 Июня 2015, 17:07
5390
ответов
3281
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности

[Гражданский кодекс РФ][Глава 16][Статья 248]

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности
соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Так вот если есть соглашение, то распределение доходов можно им и определить, к тому же не нужно забывать, что мы говорим о семье, а не просто посторонних долевых собственниках, поэтому выделить из общего дохода, где доход жены, а где мужа, процессуально не возможно.

15 Июня 2015, 19:37
5390
ответов
3281
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Но все-равно получается, что налоги с такого дохода должна заплатить она? Какой еще может быть выход?
Владислав

У Вас совместные доходы и если в соглашении указано, что доходы принадлежат вам, значит и платить вам. Понимаете, вы зарабатываете в общую копилку и платите из одного кошелька, даже налоговая не рискнет поделить между Вами доходы.

15 Июня 2015, 19:55
Владислав
клиент, г. Ногинск

Анна, у меня есть нотариальная доверенность, в которой сказано:

- сдавать в аренду вышеуказанное помещение, совладельцем которого в 1/2 ( одной второй) доле я являюсь, ежегодно оформлять патент и оплачивать его от своего имени, а также от своего имени оплачивать любые другие положенные по закону налоги и сборы от доходов по заключенным сделкам с вышеуказанным помещением;

- производить расчеты и получать причитающиеся мне денежные средства по своему усмотрению в соответствии с заключенными сделками, в том числе по договорам аренды (найма)".

Но ведь на счет патента и налогов - доверенность неправомочна их устанавливать.

15 Июня 2015, 20:05
5390
ответов
3281
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Но ведь на счет патента и налогов — доверенность неправомочна их устанавливать.
Владислав

Владислав, попробую объяснить свою точку зрения. Когда Вы приобретаете патент, Вы указываете общую площадь сдаваемых в аренду помещений, и основание по которому вы этими помещениями распоряжаетесь. У Вас есть доверенность, на право распоряжения имуществом и получении дохода, Вы его и получаете, следовательно налог так же платите вы. Но ко всему прочему, что бы снять лишние вопросы и недоразумения, рекомендую заключить договор безвозмездного пользования, между супругами это нормальное явление, было бы странно, если бы жена с вас плату брала.

Статья 695. Обязанности ссудополучателя по содержанию вещи

Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

Система ГАРАНТ: base.garant.ru/10164072/37/#ixzz3d9UFWC5S

15 Июня 2015, 20:16
Владислав
клиент, г. Ногинск

Анна, значит получается так: свою часть помещения я сдаю в аренду как собственник, а часть помещения супруги я сдаю по договору безвозмездного пользования, т.е. в договоре аренды я должен указать следующее: Арендодатель, действующий на основании: в части 1/2 помещения, принадлежащего ему в соответствии со Свидетельством о ГРПС, а в части 1/2 помещения, принадлежащей его супруге, в соответствии с договором безвозмездного пользования. Покрасивее, конечно, но как-то так по смыслу?

15 Июня 2015, 20:24
5390
ответов
3281
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Как это все грамотно увязать
Владислав

Вот на каком основании ваша жена должна платить налог, если она доход не получает?

Статья 210. Налоговая база

[Налоговый кодекс РФ][Глава 23][Статья 210]

1. При определении налоговой базы учитываются все доходы
налогоплательщика,
полученные им как в денежной, так и в натуральной
формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также
доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со
статьей 212 настоящего Кодекса.

Вот у вас как раз право на распоряжение доходами и возникло, следовательно налог платите Вы.

15 Июня 2015, 20:21
5390
ответов
3281
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Так как у Вас с женой договорные отношения, то обязанности по договору возникают у Вас, а не у жены, налог платится только с дохода, супруга его не получает.

15 Июня 2015, 20:30
5390
ответов
3281
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
собственности 1/2 помещения, что подтверждается свидетельством о ГРПС, и Арендодатель 2, действующий на основании доверенности от имени (жены) в отношении 1/2 помещения, с одной стороны, и Арендатор, с другой стороны....»
Безгодов Александр

Если прописать арендодателя 2, то у супруги возникнет доход налогооблагаемый, нельзя дробить договор на два собственника.

