Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Спор с Арендодателем о неотделимых улучшениях
Ситуация развивалась следующим образом:
1. В феврале 2007г. были перенесены 2 кондиционера из помещения, которое занимала ООО «К.Д-р», (одно из юр.лиц нашей группы компаний) в другой офис в связи с переездом (см. письмо). На этот момент Договор субаренды был заключен между ООО «К.Д-р» и ООО «А...й».
2. В 2008 году офисное здание было продано ЗАО «П..», которое стало правопреемником ООО «А.....й». Комнаты 6211, 6212 были разделены на три и перенумерованы в комнаты 6284,6285,6286.
3. 01.11.2009г. между ООО «ТК Д-р», которое является другим юр.лицом нашей группы компаний , и ЗАО «П..» был заключен очередной срочный Договор аренды, действовавший до 31.10.2010г. В июле 2010г. ООО «ТК Д-р» был произведен ремонт системы кондиционирования с заменой старых кондиционеров на новые сплит-системы, о чем свидетельствует гарантийный талон от продавца.
4. 01.07.2013г. между ООО «ТК Д-р» и ЗАО «П..» был заключен очередной бессрочный Договор аренды. В Приложении №2 (техническое описание Помещения) к Договору от 01.07.2013г.(лист 25), сплит-системы не указаны, т.е. Арендодателем нам не передавались. Установка сплит-систем во время действия данного Договора не производилась. Тем не менее, Арендодатель считает, что установленные в помещении кондиционеры являются неотделимым улучшением, и , согласно условий Договора субаренды п. 4.1.3 и Приложения №5, по окончании срока действия Договора произведенные неотделимые улучшения передаются Субарендатором Арендатору (см. e-mail переписку).
5. «01» мая 2015г. ООО «ТК Д-р» расторгнет бессрочный Договор субаренды между ООО «ТК Д-р» и ЗАО «П..», заключенный 01.07.2013г. о чем ЗАО «П..» уведомлено должным образом.
Задача: демонтировать принадлежащие нам сплит-системы без нарушений условий Договора, не создавая предпосылок для удержания обеспечительного платежа.
На данном этапе необходима консультация с привязкой к законодательству. Выбранный нами специалист будет привлечен к составлению обоснованного официального письма Арендодателю с прямой оплатой за данное письмо – 1500р.
Ссылка на скачивание документов
Добрый день!
Спасибо всем за информацию.
Хочу уточнить Ваше мнение, учитывая следующие обстоятельства:
1. У ООО "ТК Д-р" есть гарантийные талоны на сплит-системы от 07.2013, выданные Поставщиком оборудования. В документе указано название компании. Документов на оплату никаких нет. Это является достаточным подтверждением того, что сплит-системы принадлежат ООО "ТК Д-р"?
2. На момент покупки и установки данных сплит-систем (июль 2010 года) действовал Договор от 01.11.2009, в котором есть п. 6.26 где сказано, что отделимые улучшения являются собственностью Субарендатора. С точки зрения учета (налогового и бухгалтерского) установка сплит-систем не классифицируется как неотделимые улучшения. Такие работы являются отделимыми улучшениями. На сегодняшний день действует Договор от 01.07.13, согласно которому мы не можем забрать установленные сплит-системы, но как я понимаю, установленные во время действия именно этого Договора. На момент установки действовал Договор от 01.11.2009 в котором прописано, что отделимые улучшения принадлежат Субарендатору.
Здравствуйте. А первоначально это чьи кондиционеры были?
И согласовывалась ли их установка (если Ваши были) с первоначальным арендодателем?
Если улучшения произошли без письменного согласия Арендодателя, то такие улучшения возмещению не подлежат. Помимо всего, неотделимыми признаются улучшениями признаются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Кондиционеры можно демонтировать без вреда для арендованного помещения и для самих кондиционеров. Поэтому считать установку новых кондиционеров неотделимым улучшением нельзя.
Статья 623. ГК РФ Улучшения арендованного имущества
1. Произведенные арендатором отделимые
улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное
не предусмотрено договором аренды.
2.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с
согласия арендодателя улучшения арендованного имущества,не отделимые
без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения
договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не
предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений
арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия
арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как
отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных
отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Если кондиционеры можно демонтировать, значит-это уже не является неотделимыми улучшениями.
