Наследство, рента, содержание или дарение внучатому племяннику от двоюродной бабушки?

Дмитрий проще всего заключить договор дарения с правом постоянного проживания вашей бабушки и заверить его нотариально.

Здравствуйте, Дмитрий!

В Вашем случае правильнее заключить не договор ренты, а договор пожизненного содержания с иждивением (ст.ст. 601-605 ГК РФ). В этом случае, квартира уже переходит в Вашу собственность, а следовательно не входит в состав наследства и не наследуется наследниками.

По поводу 13%. Если квартира была в собственности более 3-х лет, то налог платить не требуется.

С уважением, С.Сергеев

Вопрос #1:
Как оформить юридически наши взаимоотношения, чтобы:
1. Дв. бабушка не рисковала, что я продам квартиру без её ведома.
2. В случае, если дв. бабушка решит продать квартиру, я смог бы вернуть затраты за ремонт?
3. После смерти дв. бабушки наследники первой очереди не имели права на квартиру?
4. Минимизировать мои налоги на квартиру после смерти дв. бабушки?
Как я понимаю, нужен договор пожизненной ренты с указанием стоимости квартиры, с указанием суммы ежемесячных платежей,
а сумму затрат на ремонт вычесть из стоимости квартиры?

Здесь я могу вам посоветовать договор пожизненного содержания с иждивением.

Статья 601. Договор пожизненного содержания с иждивением
[Гражданский кодекс РФ]
[Глава 33]
[Статья 601]
1. По договору пожизненного содержания с иждивением
получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом,
квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность
плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание
с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
2. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются
правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами
настоящего параграфа.

Статья 604. Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания
[Гражданский кодекс РФ]
[Глава 33]
[Статья 604]
Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным
способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение
пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя
ренты.
Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в
период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование
указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Вопрос #2:
Если договор пожизненной ренты:
1. Можно ли дв. бабушке как-то обойти ндфл 13% от дохода по договору ренты?
2. Если я досрочно погашу стоимость квартиры, что происходит с нашими взаимными обязательствами?
3. Можем ли мы совместно с дв. бабушкой продать квартиру?

Есть еще вариант оформить завещание или дарение.

По налогам действительно установлен срок 3 года.

Дв. бабушка хочет передать мне квартиру после смерти.
Дмитрий

Пусть бабушка напишет на Вас завещание.

2. В случае, если дв. бабушка решит продать квартиру, я смог бы вернуть затраты за ремонт?
Дмитрий

Если сможете доказать документально проведение ремонта и затраты.

3. После смерти дв. бабушки наследники первой очереди не имели права на квартиру?
Дмитрий

Завещание.

4. Минимизировать мои налоги на квартиру после смерти дв. бабушки?
Дмитрий

Тогда лучше договор дарения с правом пожизненного проживания.

Здравствуйте, Дмитрий!

1. Дв. бабушка не рисковала, что я продам квартиру без её ведома.
Дмитрий

Бабушка не будет рисковать в первую очередь из-за Вашей добропорядочности. Что же касается типа договора, то менее рисковый на мой взгляд — договор ренты или пожизненного содержания с иждивением.

2. В случае, если дв. бабушка решит продать квартиру, я смог бы вернуть затраты за ремонт?
Дмитрий

Вряд ли. Нет оснований, т.к. Вы этот ремонт сделали добровольно.

3. После смерти дв. бабушки наследники первой очереди не имели права на квартиру?
Дмитрий

Так сделать никак нельзя. Наследниками первой очереди будут её супруг, дети и родители (п. 1 ст. 1142 ГК РФ)

4. Минимизировать мои налоги на квартиру после смерти дв. бабушки?
Дмитрий

НДФЛ не облагаются:

• доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами) — пп. 18.1 ст. 217 НК РФ;
• доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования, за исключением вознаграждения, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также открытий, изобретений и промышленных образцов (пп. 18 ст. 217 НК РФ).

3. Можем ли мы совместно с дв. бабушкой продать квартиру?
Дмитрий

Если Вы заключаете квартиру, она переходит к Вам в собственность. Вы можете продать такую квартиру, но рента является обременением и бабушка так и останется в ней проживать (п. 1 ст. 586 ГК РФ).

По вопросу налогообложения имеется следующая информация:

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает под выплату ренты в собственность плательщика ренты принадлежащую ему на праве собственности квартиру за ежемесячную плату. Квартира, которая отчуждается под выплату ренты, передается получателем ренты в собственность плательщика ренты бесплатно. Стоимость всего объема содержания с иждивением в месяц определена сторонами в размере не менее 3 тыс. руб. Дополнительно ежемесячно оплачиваются все коммунальные услуги, а также стоимость газа, электроэнергии, обслуживания, услуг телефонной связи.

Существенным в договоре пожизненного содержания с иждивением является условие об определении стоимости всего объема содержания с иждивением, которое зависит от характера предоставляемого содержания. Если данное условие отсутствует, договор пожизненного содержания с иждивением не считается заключенным (ст. ст. 432, 433 ГК РФ).