В части 1/2 помещения, принадлежащего ему — на основании Свидетельства о ГРПС, а в части 1/2 помещения, принадлежащей его супруге, на основании договора безвозмездного пользования? Так что ли? Как-то не совсем привычно звучит…
Владислав

Вот такая формулировка соответствует нашим целям, только «принадлежащей его супруге» писать не нужно, просто в основании, 1 — право собственности, 2- договор безвозмездного пользования, все. Только в договоре безвозмездного пользования обязательно должно быть прописано право, вас как ссудополучателя, сдавать имущество в аренду третьим лицам.

15 Июня 2015, 20:42
5390
ответов
3281
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Поэтому в распоряжении (сдаче в аренду) должны участвовать или все сособственики
Безгодов Александр

Александр, так они и заключили соглашение, в виде договора безвозмездного пользования, то есть Владислав не сам пошел и сдал в аренду все имущество, а супруга ему доверила им пользоваться значит они пришли к согласию, как еще написать…

15 Июня 2015, 20:51
5390
ответов
3281
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Да и как на безвозмезном договоре можно основывать возмездеую сделку? Это нонсенс.
Безгодов Александр

Статья 698. Досрочное расторжение договора безвозмездного пользования

[Гражданский кодекс РФ][Глава 36][Статья 698]

1. Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель:
использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи;
не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию;
существенно ухудшает состояние вещи;
без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.

То есть ГК РФ не исключает такой возможности, как передача третьему лицу.

15 Июня 2015, 20:59
5390
ответов
3281
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Виктор, на текущий момент считаю Вашу позицию наиболее убедительной.
Владислав

Виктор прав в той части, что если арендодателями буде выступать вы с супругой вместе, она своей доли, а Вы своей, тогда ей придется платить за себя налог 13%, но если все обязательства по договору аренды будут у Вас, то и налог платить вам.Уже повторяюсь.

15 Июня 2015, 21:04
5390
ответов
3281
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Надеюсь, что я на правильном пути
Владислав

Уверена, что вопросов от налоговой к Вам не возникнет.

15 Июня 2015, 22:16
5390
ответов
3281
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Субарендой не годится называть
Владислав

Совершенно верно.

15 Июня 2015, 22:38
Юрист - Ирина
395
ответов
218
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Петрозаводск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Вы можете сдать в аренду только свою долю, при этом обязательно согласие второго собственника. Если же Вы будете сдавать все помещение, с учетом доли второго собственника, то с ним необходимо заключать договор аренды.
При этом, каждый из собственников самостоятельно уплачивает налоги со своих доходов. Если ИП сдает в аренду часть помещения, собственником которого является, он может применять ПСН, Если ИП сдает в аренду часть своей доли, и в субаренду долю второго собственника, ПСН применяться не может.

НПА:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО от 25 июля 2013 г. N 03-11-12/29569,

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73(ред. от 25.12.2013)«Об
отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса
Российской Федерации о договоре аренды»

Может ли ИП мужа получить патент на все нежилое помещение и таким образом самостоятельно выполнять обязанность по уплате налога государству?
Владислав

раз 2 собственника, соответственно, необходимо заключать 2 договора аренды и получить отдельные патенты на каждую часть .(пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Кодекса на патентную систему налогообложения)

при осуществляющий предпринимательской деятельности по сдаче в аренду собственных нежилых помещений, принадлежащих ему на праве общей долевой собственности и не выделенных в натуре в правоустанавливающих документах, при наличии согласия других собственников нежилых помещений, находящихся в этой общей долевой собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду вправе применять патентную систему налогообложения в общеустановленном порядке при условии, что общая площадь сдаваемых в аренду помещений не превышает площадь имущества, приходящегося на долю такого собственника в общей долевой собственности на это имущество. Данную позицию подтверждает письмо Минфина России от 25.07.2013 N03-11-12/29569.
Поэтому собственнику который намеревается сдавать данную часть помещения в аренду по указанной системе налогообложения, следует получать письменное согласие другого собственника на данную сделку, после чего заключать договор аренды на данную долю с указанием размера площади, приходящейся на его долю, и ее местарасположения.