Есть практика Арбитражного суда Московского округа.
16. Согласие арендодателя на производство неотделимых
улучшений арендованного имущества в порядке ст. 623 Гражданского кодекса
РФ может быть дано в виде разрешения на производство работ в
определенных целях или без указания каких-либо целей. В рассматриваемых
случаях при определении размера возмещения подлежит проверке
соответствие произведенных улучшений целям, согласованным с
арендодателем, либо функциональному назначению имущества.
Закрытое акционерное общество обратилось к муниципальному предприятию
с иском о взыскании в связи с прекращением договора аренды стоимости
неотделимых улучшений арендованных нежилых помещений.
Решением суда первой инстанции иск
удовлетворен со ссылкой на то, что арендодателем было дано согласие на
проведение улучшения арендованных помещений, стоимость неотделимых
улучшений подтверждается отчетом независимого оценщика.
Постановлением апелляционной инстанции
указанное решение отменено, в удовлетворении иска отказано.
Постановление мотивировано тем, что стороны не согласовали объемы и
стоимость работ, арендодатель не участвовал в приемке работ, не
утверждал и не рассматривал акты выполненных работ, в связи с чем
требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений в заявленном
объеме не основано на условиях договора аренды.
Суд кассационной инстанции принятые судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение, указав следующее.
В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае,
когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия
арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда
для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на
возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено
договором аренды.
Судом установлено, что договор аренды содержит согласие арендодателя на проведение арендатором улучшения арендованных помещений.
Поскольку условиями договора не
предусмотрена обязанность арендатора согласовывать с арендодателем объем
и стоимость работ по улучшению арендованного имущества и обязательность
участия арендодателя в приемке работ и подписании соответствующих
актов, мотивы отказа апелляционной инстанции в удовлетворении иска
ошибочны.
Вместе с тем, суд кассационной инстанции
признал не основанным на законе и вывод суда первой инстанции об
удовлетворении иска исходя из рыночной стоимости произведенных
улучшений.
В соответствии со ст. 10 ГК РФ, закрепляющей принцип добросовестности в осуществлении гражданских прав, не
допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые
исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также
злоупотребление правом в иных формах. При этом в случае несоблюдения
указанных требований арбитражный суд может отказать лицу в защите
принадлежащего ему права.
Учитывая, что
стороны не согласовали объем и стоимость произведенных арендатором
неотделимых улучшений, но при этом предусмотрели в договоре аренды
цель указанных улучшений — ремонт, перепланировка и переоборудование
помещений для организации центра досуга, то для разрешения вопроса о
размере возмещения за улучшения подлежало проверке соблюдение истцом
требований добросовестности при переоборудовании помещения:
необходимость произведенных улучшений для организации центра досуга и
минимальность затрат на указанные улучшения.
(По материалам постановления ФАС МО от 30.07.03 № КГ-А40/5041-03
по делу № А40-7225/03-77-75)
17. Арендатор вправе требовать компенсации стоимости
неотделимых улучшений имущества произведенных до заключения договора
аренды, если при заключении договора данные улучшения одобрены
(согласованы) арендодателем.
Общество с ограниченной ответственностью
обратилось к другому обществу с ограниченной ответственностью с иском о
взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества и
процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением суда первой инстанции,
оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск
удовлетворен на том основании, что в связи с прекращением аренды
стоимость неотделимых улучшений, произведенных истцом в согласованных с
арендодателем объеме и стоимости, в силу п. 2 ст. 623 ГК РФ подлежит
возмещению ответчиком.
Суд кассационной инстанции оставил принятые судебные акты без изменения.
Возражения ответчика о неправильном
применении судом ст. 623 ГК РФ, со ссылкой на то, что улучшения
арендованного имущества произведены истцом до заключения договора
аренды, кассационная инстанция признала ошибочными.
В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ
стороны вправе установить, что условия заключенного между ними договора
применяются к отношениям, возникшим до заключения договора. Судом
установлено, что неотделимые улучшения произведены истцом до заключения
договора аренды и при его заключении арендодатель согласовал и принял
произведенные улучшения и их стоимость.
