Договор-заток на покупку дома

Здравствуйте, Галина!

Задаток — это один из способов обеспечения исполнения обязательств (ст.329 ГК РФ). Его функцией и является предотвращение отказа от совершения сделки и неблагоприятные последствия в случае отказа. Исходя из этого выбирается и сумма задатка, чтобы обезопасить себя в случае отказа другой стороны. В случае отказа покупателя от сделки по его вине сумма задатка остается у продавца (ст.381 ТК РФ) — это по смыслу закона и должно компенсировать Ваши неудобства, связанные с отказом. Кроме этого покупатель обязан возместить убытки, если в договоре не предусмотрено иное. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (ст.15 ГК РФ). Размер этих убытков можете предъявить покупателю в качестве претензии о возмещении, а в случае отказа — в судебном порядке. Что касается выписки, то также этого требуйте, т.к. Вы собственник, но в случае отказа — опять же в судебном порядке.

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Здравствуйте.

Если я Вас правильно поняла, то Вы получили от несостоявшихся покупателей деньги дважды. Один раз — в качестве задатка, другой раз — в счёт оплаты стоимости дома.

Очень важно знать, как именно прописано в тексте предварительного договора условие о задатке. Если возникнет спор в суде, то суд будет анализировать содержание договора и делать выводы. Если суд придёт к выводу о том, что это — именно задаток, то сумма задатка останется у Вас. Если суд придёт к выводу о том, что это — аванс, то эту сумму с Вас взыщут.

Другую сумму — ту которую Вы получали в счёт оплаты стоимости дома, с Вас вполне могут взыскать, поскольку это — аванс.

А теперь о том, как Вам защитить свои права и интересы.

1). Отправьте (вручите под роспись)) покупателям заявление с требованием исполнить принятые на себя обязательства — заключить сделку на ранее оговоренных условиях.

2). Предъявите покупателям иск о выселении, прекращении права пользования жилым помещением и взыскании неосновательного обогащения. Сумму рассчитайте, исходя из стоимости аренды аналогичного жилья в том же населённом пункте. Желательно за расчётом стоимости аренды обратиться к профессиональному оценщику.

Требование о прекращении регистрации отдельно предъявлять не нужно. Решение суда об удовлетворении иска, вступившее в законную силу, будет являться основанием для снятия этих граждан с регистрационного учёта.

3). Если покупатели предъявят свой иск о взыскании сумм задатка и аванса первыми, предъявляйте свои иск (см. п. 2) в качестве встречного.