15 Июня 2015, 16:57
q Отблагодарить
0 0
Владислав
клиент, г. Ногинск

Уважаемая Ирина Николаевна! Прочтите, пожалуйста, внимательно Письмо Минфина России от 14.10.2014 N 03-11-09/51543, на которое ссылается Виктор Котов - Ваш союзник при рассмотрении моего вопроса. Разве предпоследний абзац этого письма """"В связи с этим при установлении законом субъекта Российской Федерации ПВД на один обособленный объект в зависимости от площади сдаваемого объекта индивидуальным предпринимателем, осуществляющим с согласия других собственников передачу в аренду объекта (помещения), находящегося в общей долевой собственности, ПВД определяется исходя из общей площади сдаваемого в аренду объекта"""" не говорит о том, что сдача в аренду всего объекта одним из собственников - индивидуальным предпринимателем, возможна с согласия остальных собственников ??? А последний абзац этого письма, как раз, рассматривает противоположный случай, о котором говорится в Письме Минфина России от 27.02.2015 N 03-11-12/10144 - когда каждый из собственников является арендодателем - тогда он и должен получать патент на свою часть. Проанализируйте, пожалуйста, внимательно эти письма!

15 Июня 2015, 17:24
395
ответов
218
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Петрозаводск
Общаться в чате

оформляйте доверенность на ваше имя, на право пользования и управления принадлежащим ей имуществом, в частности на заключение договора аренды.

15 Июня 2015, 20:56
395
ответов
218
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Петрозаводск
Общаться в чате

Положения главы 23 ГК не содержат каких-либо норм, позволяющих отнести безвозмездное пользование имуществом, предоставленным физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем, к доходам физического лица, подлежащим обложению налогом на доходы физических лиц.

То есть, если Физ. Лицо передали имущ. по договору безвозмездного польз.
супругу и не получает доходы от передачи жилья в пользование, то он не
явл. Плательщиком НДФЛ и УСН в данной ситуации.

У налогоплательщика — ссудополучателя доход в виде
безвозмездно полученных имущественных прав подлежит включению в состав
внереализационных доходов на основании п. 8 статьи 250 Кодекса.

Налогоплательщик, получающий по
договору в безвозмездное пользование имущество, включает в состав доходов доход
в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом,
определяемый
исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества.(Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2005 года N 98 (п. 2 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации)

Если вы получаете по договору в безвозмездное пользование
имущество как ИП, то вы обязаны включить в состав внереализационных доходов -доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества, вне зависимости от того является ли такой договор срочным или бессрочным.

передача собственником имущества в безвозмездное временное пользование другому лицу не влечет перехода права собственности на это имущество. В связи с этим налогоплательщиком налога на имущество физических лиц является собственник недвижимого имущества, в том числе и в случае передачи этого имущества иному лицу (физическому или юридическому) по договору безвозмездного пользования.

индивидуальный предприниматель осуществляет только облагаемую ЕНВД деятельность, экономическая выгода в виде имущества, которое получено в безвозмездное пользование, НДФЛ не облагается

15 Июня 2015, 21:22
395
ответов
218
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Петрозаводск
Общаться в чате
В Письме Департамента налоговой и таможенно-тарифной
политики Минфина РФ от 3 сентября 2010 г. N 03-04-05/3-520 разъяснено
о налогообложении НДФЛ дохода в виде имущества, полученного в безвозмездное пользование. А также в Письме Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 25 января 2008 г. N 03-11-04/2/13 и от 4 февраля 2008 г. N 03-03-06/1/77
15 Июня 2015, 22:31
Юрист - Александр
3480
ответов
2429
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Курганинск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Владислав!

1.Может ли ИП мужа заключить Договор аренды и сдать нежилое помещение, находящееся в общей долевой собственности супругов, от своего имени, т.е. Договор аренды будет заключен между ИП мужа и арендатором?
Владислав

Соглашусь с позицией Виктора Котова.
Приобретя нежилое помещение в общую долевую собственность (по 1/2), Вы с супругой тем самым уставили режим общей долевой собственности. Поэтому нормы ст. 35 СК РФ об общей совместной собственности супругов не применимы. И распорядиться 1/2 долей супруги, отдав ее в аренду, Вы не вправе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Следовательно, договор аренды должен быть заключен между Вами, Вашей супругой как арендодателями и арендатором.

2.Может ли ИП мужа получить патент на все нежилое помещение и таким образом самостоятельно выполнять обязанность по уплате налога государству?
Владислав

Нет, не может. И муж, и жена должны иметь свои патенты.

3.На чье имя необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги на распоряжение ее долей в нежилом помещении: на имя ее мужа, как физического лица или на имя его ИП?
Владислав

Муж не вправе распорядиться чужой собственностью — 1/2 помещения жены. Здесь нужно не нотариально удостоверенное согласие супруги на распоряжение ее долей в нежилом помещении, а нотариальная доверенность по распоряжению имуществом жены.