Для того, чтобы требовать возмещения неотделимых улучшений (если все-таки нельзя демонтировать их без вреда) Арендатору нужно доказать все расходы на установку кондиционеров. Если никаких документов не сохранилось, то взыскать их будет невозможно. Нужен договор на установку, как минимум, чеки, платежные документы. Если платежных документов не сохранилось, нужно будет заказывать оценочную экспертизу.
Чтобы дать ответ, необходима информация об основных характеристиках старых и новых кондиционеров.
Может быть демонтировать новые кондиционеры по каким-то другим основаниям: для ремонта, техобслуживания и т.п., а потом уже расторгать договор аренды?
Или попытаться признать договор аренды недействительным по каким-либо основаниям. Тогда и споров относительно отделимости или неотделимости улучшений не будет.
В ГК РФ не дается определения таким понятиям, как «улучшение» и «неотделимый».
Есть схожие понятия в ГК РФ и других нормативных правовых актах.
Статья 133. Неделимые вещи
1. Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.
2. Замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются.
3. Взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно.
4. Отношения по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь регулируются правилами главы 16, статьи 1168 настоящего Кодекса.
Статья 134. Сложные вещи
Если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное.
Возможны три варианта:
1. Доказать, что улучшений не было.
Старые кондиционеры были установлены в 2004 году и демонтированы в 2010 году (срок эксплуатации — 6 лет). Новые кондиционеры установлены в 2010 году (срок эксплуатации — 5 лет). Как видим, сроки эксплуатации вполне сопоставимы. Изменились ли (и в какую сторону) технико-экономические показатели (энергопотребление и т.п.) и функциональное назначение помещений? Появились ли у них новые качества? Думаю, что нет.
2. Доказать, что улучшения были, но они отделимы.
Неотделимые улучшения с момента их совершения не считаются обособленной вещью, а становятся частью сложной вещи — арендуемого имущества. Основной критерий отнесения улучшений имущества к отделимым состоит в том, что такие улучшения можно отделить без повреждения имущества (но не устранения или повреждения самих улучшений). То есть неотделимые улучшения должны носить капитальный характер. Полагаю, что в случае подачи какой-либо из сторон спора иска, суд может прибегнуть и к назначению экспертизы. Можно попробовать предварительному получить заключение технических специалистов о возможности или невозможности демонтажа сплит-системы без повреждения другого имущества.
В случае если в суд обратится Арендодатель, то на него ляжет основное бремя доказывания неотделимости.
Федеральный Арбитражный суд Центрального округа
Постановление от 30 июля 2010 г. по делу N А35-1623/08-С4
Согласно заключению экспертов ГУ «Курская лаборатория судебной экспертизы», назначенной определением Арбитражного суда Курской области от 03.08.2009, стоимость фактических затрат ООО «Шок» по реконструкции арендованного помещения N 155В по ул. 50 лет Октября, г. Курска в ценах 2 квартала 2006 года составила 6 643 120 руб. Данные работы соответствуют проекту «Реконструкция, переоборудование бывшего магазина под непродовольственный магазин с закусочной и баром по ул. 50 лет Октября, 155 В г. Курска». Из них к отделимым улучшениям можно отнести установку декоративных решеток, устройство эстрады, наружную вывеску с названием, а также установку бака для воды, водонагревателя, установку кондиционера.
3. Снять кондиционеры и найти основания, по которым можно признать договор аренды недействительным. Тогда скорее всего уже не будет необходимости вести разговор об улучшениях и неотделимости, так как правоотношения по поводу аренды прекратятся. Туманно...
