Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Договор с застройщиком
Добрый день!
Разбираю договор с застройщиком - г. Москва.
Смущают следующие пункты:
1.4. Обеспечение обязательств Застройщиком осуществляется путем страхования гражданской ответственности в соответствии с статьей 15.2. Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 31.12.2004 г. Страхование гражданской ответственности Застройщика произведено в Некоммерческой организации «Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» (http://www.ovsz.ru), членом которой является Застройщик.
4. Ответственность Сторон.
4.1. В случае нарушения предусмотренного Договором срока передачи Участнику Объекта Застройщик уплачивает Участнику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки.
4.2. В случае нарушения установленного Договором срока внесения платежа Участник уплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательств, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
3.2.2. Совершить действия по вступлению в Товарищество Собственников Жилья (подать заявление о вступлении в Товарищество Собственников Жилья), а к моменту принятия по передаточному акту Объекта заключить договор, с выбранной согласно действующему законодательству эксплуатирующей организацией и оплатить авансом не менее, чем за 6 месяцев вперед расходы на содержание Объекта, в т.ч. по охране, техническому обслуживанию Жилого дома, включая общее имущество многоквартирного Жилого дома, и придомовой территории и за коммунальные услуги, соразмерно доле Объекта в Жилом доме.
Состав общего имущества многоквартирного Жилого дома определяется в соответствии с правилами содержания общего имущества, установленными ст.30 ЖК РФ и Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491.
Т.е. как бы застройщик работает по ФЗ-214, но неустойка указана не та, которая в законе. Насколько это правильно/не правильно?
И второй момент - обязаловка по вступления в ТСЖ, которого еще нет и оплата комуналки за 6 месяцев. Причем представитель застройщика по телефону сказал, что никакого ТСЖ и не будет скорее всего, а будет УК - как и везде.
Я так понимаю, что про ТСЖ написали для отвода глаз? чтобы оправдать 6-месячный платеж?
1.4. О
Сергей
Всё нормально в этом пункте
Статья 15.2. Страхование гражданской ответственности застройщика
1. Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору путем:
1) участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (далее — общество взаимного страхования), имеющем соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования и созданном исключительно для осуществления указанного вида страхования;
4. О
Сергей
Тоже не вижу противоречий с законом. Ст. 5,6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» посмотрите, оттуда неустойки взяты.
Статья 5. Цена договора
6. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени)в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Сергей
А вот это требования можете требовать исключить, не обязаны ни в ТСЖ вступать, это дело добровольное, ни вперёд что то вносить.
Здравствуйте, Сергей!
Хотел бы добавить к ответу коллеги.
На Ваши правоотношения с Застройщиком, кроме закона ФЗ 214 «О ДДУ» так же распространяется закон «О защите прав потребителей».
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии с законом «О защите прав потребителей» запрещено включать пункты в условия договора, обуславливающих приобретение другой услуги (в вашем случае это включение пункта 3.2.2. в части вступления в ТСЖ), либо по другому ущемляющие права потребителя
Статья 16. Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя
[Закон РФ «О защите прав потребителей»] [Глава I] [Статья 16]
1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.
2. Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.
Запрещается обусловливать удовлетворение требований потребителей, предъявляемых в течение гарантийного срока, условиями, не связанными с недостатками товаров (работ, услуг).
3. Продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы. Согласие потребителя на выполнение дополнительных работ, услуг за плату оформляется продавцом (исполнителем) в письменной форме, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В Вашем случае если Застройщик откажется заключать договор на Ваших условия (баз включения п.3.2.2.) Вы можете его подписать, зарегистрировать в Росреестре, а затем либо требовать исключения данного пункта из договора в судебном порядке. Заодно сразу подать жалобу в Роспотребнадзор, чтобы Застройщика привлекли к ответственности за нарушение прав потребителей и обязали исключить данные пункты из условий договора.
Статья 14.8. Нарушение иных прав потребителей
[Кодекс РФ об административных правонарушениях] [Глава 14] [Статья 14.8]
…
2. Включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
Застройщик на хочет исключать п. 3.2.2. из договора и предлагает сделать к договору доп. соглашение, где можно "утрясти" этот вопрос так, как нужно мне.