Для целей обложения НДФЛ сумма объема содержания, указанная в договоре пожизненного содержания с иждивением, признается доходом физического лица — получателя ренты.

Суммы ежемесячно получаемой им ренты на содержание согласно пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ относятся к доходам, полученным от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации. Указанные доходы в соответствии с п. 1 ст. 224 НК РФ облагаются НДФЛ по ставке 13%.

Если договор пожизненного содержания с иждивением прошел государственную регистрацию, оплата коммунальных услуг, а также стоимости газа, электроэнергии, обслуживания, услуг телефонной связи является обязанностью плательщика ренты, и, следовательно, оплаченная их стоимость не будет являться доходом получателя ренты.

В соответствии со ст. 228 НК РФ получатель ренты как физическое лицо, получающее вознаграждения от другого физического лица — плательщика ренты, не являющегося налоговым агентом, на основе заключенного договора гражданско-правового характера обязан самостоятельно исчислять суммы НДФЛ в порядке, установленном ст. 225 НК РФ.

При определении размера налоговой базы по доходам, ежемесячно получаемым в виде рентной платы, получатель ренты вправе воспользоваться стандартными налоговыми вычетами в порядке, установленном ст. 218 НК РФ. Кроме того, согласно ст. 229 НК РФ получатель ренты обязан представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию в срок не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным, и уплатить налог на доходы физических лиц не позднее 15 июля этого же года.

socrenta.ru/nalogi

Из данного комментария следует, что налоги в случае заключения договора с пожизненным содержанием все-таки будут.

Наиболее оптимальным в Вашем случае будет заключение договора ренты с пожизненным содержанием (иждивением)

Статья 601. Договор пожизненного содержания с иждивением
1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
2. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.

Таким образом вы станете собственником квартиры с момента государственной регистрации перехода права собственности и на эту квартиру будет наложено обременение в виде запрета на отчуждение, вплоть до смерти вашей бабушки.

1. Можно ли дв. бабушке как-то обойти ндфл 13% от дохода по договору ренты?
Дмитрий

Если бабушка владеет квартирой более трех лет, то в таком случае НДФЛ она платить не будет, но только в том случае, если вы привяжете платежи к стоимости имущества

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО от 27 января 2015 г.
N 03-04-07/2785
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо о порядке налогообложения доходов физических лиц, полученных по договору ренты с пожизненным содержанием с иждивением, и в соответствии со «статьей 34.2» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Из письма следует, что по договору ренты с пожизненным содержанием с иждивением плательщик ренты выплачивает получателю ренты единовременную сумму в размере 10 процентов от рыночной стоимости передаваемого имущества и производит ежемесячные денежные выплаты.
В соответствии со «статьей 583» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Предоставление средств на содержание получателя ренты вместо выплаты денежных сумм предусмотрено, в частности, договором пожизненного содержания с иждивением, в соответствии с которым плательщик ренты согласно «статье 601» Гражданского кодекса обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Договор ренты — это самостоятельный, имеющий свои особенности вид договора. Возмездность данного договора определяется наличием обязанности по выплате ренты, а не платы за передаваемое плательщику ренты имущество.
При этом специфическим признаком договора ренты в ряду других договоров, направленных на возмездную передачу имущества в собственность, выступает его рисковый, а не меновый (не эквивалентный) характер. Это обусловлено неопределенностью встречного предоставления, осуществляемого плательщиком ренты в обмен на принятое от получателя ренты имущество.
В отличие от заранее определенного или определимого по правилам «пункта 3 статьи 424» Гражданского кодекса размера покупной цены в обязательстве купли-продажи, сторонам договора ренты в момент его заключения неизвестно, каким окажется общий размер рентного дохода получателя ренты. Поскольку выплата ренты осуществляется бессрочно или пожизненно, он может оказаться больше или меньше действительной стоимости переданного под выплату ренты имущества в зависимости от конкретной продолжительности взаимоотношений сторон.
«Пунктом 2 статьи 605» Гражданского кодекса предусмотрено, что при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных «статьей 594» Гражданского кодекса.
При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. Таким образом, получаемые получателем ренты ежемесячные рентные платежи не могут рассматриваться как доходы от продажи имущества, передаваемого по договору ренты. Соответственно, положения «пункта 17.1 статьи 217» Кодекса об освобождении от налогообложения доходов, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, и «подпунктов 1» и «2 пункта 2 статьи 220» Кодекса о получении имущественного налогового вычета в отношении доходов, полученных налогоплательщиком от продажи имущества или долей в нем, не могут применяться в отношении дохода, полученного получателем ренты в виде периодических рентных платежей.
«Пунктом 2 статьи 585» Гражданского кодекса предусмотрено, что в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено правилами главы 33 Гражданского кодекса и не противоречит существу договора ренты. То есть имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату, вносимую независимо от выплаты ренты, или бесплатно («пункт 1 статьи 585» Гражданского кодекса). Из вышеизложенного следует, что в отношении дохода в виде платы за имущество, передаваемое по договору ренты (в рассматриваемом случае — 10 процентов от рыночной стоимости указанного имущества), могут применяться соответствующие положения «пункта 17.1 статьи 217» Кодекса об освобождении от налогообложения доходов, получаемых физическими лицами от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, а также «подпунктов 1» и «2 пункта 2 статьи 220» Кодекса о получении имущественного налогового вычета при продаже имущества.
Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Р.А.СААКЯН 27.01.2015