Александра,
Полагаю, что Ваш арендодатель не прав, признавая кондиционеры неотделимым улучшением. В Вашем случае речь в большей части идет все-таки об отделимых улучшениях: наружные и внутренние блоки кондиционеров можно демонтировать без вреда для арендуемого помещения, следы от крепежей — не в счет. Разумеется, трассы, если они в штробе стены, Вы также легко не демонтируете, но думаю в них у Вас заинтересованности отсутствует. Учитывая отсутствие документов по установке, в том случае, если перерыва во времени между расторжением договора аренды с ООО «К.Д-р» и заключением нового договора аренды с ООО «ТК Д-р» не было, принимая во внимание, что обе компании находятся или находились под вашим контролем, считаю возможным оформить документы между ними о передаче данного оборудования. Пункт 4.1.3 Договора, действительно, говорит о собственности арендодателя на неотделимые улучшения. Однако в Вашем случае кондиционеры таковыми не являются. Вместе с тем, подп.1 п.4.1.3 Договора признает оснащение помещения кондиционированием переоборудованием помещения, которое, в свою очередь, требует разработки соответствующего проекта и согласия арендодателя. Однако если Вами будут составлены и предъявлены документы о том, что данное оборудование Вами было приобретено у предыдущего арендатора, минуя арендодателя, тем самым Вы подтвердите, что переоборудование производил не ООО «ТК д-р». Вместе с правом на отделимые улучшения в виде кондиционеров, Ваша компания сможет также уйти от неблагоприятных последствий по несоблюдению подп. 1 п.4.1.3 Договора.
В соответствии с ст. 623 ГК РФ:
1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В Вашем случае иного не предусмотрено. Вопрос оценки отделимости кондиционеров. В данном случае судебная практика и здравая логика — на Вашей стороне.
Александра, судебная практика в подтверждение вывода об отделимом характере кондиционеров: решение Арбитражного суда г.Москвы и постановление Девятого ААС по делу N А40-47582/11-40-404, решение Арбитражного суда Омской области и Постановление Восьмого ААС от 07.10.2010 по делу n А46-3030/2010 и др. Справедливости ради необходимо отметить, что у судов есть и иная позиция, но в данном случае необходимо рассматривать конкретный случай с конкретными характеристиками сплит-системы.
Александра, здравствуйте.
В данной ситуации я поддержу коллегу Самарина. Договор, который вы представили, содержит упоминание о том, что все изменения в помещениях (ремонт, переоборудование и прочая) должны производиться с письменного согласия Арендодателя (п.6.5). Поскольку вы не можете представить документ, по которому вы получили согласие Арендодателя на а) установку кондиционеров (пишете, что утрачено) и б) замену кондиционеров, то в данном случае ситуация с большой вероятностью будет развиваться не в вашу пользу. Учитывая позицию Арендодателя о неотделимости системы кондиционирования, я могу предположить, что они будут ссылаться на это основание при возникновении спора. В этом случае, конечно, вы сможете выиграть спор В СУДЕ. Потому что, если Арендодателю сейчас обоснованно написать об отделимости этого улучшения, это даст им шанс пересмотреть свою позицию и представить ее как нарушение с вашей стороны условий договора о необходимом согласии Арендодателя на замену оборудования в арендованном помещении. С другой стороны, если у вас сохранились (ну, вдруг, да?) старые кондиционеры, если вы их установите, то нарушением договора это уже не будет, потому что вы возвращаете помещение в то состояние, которое было до несогласованного ремонта.
Ваша позиция очень слабая. Сама малая кровь, которую вы можете потерять — это либо передать Арендодателю обеспечительный платеж, либо оставлять кондиционеры. Забрать и то, и другое не получится, увы. Разумеется, если вы хотите потратить время и деньги на переписку и суды, не мне вам указывать, но лучше, все же, сто раз подумать — нет у вас документов, разрешающих замену кондиционеров. Даже в ситуации, если вы докажете, что система кондиционирования является отделимым улучшением, в любом случае ваш Арендодатель не давал своего согласия. Увы.
Гарантийные талоны сами по себе не являются документами, подтверждающими собственность. Поднимайте банк за тот период, вместе с платежками — будут, или авансовые, если приобретались физ. Лицом. ТМЦ передаются по накладным, запросите у поставщика копию накладной.
На момент установки был другой Арендодатель. При нынешнем была произведена согласованая (?) замена оборудования. Вас адресуют за компенсацией по старому договору к старому арендодателю, нынешний настаивает на последнем договоре — и совершенно справедливо, на мой взгляд.
Кондиционеры были наши, установка согласовывалась в 2004г. году. Письмо на установку не сохранилось. Арендодателем было другое юр.лицо, выше не упомянутое.
По моему мнению не получится их демонтировать, так как Вы сами подписали договор, а ГК РФ гласит.
То есть по факту Вы сами согласились на такие условия.