4.Можно ли не получать такое согласие от супруги, а указать в Договоре аренды про передачу прав на распоряжение ее долей в нежилом помещении ее мужу?
Владислав

Передача прав оформляется доверенностью. Если будет доверенность, Вы будете в договоре аренды представлять себя (арендодатель 1) и свою жену по доверенности (арендодатель 2).

15 Июня 2015, 19:35
q Отблагодарить
0 0
3480
ответов
2429
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курганинск
Общаться в чате
Не могу понять следующее: имущество куплено на совместно нажитые деньги с супругой, т.е. на деньги, которые честно «очищены». Доли между нами установлены для того чтобы соблюсти наши равные имущественные права на это имущество. Супруга не имеет ИП, и полностью доверяет мне распоряжаться и управлять этим имуществом. Не понимаю, какой конкретно нормой установлено, что я не имею права распоряжаться нашим общим имуществом — ведь от того, что оно долевое, оно не перестало быть общим.
Владислав

Согласно ч. 2 ст. 244 ГК РФ имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Режим долевой собственности Вы установили с супругой сами. Поэтому в силу с пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение нежилым помещением, находящимся в долевой собственности, осуществляется только по соглашению всех ее участников. Единолично распоряжаться этим помещением ни Вы, ни супруга не можете.

15 Июня 2015, 19:47
3480
ответов
2429
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курганинск
Общаться в чате
Да, муж может сдать от своего имени, так как это совместная собственность супругов.
Быстрова Лина

Лина, не вводите в заблуждение клиента, а читайте внимательно вопрос:

нежилое помещение, которое находится в общей долевой собственности (по ½ доли)
Владислав

Где Вы усмотрели совместную собственность, Лина?

15 Июня 2015, 19:52
3480
ответов
2429
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курганинск
Общаться в чате
Но все-равно получается, что налоги с такого дохода должна заплатить она?
Владислав

Именно так.

15 Июня 2015, 19:54
3480
ответов
2429
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курганинск
Общаться в чате
Но ведь на счет патента и налогов — доверенность неправомочна их устанавливать.
Владислав

Только от имени доверителя это возможно.

15 Июня 2015, 20:08
Владислав
клиент, г. Ногинск

Александр, объясните, что Вы имеете ввиду.

15 Июня 2015, 20:12
3480
ответов
2429
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курганинск
Общаться в чате
ежегодно оформлять патент и оплачивать его от своего имени, а также от своего имени оплачивать любые другие положенные по закону налоги и сборы
Владислав

Это полномочие в доверенности юридически недействительно. По доверенности представитель действует не от своего имени, а от имени представляемого.

Подробнее:

ГК РФ
Статья 182. Представительство
1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).
2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок.
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.
(п. 3 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
4. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.
Статья 185. Общие положения о доверенности
1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
15 Июня 2015, 20:17
3480
ответов
2429
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курганинск
Общаться в чате
Александр, объясните, что Вы имеете ввиду.
Владислав

Я согласен с Вами, что «на счет патента и налогов — доверенность неправомочна их устанавливать».

Вы можете оформить патент и платить налоги за жену по доверенности только от имени жены, а не от своего имени, как сказано в Вашей доверенности.

15 Июня 2015, 20:24
Владислав
клиент, г. Ногинск

Александр, а что скажете на комментарий Анны Проворовой? Она считает, что так как я по доверенности регулярно получаю доход от аренды, то я и должен платить налоги, в частности оплатить патент.

15 Июня 2015, 20:28
3480
ответов
2429
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курганинск
Общаться в чате
а в части 1/2 помещения, принадлежащей его супруге, в соответствии с договором безвозмездного пользования. Покрасивее, конечно, но как-то так по смыслу?
Владислав

Нет, не так. Договор безвозмездного пользования не дает Вам полномочие сдавать недвижимость в аренду. Это возможно только по доверенности.

Поэтому в договоре должно быть так написано: «Арендодатель 1, имеющий в праве собственности 1/2 помещения, что подтверждается свидетельством о ГРПС, и Арендодатель 2, действующий на основании доверенности от имени (жены) в отношении 1/2 помещения, с одной стороны, и Арендатор, с другой стороны....»

15 Июня 2015, 20:32
Владислав
клиент, г. Ногинск

Александр, Вы тоже считаете, что договор безвозмездного пользования - это выход из моей ситуации? Получается, что тогда я могу оплатить патент за все помещение, так как на основании доверенности от супруги и этого договора, я получаю весь доход от аренды и соответственно сам несу бремя уплаты налогов?