2. Если я досрочно погашу стоимость квартиры, что происходит с нашими взаимными обязательствами?
Дмитрий

Стоимость квартиры на продолжительность выплат никак не влияет

Статья 602. Обязанность по предоставлению содержания с иждивением
1. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
2. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.
(в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 363-ФЗ)
3. При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.
Статья 603. Замена пожизненного содержания периодическими платежами
Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

3. Можем ли мы совместно с дв. бабушкой продать квартиру?
Дмитрий

можете

Статья 604. Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания
Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.
Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Здравствуйте, Дмитрий!

Соглашусь с коллегами, наиболее удобно в данном случае заключить договор пожизненного содержания с иждивением.

Данный договор подлежит нотариальному удостоверению и содержит указание на обязанность плательщика ренты (вашу обязанность) обеспечивать уход за получателем ренты (дв.бабушкой), в том числе обеспечивать продуктами питания, готовой пищей, осуществлять уход за вещами (стирка и т.п), обеспечивать надлежащее санитарно-гигиеническое состояние квартиры (мытье полов и т.п), а также оказывать материальную помощь в виде ежемесячной денежной выплаты. Ваше обязательство будет считаться исполненным после осуществления похорон дв. бабушки и осуществления оплаты ритуальных услуг. По данному договору Вы становитесь собственником квартиры после регистрации права собственности в Росреестре, но не имеете права распоряжаться ею до смерти дв.бабушки, а дв. бабушка приобретает право пожизненного пользования квартирой. На ваше имя Росреестр выдает свидетельство о государственной регистрации права, в котором предусмотрено ограничение. Данное ограничение будет снято Росреестром после предоставления свидетельства о смерти дв.бабушки. После снятия ограничения выдается новое свидетельство о государственной регистрации права и Вы становитесь полноправным собственником квартиры и приобретаете право распоряжения ею по своему усмотрению. Какого-либо дополнительного оформления документов в данном случае не требуется. Расторжение данного договора возможно в судебном порядке в том случае, если Вы будете уклоняться от выполнения своих обязанностей по договору.

Вопрос #1: Как оформить юридически наши взаимоотношения, чтобы: 1. Дв. бабушка не рисковала, что я продам квартиру без её ведома. 2. В случае, если дв. бабушка решит продать квартиру, я смог бы вернуть затраты за ремонт? 3. После смерти дв. бабушки наследники первой очереди не имели права на квартиру? 4. Минимизировать мои налоги на квартиру после смерти дв. бабушки?

Таким образом, дв. бабушка не рискует, что Вы продадите квартиру без её ведома, и сама не сможет продать квартиру без вашего согласия, после смерти дв. бабушки наследники первой очереди не имеют права на квартиру, никаких налогов после смерти дв. бабушки Вам не нужно будет платить.

Вопрос #2: Если договор пожизненной ренты: 1. Можно ли дв. бабушке как-то обойти ндфл 13% от дохода по договору ренты? 2. Если я досрочно погашу стоимость квартиры, что происходит с нашими взаимными обязательствами? 3. Можем ли мы совместно с дв. бабушкой продать квартиру?
Дмитрий

Если дв. бабушка не владеет квартирой 3 года, то налог заплатить придется. Досрочно ваши обязательства не прекратятся, а прекратятся только после смерти дв.бабушки и осуществления похорон с оплатой ритуальных услуг.

Совместно с бабушкой Вы сможете продать квартиру, но при этом обязанности плательщика ренты перейдут на покупателя.

Статья 604. Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания
Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.
www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_15.html© КонсультантПлюс, 1992-2015

На практике, в случае необходимости продажи такой квартиры при обоюдном решении сторон, поступают следующим образом: стороны расторгают договор ренты после чего квартира возвращается получателю ренты, продают квартиру и покупают новую, на которую заключают новый договор пожизненного содержания с иждивением. Но есть риск того, что дв.бабушка не захочет заключать с вами договор пожизненного содержания с иждивением в отношении новой квартиры.

Пусть бабушка напишет на Вас завещание.
Быстрова Лина

В Вашем варианте лучше составить договор пожизненного содержания с иждивением
Быстрова Лина

Тогда лучше договор дарения с правом пожизненного проживания.
Быстрова Лина

Пусть подарит Вам просто эту квартиру.
Быстрова Лина

Лина, так что из всего перечисленного Вы все-таки советуете клиенту?