Это доп. соглашение будет иметь какой то вес? Что в нем нужно написать? Как то можно будет опротестовать п .3.2.2?
Застройщик на хочет исключать п. 3.2.2. из договора и предлагает сделать к договору доп. соглашение, где можно «утрясти» этот вопрос так, как нужно мне.
Сергей
Это доп. соглашение будет иметь какой то вес? Что в нем нужно написать? Как то можно будет опротестовать п .3.2.2?
Сергей
Если данное дополнительное соглашение будет зарегистрировано в Росреестре, оно будет иметь силу. Я предлагаю Вам подать жалобу на застройщика в Роспотребнадзор, даже после того, как заключите Договор
к моменту принятия по передаточному акту Объекта заключить договор, с выбранной согласно действующему законодательству эксплуатирующей организацией и оплачивать на основании выставленных счетов со стороны эксплуатирующей организации, расходы на предусмотренные ст. 154 Жилищного Кодекса РФ
Немного не согласен с данной трактовкой. Так как большинство покупателей квартир подписали данный договор именно с предложенным первоначальным пунктом, то в итоге именно УК застройщика (аффилированное с ним лицо) и будет скорее всего управлять домом. Но если Вы подадите жалобу Роспотребнадзор может потребовать исключить данный пункт во всех договорах, и тогда Вы сами объективно без изначального навязывания сможете выбрать свою УК.
Хотелось бы добавить по-поводу ТСЖ. Я так понимаю, этот пункт содержится во всех договорах участия в долевом строительстве, заключаемых с дольщиками. Как отметили выше коллеги, заставить вступить в ТСЖ невозможно, это выбор гражданина: быть членом ТСЖ или нет. Вне зависимости от того, является ли собственник помещения в МЖД членом ТСЖ или не является, в случае выбора на общем собрании собственников такого способа управления, каждый собственник обязан оплачивать ТСЖ коммунальные платежи, в т.ч. средства на содержание и ремонт. Решение о таком способе управления может приниматься лишь собственниками, т.е. теми, кто зарегистрировал своё право в установленном законом порядке. Думаю, на тот момент, когда взаимные обязательства по договору между Вами и застройщиком будут исполнены (кроме гарантийных), ТСЖ точно не будет создано. Так что это положение вообще мало применимо в реальности. Что касается эксплуатирующей организации, то согласно ЖК РФ застройщик до момента ввода в эксплуатацию МЖД обязан заключить договор управления с управляющей организацией на срок до 3-х месяцев, либо сам выполнять соответствующие функции ( в том случае, если застройщик соответствует требованиям, установленных законом для УК). В течение этого времени Администрация обязана объявить конкурс на выбор управляющей организации. И вот уже с выбранной по результатам конкурса УК согласно ЖК РФ Вы обязаны будете заключить договор. Думаю, до этого момента жильцы могут самоорганизоваться и выбрать ту УК, чьи условия для них наиболее приемлемы. Исходя из всего вышеизложенного, считаю, что пункт, обязывающий вносить плату за 6 месяцев вперед, вообще юридической силы не имеет, так как содержится не в договоре между эксплуатирующей организацией и собственником, а между застройщиком (который, скорее всего, выберет УК и сам не будет выполнять функции управления) и дольщиком. Но, конечно, предпочтительнее этот пункт убрать.
Застройщик заключает с УК договор не более чем на 3 месяца. Этот срок установлен ЖК РФ. Предполагается, что за это время Администрация на основании конкурса выберет УК. На практике сроки Администрацией не соблюдаются, поэтому жильцы вполне могут успеть сами выбрать УК
Ну т.е. как бы про ТСЖ - это хотят взять на испуг и можно платить по факту, после подписания акта?
А какие статьи регулируют этот вопрос, чтобы обосновать застройщику исключение данного пункта?
Непонятно все же про неустойку.
Если дело дойдет до суда, то какую неустойку требовать - по договору или по ФЗ-214?