15 Июня 2015, 20:38
3480
ответов
2429
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курганинск
Общаться в чате
Александр, а что скажете на комментарий Анны Проворовой? Она считает, что так как я по доверенности регулярно получаю доход от аренды, то я и должен платить налоги, в частности оплатить патент.
Владислав

Доход будете получать не только Вы, но и жена. Ведь Вы только лишь представитель в отношении ее 1/2 доли. И все права и обязанности, в т.ч. налоговые, супруга приобретает по доверенности в раной степени так же, как если бы она действовала лично.

15 Июня 2015, 20:39
Владислав
клиент, г. Ногинск

Продолжаю мысль: но, так как между нами заключен договор безвозмездного пользования, то супруга доход не получает и соответственно не должна платить налоги. Получается, что доверенность дает мне определенные права, а указанный договор должен налагать определенные обязанности. Так?

15 Июня 2015, 20:42
3480
ответов
2429
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курганинск
Общаться в чате
Александр, Вы тоже считаете, что договор безвозмездного пользования — это выход из моей ситуации? Получается, что тогда я могу оплатить патент за все помещение, так как на основании доверенности от супруги и этого договора, я получаю весь доход от аренды и соответственно сам несу бремя уплаты налогов?
Владислав

Совсем нет. Договор безвозмездного пользования — не панацея и вовсе не перекладывает налоговое бремя на Вас. Налоги придется платить обоим.

15 Июня 2015, 20:42
Владислав
клиент, г. Ногинск

Почему? Супруга доход не получает, передав мне свою часть помещения в безвозмездное пользование. А раз доход не получает, то и налоги не платит.

15 Июня 2015, 20:44
3480
ответов
2429
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курганинск
Общаться в чате
в части 1/2 помещения, принадлежащей его супруге, на основании договора безвозмездного пользования? Так что ли? Как-то не совсем привычно звучит…
Владислав

Не только не привычно, но и не правильно.

15 Июня 2015, 20:43
Владислав
клиент, г. Ногинск

Можете конкретно написать: какой выход?

15 Июня 2015, 20:45
3480
ответов
2429
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курганинск
Общаться в чате
Если прописать арендодателя 2, то у супруги возникнет доход налогооблагаемый, нельзя дробить договор на два собственника.
Проворова Анна

А как их не дробить, если сами они «раздробились», определив долевую собственность?

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Поэтому в распоряжении (сдаче в аренду) должны участвовать или все сособственики, или никого.

15 Июня 2015, 20:47
3480
ответов
2429
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курганинск
Общаться в чате
Только в договоре безвозмездного пользования обязательно должно быть прописано право, вас как ссудополучателя, сдавать имущество в аренду третьим лицам.
Проворова Анна

В этом вся и ошибка. Такое условие не законно. Объясню почему.

ГК РФ
Статья 689. Договор безвозмездного пользования
2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.

Заметьте: нет отсылки к пункту 2 статьи 615 о субаренде (поднаеме) и перенаеме. Поэтому получив недвижимость в безвозмедное пользование, нельзя сдать его в субаренду.

Да и как на безвозмезном договоре можно основывать возмездеую сделку? Это нонсенс.

15 Июня 2015, 20:55
3480
ответов
2429
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курганинск
Общаться в чате
Александр, так они и заключили соглашение, в виде договора безвозмездного пользования, то есть Владислав не сам пошел и сдал в аренду все имущество, а супруга ему доверила им пользоваться значит они пришли к согласию, как еще написать…
Проворова Анна

Доверить пользоваться — это не означает доверить распоряжаться (сдавать в аренду). Необходимо отличать право пользования от права распоряжения.

15 Июня 2015, 20:59
3480
ответов
2429
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курганинск
Общаться в чате
В самом договоре безвозмездного пользования прописать право передавать в аренду, гл. 36 это не запрещено.
Самарин Александр

А что, нынче право пользования стало порождать право распоряжения? Занятно...

15 Июня 2015, 21:09
3480
ответов
2429
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курганинск
Общаться в чате
То есть ГК РФ не исключает такой возможности, как передача третьему лицу.
Проворова Анна

Но где сказано о возмездной передаче?

15 Июня 2015, 21:11
Владислав
клиент, г. Ногинск

Александр, выходит, что возмездная передача возможна? Тогда не вижу причин отказываться от Договора безвозмездного пользования и передачи прав по доверенности.

15 Июня 2015, 21:56