Не регистрируют право на выделенный земельный пай

По первому вопросу:

Протокол общего собрания своей силы не теряет, а у общего собрания нет полномочия по отмене ранее принятых собраний. Министерство экономического развития РФ считает не целесообразным отменять ранее принятые решения, если можно провести новое собрание и принять новое решение (Письмо от 25 ноября 2011 года № Д23-4894). Позиция не бесспорная, но другого толкования на сегодняшний день этому вопросу не дано.

По второму вопросу:

В российском праве есть понятие универсального правопреемства, согласно которому, по наследству переходят все права и обязанности наследодателя, кроме тех которые связаны непосредственно с наследодателем, например алиментыне обязательства. Однако я не уверен что в данном случае можно применять это правило, так как умерший собственник не реализовал свое право до конца. Во-первых участок не был сформирован так как не было межевания (участок считается сформированным с момента утверждения его границ). Во-вторых, участок не стал объектом гражданских прав и обязанностей так как он не был поставлен на государственный кадастровый учет (потому что он не был отмежеван). В-третьих, ни о каких зарегистрированных правах тех двух пайщиков речи идти и не может, так как участка и не существует (не было межевания и соответственно не было кадастрового учета).

По третьему вопросу:

Как уже было сказано, протокол силу не теряет, однако этот протокол и не закрепляет права пайщиков на земельный участок который должен быть выделен в счет земельных долей. Следовательно Вам просто необходимо обратиться в суд с требованием о признании отказа в регистрации недействительным/незаконным, по основаниям, которые я привел Вам в ответе на второй вопрос. Дополнительные аргументы: даже если предположить что земельный участок был замежеван и поставлен на кадастровый учет и с тех пор прошло более двух лет но не более 4 лет (закон введен в действие в 2008 году), а эти два пайщика не зарегистрировали свои права на выделенный земельный участок, то земельный участок снимается с кадастрового учета, так он имел временный характер.

По четвертому вопросу:

За более чем 8-ми летний опыт работы не сталкивался ни разу с тем что бы кто-то отказывался от права на межевания в какой либо форме. В этом нет необходимости. Вы опубликовали объявление о выделе, никто из участников долевой собственности не возражал, это означает что земельный участок сформирован. Боле того Ваш участок поставлен на кадастровый учет. и является объектом гражданских прав.

Настоятельно рекомендую обратиться в суд. Либо, если Вы этого делать не хотите, попробуйте провести собрание на котором будет принято решение о выделе Вашего земельного участка, но учитывая абсурдность позиции Росреестра, Вам так же откажут в регистрации ровно по тем же основаниям.

Доброго Вам дня!

Порядок выдела земельного участка в счет своей земельной доли, а также иные связанные с этим вопросы, ругулируются ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Согласно редакции данного закона, действовавшей до 30.06.2011 г. участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей
Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей
Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности.
Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю.
-----------------

Действующей редакцией данного закона предусмотрено, что земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд, может быть признана невостребованной земельной долей.

При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не могут быть признаны невостребованными земельными долями по основанию, указанному в настоящем пункте.
Невостребованной земельной долей может быть признана также земельная доля, сведения о собственнике которой не содержатся в принятых до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, либо земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.
Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, составляет список лиц (при их наличии), земельные доли которых могут быть признаны невостребованными по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными по основаниям, указанным в пункте 2 настоящей статьи (далее в целях настоящей статьи - список невостребованных земельных долей).
Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, опубликовывает список невостребованных земельных долей в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещает на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) не менее чем за три месяца до созыва общего собрания участников долевой собственности. Указанный список размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.
С даты утверждения списка невостребованных земельных долей общим собранием участников долевой собственности земельные доли, сведения о которых включены в указанный список, признаются невостребованными. В случае, если общим собранием участников долевой собственности в течение четырех месяцев со дня опубликования указанного списка не принято решение по вопросу о невостребованных земельных долях, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе утвердить такой список самостоятельно.
----------------------------

Общее собрание участников долевой собственности в течение четырех месяцев со дня опубликования списка невостребованных земельных долей вправе принять решение по вопросу об этих невостребованных земельных долях.

Из норм Закона следует, что выделение земельного участка в счет невостребованных долей должно осуществляться после, либо одновременно с выделением земельных участков в счет востребованных долей во избежание нарушения прав дольщиков, которые востребовали свои доли.

----------------------------

После этого необходимо будет проводить общее собрание.

В соответствии со ст. 13 ФЗ участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей
Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи.
Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.

------------------------

1. есть ли какой-либо период, по истечении которого протокол более раннего собрания по выделу сам по себе потеряет силу, если организатор собрания не межевал участок в заявленном контуре и право не регистрировал, или этот протокол в силе навечно?

Нет. Такие участки могут быть признанными невостребованными.

2. если владелец пая умер, переходит ли по наследству право на межевание в заявленном контуре вместе с паем, или протокол собрания теряет силу после смерти организатора собрания и наследники для выдела пая должны будут провести эту процедуру заново на общих основаниях после вступления в наследство?

Переходит по наследству.

3. если протокол собрания теряет силу после смерти организатора собрания, какие документы надо подготовить, чтобы служба гос.регистрации больше не давала отказ от регистрации права на участок по протоколу от более позднего собрания.

Силу не теряет.

4. если владелец пая жив, может ли он отказаться от права на межевание участка и как документально оформить этот отказ, чтобы служба гос.регистрации больше не давала отказ от регистрации права на участок по протоколу от более позднего собрания.

Новое выделение возможно по решению общего собрания.

Добрый день!

В дополнение к вышесказанному, согласно Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", основанием для отказа в государственной регистрации прав является:

• право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Федеральным законом;
• с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
• документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
• акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
• лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
• лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
• правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
• правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
• не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
• имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
• не допускается осуществление государственной регистрации права собственности недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости"
• не допускается осуществление государственной регистрации права собственности недвижимого имущества, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность (земли находящиеся в ограниченном обороте, и на особо охраняемых территориях).

Зарегистрированных прав на Ваш участок нет, а наличие документов о намерениях не является основанием для отказа в государственной регистрации прав.

Таким образом, если Вами были представлены все необходимые документы и Вы получили отказ в государственной регистрации, Вы его можете обжаловать в суд.